安置房物业管理方案范本

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项 目 名 称：XXXX县安置房物业管理方案

提 交 单 位：XXXXXXXXX有限责任公司

提交单位全权代表： XXXXX

目录

机动车和非机动车管理服务方案，含地面车位和地下车库（含自行车库）； - 15 -

管理服务理念和目标

XXXXXXXX有限责任公司始终坚持“缔造经典物业品牌、共创高尚人文空间、探索未来生活方式、延续物业开发理念”的企业宗旨。以物业管理服务为基础，以提供物业管理延伸服务为业务重点，以社会效益、经济效益和环境效益的和谐统一为目标。运用超前的管理理念和创造性的思维，不断探索物业管理新模式，积极参与行业竞争，在推动物业管理行业发展的同时，不断开辟新的业务领域。以创新的服务，持续地满足客户变化的需求为导向，用心极致，满意加惊喜，让业主在惊喜中找到富有人生”的服务理念，为客户提供优质、周到、满意、称心的服务。

物业概况

XXXX安置小区共XX个，分别是XXX小区、XX小区、XX小区·······等，都是六层无电梯建筑，总建筑面积约 平方米，总户数为 户，已入住 户，其中公共租赁房 套，入住 户，经济实用房 套，入住 套，一共 栋 个单元。

管理机构运作方法及管理制度

小区管理组织机构图：

廉租房小区经理的管理职责

监管各部门员工的日常工作、编制员工轮值表；及时沟通各阶层工作人员、检讨工作表现；确保小区的清洁、安保、绿化等工作的完成情况以及排水、空调、防火系统的正常维护。

能够第一时间处理廉租房投诉事件，并确保事件以圆满解决；遇有突发事件时，及时赶赴现场，指挥员工并控制场面；熟悉种种紧急情况处理步骤，如防火设施、紧急出口位置等。

主要管理人员的职责分工、日常管理制度和考核办法

（1）主要管理人员包括：维修人员、保洁人员、绿化人员、保安队成员、停车场管理员。其职责分工如下：

维修人员，执行修缮程序或其他应急职务，在进行维修工作时，尽量避免对用户造成不便。若涉及停电、停水时，须上报维修主管再由上级决定，并发出书面通告预先通知。各修缮记录应及时提交、按时检查紧急系统，如抽水机，后备电力系统等。

保洁部人员，负责打扫及清洁所有公共地方及公共设施设备，如公共走廊，楼梯，电梯大堂，管理处，洗手间及天台等；各种废弃用品应及时收集处置妥当；清洁及清除排水系统，以防堵塞。在小区经理指示下执行其他清洁职务或特别服务。

绿化人员，负责廉租房小区草坪、花卉、树木等的养殖及维护，及时修剪整形，保持观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防旱、防冻。要及时喷洒药物，预防病虫害。

保安队成员，负责小区内24小时公共秩序的维持，保障小区安全；对进出小区的车辆进行登记、引导停放；实行来访登记制度，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施。

（2）日常管理制度和考核办法

廉租房小区管理人员的管理制度主要集中在两方面：工作秩序、考勤管理。工作秩序上，要求员工工作时间内不得无故离岗、串岗，严禁使用公司电话聊天、观看与工作无关的书报杂志等。考勤管理上，要求员工每日及时到岗、进入工作状态，请假手续要严格按照置业公司制定的考勤管理制度执行。

考核办法是基于上述两点的表现情况，再结合小区居民对员工工作满意程度来综合评价，另外，要考虑见义勇为，事迹突出的工作者，和小区居民对各管理人员投诉情况。

主要管理服务人员的培训方案

培训时间一般为新员工到职第一周集中培训，内容包括：全面理解物业管理服务概念、完善服务意识， 掌握各类岗位职责、管理范围，主要是：保安管理、

保洁管理、维修管理、消防管理、意外事件处理等。对应的岗位员工需集中接受相应职责的授课和培训。培训结果将直接与员工评定挂钩，作为员工通过试用期的参考依据。

物业服务工作的质量标准

各种物业服务标准不同，具体如下：

（1）房屋管理

对房屋共同部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，提出维修建议，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，根据业主的决定，组织维修；每日巡查1次小区各栋楼层、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；主要路口设有标识，公共配套设施、场地有明显标志。

