房地产心得分享 房地产心得体会精选

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第1篇：房地产心得体会范文

一、把握时代脉搏，努力提高思想素质

近年来，群众议论最多的话题当属房地产行业，房价高，房难求，成为一个不争的社会现状，本月18日，国家统计局全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，6月份新建商品住宅和二手住宅价格，环比上涨的城市个数分别为63个和55个，同比上涨的城市个数分别为69个和68个。由此可见，房产的社会需求量之大，房产行业是政府关注、群众关心，媒体聚焦的热点话题，作为房地产交易登记行业，从事的业务虽只涉及房产交易登记，但它却是政府职能行政管理的一个对外窗口，代表着政府的形象，因此对于我们个人而论，必须要不断提高自我的思想素养，从思想上提高对此项工作的重视度，才能更好的适应工作的开展。

二、虚心学习，研读业务

“三人行，必有我师”，多年来，在房产交易登记窗口工作期间，我努力的遵循这样的要求，具体而言，一是向老前辈们学习，学习他们的处理工作的经验和方法，尤其是面对复杂业务时处理的方式方法，二是向同事们学习，学习他们身上的优良品质，好做法，好方法，三是向群众学习，对前来办理业务的群众，从他们的身上学习，或许有人会问前来办理业务的群众他们身上有什么可学的，其实在和群众的业务办理交流过程中，群众的一言一行，其中都有很多可学的之处，只有拜群众为师，才能与群众走的更近，才能不断提升自我。此外，近年来，国家和地方关于房产交易相继颁布了一些法规，这些法规制度办法对于我们从事房产行业登记人员而言十分重要，只有首先加强自我的业务知识学习，才能成为行家里手，为房产交易登记工作的顺利开展夯实基础。

三、微笑服务，三心为重

第2篇：房地产心得体会范文

从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很高兴有这样的一个成长的机会。本次培训内容涉及面广，XX老师讲的很多项目的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的一个距离。同时也学到很多道理，总结一下有以下几点：

1、做事情要有针对性：此次培训主要分为两部分，第一部分主要探讨房地产企业营销模式和房地产项目的营销，第二部分讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，第二部分培训内容可能更实用一些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。

2、只有创新才会进步：黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水;也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最佳的答案呢?第一、前两个答案体现团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅体现了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。

3、学会要善于“表现自己”：某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。先不去讨论这位保洁人员是真的在擦地板还是在“做秀”，他们的目的都已经达到了，并且听说那楼盘还是很有知名度。从某方面讲，我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。

除了上述几点，还有像重庆售楼处被砸事件反映出的一些问题等，类似收获还有很多，在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永远比别人好。

第3篇：房地产心得体会范文

关键词：房地产公司 核心竞争力 构建条件 提升途径

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）07-287-01

进入21世纪以来，房地产市场竞争呈现激烈化、需求个性化，质量、设计、结构要求更舒适的特点。如何增强房地产公司的竞争力，已成为我国房地产业关注的热点。增强房地产企业竞争力的首要问题是培育具有独特竞争优势的能力，构建能为人民大众提供最大价值的能力。

一、房地产公司核心竞争力的内涵和具体体现

核心竞争力是指企业配置资源，形成独特竞争优势，获得稳定超额收益的能力，是指能够使企业长期具有竞争优势的能力，能够使企业长期为顾客提供最大价值的能力。核心竞争力具体包括三个方面：一是企业获取各种资源和技术的能力；二是将技术和资源转化为企业技能和产品的能力；三是企业组织协调各生产要素，优化配置资源的能力。

与制造业企业相比，房地产企业生产发展要素明显不同，房地产企业核心能力有如下特性：创新能力包括开发理念和规划设计的创新能力、管理创新能力、营销创新能力和技术创新能力。房地产企业的资源整合能力包括资源组合能力、资源协调能力、资源判断能力和资源决策能力。规划设计能力包括市场定位能力、周详的功能规划能力、细致的设计识别能力。项目管理能力包括需求的准确把握能力、对房地产变化趋势的快速反应能力、营销手段的应用能力与管理危机能力。品牌能力包括品牌理念、品牌塑造、品牌拓展。房地产核心能力是经过长时间知识、技术和人才积累逐渐形成的，具有动态性的特征：在房地产企业间竞争的日益激烈的市场环境下，若企业固守某一管理或技术不再发展，则其核心竞争力随时间的推移就会减弱，长时间形成的技术和建筑产品优势就会消失；具有整体型特征：房地产企业核心竞争力是企业技术水平、生产能力、管理能力和经济实力的综合体现。

二、提升房地产公司核心竞争力的基本条件

1.核心技术是获得核心竞争力的必要条件。房地产企业核心技术包括技术管理、制造技术、营销技术、品牌技术等一系列技术的总称。拥有自己的核心技术是房地产企业获得核心竞争力的必要条件，它有助于防止竞争对手的模仿，从而获得竞争优势。技术创新在企业可持续发展阶段中居战略地位，技术优势在企业可持续发展中居关键地位。按照经济学家熊彼特的理论，一种技术成为优势后将进入经济循环的静态轨道，随着竞争者模仿产品加入市场，将不会创新的增值价值。也就是说，某项技术只能拥有一时的竞争优势，不能拥有永久的竞争优势。即企业要保持长期的竞争优势就必须不断进行技术创新。众所周知，万科走专业化道路，依靠自己的核心技术获得了巨大的成就，万科发展的脉络是“制造万科”，“技术万科”。所以房地产企业要想更好地生存和发展，必须重视技术领先这一利润增长点。

2.低成本优势是房地产企业提高核心竞争力的关键。低成本优势是指房地产企业通过建立一个相对于其他竞争者的“低成本地位”来获得成本竞争优势。这样低成本优势的规模经济在技术创新上的花费一般比“差别化”战略要小，并且其中大部分用来实现规模性建筑产品生产。它的经费很少用于促销，强调价格优势是其主要促销手段。对于房地产企业来说，应根据自己企业规模（资金、技术等条件）进行市场选择，它可以在每个细分市场内追求其低成本优势。

3.差别化是房地产企业提高核心竞争力的有效手段。差别化是指房地产企业在追求竞争优势时，试图制造出特别的、被顾客高度评价的房地产产品或服务。实施差别化战略能够在顾客群中建立起品牌忠诚，并减少顾客考虑其他类似产品的机会。同时能减少顾客对价格的敏感性，这就使得公司在不降低成本的前提下仍能获得高额利润。房地产企业可以通过许多方法来“差别化”自己的产品或服务。

三、构建房地产公司核心竞争力的有效途径

1.以创新特色房地产产品为途径。房地产与其他经济产品相比较，既有一般商品的属性，又有其特殊性，是一种特殊商品。通过对最终产品与细分市场的选择，发展其具有创新特色建筑产品。主要是从项目策划、资金筹措、获取土地、规划设计、建设、交易和物业管理七个环节，着手寻找发展的创新特色要素。

2.以优化产品价值为途径。通过对房地产开发与经营流程与价值链的配置，主要是选择如何优化流程、整合房地产企业价值链系统来专注于顾客要求，以适应不断变化的顾客期望，为顾客提供最大化的产品价值。

3.以房地产企业的战略资产与核心能力为途径。这就是指房地产企业内部相互联系的一组技能、技术与资产的超值结合，它由基于技术的独特竞争优势与基于服务的独特竞争优势来支撑。

4.以创新房地产企业管理方式为途径。企业核心竞争力的培育与提升，管理方式的创新显得极为必要和紧迫。一方面，灵活、高效、柔性的管理有助于企业抓住市场商机、获得竞争胜利；另一方面，企业管理方式的创新有利于维持企业竞争优势，从而保持和提升核心竞争力。创新企业管理方式，具体可以从三个方面入手：（1）坚持以企业经营管理理念创新为突破口，千方百计维持企业比较优势，形成可持续发展性的核心竞争力；（2）建立现代企业制度，明确企业内部权责利和分工，建立股东会、董事会和经理班子权力相制衡约束的体制机制，为提升核心竞争力营造良好的内部环境；（3）建立于完善的企业激励和评价机制，以最大限度地调动企业员工的积极性、主动性和创造力。

5.以房地产企业的战略规划与发展远景为途径。企业通过战略规划的制定，展望中长期的发展远景。它的主要任务是确立企业的使命与目标，使企业员工树立信心，看到希望，以鼓舞士气。塑造战略管理中的关键程序、利用战略与结构的关键设计企业组织结构、界定支持企业战略和价值观念，以保障企业核心竞争力的不断提升。

6.以履行社会责任，树立品牌形象为途径。房地产企业面临着社会各界的广泛关注，因而，无论是企业信誉、产品形象都应切实符合社会的需要，与时代的发展同呼吸、共命运。企业在经营运作中，应高度重视社会效益、环境效益，履行社会责任，为社会服务，树立良好的品牌形象。这是构建核心竞争力非常重要的一环，因为企业也同人一样，也是人品决定产品。

第4篇：房地产心得体会范文

最近，A股市场再融资已进入密集期，人们把更多的目光聚焦在招商银行的285亿元、京东方A的460亿元的巨额再融资之上，似乎忽略了资本市场房企再融资计划同样也在紧锣密鼓。不过让人尴尬的是，证监会对上市房企的再融资计划始终不肯松口，已经连续七次表态“口径未变”，但上市房企们集体再融资的激情却丝毫没有因此而改变。

受上市房企再融资的影响，房地产股票已经一改往日的颓势，出现远强于大盘的走势，有资深证券评论专家表示，房地产企业集中公布再融资方案，绝不会是空穴来风，如果没有管理层的授意，不可能出现多家房地产公司集体提交再融资方案的现象。

很多投资者不禁要问，一边是证监会连续七次表态不会对上市房企再融资松绑，另一边上市房企却誓不罢休，不断采取“逼宫”姿态，再融资的队伍在不断扩大。那么上市房企集体闯关式的推出再融资计划背后深藏着什么玄机？

首先，上市房企想试探一下本届政府对房地产调控的真实态度。本届政府自上任以来，在房地产调控方面，与上届政府的风格炯然不同。上届政府对房地产调控搞得轰轰烈烈，却屡调屡败，以致于被业内戏称为“空调”。而本届政府在很多重要会议场合上，对房地产调控却是“刻意回避”，近期也没有出台任何更为严厉的房地产调控措施。这让上市房企因摸不清新一届政府的“底牌”，而对后期大手笔房产投资项目有所忌惮。

