项目运营成本表格 编制经营成本表和经营收入表

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首先要明确经营成本不等于项目总成本，经营收入不等于项目总收入。

在PPP项目中，项目总成本的构成分为经营成本、财务费用和计提折旧摊销费用，三者之和才是完整的项目成本。财务费用即银行利息，通过还本付息表计算；折旧摊销费用通过折旧摊销表计算；而经营成本又称运营成本，是指企业所销售商品或者提供劳务的成本。与营业收入直接相关，例如人员工资、水电能耗费用、物业费用、营销费用等。

项目收入与回报机制有关，PPP项目的回报机制分为三种，政府付费、可行性缺口补助以及使用者付费，政府付费的回报机制下，项目公司的收入即为政府付费收入；使用者付费的回报机制下，项目公司的收入即为经营性收入；可行性缺口补助的回报机制下，项目公司的收入为政府补贴和经营性收入之和。

本章节重点针对经营成本和经营收入的测算进行讲解。

一、经营成本测算

不同类型项目的经营成本构成不同，这里以体育场馆类PPP项目为例进行演示。

体育场馆类项目经营成本包括能耗、场馆物业安保、场馆绿化与养护、设备维修、药剂、人工费、办公费、保险、赛事演艺、开办费与市场推广费等。

1、能耗

能耗主要为用水和用电，其中用水又包括游泳馆补充用水和场馆日常用水。根据XX市自来水公司和国家电网发布信息，一般工商企业自来水到户价格为 4.55元/立方米，浙江省一般工商业1-10千伏电度电价为0.7396元/千瓦时。

本项目游泳馆有25×25m和50×25m两个泳池，根据《游泳池给水排水设计规范》，公共游泳池每天应补充占池水容积5%-15%的新水，本项目按照每8天补水一次计算。经计算运营期第一年，游泳馆用水金额为77万元。

根据《建筑给水排水设计规范及关键技术应用》（GB50015-2003）体育场（馆）用水定额为每人每次30-40（L），本项目按照每人每次40（L）考虑，并根据体育场馆座位席数和场馆使用率计算每年入场（馆）人数，经计算，运营期第一年约275万人次，场馆用水金额为50万元。

根据北京市质量技术监督局发布的《体育场馆能源消耗限制》（DB11T/1296-2015）, 相关活动能源消耗如下表所示：

表1 能源消耗统计表

序号	类别	建筑面积（m2）	单位	功率	运营天数/次数	用量（千瓦时）	价格（万元）
1	比赛	—	千瓦时/场次	2358	40	70740	7
2	训练	10500	千瓦时/平方米每小时	0.004	360	181440	13.42
3	大型文艺演出	—	千瓦时/场次	14383	10	71916	5.32
4	附属设施	—	千瓦时/平方米每小时	6.5	40	780000	57.69
5	游泳馆（用电）	9580	千瓦时/平方米每小时	0.023	360	407790	30.16
6	游泳馆（热力）	—	兆焦/天	18536	360	934235	69.1
7	体育馆（用电）	62850	千瓦时/平方米每小时	0.013	360	1470690	108.77
8	热水系统	1500	兆焦/人	5.652	360	854582	63.2
10	合计	355

用电、用水量会根据人流量和气候发生变动，所以假定用电和用水成本在运营期每年增长率为20%。

2、场馆物业安保

物管费单价参考 3.5 元/㎡·月计算，并按照每年增长10%考虑，管理区域建筑面积以 20.5 万平方米计算，内容含安保、保洁，不含绿化。

首年物管费=3.5 元/㎡·月*12*20.5 万平方米=861万元，第二年947万元。

3、场馆绿化养护

按照《园林绿化养护标准》（CJJ/T 287-2018）三级养护标准预估，绿化养护费=绿化面积×单位维护费=16700m2×8.7元/m2·年=15 万元。假定养护成本在运营期内每年增长率为10%。

4、设备维修

本项目一场两馆设备与安装工程约17,300万元，假设该部分需要在运营期前20年进行一次重置，分摊至每年，则运营期第一年维修成本约865万元。随着运营年度增加，维修成本逐渐提高，假设在运营期第1-10年增长率为10%，第11-15年增长率为20%。

5、药剂

游泳馆为保持水质需定时添加一定药剂，如氯药剂、絮凝剂和除藻天使兰等，参考XX体育中心游泳馆运营数据，运营期第一年预估为60万元。假定药剂成本在运营期每年增长率为20%。