（2）公用设施设备维修养护：

对共用设施设备进行日常管理和维修养护；建立共用设施设备档案、设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；保证设施设备运行正常；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修的及时编制维修、更新改造计划，根据业主的决定，组织维修或者更新改造。

保障消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

保障小区红线内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（3）协助维护公共秩序

小区内24小时公共秩序维护值勤，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；进出小区的车辆停放有序，安全通行，引导车辆有序通行、停放；实行来访登记制度，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施。

（4）保洁服务

按层设置垃圾桶，每日清运2次。小区里红线内道路、广场、停车场、绿地、楼道、大堂、楼梯扶手等保洁内容都随时保洁。雨水井、污水井每周检查1次，每半年清掏1次；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（5）绿化养护管理

草坪生长良好，及时修剪和补裁补种；花卉、绿篱、树木应及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防旱、防冻；定期喷洒药物，预防病虫害。

（6）社区文化：

每年开展社区文化活动不少于4次。时间定于节假日期间，活动内容关注以下几个方面：老年人比赛（棋牌类、太极拳、太极剑、书、画），小朋友社会实践（开展学雷锋活动、讲故事）。每次活动资金标准：小于500元

物业管理服务方案

物业公用设施设备的维护保养方案

物业设施设备	方案	依据
按	（1）4层以上住宅的恒压变频每半年检查一次，并做详细记录。 （2）商业网点、物业用房及绿化用水系统每一年检查一次，并做详细记录。 对于在检查中或是业主发现的生活水箱有损坏，不能使用的情况，本物业公司提供为业主更换的服务，更换的水箱将按物业公司购进设备的价钱对业主进行收取。	因为考虑到廉租房的业主是农民工等收入比较低，在外工作时间比较长，生活系统的使用不会过于频繁。对于更换设备是按最低价向业主收取，也是考虑到农民工的收入比较低这个特点。
生活排水系统	每一年检查一次。	同上
供配电系统	每月检查一次，并做详细记录。	供电设备包括消防电气、应急照明，电梯、生活泵、楼道照明、半地下室照明等按二级负荷供电。用电设备直接涉及到用户的生活质量和安全保障，所以检查频率要略微大一些。
照明系统	每三个月检查一次	农民工普遍是早出晚归型的群体，所以照明系统一定要保持在能够正常使用的状态。
防雷接地系统	夏季每月检查一次。尤其是在雨季
消防电气	每年应对安装的所有探测器检查测试一遍，其他报警、警报、联动设备的功能试验也应根据系统运行情况进行相应试验和检查测试。	这个项目在廉租房项目中是起模范作用的。所以对于小区的消防安全要重视。
弱电系统	地下车库的有线电视机房出现问题时要及时维修，做到早发现，早解决。 保安监控系统，每周检查一次。	考虑到农民工的早出晚归，白天家里没人，为了保障小区内业主的生活安全，保安监控系统检查的频率要比较大一些。

物业管理区域内环境清洁保洁方案；

位置	清洁频次
楼层屋檐	清洁1次/15天
楼梯	清扫1次/日、清拖1次/3天
楼梯墙面	清擦1次/周
楼层玻璃	清擦1次/周
消防门	每周1次/周
小区道路	清扫1次/日、冲洗1次/月
室内公共场所	清拖1次/日
地下车库	冲洗1次/月、管网清扫1次/月 清扫1次/3天
雨棚、连廊	清洁1次/周
垃圾桶	清洁2次/日
采光井	清洁1次/周
路灯	清洁1次/3天
社区活动中心	清洁1次/2天
物业用房	清洁1次/日
设备用房	清洁1次/周

备注：为了广大业主的利益，小区物业负责的各项清洁工作充分考虑到小区业主的特点，对于业主不常涉及的区域采取清扫频次降低的方法，以求最大限度的为业主降低物业开支的同时保障物业管理区域内的各项清洁保洁工作到位。

卫生人员分配：每栋3人，同时此3人负责本栋楼附属的车位，车棚的清洁。社区活动中心，清洁人员为3人。地下车库、物业用房和设备用房，分配5人。计划清洁人员为55人。此人数会根据建成的小区具体情况，酌情增减。