现在上市房企们则想通过集中推出“再融资”计划，来试探一下在经济出现大幅调整的情况下，新一届政府是否会对房地产进行松绑。如果这次证监会通过了上市房企的再融资计划，说明本届政府对房地产业奉行的是“怀柔”政策，那么上市房企既能在市场上融得了资金，又能放心大胆的大上房地产投资项目，这样岂不一举两得？

再者，上市房企这次扎堆集体推出再融资计划，意在向市场宣布，上市房企坚定看好国内房地产后市的态度没有改变。虽说目前国内大多数城市的房价仍在坚挺上涨。百城房价已连续第14个月上涨。但是也发生了“价涨量滞”的不尽人意的一面。很多人担心，目前全国房地产成交量大幅萎缩，楼市拐点已经临近。而这次上市房企扎堆再融资，就是意图打消民众对房价将会下跌的预期。

第5篇：房地产心得体会范文

内容提要: 从小产权房形成的原因入手，提出建立集体土地使用权流转制度、严格区分公益征收与商业拆迁、分别情况处理现存的小产权房、开征房产税、改革住房保障制度等措施。

所谓小产权房，是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。由于违反现行 法律 ，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的“小产权”也并非“产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的“产权”。虽然小产权房本身不合法，但是其不断 发展 壮大的现实却给社会带来诸多问题，给立法、执法带来诸多困惑，因此解决这一问题就成为当务之急。我们应在准确分析其产生根源的基础上，提出既要维护各方利益和社会稳定，又能实现可持续发展的对策。

一、小产权房问题产生的原因

（一）小产权房是农民集体利益与政府利益博弈的结果

现行法律规定， 农村 集体土地属于集体所有。在集体土地之内，只允许本集体村民依法申请宅基地并建造房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转让房屋给非本集体成员变相进行房地产开发确需使用集体土地开发房地产的，应先由国家征收集体土地，再行出让给开发商，由开发商进行商品房开发建设后出售。现实的问题是国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在较大的利益空间，有的后者是前者的几倍、几十倍，这部分差价利益由国家取得，本来就不富裕的农民集体对此非常不满，当有机会出让土地获得大于国家征收的回报时，集体便不惜违法，义无反顾地为之。从理论上讲，所有权是权利人对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利，既然法律规定集体对其土地享有所有权，就应该赋予其处分权和收益权，而太多的限制使集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权（只能通过农业生产经营或经过批准兴办乡镇 企业 用地而获得收益），这就严重损害了集体土地所有权的完整，限制了集体土地的权利行使。对这一问题，农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来“维权”，同时，一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。

（二）小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果

城市化是人类社会进步的标志，也是我国实现 经济 结构转型、消灭城乡差别、发展经济的重要步骤。近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，因此近年来我国大中城市房地产业发展迅速。但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米[1]，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米[2]，二者相差十分明显。调查显示，如果能够购买正规的商品房，多数购房者是不会选择购买小产权房的。购买小产权房者多是中低收入者，如外来打工或经商人员、留城大学毕业生、城市中低收入者。小产权房多处于城乡结合部， 交通 相对不便，居住环境相对较差，购房者对小产权房的法律风险心知肚明，但是较低的房价是吸引他们购买的唯一原因。许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。据统计，到2008年初，北京市的小产权房占到房地产市场的20%； 2007年，深圳市的小产权房占全市住房总数的49%，到2009年6月，深圳住宅总面积约为2. 6亿平方米，其中小产权房高达1. 6亿平方米，比例已经超过60%[3]。到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米[4]。

（三）政府职能发挥不力客观上导致了小产权房的发展壮大

小产权房从产生时起就不合法，但是能够不断发展壮大，其外因是政府监管查处不力。小产权房多集中在市郊，就在政府的眼皮底下，从开工建设到出售交付，不是一朝一夕之事，有关部门不可能发现不了，如果能够发现一起查处一起，也不会导致现在的局面。在2000年前后，各地的小产权房还不敢公开销售，多是通过与村民签订君子协议，以村民的名义购买，过户只能偷偷在村委会进行；现在，小产权房的销售已经完全公开化，开发商不再遮遮掩掩，而是明确告诉对方是小产权房，也不再虚假承诺将来可以办市证。开发商之所以敢于公开销售小产权房，也与政府部门查处不力有关。个别地方政府为了获取一定的利益，违规审批小产权房的建设，甚至一些乡镇政府公开发放房产证，这也在一定程度上助长了小产权房的发展。

（四）小产权房问题是公众与政府心理对抗的结果

尽管有关部门不断对小产权房的禁令和购房警示，但是公众的购买热情却丝毫不减。究其心理原因，是购房人拿法不责众的心态与政府的决心对抗，其心理是：反正有许多人购买小产权房并居住，政府总不会强制拆除；如果政府强行拆除，这些居民就无处可住，就会引发新的社会矛盾。购房者还认为，政府对小产权房的形成也是有责任的，因为政府没有严格禁止小产权房的建造和出售，所以在强制拆除时也可以与政府进行讨价还价，争取最大限度地维护自己的“利益”。事实也证明强制拆除的极少，即使强拆，也会给予一定的补偿，如2009年8月，为配合济南西客站的建设，济南市拆除了槐荫区“格林小镇”的25栋小产权房（业主2006年购买时的价格为1320元/平方米，远远低于当时的商品房价格），拆除时业主获得的补偿多为原购房款加10%的退房奖励[5]。类似的现实客观上也助长了公众购买小产权房的信心。总之，这种公众与政府的心理对抗是十分危险的，它不仅表现了法律制度长期难以落实的尴尬局面，更损害了法律的尊严和政府的威信，严重影响党和政府执政能力的实现。

二、小产权房问题的实质

从以上原因分析不难看出，小产权房问题的实质是我国二元制土地制度所产生的利益分配问题，其他诸如高房价、政府监督不力等原因，均为推动小产权房发展的次要原因。对于国有土地，国家可以通过土地出让、转让等方式获得土地出让金、税收等利益。土地出让金是基于国家是土地的所有者而获得的利益，而税收是基于交易行为而获得的利益。对于集体土地而言，据现行制度，农民集体基于土地所有者身份从土地增值中获得的收益却是相对较少的，为实现自身利益，一旦有机会从土地中获得更多利益，农民集体便不惜突破现行制度，这是维护自身利益的本能体现，从理论上讲是无可厚非的。因此，我们确有必要对现行制度进行反思，还农民集体土地所有者身份，使其真正享有土地所有者的权益。

由小产权房引发的集体利益与国家利益的冲突是主要的，同时，还会引发地方政府利益与国家利益的冲突、农民集体利益与集体经济组织个别负责人的利益冲突。对于地方政府违规审批小产权房并获利的行为，应从加强地方政府依法行政的角度进行处理；对集体经济组织个别负责人从出让土地建设小产权房中获利的情况，应从严惩腐败角度进行查处。

三、小产权房问题的解决对策

（一）建立集体土地建设用地使用权流转制度

随着改革的深入及国家所有权和集体所有权平等理念的形成，市场就会要求改变土地开发利用由国家独占的不平等局面，改变单一的土地供应模式，积极推行土地供应主体多元化，建立集体土地建设用地使用权流转制度。在此方面，有关部门也进行了一些尝试。早在2005年广东就通过了《集体建设用地使用权流转管理办法》，只是该办法禁止用集体土地进行房地产开发。2006年3月国土资源部下发《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》，提出进行集体非农建设用地使用权流转试点。这些尝试为建立集体建设用地使用权流转制度奠定了实践基础。为切实维护农民集体的利益，法律应当赋予农民集体出让土地使用权的权利。只要符合国家规划，集体有权将土地有偿出让给他人使用，其使用年限可由双方协商确定，也可同国有土地使用权的期限，使用费由双方协商确定，国家收取一定的税收，该土地的性质不变，仍然归该集体所有；使用权到期之后，集体有权收回土地；如果是出让土地建住宅的，法律应当允许，对所建住宅由政府核发产权证书；到期之后房屋的所有权人应当向集体交纳下一规定年限内的土地使用费，该费用标准应根据当时的土地出让价格核算确定，其对房屋拥有的所有权不变。

建立集体建设用地流转制度，还需要处理好与国家耕地保护的关系。对于基本耕地，国家应严格禁止集体随意占用进行开发建设，如确需开发建设的，应根据规定进行审批，并严格落实土地补偿制度。

（二）严格区分公益征收与商业拆迁

2007年3月全国人大通过的《物权法》第42条明确规定了征收制度。该法规定，基于公共利益的需要，政府可以根据法定权限和程序征收属于集体的土地。但是现实中许多开发商借政府名义征收集体土地用于商品房的开发建设，虽然经过政府部门的审批，其程序合法，但由于打着“公共利益”的旗号，土地征收的价格相对较低，这也是有损农民集体利益的重要表现。究其实质，是混淆了公益征收与商业拆迁的区别，假借公共利益之名行谋取利益之实。只要开发商出于营利目的进行土地的开发建设，即使客观上实现了一定的公共利益，也属商业拆迁。对于商业拆迁，除应按规定经过有关部门审批之外，其土地补偿价格应由开发商与集体协商确定，不能按照国家征收的标准进行。如果协商不成，政府无权强令集体出让土地。对于因公共利益的征收，法律应明确公共利益的范围，严格限定征收的条件和程序。2009年12月，国务院法制办表示要制定一部新的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》，以取代《城市房屋拆迁管理条例》，新条例将严格区分公益征收与商业拆迁[6]，但是，新条例只是限定在国有土地之上的城市房屋拆迁，对集体土地及土地之上房屋的征收拆迁，我们也应尽快立法，以期建立公平合理的集体土地征收拆迁制度。另外，在集体土地使用权流转制度建立之后，也可以允许集体与开发商约定不改变土地的性质，直接在集体土地之上设定建设用地使用权进行商品房的开发建设。