6、人工成本

根据统计局公布的数据，XX市2017年平均工资为58,238元/年，考虑每年10%的增长速度，则运营期第一年（即2022年），平均工资约为93,793元/年，考虑40%的职工福利费用，暂定每位职工平均成本约为14万元/年。假设合作期内人工成本每年增长10%。

表2 人员统计表

部门	职务/岗位	人数	成本(万元/年/人）	工资合计（万元/年）
总经理	1	26	26
馆长	5	26	130
市场部	部门经理	1	20	20
招生专员	3	14	42
活动策划	2	14	28
场馆部	部门经理	1	20	20
前台员工/售票咨询	8	14	112
仓库管理	4	14	56
救生员	6	14	84
教练员	10	14	140
医务	4	14	56
更衣/储物管理	4	14	56
综合管理部	部门经理	1	20	20
行政	3	14	42
人力	2	14	28
财务	2	14	28
出纳	2	14	28
工程部	部门经理	2	20	40
弱电工	4	20	80
高压配电值班	4	20	80
给排水水处理	4	20	80
空调维修	4	20	80
器材维修	6	20	120
暖通工	4	20	80
综合维修工	4	20	80
合计	89	1,556

注释：总经理和馆长工资为平均工资的200%；部门经理和工程技术人员工资为平均工资的150%。

7、办公费

包括办公用品采购、接待费用及员工差旅费等，参考XX体育中心数据，运营期第一年预估为60万元。在运营期内每年增长20%。

8、保险

本项目保险费用包括但不限于财产一切险、第三方责任险、公众责任险等，参考XX体育中心数据，运营期第1年预估为80万元，以后每年增长20%。

9、赛事演艺

该项需进一步市场调研后，据实际其他项目经验估算，此处首年预估为500万元，主要包按安保、场地清洁、设备购置等内容，随着赛事、演艺活动的增加，费用逐渐增加，且上涨较快，假设每年增长率为20%。

10、开办费、市场推广费和不可预见费

假设开办费为2,000万元，平均计入运营期前2年，用于购置经营、办公、维养所需要设备设施，以及开荒、二次装修等费用。

市场推广费包括经营项目推广宣传、销售人员聘用、物料制作、媒体合作、市场公关等费用。假设项目运营期前3年，项目为商业招租，吸引人气进行多次大规模推广活动，每年费用为500万元。从运营期第4年后恢复正常，为200万元，并每年增长10%。

假设在运营期第一年发生50万元的不可预见费用，以后每年该费用增加10%。

二、经营收入测算

经营收入同经营成本类似，不同项目的经营收入差异极大，这里仍以体育场馆类项目为例。

本项目使用者付费收入按照子项分为体育场馆自营体育收入、文体培训、大型活动、商业合作与冠名、商业配套租赁收入和停车场收入等。

1、自营体育收入

本项目自营体育收入包括篮球场、足球、羽毛球、乒乓球等球类场地收入和游泳馆门票收入。

本项目一场两馆除向社会群众提供运动场地外，还进行体育竞赛、训练、文艺演出、展会等活动，因此考虑举办活动、特殊日免费开放、场馆维护等情况，假设场馆每年每项运动场地（球类和游泳馆）向市民收费开放天数为330天，其中工作日230天，双休日及节假日100天。

（1）球类

暂定篮球收费场地3处、足球收费场地2处、羽毛球收费场地6处、乒乓球收费场地24处。

假设场馆平均每天开放时间为9:00-21:00，共计12个小时，其中分为9:00-18:和18:00-21:00两个时间段，各球类场地按照是否工作日与开放时间段分为4个阶梯价格，各阶梯价格分别参考XX市同类场馆或球场价格。经过调研，XX市室内篮球场地价格平均在180-350/小时，而室外球场平均价格相对优惠一些，球场价格200元/小时；足球价格参考XX体育中心价格标准，约200元/小时；乒乓球和羽毛球价格参考XX市各体育场馆，如XX市体育中心羽毛球18:00-22:30期间收费标准为60元/小时，其他场馆晚高峰定价均为50元/小时。