物业管理区域内公共秩序及公共安全维护方案；

（1）公共秩序方案

定期更换变动的业户资料

定时检查门岗值班情况及值班记录

每次租户搬迁须及时做好资料变更记录

对人员出入情况进行监控管理

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地

（2）公共安全维护方案

定期更换巡逻路线

定期检查红外报警系统

定期检查公共部位安全情况

全程控制上报的室内报警处理过程

定期检查闭路监控系统

定期检查电梯系统

定期检查消防栓，消防门及消防通道的通畅情况

注：保安人员人数计划为10人，具体的工作情况会因建成的小区的具体情况，进行人员分配的调整。

绿化及附属设施的维护、保养方案；

绿化作业包括小区内所有公共区域内繁荣草坪、地被、水生植物的浇水、施肥、病虫害防治、修剪造型等日常养护。

（1）地被类、草坪、水生植物等要做到适时适量浇水，保证正常生长的水分供应。

（2）定期对小区内的花草树木进行修剪，控制草坪高度，以保持整体美观。

（3）枯木、烂木要及时清除并补进新的植物。

（4)适时施肥，保证肥料供应充足。

（5）加强病虫害防治，春季进行一次全面杀菌，夏季严格控制病虫害。

（6）绿化机具及药品管理：使用剪草机、绿篱机等机动绿化工具后，立即进行清洁处理，并对轴承、齿轮等联接部位上润滑，放置在干净通风的地方；绿化药品分类放置在干净通风的地方，使用时，需稀释的药品严格按照药品使用说明按比例稀释，防止损伤植物或浪费药品。

（7）日常巡视工作要到位，绿化带内的垃圾要及时清除。

（8）对破坏绿化带的单位或个人要及时制止并交由物业惩戒。

业主、使用人装饰装修管理服务方案；

（1）受理业主的装修申请

①由业主或装修方填写《装修申请表》向客服部递交《房屋产权证》复印件、《装修合同》复印件、《装修公司资质证明》复印件、《营业执照》复印件、施工材料清单及合格证。

②由业主和装修方向客服部提交装修图纸客服部登记后转至工程部进行审图如装修需动墙体的应引导业主或装修方至房管局办理审批。

*注：

①如非业主本人进行装修申请的还须填写《装修委托授权书》

②原则上不允许装修工人在小区内留宿（如确需留宿的应有业主签署《装修人员留宿担保书》）

（2）审批装修方所提交装修图

依据国家高层民用建筑设计防火规范及小区使用手册中的相关规定审核图纸以确保图纸符合规范。

（3）消防安全方面审核工作由保安人员负责。

（4）相关部门负责对室内装修过程进行管理

①检查施工室内内外的公共设施设备的保护情况、工作时间是否有噪音施工及施工进度情况。

②检查施工室内的消防状况施工人员纪律及其他存在安全隐患的违章事项（如：垃圾清理、装修材料摆放、施工车停放等）。

③装修时间：上午8：00-12：00 下午2:00-18:00

周末及法定节假日施工不得产生噪音。

（5）竣工备案

装修完工后，有物业检查，如有违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况，业主和装修单位须按责任修复或赔偿；如无上述情况，物业给予办理装修竣工备案登记。