（三）分别情况，区别对待，尽快解决现存小产权房问题

小产权房问题不仅是房地产市场中的问题，而且事关法律和政策的执行，所以这一问题已经到了必须解决的时候了。但是，由于全国各地小产权房的情况千差万别，不可能用一刀切的办法解决，我们必须根据具体，分门别类，区别对待，才能够积极稳妥地处理这一社会问题。

1.严格禁止新开发建设小产权房。在新的法律和政策出台之前，必须严格禁止新的小产权房开工建设，以确保现行法律的有效落实。小产权房之所以发展到现在的态势，法律政策的执行不力是直接原因。如果一边解决现存问题，一边又出现新的小产权房，那么这一问题将永远解决不了。所以必须痛下决心，严格禁止新的小产权房出现。对新开工建设的小产权房，必须坚决拆除。对于村委会为本村居民建设房屋的，必须经严格审批之后才能够兴建，且应根据村民的户数审批房屋的套数，且每套不得超过规定的面积。在新房建成之后，村委会应当收回村民的旧住宅所占的土地，禁止村民变相多占宅基地。同时，严格禁止村民将住宅卖给非本集体成员及本集体不符合申请宅基地条件的村民。只有政府态度鲜明地执行现有法律，才会有效遏制小产权房的继续泛滥。

2.对符合条件的小产权房确认发证。对符合城市发展规划，建筑质量合格的小产权房，应在对开发单位进行处罚、责令补交相关费用、将该土地征收归国家所有的基础上确认购房人的房屋所有权，并颁发产权证书。购房人在申请办理产权证书时应当补缴土地出让金的差价。对在小产权房建设过程中存在违法行为的相关人员必须严格追究法律责任。补缴土地出让金的标准应当由有关部门进行评估后确定，该标准不应过高，也不应过低。过高会大大增加购房人的经济负担，给经济条件差的购房人雪上加霜；过低会降低违法成本，给商品房市场造成新的冲击。另外，对于购房人，可以采取灵活多样的方式补缴土地出让金，如能一次性交清的，政府应当及时办理产权证书。如果不能一次交清，也可分期缴纳，待其交清之后为其办证，但是办证之前禁止流转。对于确实经济困难不能交纳的，可以由政府评估之后将该房屋界定为经济适用房，给其发证，允许其居住，但是限制其转让；也可以根据房屋评估价值与土地出让金的比例实行政府与其共有该房屋，给其办证，确认其享有房屋所有权之比例，允许其居住；如果将来其转让房屋，可以转让其享有的房屋份额，也可以与政府共同出售房屋，按共有比例分配房款。

3.对不符合条件的小产权房坚决拆除。对不符合城市 发展 规划，建筑质量不合格的小产权房，应当坚决拆除。由于拆除给购房人造成的损失，应当由开发小产权房的村委会、出卖单位及违规审批单位与购房人共同承担，因为这些单位对小产权房的形成具有共同的过错，购房人明知 法律 禁止而购买小产权房，也应承担一定的损失。当然，这一措施并非立即实施，而是随着城市规划的进行有序推进，政府通过对开发、出售单位处罚及出让土地等方式筹措资金，给购房人一定 经济 补偿的方式进行。该补偿金不应是商业拆迁的补偿标准，也不是政府征收的补偿标准，而是低于前两个标准大致相当于或略高于其购房金额。这样，既使购房人的损失降到了最低，又使之承担了违法的后果，也不会引发新的社会矛盾。

（四）开征房产税，抑制住宅投资，控制房价过快上涨

前面提及，房价过高是导致小产权房畅销的重要原因，而房价不断攀升与炒房关系密切。现在，在城市当中，拥有两套以上住房的人不在少数，许多人购买住房纯粹是为了投资，近年来出现的“温州炒房团”现象和2010年初海南房地产价格飙升就是很好的例证。房屋作为商品，炒卖作为一种市场行为本无可厚非，但是由于房屋离不开土地，而城市土地资源更为宝贵，为有效利用土地资源也有必要对拥有多套住房进行限制（现行法律规定农民一户一宅，但是对城市居民却没有这样的限制）。同时，由于炒房行为直接刺激了房价的上涨，而高房价又会使更多的人买不起住房，许多城市就出现了一边是有人拥有多套住房坐收租金，一边是低收入者因买不起房而租房居住。随着房价的上涨，低收入者买房的希望更加渺茫。这无疑会加大贫富差距和两极分化，影响社会的稳定。所以，对多套住房进行限制是十分必要的，其最直接的办法就是开征房产税。房产税就是对持有规定以上面积或套数房屋的所有人根据其超标的面积所征收的税赋，即房屋持有税，也称物业税。这里多套住房如何界定就成了问题，是对第二套住房就征收呢，还是对第三套以上住房才开征，有学者建议对第三套以上住房开征，其理由是对第二套住房进行调控操作性不强[7]。作者认为，简单地以第几套住房为界定对象有不妥之处，不如以规定一定的面积来 计算 更为合理，因为房屋面积有大有小，几套小面积的房屋还不如一套别墅面积大。因此，可以以城市居民人口和户相结合为单位，确定适当的面积，对超出规定面积的房屋，根据房屋的实际价值征收一定比例的房产税。

（五）改革现行住房保障制度，为进城农民和进城大学毕业生提供住房保障，促进城市化进程

城市化是经济发展的必然要求。逐步减少农业和 农村 人口，使其有秩序地向城市和小城镇转移，是实现城市化的途径。现在，许多进城务工的农民和进城工作的大学生经过一段时间的奋斗，有了较为稳定的工作和收入之后，就希望在城市生根、发展。他们有着融入城市的强烈愿望，但是，不断攀升的房价就成了城市化的坚强壁垒，现行城市住房保障制度对他们几无顾及，无奈之下，他们只能选择购买小产权房。从社会发展的角度，这一群体如果能够在城市定居下来，尽快融入城市，将对促进社会稳定、缩小城乡差别起重要促进作用。因此我们确有必要将这一群体纳入城市住房保障体系当中，通过各种措施给其合理的预期，使其有能力通过自己一定年限的诚实劳动在城市购得一套住房，在购得住房前能够有房可住。当然，从技术层面，需要规定一些必备的条件，因为外来人口流动性大，如果没有限制，就会出现一哄而入的局面，浪费城市发展的成果，使城市人均利益下降。

现在，虽然有经济适用房、廉租房制度，但是由于种种原因，其受惠人群极少，还时常出现腐败现象，如武汉等地出现的经济适用房连号所暴露的官商勾结事件。因此，改革现行住房保障制度要从以下几方面着手：首先，要扩大保障性住房的面积，这就要求地方政府要增加保障性住房用地规模；其次，通过立法明确保障性住房的申请条件，确保真正的低收入者能够获得住房机会；第三，增加保障性住房发放的透明度，使之阳光操作，防止腐败滋生；第四，加强保障性住房的监管，对出租经济适用房、廉租房等违法行为严肃查处，取消其享受保障性住房的资格；第五，规范保障性住房的进入与退出机制。保障性住房的作用在于保障，城市居民以家庭为单位，如果已经取得了商品房，就无权再行申请保障性住房。如果在一个城市申请了保障性住房，就不得在本市或其他城市再行申请保障性住房，对因经济条件改善不再符合保障性住房条件的市民，应及时收回廉租房或作相应处理。

总之，小产权房问题的解决对策包括两个方面，一是对现存小产权房的处理，二是对城市住房制度的改革。前者是堵住小产权房的源，后者为解决中低收入者购房的流；只有这两个方面共同努力，不可偏废，才会有效解决小产权房问题。随着经济的发展和保障住房制度的改革，相信小产权房问题会尽快得到有效地解决。

注释:

[1]杨侠.北京：房价一路高涨，年底或回调[n].新华每日电讯，2009-08-13.

[2]赵莹莹.北京楼市回暖催热小产权房[n].北京晚报，2009-04-21.

第6篇：房地产心得体会范文

关键词：房地产开发企业 核心竞争力要素

企业的核心竞争力是指一种基于战略性资源的、由企业长期积累而形成的知识和技能的动态组织管理体系，通过适应于环境变动的不断创新和有效整合活动，进而延伸至企业产品和服务领域，使企业不断获取持续竞争优势的能力。这一能力体系是由相互联系、相互作用的许多要素结合而成的具有特定功能的统一体。能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力的结构与功能。外部环境影响因素与企业内部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。

房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有其不同于其他行业的特殊之处。从产品特征看，表现为位置的固定性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费的双重性、实体构成的二元性等；从市场特征看，房地产市场具有区域性、供给与调节的滞后性、垄断竞争性、投机性、交易形式多样性、交易复杂性、受金融市场的强烈影响性、政府干预性等特点。由此，就房地产开发企业而言，其核心竞争力的要素构成除了具备其他行业企业所具有的共性之外，还具有不同于其他企业的特殊性要求。

基于核心竞争力的房地产开发企业特征

（一）房地产开发企业具有虚拟企业性质

从房地产开发企业的价值链出发，我们习惯上将房地产开发活动细分为：设想的提出；可行性研究；细节设计；合同与建筑施工；市场营销；市场化管理六个环节。在整个业务流程之中，房地产企业几乎将“提出设想”之外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营，将可行性研究外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业管理公司，而开发企业自身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。在这一过程中，房地产开发企业将各专业资源“虚拟”进自身内部，共同完成开发任务。从这一意义上看，房地产企业具有较为典型的虚拟经营性。可见，房地产开发企业的关键业务环节是项目产品策划、资本运作和不同专业知识的“对接”。在这一过程之中，资源整合能力尤为重要。

（二）房地产开发企业规模经济的特殊性

房地产开发企业的虚拟经营特性，使其成为一个资源整合者，其固定成本的投入相对很少，使得生产规模扩大所带来的成本分摊效应变得十分有限。就房地产开发企业本身来说，由于房地产产品的区域性所导致的市场容量有限，加之土地供给的有限性，房地产也一般不会有大规模连续性生产，这些因素导致了房地产开发企业的规模效应并不明显。然而，房地产开发企业的规模经济效益不明显，并不表示房地产开发企业不具有规模经济，其中尤为重要的一点就是具有较大规模的企业在管理上可能会形成规模经济效应，能够有相对合理与完备的人才结构体系。另外，规模较大的企业往往具有较强的开发实力，大规模开发会给企业带来生产成本、材料采购成本和广告成本的节约。由此可见，实现一定的规模化经营有助于提高房地产开发企业的竞争优势。

