跳单协议条款范本 房产中介合同中“禁止跳单”条款的效力认定

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一、基本案情：

1、2008年下半年，卖方李某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。

2、2008年10月22日，A中介看了该房屋；

3、2008年11月23日，B中介公司带陶某之妻看了该房屋；

4、2008年11月27日，C中介公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》2.4条约定：“陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用C中介公司提供的信息、机会等条件但未通过C中介公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向C中介公司支付违约金”。

5、C中介公司对该房屋报价165万元，而B中介公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。

6、2008年11月30日，在B中介公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向B中介公司支付佣金1.38万元。

故，C中介公司以陶某“跳单”为由诉诸法院，请求陶某支付违约金1.68万元。

二、判决结果：

1、一审法院认定“跳单”成立，裁判陶某向C中介公司支付违约金1.38万元。

2、二审法院认定不存在“跳单”，改判陶某无需支付违约金。

三、裁判要旨：

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

1、关于《房地产求购确认书》的法律性质

实践中，中介公司与买方签订的合同名称多样，有的称为《二手房买卖服务合同》，有的称为《委托看房书》，有的称为《看房协议书》。不论其名称如何，其核心内容都是由中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务。根据《合同法》第424条之相关规定，应当将该类合同认定为居间合同。

2、关于“禁止跳单条款”

（1）如何认定该条款的效力

本案中该条款合法有效。

第一，仅就本案中“禁止跳单条款”约定的内容来讲，由于并不涉及损害国家、集体、第三人利益或者社会公共利益的内容，也非具有“非法目的”，法律、行政法规亦未强行规定当事人不得签订“禁止跳单条款”，且并非免责条款，故不属于《合同法》第52条、第53条规定的合同无效的情形。

第二，在民商事活动中，交易一方为了重复使用而预先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款为格式条款，本案中该条款即为格式条款。但就约定内容看，并无应当根据《合同法》第40条之规定认定为无效之情形，即“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”。

（2）该条款是否可撤销

实践中，有的“禁止跳单条款”可能存在显失公平的情况。比如有的条款约定中介公司带买方看房后，买方不得私下或通过其他中介公司与该房房主交易，否则需支付相当于居间报酬的违约金，该约定意味着中介公司带领买方看房后就能旱涝保收，不论该中介公司报价是否偏高、服务质量如何，买方如果打算购买该套房屋，只能选择该中介公司进行交易，否则就构成跳单违约，要支付相当于居间报酬的违约金。对此，我们认为，如果中介公司以有限的付出来永久限制买方的选择权，双方的利益是明显失衡的。在这种情况下，买方可以根据《合同法》第54条的规定申请变更或撤销该条款。

3、如何认定买方是否利用中介公司提供的信息、机会等条件

该争议焦点是正确裁判本案，乃至同类型案件的关键所在。

首先，房源信息并非C中介公司独家掌握，买方可以通过多种正当途径了解到同一房源信息，也可以选择多家中介公司带看，很难认定买方是利用了C中介公司的信息和服务。

其次，从时间先后上看，C中介公司是最后一家带买方的中介公司，且仅看过一次房。但需要注意的是，尽管时间先后可以成为考察是否构成“利用”的一个逻辑上的原因，但即使C中介公司是第一家带买方看房的中介公司，也不能充分证明买方一定是利用了C中介公司的信息，不能简单地理解为只要中介公司提供了信息，买方就构成了“利用”。

再次，根据“谁主张，谁举证”的原则，C中介公司作为原告，未能举证证明陶某利用了C中介公司的房源信息。

最后，陶某向B中介公司支付了成交价1%的居间费用，并不符合“跳单”不付或者少付佣金的目的。

4、关于居间人（中介公司）的两个问题

（1）关于居间人如实报告问题

本案中，C中介公司报出的房价为165万元，明显高于另一家中介公司145万元的报价。如果是C中介公司故意超出房主报价虚报房屋价格，且促成该笔交易损害买方利益的，根据《合同法》第425条的规定，居间人（中介公司）不得要求买方支付报酬（佣金）并应承担损害赔偿责任。

（2）关于居间费用问题

居间费用包括报酬（即佣金）和活动必要费用两项，根据《合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因为中介公司毕竟付出了劳动，支出了必要的费用，而买方也得到了中介公司的服务。根据权利义务相对等的原则，买方应当支付中介公司为居间活动付出的必要居间费用。

写在最后：

在民事活动中，诚信和公平至关重要，也是法律保护的对象。房产中介在居间活动中投入了劳动和时间成本，理应获得相应的报酬，“恶意跳单”是不被法律所允许的。但是，商业活动也是公平进行的，任何一方不得限制对方合法的选择自由。只有在诚信和公平的环境下，商业活动才能健康有序的发展进步。