（6）违约处理

对任何违章装修行为，装修人及装修单位应承担违约责任，物业中心有权制止、责令改正，并报请政府相关部门予以处罚。

机动车和非机动车管理服务方案，含地面车位和地下车库（含自行车库）；

（1）自行车

按小区内设置的自行车棚和自行车摆放范围，进行停放，禁止随意停摆。

（2）机动车

对进出车辆进行登记，查验停车凭证，对无证车辆可以拒绝停放或放行；

对小区内的疏导有需要时，业主需要积极配合。

对于大型的货车的停放问题，需要与物业部门进行沟通，避免停放在地面车位。

地下车位的停放应遵照管理员的指挥。

物业维修和管理的应急措施

突然断水、断电、无天然气的应急措施；

（1） 物业项目员工应清楚知道物业项目配电室之位置，同时亦需确保此机房不受外力之冲击，以保证其可随时启动；

(2)立即通知相关维修人员进行修理，如在办公时间以外，可通过保安监控中心召唤工程人员至现场紧急抢修；

(3) 无论在任何情况下，除专业对口并执有上岗证的维修人员外，任何管理人员均不得自行修理，此举除可能触犯法律外，亦可能引致性命危险；

(4)业主、使用人自用部位：如物业维修人员不能修复，则尽快拨打相应的水、电、媒报修电话，配合修复；并安抚业主；

小区物业管理范围：如物业项目管理处接获供电局之有关停电、断水、无煤气通知，应尽快通知所属经理，同时亦需发生告示通知住户；

(5) 禁止任何人于停电期间使用电梯；

(6) 预备手提照明；

(7) 加强留意于停电、断水、无煤气期间物业项目内之保安工作；

(8) 应录详情于监管记账簿内。

雨水、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

（1）接到雨、污水管及排水管网阻塞报修信息后，立即通知共用部位、设施设备维护员到位进行检查；

（2）检查堵塞原因，确定堵塞的位置；

（3）打开检查口，清理堵塞，并放水冲洗，直至能正常使用；

（4）处理事故时注意设立告示牌，提请过往的人员注意安全；

处理流程如下：

公共部分：基本措施（将检查井中的沉积物用钩勺掏清，随后用毛竹片进行疏通，再用中间扎有刺铁丝球的麻绳来回拉刷，同时放水冲淤）；如还疏通不了时，则要在堵塞位置上进行破土开挖，采用局部起管疏通、重新接管的办法进行疏通。

私人部分：如业主或使用人不在，应及时通知业主和使用人，同时应书面通知居委或警署并得到确认，争取及时处理；首先判断堵塞物的位置，在靠近的检查口、清扫口、屋顶通气管等处，采用人工或机械疏通； 如无效时，则进行大开挖，排除堵塞。

（5）处理完毕后，通知环境维护人员对现场进行清理；

（6）如无法及时恢复的，在建筑区划显著位置以书面形式告知相关区域业主、使用人；

（7）雨、污水管及排水管网阻塞事故处理完毕后，对事故进行详细记录，分析总结原因，以书面形式报告相关负责人。

消防应急措施；

（1）消防警钟误鸣

接到消防警钟鸣响信号时，应立即确认消防警钟鸣响的具体位置；

通知就近巡逻秩序维护员前往查看，确定是否发生火灾或警钟误鸣；

若确认是有效消防报警，按照消防安全事故应急预案处置；

若确认是消防警钟误鸣，通知控制中心重新设置警钟，并做好相关区域人员的安抚和解释工作；

通知消防设备维保单位检查和维修。

（2）消防花洒头爆裂

若发现消防花洒头爆裂渗水，应立即通知控制中心；

就近巡逻秩序维护人员迅速赶往现场查看，确认爆裂原因；

若是因为火警而爆裂，按照消防安全事故应急预案处置；

若是意外爆裂，通知控制中心静止警钟，并通知设施设备维护人员关闭阀门，到场协助处理；

记录事故现场情况，保全相关证据，并拍照存案；

通知环境维护人员到场处理积水；

通知消防设备维保单位检查和维修。

（3）发生火警时的应急措施

如火警成立，现场保安员应立即向监控中心保安员汇报火势情况。同时现场保安员立即使用该区域消防器材先投入灭火工作。

监控中心保安员立即通知管理处经理、保安主任，工作如下。

第一组人员：保留监控中心、出入口保安人员。救火人至着火区域相邻区域收集灭火器材，送至着火区域。其余人员到达现场后，由保安主任带领，选用针对性灭火器材，运用掌握的消防技能投入补救。严格执行救火指挥部下达之各项命令。监控中心保安员应立即开启应急广播系统通知人员从安全通道疏散。根据救火指挥部的命令，监控中心人员负责向外报警工作，应报清：物业名称、门牌号码、所处路口、燃烧性质及面积、电话、报警人姓名。出入岗保安员应指引消防队，由最近通道进入现场。