（三）我国房地产业的垄断竞争与进入壁垒

房地产由于其位置的区域性和不可移动性，使房地产市场呈现显著的区域性特征，这使得房地产产品被打上了深深的区域文化烙印。除去区位差别之外，房地产产品同时也具有质量、品种、服务和品牌差异，这些均使得房地产产品具有不同于一般工业产品的特殊性，产品差异化特征非常显著。这一特征造成房地产市场竞争性有限，是事实上的区域性垄断竞争。

房地产业又是一个资本密集型行业，巨大的项目开发投入在理论上具有行业资本进入壁垒。然而，就我国现阶段的实际情况而言，房地产开发企业在市场竞争结构中相对于建筑商的强势地位，加之政府的扶持，使其具有较强的市场力量，造成我国房地产行业的资本规模壁垒并不显著，但是可以预见，伴随国家政策的进一步完备和市场的进一步完善，天平正逐渐转向消费者一方，资本规模壁垒将逐渐得到加强。事实上，现阶段我国房地产行业的进入壁垒主要体现为政府的土地出让制度和区域内开发商的阻止进入。

（四）房地产开发企业与金融业的互益

对于任何企业来说，资金都很重要。但这一点对于资本密集型的房地产开发企业来说尤为重要。投资所需的巨额资金是带动、同时也是制约房地产企业业务发展的极其重要的因素。这使得房地产的开发与经营离不开金融业的支持，对于房地产的流通与消费，由于其支出数额大，同样也需要金融业的帮助。除融资之外，运用多种金融工具，通过信托、保险等业务，同样会对房地产商品的流通与消费产生积极的影响。反之，金融业的发展也需要房地产业开拓业务。金融政策与金融市场对房地产企业的影响深远。

（五）房地产开发企业的知识密集性

通过价值链与供应链的分析，房地产开发企业具有虚拟企业的特征，其核心业务是根据城市规划要求及开发项目本身的特点，进行决策、计划、组织、领导、控制和协调。其涉及知识范围广泛，从社会、经济、相关政策、法律法规到土地利用、城市规划、市场调查分析、地质勘测、房屋建筑、资本运营、金融统计、信息处理、组织管理等。这与建筑企业等劳动密集型企业比较而言，房地产开发企业具有相当程度的知识密集型企业特点。

（六）房地产产品的信息不对称与企业品牌

尼而森、达比和长尼把产品从质量的角度划分为三类：搜寻品（Search goods）、经验品（Experience goods）和信任品(Credence goods)。搜寻品的质量情况可以在购买之前通过搜寻获得，经验品的质量情况只有在购买之后的消费中获得，而信任品的质量即使在之后的消费中也难以获得。由于房地产产品的质量构成因素较一般商品复杂，有些因素在消费一段时间之后才可以了解，而有的因素即使在消费很长一段时间之后也难以把握（如建筑物的隐蔽工程），因此，房地产产品介于经验品与信任品之间。这种信息不对称对于生产高质量产品的房地产开发企业和消费者来说均是不利的，甚至会导致消费者的逆向选择。而品牌作为一种信息传递的手段，在此便显得尤为重要。品牌投入的沉没成本会使得具有高质量开发产品的房地产开发企业具有相对持久的竞争优势，而对以信息不对称谋取不正当利益的开发商来说，最终结果将是在供求双方的重复博弈中失去市场。

房地产开发企业的核心竞争力要素

房地产开发企业的核心竞争力将最终表现为出色的资源整合能力、市场把握能力、客户价值创造能力、创新能力及其企业品牌价值。

（一） 战略资源要素

作为三大资源的土地、资金、人才是房地产开发企业的生存和发展的前提，同时也是企业实力的体现。土地资产的稀缺性、增值性、可持续性使其成为房地产开发企业之间竞争的主要对象。资金规模的大小将决定开发商的开发规模，并在一定程度上影响其获取高质量土地资源的能力和抗风险能力。而战略性人才要素则包括高素质的企业家人才要素和知识型员工要素。高素质的企业家队伍是房地产开发企业持续发展的主导因素，而知识型人力资源要素则是企业财富之源。

（二）企业知识要素

米切尔·波兰尼（Michael Polanyi，1966）首次将知识区分为显性知识和隐性知识，显性知识是经抽象后储存于客观世界之中的知识，在无知识主体（携带者）的参与之下，也能被理解和共享。而隐性知识则无法被明确表达出来，体现为企业员工的技术专长、创造性解决问题的能力、管理层的领导能力和洞察能力、管理技巧、团队精神等等，在无知识主体参与之下难以被理解和共享，这种知识难以模仿，难以复制，甚至难以用语言来表述。对于企业而言，企业知识依存于企业的人力资本、结构性资本和关系资本之中，具有路径依赖性、互补性和隐含性。由此，企业知识的累积是一个长期的集体性学习过程。同时，企业现在和未来的选择往往取决于企业现有的知识存量，这使得企业所积累的互补性知识不仅具有专用性，而且具有整体性和模糊性，难以被模仿，就房地产开发企业的知识密集性而言，其技术知识能否被很好的得以发挥，在很大程度上取决于开发企业所具有的制度性知识和管理性知识与其特定的技术性知识的匹配程度。简而言之，即制度与技术的匹配程度。

（三）组织学习要素

德鲁克认为，“创新是一种赋予资源以新的创造财富能力的行为”。波特指出，“公司通过认知或发现行业中更好的竞争新方法，并将其付诸实践来形成竞争优势，从而最终演变为创新”。可见，创新能力是核心竞争力的重要体现之一，而实现组织创新能力（技术创新、组织创新、管理创新）的有效途径，则是通过组织学习。组织学习是指组织通过不断创造、积累和利用知识资源，努力改变或重新设计自身以适应不断变化的内外环境，从而保持可持续竞争优势的过程（陈国权，2002）。组织学习理论主要涉及两方面内容，一是如何分享、使用和储存现有知识；二是如何创造新知识，即广义的知识创新。在此基础之上，该组织提供了五种组织学习类型：边干边学、科学学习、搜索学习、边使用边学习和知识外溢学习。

（四）企业文化要素

部分专家将企业文化视作企业核心竞争力的三驾马车（战略，人才，文化）之一。作为一种共同的价值观和行为准则，文化一方面减少了交易费用，提高了企业的专业化市场效率，又改善了组织成员的个体偏好函数，使员工倾向于企业的共同目标，在“共同愿景”之下，组织学习将从“适应型学习”向“创造型学习”转化，对于房地产开发企业来说，企业文化仍然是推动学习和创新的重要力量。

第7篇：房地产心得体会范文

【关键词】房地产 测绘 发展

我国房地产绘测的发展比国外较晚，但是近几年，房地产行业大热，而测绘作为一项必要工作，自然随之发展起来。房地产测绘是产权管理部门工作的组成，对房地产管理起到重要作用，房地产测绘的发展，直接关系到房产市场的稳定以及管理。

一、房地产测绘基本理论

房地产测绘属于测绘的一种，在现代测量测绘学科中，房地产测绘属于一个分支，具体来讲，房地产测绘就是利用专业技术，对房地产有关的信息进行测评和统计，最终获得真实的房地产状况的一项工作。当前房地产测绘的内容包括房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测量，变更测量和成果资料的检查与验收等。由此可见，房地产测绘是一项结合测量与绘图于一体，服务于房地产管理的工作，根据目前的实际情况，房地产测绘是以区域房地产为基本工作单位，同时结合点及城市房地产，最终形成完整的房地产测绘链条的工作。

二、房地产测绘现状

对房地产测绘现状的分析，是探究房地产测绘发展的基础，当前我国房地产测绘的现状主要体现在：

首先，房地产测绘取得了一定的成绩。在过去，我国的专业技术比较落后，在房地产发展中，更多的是重视房屋建设的质量以及基本的审批和后期的销售分配等工作，而对房地产的管理是非常薄弱的，但是随着社会的发展，房地产管理的重要性日渐凸显，特别是房产数量的增加，房产价值的增大等因素，都在推动以房地产测绘为主要内容的房地产管理的发展，在这样的情况下，房地产测绘取得了一些成绩，比如，高校开设了房地产测绘相关专业，为社会输入了大量的房地产测绘人才，有利于房地产测绘的专业化的技术化，另外，科技的发展也开始逐渐在房地产测绘中得到体现，一些先进的技术、先进的设备也开始成为房地产测绘中的重要内容。总之，今天的房地产测绘取得了一定的成绩。

其次，房地产测绘存在的问题还很多。在看到成绩的同时，我们也不能忽视问题的存在，当前房地产测绘中存在的问题需要一起我们的注意。第一，房地产测绘法律法规有待完善，建立社会主义法治国家是当前我党的重要目标，任何一项行为都应该做到有法可依，有法必依，在这样的情况下，房地产测绘作为一项与公共事业息息相关的工作，自然需要完善的法律制度加以指引，但是目前我国法律体系中，与房地产测绘相关的法律还远远不能满足实际的需求；第二，房地产测绘垄断现象比较严重，由于房地产测绘一般需要大量的器材和人才，因此需要有较坚实的资金后盾，在这样的行业领域中，小企业就很难获得发展，所以一些大的房地产测绘企业就完全垄断了市场，不利于房地产测绘的竞争和发展，同时其价格也就因缺乏市场竞争而偏高；第三，先进技术在房地产测绘工作中的应用不足，虽然当前的房地产测绘工作已经引入了一些较高端的技术和器材，但是与国外相比，我国的房地产测绘技术还显落后，技术与实际需求之间仍然存在着差距。

这就是目前我国房地产测绘的现状，对于已取得成绩的发展，对于现存问题的改进，是未来房地产测绘发展的重要导向标。

三、房地产测绘发展

根据当前房地产测绘现状，本文认为，房地产测绘的发展主要有以下几点体现：

1、以计算机技术为核心的先进技术的应用会越来越广泛

计算机技术以及互联网是新时期人类最伟大的发明之一，它使各行各业的发展和竞争进入一个新的阶段，更促进了整个人类社会的进步，而未来房地产测绘，对于计算机等先进技术的应用，势必逐渐增多。不管是autoCAD还是LISP语言，它们的应用，都可以大大提高房地产测绘工作的效率，同时也可以提高工作的精确程度，更有利于人员的精简。根据当前房地产行业的发展，在未来，房地产的数量会越来越多，传统的人工房地产测量自然无法满足实际工作的需求，因此，以计算机为核心的先进技术的应用，将是房地产测绘的必然选择。此外，GPS、GRS等定位系统的应用，也会逐渐增多，它可以为房地产测绘工作开辟一个新的空间，实现全方位、全天候的绘测。总之，以计算机技术为核心的先进技术的应用会越来越广泛是未来房地产测绘工作发展的趋势之一。

