赠送面积改造协议 买房赠送面积到底是赚还是亏

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购房者在买房时，经常都能看到“赠送面积”这一词汇，参观样板间时经常能看到开发商在明显位置打出诸如“拓展空间全赠送”、“此处为拓展面积，赠您一半使用面积”，“N+1”等标语。

开发商真的会将面积白送给购房者吗？赠送面积究竟是怎么一回事呢？

“赠送面积”一般有以下几种情形

01“偷面积”

这里的“偷面积”并不是真的偷，而是开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范（《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013）对于计算建筑面积的相关规定，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入建筑面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园、结构层高在2.2米以下的空间其面积按50%计算；部分符合条件的凸（飘）窗不计算建筑面积等)，借此提高单位面积的使用率，让购房者觉得“物超所值”。

“偷面积”实际是钻了建筑面积计算规范的空子，在同样的建筑面积上尽量多地“偷”出可使用面积。这样一来，开发商降低了税费成本，在楼盘营销时，更是可以将这所谓的赠送面积“赠”给购房者，吸引购房者购买。

02违建面积

部分开发商的 “赠送面积”，是通过擅自变更规划设计，违法改建得来的。销售宣传时所谓的“N+1户型”灵动空间大多是这一类型的赠送，开发商报建房屋户型为N房,但购房者实际能得到N+1房的房屋。

具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造。

即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的装修公司“免费”装修改造，使得房屋实际使用面积增大。

法律明确规定房地产开发企业在商品房销售后不得擅自变更规划设计，开发商通过这个手法将“锅”甩到购房者头上，一旦被相关部门查处便可金蝉脱壳，最终违规改建的苦果将由购房者承担。

03侵权面积

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积。如常见的承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。

根据《物权法》规定，该部分空间应当属于业主共有部分，而非属于开发商所有，开发商等于是慷他人之慨，将原属于共用的部分许给一户独用。只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。

总结

从以上三种情况来看，开发商所谓的“赠送面积”并非真的“赠送”。“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权，开发商通过偷面积所赠送的面积本身就是购房者应得的面积，算不上赠送，部分赠送面积甚至是违建、侵权面积，其赠送行为均属无效。

即便开发商能通过“偷面积”达到“赠送面积”的目的，因其所赠面积不是合法面积，且开发商在售房时便已经将赠送面积的建筑成本摊到房价中，购房者实际上是自己买单，“赠送”有名无实，开发商们宣传的“赠送面积”属于违法虚假宣传。

天下没有白吃的午餐，开发商赠送的面积均是不计入建筑面积的、无法登记在房产证上的面积，这样的面积一旦发生产权无法得到法律保障，到头来吃亏的还是购房者。想要买房的朋友切记擦亮双眼，仔细甄别开发商的各式花招。