第二组人员：织疏散客户，实施人员疏散。现场保安员做好火灾现场的警戒工作，严禁客户、无关人员进入该区域，防止窃案的发生。消防队进场后，根据其需要介绍小区、火灾情况，配合做好灭火工作。同时临时救火指挥部自动撤消。保安主任在火灾扑灭后做好现场保护工作并配合检查，协助调查失火原因，统计火灾损失，并做好书面报告逐级上报。

社区文化及和谐社区建设方案

（1）社区党建：对社区离退休党员、下岗失业党员、流动党员进行管理和定期教育。建立完善社区教育网络，采取多种形式（板报、社区报纸、社区讲座等）在居民中广泛开展学教活动，使社区居民树立正确的世界观、人生观和价值观，养成健康的生活方式，不断提高自身素质和文化品位。

（2）社区服务：发展社区服务项目，如社区医院、卫生服务站、活动站等便民社区服务，推进社区服务向社会化方向发展，满足社区居民日益增长的物质、文化需求。

（3）社区治安：对社区治安人员入职严格筛选，监管和定时检查，建立治安联防网络，重视对暂住人口和流动人口的管理，密切注视社区动态和热点问题，及时消除社区不稳定因素，保障人民群众的正常生活和生命财产安全。

（4）社区环境：定期检查小区内的各项配套设施并完善，继续推行垃圾袋装化管理，广泛开展大环境绿化美化工作（绿化、喷泉等），为居民群众营造良好的居住环境。

（5）文明祥和：社区内阅报栏、科普栏，定期更换，黑板报要经常宣传居民遵纪守法、明礼诚信。组织引导广大居民群众积极参加各类健身活动，增强社区居民体质，丰富居民群众精神文化生活。

（6）社区特色：以绿色环保温暖舒适为中心，保证小区的绿化面积，垃圾分类，娱乐休闲设施完备，如凉亭、健身设施、喷泉、广播。

小区底层商铺的运营管理方案

（1）严格审查商户相关的批文和执照。

（2）凡属装修的商铺,在施工前须到客户中心申报办理装修手续,并获得批准后方可进场施工。

（3）各装修商铺须按相应的装修规定进行装修,如违反相关规定,物业公司有权作出相应处理。

(4）不得乱张乱贴影响铺面的雅观行为。凡属设置的各种招牌、广告牌,在安装前须先到客户中心申报办理相关手续,并获得批准后方可安装。否则,按有关法规,限期拆除。

（5）文明经商,不得占道经营,不得欺行霸市,不得违反工商、税务及国家有关法令。

（6）讲究卫生,不得随地放置垃圾,不得乱堆乱放其它物件。违者,经劝导仍未配合改善的,则采取相应的停止服务措施。

(7)各商铺在经营时,不得制造出过大噪声或排放出炊事浓烟干扰其他住户的正常生活。

（8）主动配合小区的正常管理,自觉交缴各种应交的费用。

（9） 如果有其他业主或物业可能会投诉到环卫部门，经查属实，立即采取停业整顿等相关措施。

（10） 若违反相关规定条款者,所造成的一切损失及责任,由相关当事人(业主/使用人)自行承担。公司概况及人员配置

公司概况

企业名称

营业执照号

企业地址

物业管理资质

法人代表

联系电话

联系人

传真

Email

公司历史业绩

公司荣誉

公司人员规模

人员配备情况

小区名称	岗位名称	人数	备注
物业管理中心	综合/行政/机动	含财务、行政、维修、电工等
XX廉租房小区	秩序维护人员
保洁人员
XX廉租房小区	秩序维护人员
保洁人员
XX廉租房小区	秩序维护人员
保洁人员
XX连续放小区	秩序维护人员
保洁人员
XX廉租房小区	秩序维护人员
保洁人员
合计

物业公司年度收支预算

收支	项目	单价	面积/数量	金额	备注
收 入 预 算	物管费
停车费
车位出租费
经营用房
其他有偿服务
合计
工资预算	职位
项目经理
客户维护
财务人员
行政管理人员
设备维护
秩序维护
清洁维护
合计
管 理 费 用预算	项目	金额	备注
办公用品/耗材
交通费
通信费
保洁用品/耗材
保安用品耗材
绿化费
服装费
税金
合计
毛利润	总计