2、专业房地产测绘人才会越来越多

专业的房地产测绘人才的增多也将是未来房地产测绘工作发展的一个趋势，目前高校人才的培养以社会需求为导向，在一些传统学科的就业出现饱和的情况下，房地产测绘作为新兴学科，自然会备受亲睐，因此，专业的房地产测绘人才也就会越来越多。人才是行业发展的必要保证，对于房地产测绘而言，先进技术以及新近理论的引入，是行业能够发展的保障，而专业的人才是技术和理论的载体，所以，专业的房地产测绘人才的增加，自然有利于促进房地产测绘工作更好的发展。

3、与房地产测绘相关的法律会逐渐完善

最近几年，我国的社会主义法治建设在逐渐实现，国家的立法在不断增多，不断调整，以社会需求为基础，国家的法律制度在不断的完善，在这样的背景下，房地产测绘相关的法律自然会不断完善。另外，近年来，国家的房地产行业的发展过于迅猛，与之带来的管理问题逐渐显现，社会纠纷也开始增多，这就引起了相关人员的注意，而完善立法是解决这些问题的根本途径，有明确的法律依据，有足够的法律制度来规范房地产管理行为是保证房地产领域稳定的重要方式。所以，未来，国家对房地产测绘的相关立法会不断增加，不断完善，这将为房地产测绘的发展提供新的保障。

除了以上提到的三点以外，房地产测绘的发展还会有很多体现，在未来，房地产测绘将会从基础模式向专业化、精细化的模式发展，同时，房地产管理会逐渐形成完整的体系，在这个体系中，房地产测绘会与其它房地产管理工作相结合，形成完整的管理模式，使国家的房地产管理越来越规范，越来越科学。

结束语：

房地产测绘的发展，关系到房地产管理，更关系到一个稳定的社会环境，我们有理由相信，在未来，房地产测绘的发展，将会越来越好。

参考文献：

第8篇：房地产心得体会范文

一、道德资本铸就房地产企业核心竞争力的内功

道德资本是指道德与企业文化和企业价值相结合，融入生产理念并增进社会财富的能力，也能外化为一种企业理。它包括企业相关的道德规范和制度体系、企业价值观念、伦理道德等。道德资本与其他资本的不同点在于：它是能促进经济实体增值、保值的人文动力，更是一种理性精神体现，最大限度帮助企业达到社会效益与经济效益的双赢。核心竞争力是指隐含在企业产品和服务中根深蒂固并互相弥补的知识、技能或者知识和技能的组合。通过企业的核心技术和企业创新能力发展出来的核心竞争力，能够使企业按照世界高水平完成核心流程，支撑现在的竞争优势，保持和发展未来的竞争优势。伦理道德关系将会影响企业的整体利益，构成企业内外部关系的核心。道德资本的形成，能够反映道德与经济发展相互促进且契合的作用，也能够在一定程度上影响管理行为和经营方式。道德资本俨然已经成为企业成长与发展过程中稳定而深远的优势影响因素。“穷则独善其身，达则兼济天下”， 房地产企业应当主动把“道德的血液”注入的自身，习惯成自然，以道德自律。壮大德之基，房地产企业才能兼济天下。

（一）“义”与“利”之间博弈权衡

人类价值有两种最基本的类型：功利价值与伦理价值。这也是人类最根本的价值取向。在企业运营当中，也就产生了以盈利为目的的功利性的“利”与社会责任的道德伦理性的“义”，使得企业在内部治理与生产活动以及竞争与合作过程中，处处体现出“义”与“利”之间的博弈权衡。房地产开发商作为一个社会群体，为房地产市场和中国经济发展做出很大贡献；但同样不可否认的是，一些房地产开发商为其市场强势地位所骄纵，已经习惯于暴利回报而无视商业道德，捂盘惜售、哄抬价格的案例不胜枚举。企业伦理是指企业经营以合法合理的方式获取收益，处理好企业利益与内部职工利益、企业利益与社会效益、其他利益相关者利益。企业的伦理管理要求管理者能够主动从社会公认的伦理道德规范出发，使其管理制度、公司治理、战略目标、经营理念等符合伦理道德规范，建立并维护合理、和谐的行业环境和市场经济秩序。

然而，利润关系与企业命运息息相关，“利润最大化”经营目标使企业在“义”与“利”之间的权衡显得更为复杂、矛盾，容易造成两者之间的失衡，从而“误入歧途”。“义”与“利”之间的博弈就要求企业在谋求生存和发展的基础上将企业利益与社会伦理道德规范相结合，找到“义”与“利”的统一。客观看，企业的道德资本相当于无形资产，同样能为企业带来经济效益，引导企业创新发展的正确方向，赢得更多的社会力量支持和认可，打造企业具有核心竞争力的“品牌”效应。在追求人与自然和谐共处的今天，利润已经不是衡量一个企业真正价值的唯一指标，社会伦理道德规范对企业的声誉、企业间的合作起着越来越重要的作用，社会责任俨然已经成为一种强大的企业竞争力。

（二）竞合共赢的正能量

有道德的房地产开发商通过竞合共赢获得正能量，其道德资本的集聚是实现其市场能力的基础条件。市场调研与预测、企业策略形成与实施、目标客户选取与维护、广告宣传与媒体策略等市场行为，都体现出社会伦理道德观念和原则对企业的重要性。

1.持续长久的营销网络

持续而又长久的营销网络构建与维护，离不开良好道德资本的构筑与积累。房地产企业要构建一个具备企业核心竞争能力的营销网络，必然拥有一个良好而稳定的供应渠道、高质量的客户群体和良好的商业信誉。只有依靠企业道德资本的支持，始终以顾客为导向，站在顾客权益和企业信誉的角度上，把重点放在稳定高质量产品和提高服务质量，使企业与客户、营销网络与社会群体之间建立和维持良好的交互关系，才能建立真正具有竞争力的市场营销网络和市场能力，从而获得更多的利润空间。因此，房地产企业的道德资本能有效维护企业内外部利益相关者的和谐关系，它是实现企业竞合共赢模式必不可少的资源。

2.有效的低成本策略

房地产企业的重要成功因素之一即是低成本经营策略，在最高程度上为企业增加整体利益。但是无下限的低成本策略并不可能成为真正的企业核心竞争力。首先，房地产企业只有合理的成本定价，与竞争对手维持和谐状态，才有益于维护行业的平稳发展，能够有效地降低企业的经营风险。其次，在与相关组织和群体进行交易活动时，也必须考虑他们的相关利益。与关联机构和社会团体保持稳定而融洽的发展关系，能获得社会群体更为广泛的支持和配合，更有益于企业营销活动的顺利有效开展。最后，房地产企业必须以客户为导向，保障和维护客户权益，提高顾客心理满意度。这样才能吸引新老客户购买、扩大销售量，也能进一步提高经济效益和增强企业竞争力。因此，房地产企业道德资本的构筑和积累是企业拓展利润空间的有效途径。

3.竞合共赢的社会交换过程

房地产企业通过拥有的资源与其他社会主体交换取得需要的资源，参与各种各样的社会交换。在当今分工精细化的社会条件下，企业所拥有的或者支配着的资源必然能够直接或间接满足另一个企业的某方面需求。在很大程度上，房地产企业能不能得到社会大众的支持和认同决定了企业能不能通过参与社会交换实现降低成本、取得收益的目标。企业社会道德资本是企业获得社会支持和认可的生动体现。

二、社会责任外化房地产企业核心竞争力的效能

企业社会责任是西方正在兴起的一种企业哲学伦理学，通常指与主要利益相关者、价值相联系，遵从法律并尊重人类、社会和环境的一系列政策和实践。“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物” 作为华夏文明的一部分，对厚德的推崇与实践，在更广的范围内具有普适性，更具有鲜明的时代感。企业可以将对厚德的诠释与地域、行业、自我特征相结合，这种结合的本质就是企业的社会责任。企业过度地追逐经济利益的最大化，经常会引发一些诸如产品质量问题与消费者权益、经济效益与社会效益、恶性竞争与和谐相处等矛盾的激化。房地产企业积极履行社会责任、提高企业内部职工和客户的忠诚度、提高企业品牌形象和企业商誉，就能享受到在履行社会责任之后对企业经营业绩、企业核心竞争能力和企业价值带来增值潜力和可持续收益。可见，房地产企业的竞争优势不仅体现在经济方面，还体现在伦理道德和社会责任方面。

（一）赋予企业社会责任的必然性

从经济学的角度分析，房地产企业实现收益最大化的方式主要是通过两个方面：一是最大限度地降低内部管理经营成本；二是减少社会性的支出。但是，这些方式与企业应该要增加环境保护和治理等社会责任相背离。虽然最近几年房地产企业在一定程度上履行其社会责任，但并未形成长效机制，而这就需要取得经营的合法性和相关法规条例的规定。这个过程漫长且昂贵，只有降低交易成本才能为企业带来经济效益的提高。这又可以通过交易双方对社会伦理道德准则的遵守，大大地降低双方交易成本、风险成本等，从而获得更高的收益。企业社会责任是指企业在考虑自身的财务和经营状况、对股东承担法律责任的同时，考虑到对其他利益相关者造成的影响并使商业运作活动符合可持续发展要求，是包括经济、政治、法律、文化和道德的综合责任。企业作为经济组织，其生存与发展与社会发展有密切关系，只有积极地承担社会责任，在考虑经济收益的同时考虑到对其他利益相关者的影响，才能为获得更加宽广的发展空间，获得可持续发展的源动力。