各球类场地租金价格和收入如下表10-4-1所示：

表3 球类场地租金收入

类别	日期	时间段	开放时长（h）	单价（元/小时）	使用率	收入（万元）
篮球	工作日	9:00-18:00	9	150	20%	19
18:00-21:00	3	180	50%	19
双休日及节假日	9:00-18:00	9	180	50%	24
18:00-21:00	3	250	65%	15
足球	工作日	9:00-18:00	9	180	20%	15
18:00-21:00	3	200	50%	14
双休日及节假日	9:00-18:00	9	200	50%	18
18:00-21:00	3	250	65%	10
羽毛球	工作日	9:00-18:00	9	20	20%	5
18:00-21:00	3	30	50%	6
双休日及节假日	9:00-18:00	9	30	50%	8
18:00-21:00	3	50	65%	6
乒乓球	工作日	9:00-18:00	9	10	20%	10
18:00-21:00	3	15	50%	12
双休日及节假日	9:00-18:00	9	15	50%	16
18:00-21:00	3	20	65%	9
汇总	206

2）游泳馆

考察调研项目周边游泳馆收费情况，如XX体育中心成人门票20元/人次（晚场25元）、儿童门票10元/人次（晚场15元）；XX市游泳馆成人门票35元/人次、儿童20元/人次；XX游泳馆成人45元/人次、儿童28元/人次；XX市游泳馆成人40元/人次、儿童20元/人次；XX奥体中心成人35元/人次、儿童20元/人次。本项目初步定价为成人门票35元/人次（非工作日晚场40元），儿童门票20元/人次（注:游泳限时90分钟）。

根据调研XX奥体中心游泳馆夏季日接待量为500人次，考虑春秋冬季人流量明显减少，预测年接待量约6万人左右（330天），即全年平均每天接待量约180人次。假设本项目游泳馆人流量与奥体中心相当，成人与儿童各占50%。

年均人流量=人数×开放时长×使用率×天数

表4 游泳馆门票价格与人流量预测

日期	时间段	开放时长（h）	单价（元/90分钟）	使用率	人数（人/h）	收入（万元）
工作期	9:00-18:00	9	35	8%	180	82
18:00-21:00	3	35	10%	180	34
双休日及节假日	9:00-18:00	9	35	10%	180	45
18:00-21:00	3	40	15%	180	22
汇总	183

假设项目公司自营体育收入在运营期第1-5年增长速度为20%，6-10年增长速度为15%，11-15年增长速度为10%。

2、文体培训收入

本项目培训课程包括篮球、足球、羽毛球、乒乓球和游泳，其中足球、羽毛球、乒乓球收费标准参考XX体育中心的XX市青少年体育俱乐部春季培训收费标准，篮球和游泳培训价格参考XX奥体中心暑期游泳/篮球培训学费。

收入=学费×一年人数/次数

表5 培训收入表

项目	培训场地（片）	学费（元）	一年人数/次数	收入（万元）
篮球	2	1980（半年，30课时）	560	111
羽毛球	4	100/次	2000	80
游泳	2	1200（12人班）；1700（6人班）	1968	236
足球	1	1800	700	126
乒乓球	6	1500（季度）	1008	151
汇总	704

注释：一年人数/次数根据开课周期和场地数经计算得出。

假设项目公司文体培训员收入在运营期第1-5年增长速度为20%，6-10年增长速度为15%，11-15年增长速度为10%。

3、赛事活动收入

假设每年进行30场体育赛事和10场大型文艺演出，参考赛事能耗成本并根据市场价格，暂定租金收入为体育赛事10万元/场，大型文艺演出8万元/场。合作期第一年大型活动收入为380万元，在运营期第1-5年增长速度为20%，6-10年增长速度为15%，11-15年增长速度为10%。

4、商业合作与冠名

本项包括冠名、广告费和票务分成等，合作期第一年暂估为300万元，由于商业合作需要在项目具有一定名气后才会进行高速增长，因此假设该项收入在运营期第1-5年增长速度为10%，6-10年增长速度为15%，11-15年增长速度为20%。

5、商业配套租赁

运营期第一年项目公司商业配套租赁收入为1,163万元，第二年为3,124万元。

6、停车场收入

根据XX市《XX市区机动车停车服务收费暂行办法》，体育馆配套停车场按照30分钟（含）内不收费；30分钟以上收费5元/车次；200元/车月。本项目共有停车位3150个（不含商业配套停车位），假设其中有20%为项目公司员工和场馆固定车位，其余车位向社会公众开放并收费。考虑到为举办赛事或其他需求车位存在免费向部分群体开放，假设车位整体出租率为80%，每天每车位收费2次，每年按360天收费，则运营期第一年停车场收费为726万元，以后每年按照10%的速度增长。