（二）从战略眼光看待社会责任

房地产企业在面对金融危机和楼市不断调控的严峻挑战下，更需要形成有利于社会和谐和公共利益的社会责任意识。企业社会责任战略俨然已经成为企业核心战略的一部分。而形成并且提升房地产企业社会责任意识的动力因素是建立在利润驱动基础上的企业整体发展观，这就要求房地产企业用战略的眼光看待社会责任。社会责任意识是当今社会对企业的期望，从长远角度来看，提升企业的社会责任意识无疑是有利于企业自身发展的行为。房地产企业亦应该建立一套新的企业发展观、价值观，争取最大限度地维护股东利益之外的其他所有社会群体的相关利益，包括职工、顾客、债权人、竞争对手、环境以及整个社会其他公共利益等，还应该把社会责任看成是企业社会责任的投入和企业可持续发展战略的客观要求。企业应该把社会责任纳入到发展战略，看作是企业谋求发展的方法和途径。房地产企业还应该主动把个人利益、企业利益、社会利益结合起来，在追求最大收益的过程中，创造更多的社会财富，产生良好的社会效益。

三、机制创新整合房地产企业核心竞争力的资源

从伦理视角分析，房地产企业的机制创新关键在于文化机制创新。良好的文化机制包括企业文化观念、企业价值观、企业精神、道德伦理规范、社会文化环境等方面，能够使企业形成强大的凝聚力，保持企业竞争优势，提升企业竞争力。机制创新对企业核心竞争力的独特作用主要是整合企业内外资源：首先，企业文化以人为本的思想能够激励企业职工积极进取、为企业做贡献，更能够有效推动人力资本的提升；其次，企业文化能够通过其特殊途径或方式从外部获得的资源转化成为企业的内在竞争优势，从而逐渐增强企业核心竞争能力，促进企业可持续发展。

企业文化是内部职工整体心理定势的主导意识，是企业的价值观念、经营宗旨、管理理念的集中体现。它属于抽象意识的范畴，其价值往往是很难被评判的，但其地位确实已经被社会普遍认可和接受。企业文化的形成和发展将会影响到企业的文化力量，进而影响内部职工的行为方式和思维方式，将会对企业的经济效益和社会效益产生重大影响。良好的企业文化能够充分挖掘职工的潜力并调动他们的积极性、自觉性和创造性，使相关利益者能够更加主动和自觉地为企业创造价值。优秀的企业文化，不仅仅是企业内部职工所重视的问题，它所体现的社会责任、安全保障等方面能够得到消费者的信任，可以极大提高房地产企业的软实力。

在企业内部，规章制度只能基本上规范企业职工的行为，而要更充分的发挥职工的主动性创造性、提高职工自主创新能力、提升企业的核心竞争能力，则需要优秀企业文化的引导和企业机制的不断创新和完善，从而建立和维护企业良好的内外伦理道德秩序。优秀的企业文化对企业职工有积极的引导作用，形成共同的价值观念和伦理道德规范，而基于房地产企业文化的机制创新，对房地产企业的其他各种非文化资源具有强大的整合功能，在无形之中增强企业内部职工的归属感和凝聚力，提升企业的人力资本和企业商誉。

四、制度创新释放房地产企业核心竞争力的效率

企业制度体现为企业经济关系，是把伦理道德追求和内部建设理念化为经济运行和发展中的重要规定或行动准则的承载体。房地产企业需要建立起支持机制创新的体系制度，这样才能使企业真正具有核心竞争力，实现企业可持续发展的高效率。企业制度不仅包括具有法律强制性的正规制度，如企业合同管理制度等，还包括依赖于社会公众舆论和企业社会责任的非正规制度，如道德伦理制度等。从房地产企业的经营过程来看，企业在确立治理结构的安排时，能够考虑在谋求公司利润最大化的同时兼顾其他利益相关者的利益，就能为企业提升核心竞争力、增加企业利益相关者的凝聚力和向心力，共同推动企业可持续发展的高效率。

第9篇：房地产心得体会范文

关键词：危机预期；协同救市；市场自救

中图分类号：F015文献标识码：A文章编号：1000176X（2009）04000307

当前，国内房地产市场交易量持续低迷，局部领域流动性问题凸显，由美国次贷危机引发的全球性金融经济危机使外需不振，国际国内经济金融形势的演化正在强化危机预期。如何消除危机预期，避免局部问题演变为全局性的经济金融危机，是我国当前面临的重大问题。

中央新近出台扩大内需促进经济增长的十条措施，扩大公共支出，增加货币与信贷投放，对稳定市场信心，平抑市场调整幅度具有重要作用。但要充分发挥这些政策的作用，还需进一步采取措施确保政策顺利传导。如文中分析，危机预期和由危机预期导致的信用创造机制解体，将使积极财政政策和宽松货币政策传导受阻。针对目前正在加速形成中的危机预期，针对有可能演化为全局性、系统性问题的房地产问题和流动性问题，笔者着眼于恢复保护市场自救功能，运用关系论经济分析方法，提出了协同救市的两个应急措施，希望有助于各方面思考有关方略，有助于中央新政充分发挥促增长、保稳定的政策效果。受篇幅所限，文中许多内容未能展开，有兴趣的读者可参阅《中国安居之路――走出房地产迷局》［1］一书。

一、房市“百日剧变”与危机预期

（一） 房市“百日剧变”

房地产开发商在2007年年底开始先后抛出“拐点论”、“百日剧变论”，喊出“誓死捍卫资金链”的口号。从2008年下半年开始，中国住房市场形势急转直下，观望气氛浓厚，成交量迅速下滑，个别城市成交价格迅速下调。从目前的形势来看，中国房地产市场已经度过了山雨欲来风满楼的阶段，进入了多空生死对决的肉搏阶段。

对实际仅以20％左右甚至更低的资本投入，主要依赖银行贷款完成100％房地产项目开发的房地产开发商而言，销量锐减，资金回流大幅度下降，将直接引发开发商群体的流动性问题。市场基本面的变化和开发商群体的流动性问题将进一步强化市场观望情绪，强化商业银行的审慎政策取向，销售回流和银行贷款两个主要资金来源都进一步收紧。很难想象，借助高财务杠杆以小搏大的开发商群体如何“捍卫资金链”。

因此，开发商“百日剧变”、“誓死捍卫资金链”等充满血腥味儿的论调绝非危言耸听。这一方面表明房地产市场调整的残酷性，在流动性生命线上的挣扎过程中，开发商群体将充分体验多空肉搏之残酷。另一方面，也表明市场正在快速形成危机预期。正如古谚“夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞”描述的图景，面对重大危险时，人类个体求生欲望驱动的本能式自救行为，将破坏人类活动的组织性和协调性，逃生的集体恐慌通常会导致比危险源本身更大的危险。因此，在危机预期引导下，在各个经济实体逃生的恐慌性反应中，市场的组织和协调功能丧失，破坏了市场自救的集体理性，局部问题将随着市场恐慌的扩散蔓延演变为全局性的危机。

（二） 房地产问题是当前中国宏观经济金融问题的命门

股市问题通过影响股民的消费能力、消费意愿及资本市场融资功能来影响国内经济，由于股民的比重和包含股票在内的全部资产缩水程度有限（且对未来尚存期望），资本市场融资在中国尚不是各类经济实体的主要融资渠道，股市问题对宏观经济虽有影响，但并不伤筋动骨。国际金融经济危机通过影响外贸及国外在华投资来影响国内经济。尽管我国经济发展的外贸依存度较高，但由于外贸涉及的国际国内经济实体均有逐渐的经济调整过程，短期内进出口总规模发生大幅度调整的可能性并不大，对宏观经济也不会骤然产生伤筋动骨的影响。

但房地产问题不同。1998年以来，各级地方政府有组织地“经营城市，经营土地”，以“地产推动”中国经济发展。房地产是“地产推动”的中国宏观经济产业链的龙头。住房卖不动，土地会流拍，开发商和地方政府均会面临流动性问题，房地产开发投资和基础设施建设投资立即会由于缺乏资金推动而滞缓甚至停滞，并进一步沿着宏观经济产业链传导，引发连锁反应，对宏观经济产生伤筋动骨的影响。

整体而言，救房市，可稳定投资需求，稳定经济基本面，自然能救股市；国内市场信心稳定，内需强劲，外需压力自然化解。

（三） 要命的是交易量，不是价格

就房地产市场问题而言，要命的是住房交易量，不是住房价格。随着房价持续上升，住房升值空间压缩甚至可能贬值，高收入群体有购买力，而无购买意愿；其他收入群体有购买意愿，而无购买力。两相夹逼，整个房地产市场支撑逐渐空心化，其调整有其必然性。住房价格理性回归，将推动中国房地产市场的定位从闭锁于尖端的高收入群体，转向庞大的中等、中高收入群体，从而走出市场支撑空心化的困境。

固然，住房价格理性回归会要部分开发商的命。但只有恢复市场交易，才能推动市场自救的良性循环，从而拯救整个房地产行业，推动房地产开发投资和基础设施建设投资回稳，进一步推动整个宏观经济产业链回稳，从而成功避免宏观经济硬着陆。

（四） 危机预期与信用创造机制解体

良性的市场波动淘汰不适合经济基本面的部分，而实现市场的自我纠正。而恶性的市场震荡则不然，在市场震荡中倒下的经济实体，只有少部分是经济基本面不支持的，大部分是经济基本面支持的但被市场恐慌“吓死”的。

危机预期在局部的市场恐慌中形成，并在市场恐慌的扩散蔓延过程中逐渐强化。市场一旦形成危机预期，对发生风险预警的实体，不管其风险类型是流动性风险还是清偿性风险，各债权人均会恐慌性抽逃资金，引发大量经济实体的破产倒闭。尽管其中相当多的实体发生的仅仅是短期的流动性问题，持续经营的基本面仍然是良性的，但却被持续失血或持续供血不足要了命。

在危机预期下，银行惜贷，不敢贷，争相收贷，借助商业银行体系的货币扩张将受阻；企业收缩商业信用，现金为王，在商业过程中力图收取现金，对现金支付异常谨慎，不愿意向其交易对手和合作伙伴提供商业信用支持，借助商业活动过程的信用扩张将受阻；个人捂紧钱包，消费倾向和投资倾向下降，持现以备不时之需，借助个人消费和投资行为的信用扩张也将受阻。这样，在危机预期下，经济金融体系的各个环节都会成为信用消耗器或存储器，象现金黑洞一样吞吸现金，只进不出或进多出少，从而直接导致经济金融体系信用创造机制解体，破坏了正常状态下经济金融体系信用创造的倍数放大机制，并可能最终引发流动性危机。从美国次贷危机的演变及历史经验教训看，更多的清偿性风险是由流动性风险引发的，在流动性恐慌与多米诺骨牌效应相互强化的过程中，流动性危机会向暴风一样摧毁经济体系。

因此，在危机萌芽和酝酿的早期阶段，采取措施稳定经济系统的总体流动性水平，防止流动性问题蔓延，稳定市场预期和市场信心，是转危为安，转危为机的关键。

需要特别指出的是，一旦危机预期形成，导致整个经济金融体系信用创造的倍数放大机制解体，政府放松银根、增加公共开支等扩张性政策将缺乏关键的基础性传导机制，难以发挥刺激经济的政策效果。但在市场崩溃、市场信心逐渐重建后，这些在危机中没能及时发挥作用的扩张性政策则会借助信用创造机制的恢复运行过度发挥，成为导致流动性过剩和经济过热的直接原因。因此，采取措施消除危机预期，稳定市场信心，维护政府各类经济刺激政策赖以发挥作用的信用创造机制，是避免流动性危机和经济金融危机的关键。

二、房市转轨势所必然，平稳转轨事关重大

（一） 房地产行业长期趋势向好

从支撑房地产市场发展的基本面来看，存在诸多支持房地产市场持续发展的有利因素，包括中国经济持续增长的推动，中国农村的城镇化进程、特别是由农业产业化经济潜能释放推动的内生城镇化进程，在货币化分房以来被居高不下的房价收入比持续抑制的大量中等、中高收入群体的真实的、庞大的刚性需求。可以预期，中国房地产市场的持续发展空间非常大。

从城市发展的基本规律来看，在20―30年内甚至更快，北京和上海的房价将达到甚至超过香港、首尔、台北、东京、伦敦或纽约等城市的水平。否则，没有适当的居住成本约束，就无法确立这些中心城市发展的经济自律和市场约束机制。各地人们不受居住成本约束，择中心城市而居自然为优选之选，将会大量涌进国际、国内或区域的政治或经济中心。这将导致中心城市超负荷，违背自然规律，使中心城市的发展不可持续。因此，长期来看，只要仍然是开放的市场经济，中心城市必然成为大多数居民工作生活的优选场所，其房地产必会受到追捧。随着中国经济的发展和城镇化进程的继续，各级中心城市住房价格必有较大的上涨空间。惟此，方能建立城市发展和居民居住地选择的经济自律和市场约束机制，各级中心城市才能走上可持续发展的道路。

进一步，围绕中心城市，按照级差地租原理形成级差房价。相对较高收入的群体以金钱买方便和享受，相对较低收入的群体以不便换金钱，各得其所，住有所居。被持续居高不下的房价收入比抑制的安居需求也必然逐渐得到满足，住房市场的有效供给和有效需求继续扩大也可以预期。

综合来看，未来10年甚至更长，中国房地产市场具有较大的持续发展空间，长期趋势向好。房地产将继续作为国民经济的支柱产业发挥重要作用。

（二） 房市转轨势所必然

登高望远，看到的是宁静祥和的蔚蓝色大海。但如果看不到宁静祥和之中的惊涛骇浪，冒然入海，必会被无情的海浪吞没。房地产长期趋势向好，但并不意味着不会有无情的短期调整。

1998年以来，房价随着居民收入水平的提高而提高，房价收入比持续维持高位，并在近年有所攀升。正如笔者在《中国安居之路――走出房地产迷局》中的分析，在住房保值、升值预期下，高收入群体持续购置，持有多套房，像黑洞一样吞吸了住房供给，投机性持房规模持续积累，在消化一手房供给同时，向二手房市场或住房出租市场转化不足，放大了住房的有效供给缺口，导致整个住房市场有效供给不足。投机性持房者的过渡性需求消耗了资源，诱导形成了涨价预期，成为推高房价的重要因素,并成为房地产市场的不稳定因素。持续居高不下的房价收入比则持续抑制了中等、中高收入群体的购买力，而使房地产市场长期锁定高收入群体，中等、中高收入群体无力购房，直接导致有效需求不足。这也使得1998年以来特别是2003年官方确认房地产过热以2003年央行121号文推出为标志，官方正式确认房地产过热。）以来，房地产市场的终端市场支撑越来越依赖少数（15％左右甚至更少）尖端的高收入群体。

从经济潜能来看，高收入群体有能力继续发挥黑洞效应，吞吸甚至所有的住房供给。但是投机性持房并不是真正的黑洞。作为过渡性需求，这些住房必须通过二手房市场出售或住房出租市场出租，才能转化为真实的居住需求，也才能实现其投机、投资价值。但是，花无百日红，随着投机性持房持续积累，房价持续攀升，住房进一步升值空间越来越压缩，甚至出现贬值可能，住房的投资、投机价值降低，高收入群体购买意愿下降，购房后劲不足。另一方面，受持续居高不下的房价收入比抑制，房价一直脱离中等、中高收入群体的购买力支撑区间。这样，随着房价持续上升，住房升值空间压缩甚至可能贬值，高收入群体有购买力，而无购买意愿；其他收入群体有购买意愿，而无购买力。两相夹逼，整个房地产市场支撑逐渐空心化。依靠少数尖端群体的过渡性需求支撑房地产终端市场，这决定了当前格局下房地产市场发展的不可持续性。

随着流动性紧张状态的持续，开发商将被迫直接或变相降价。这将诱导市场从观望中形成并逐渐强化一致的降价预期。在追涨杀跌的市场法则下，支撑房地产市场的多方力量在哪里呢？

投机性持房群体继续增持？从深圳、广州两地的交易数据上看，随着市场形势发生变化，两地的交易量开始迅速下滑。在此过程中，深圳二手房交易量在2007年3月开始远远超过一手房交易量，并一直维持高于一手房交易量的水平，从2007年3月开始至2008年5月，二手房累计交易量是一手房的19倍；广州发生了类似情况，二手房交易量从2007年8月超过一手房交易量，从2007年8月开始至2008年4月，二手房累计交易量是一手房的114倍。从两市的变化来看，对市场变化高度敏感的投机性持房群体出逃，一方面直接降低了投机性持房需求，进一步削弱了投机性持房群体对住房市场脆弱的支撑；另一方面强化市场观望气氛，诱导形成降价预期，使更多的购房人望而止步，持币待购。投机性持房群体出逃是推动房价下跌、交易量锐减的重要原因。

依靠中等、中高收入群体来支撑？在持续居高不下的房价收入比下，即使不考虑当前市场形势下这些群体持币待购的观望心理或追涨杀跌的投机心理，他们也心有余而力不足。

正如笔者在《中国安居之路――走出房地产迷局》一书中的分析，投机性持房的持续积累，终会导致房地产终端市场支撑空心化，而引发房地产市场的系统性调整。中国房地产市场要实现可持续发展，必须从依靠投机性持房群体的黑洞吞吸提供主力支撑，转向依靠中等、中高收入群体的真实消费提供主力支撑；从一手房市场为主，转向一手房和二手房市场并重、住房出租市场为辅的市场化供给体系，依靠市场解决中等及以上收入群体的住房问题，并由政府向中低、低收入群体提供部分或全部住房保障（经济适用房和廉租房），解决中低、低收入群体的住房问题。

（三） 平稳转轨事关重大

高速行驶的汽车急转弯会发生什么？结果无须多言。

过去10多年，我国宏观经济高速增长有赖于投资拉动的外延规模扩张，投资规模扩张有赖于“地产推动”，“经营城市，经营土地”之重有赖于房地产市场的支撑。若中国房地产市场失稳失控，将釜底抽薪式地抽调本轮宏观经济增长的终端市场支撑，可能导致宏观经济硬着陆，从而引发宏观经济安全问题。目前国际经济金融危机加剧了形势的严峻性，中国房地产市场失稳失控，不仅将引发中国宏观经济安全问题，也将使世界经济失去最后的、至关重要的稳定器，加剧国际经济金融危机，并反过来进一步恶化外贸依存度较高的中国国内经济形势。

对过去10多年“经营城市，经营土地”的地方政府而言，也将因为房地产市场的调整而面临危机。地方政府不仅“第一财政靠工业，第二财政靠土地”（收入来源），“吃饭靠第一财政，建设靠第二财政”（支出），而且第一财政也越来越依靠土地（周飞舟，2007）。地方政府不仅从“土地财政”直接获得财源，而且借助于土地杠杆的撬动，从银行获得大规模的融资，以非常高的放大倍率扩大了可支配财务资源，并成为推动城市和交通基础设施建设的主要力量。这也使地方政府成为房地产市场调整的直接受害者，房地产市场上住房卖不动，开发商就没有钱买地（也没有钱投资新的房地产项目，银行也会紧缩对开发商的信贷支持）；地方政府经营土地的资金链就会断裂（银行也会紧缩对政府背景实体的信贷支持），高度依赖“土地财政”的地方政府多会面临财务问题；地方政府则无力推动基础设施建设，新增基础设施建设投资规模必然快速萎缩；基础设施建设投资和房地产投资规模的快速萎缩，必然拉动投资需求快速萎缩，而导致“投资拉动”的中国宏观经济硬着陆，引发系统性的宏观经济金融安全问题。从最近钢铁减产限产降价、电厂发电机利用小时显著下降、煤炭等各种工业原料压港压库来看，由于房地产市场调整引发的宏观经济安全问题已经开始显现，寻求正确的解决之道迫在眉睫。

从金融角度看，房地产市场本身的发展，从土地收储阶段的土地储备贷款，到房地产开发阶段的开发贷款以及建安施工企业用于房地产项目施工垫资的流动资金贷款，再到房地产销售阶段的个人按揭贷款，各个环节均要依赖大规模的银行贷款推动。地方政府则在土地杠杆的撬动下，组建了各种形式的融资平台，获得了大量的银行贷款。即使不考虑房地产直接和间接拉动的行业的变化，对房地产市场的直接贷款、土地杠杆撬动的融资以及商业银行在其他领域开展的房地产抵押贷款合计，在商业银行贷款组合中占据了很高的份额。因此，中国银行业资产质量与房地产市场变动息息相关，房地产市场的变化可能引发较大的金融风险。尽管对银行业整体而言，由于整体上有房地产抵押，从长期来看，房地产市场调整导致的房地产相关贷款最终损失并不会太大。但是由于房地产市场调整进一步打击市场信心，强化危机预期，导致银行惜贷，企业紧缩商业信用，个人捂紧钱包，将可能直接引发全局性的流动性危机，大量的企业因失血不止或供血不足而破产倒闭，危机将迅速从金融和房地产领域蔓延至经济领域，并进一步蔓延至社会领域。

综合来看，过去10多年，作为“经营城市，经营土地”经济发展模式、各级地方政府“土地财政”和大规模银行贷款还款来源的市场支撑，中国房地产市场的变化直接影响宏观经济金融安全，并最终影响和谐社会的发展目标。在1994年分税制改革启动的“地产推动”经济增长过程中，房地产作为中国宏观经济增长的车头，承受“如此之重”，而使中国房地产市场平稳转轨问题事关重大。

三、协同救市与市场自救

面对当前形势，必要有大局观和历史观，看清问题所在；要有科学观，认清方向；更要有现实观，选择解决问题的正确方法。

（一） 房价理性回归与房市自救

在当前房地产支撑空心化的格局下，高收入群体有购买力而无购买意愿，其他收入群体有购买意愿而无购买力。可怕的不是房价降低，而是市场恐慌和市场信心崩溃。即使价格降到中等、中高收入群体购买力可以支撑的区间，也由于非理性的降价预期，市场继续观望，持续杀跌，而可能导致市场崩溃，破坏房地产市场的基本面。因此，要走出当前困境，应从两方面着手：一是推动房价理性回归，获得中等、中高收入群体的购买力支撑。二是稳定市场预期，在房价理性回归同时恢复市场交易，推动市场自救，防止一路杀跌的非理性反应导致市场崩溃。

建议措施：中央政府迅速组织地方政府围绕房价收入比设定分步推进目标区间，建立透明的房价稳定机制，稳定市场预期，推动房价收入比理性回归。具体而言，可以市场成交住房套均面积与平均成交价计算的房价收入比（2006年按此口径计算全国平均值为85）为标准，设定分步推进的目标区间。第一步，房价收入比目标区间设定为6―7。当房价收入比高于7时，政府则抛售公房或增加双限房、经济适用房或廉租房投入，平抑房价；当房价收入比低于6时，政府则动用公共资源，增持公房，防止房价下跌过头。第二步，当房价收入比稳定在6―7后，伴随经济增长和居民收入的持续提高，逐步调整至4―6的目标区间值,平稳实现房市对中等及以上收入群体的理性回归。与第一步中较强的政府干预相比，第二步则更多地依靠市场自身的发展来完成，是一个相对更加长期的过程。

这样，地方政府通过设定中等、中高收入群体购买力可以支撑的房价稳定目标，引导市场在理性设定的目标价格附近统一预期，市场价格调整可一步到位，打消市场观望情绪，庞大的中等、中高收入群体入场消费，迅速恢复、扩大市场交易量，激活房地产市场，启动市场自救，为宏观经济软着陆、避免全局性危机创造条件。

（二） 银行同业共进退，化解流动性危机

流动性风险具有倍数放大效应。一个实体因为流动性风险而发生问题，将可能引发其上下游、股东和担保方等多个实体的流动性问题，依次倍数放大，迅速扩散蔓延。随着资金流动性传导的不仅是财务问题，更可怕的是市场恐慌情绪的扩散蔓延。

在间接融资为主的中国，商业银行对发生流动性问题的经济实体的信贷策略，将在很大程度上决定局部的流动性问题是否会演变为全局性的流动性危机。

在市场信心稳定的情况下，良性的市场波动淘汰的是基本面不再支持的经济实体。但在危机预期下，各家银行面对发生流动性问题的经济实体，“比谁跑得快”，争相抽血或停止供血，借助流动性风险的倍数放大机制，流动性恐慌迅速扩散蔓延，引发全局性的流动性危机。在恶性的市场震荡中，商业银行不仅将面对基本面不支持的经济实体破产倒闭产生的不良贷款，更将面对基本面良好的经济实体因流动性恐慌破产倒闭产生的不良贷款。后者的数量则可能大到失控的程度。在很大程度上，这部分不良贷款是由商业银行对流动性问题没有协同应对的信贷策略直接制造的。对整个银行业而言，集体恐慌的结果无异于集体自杀。

当前，面对不断强化的危机预期，可在银监会的主导和司法机关的配合下，实行临时性的银行同业共进退机制，稳定信贷资金的流动性水平：在今后1―3年内，对各类发生贷款拖欠的经济实体，由贷款量最大银行或贷款最先拖欠银行作为牵头行，按发生拖欠时点或同业协定的其他时点余额为基准，实行全部贷款行共进退，对经济实体增加贷款和减少贷款均按基准比例分担；未经基准点贷款行一致同意，贷款行在贷款到期时按原条件续贷，不得停止或抽回贷款；企业破产倒闭清算时，设置优先受偿权的贷款按设定条件优先受偿，优先受偿权清偿不足部分和其他无优先受偿权贷款按比例分配企业清算回收资金。除非人行征信系统查询证明申请行是违约经济实体惟一的贷款行，法院拒绝受理由单一银行发起的资产查封处置申请，只受理全部贷款行一致同意的资产查封处置申请；或取消单一银行先发资产查封处置在清偿顺序上的优先权。该临时性措施实施时间不短于1年，不长于3年。

在危机预期加速形成、市场恐慌扩散蔓延的早期，在间接融资为主的经济金融体系中实行银行同业共进退，可消除银行同业在经济实体发生问题时“比谁跑得快”的恶性竞争，切断市场恐慌扩散蔓延的主渠道，破坏流动性风险倍数放大的扩散机制，稳定银行信贷资金流动性水平，保障经济金融体系信用创造机制不被破坏，稳定市场信心，从而把市场调整限制在良性的市场波动范围内，防止引发全局性的流动性危机和经济金融危机。这是市场各方多赢的安排，符合各群体、各阶层的利益。

对银行而言，实施银行同业共进退，不仅贷款损失被锁定在基本面恶化、持续经营条件丧失的经济实体群范围内，防止流动性风险引发的大量清偿性风险损失，而成功避免可能的金融危机，实现自救。更重要的是，因为消除了危机预期，稳定了市场信心，维护了经济金融体系信用创造机制的正常运行，为政府推动的协同救市措施发挥作用创造了条件，成功避免流动性危机。很多基本面良好、暂时面临流动性问题的经济实体供血正常，得以避免破产倒闭的命运，很多职员也避免了被迫下岗失业的命运。这样，借助于临时性的、管制性的和着眼于市场自救的协同救市措施，推动市场自救，实现市场稳定、经济稳定和社会稳定。也只有市场稳定、经济稳定和社会稳定，市场才能发挥强大的自我调节功能

最后需要指出的是，银行同业共进退机制仅仅适用于市场不能有效发挥自我调节功能的危机时期和防止形成危机的调整时期。该机制是强加于市场的行政性规则，在一定程度上降低了商业银行管理风险的动力，而产生“搭便车”的外部性问题，不利于商业银行之间的良性市场竞争。在市场信心稳定，危机预期消除后，应选择合适时机废除行政性的共进退机制，回归自我调节主导的市场机制。

四、小 结

尽管当前中国面临的经济形势比较严峻，但中国宏观经济的基本面仍然长期向好。一是住房需求被持续居高不下的房价收入比抑制的庞大的中等、中高收入群体为房地产平稳着陆提供了坚实的平台。二是创新推动的“经营市场，服务企业”新经济模式则为地方政府卸“地产承受之重”、避免财政危机，中国宏观经济平稳着陆提供了坚实的平台。三是国家新农村建设发展战略启动的农业产业升级和农村内生的城镇化进程，也为中国在未来20年左右的时间内投资和消费的持续增长提供了广阔的空间。

面对正在快速形成的危机预期，对目前尚在局部范围的房地产问题和流动性问题的处理务须慎之又慎。中国应充分吸取美国政府在次贷问题处理过程中的教训，发挥政府在稳定市场信心、稳定市场预期和组织市场自救方面的关键作用，成功化解问题，避免全局性的经济金融危机。如此则既可继续保持宏观经济又好又快发展；也能作为全球经济金融的稳定器，为全球经济金融回稳和发展做出贡献；也为中国沉着冷静应对错综复杂的形势，推动经济平稳转型赢得时机，创造条件。关于中国经济转型，笔者运用关系论经济分析方法，构想了“经济自律，市场约束，政治和谐”的路径，有兴趣的读者可参阅《中国安居之路――走出房地产迷局》一书。

需要特别强调的是，所有的救市措施都应着眼于稳定市场信心、保护经济金融体系的信用创造机制和推动市场自救。人不自救，神仙无助。在实际的经济运行过程中，不能激发市场自救的救市措施将无法落地，或落地后无法传导，很难充分发挥作用。换言之，中央新政为宏观经济送来了过冬的“棉衣”，但肯定只有部分能够领到“棉衣”，只有为领到的部分推动市场自救创造条件，中央新政才能最终到位。

顺天谋事，成事在人。历史给了我们机会，也给了我们抓住机会的选择。我们有没有做出这种选择的勇气和智慧？

参考文献：

［1］ 冯燮刚中国安居之路――走出房地产迷局［M］上海：上海远东出版社，2008［2］ 冯燮刚，李子奈当前形势下化解中国经济金融困境的对策――兼论扩大内需应从房地产入手［J］经济学动态，2009，（1）

［3］ 中国土地政策改革课题组中国土地现状解密：土地财政与地方财政［J］财经，2006，（4）

［4］ 周飞舟分税制十年：制度及其影响［J］中国社会科学，2006，（6）

Expectation of Crisis,Coordinate Bailout,and SelfRescue of the Market

――The Relationalism Economic Watch on the Current Situation )of Macroeconomic and Finance in China

FENG Xiegang

(Department of Risk Administration,China Citic Bank,Beijing 100027,China)