无产权房屋转让协议书是否具有法律效力(“无产权证”房屋不得转让，那买卖合同还有法律效力吗)

下面是好好范文网小编收集整理的无产权房屋转让协议书是否具有法律效力(“无产权证”房屋不得转让，那买卖合同还有法律效力吗)，仅供参考，欢迎大家阅读！

一、“无产权证”房屋的买卖合同是否具有法律效力

当今社会，市场主体之间的交易行为可谓“错综复杂”、“形态各异”。以房屋买卖为例，买房、卖房都不一定是在房屋具有产权证的情况下进行交易的。很多人买的房子并没有房产证，相对应地，很多人卖的房子也没有房产证。

那么，为什么社会上有这么多人会买卖没有房产证的房子？如此买卖，是否安全、有效呢？说来话长，这里面的情况就比较多了！举例说明，买卖尚无房产证的房屋，有如下几种常见情形：

一种是，一手房买卖的过程中，购房人购买了一套期房，但在期房还没过户之前，购房人因为急需资金等原因又将该期房以较低价格转手，这时，房屋是没有产权证的；一种是，旧城改造或城市有机更新中，同村集体经济组织成员之间买卖已经确定位置面积，但尚未办理确权登记的房屋，这时，房屋也是尚未办理产权证的；还有一种是，开发商在一手房销售过程中早已将商品房销售一空，事后却发现因开发商违约违规，导致整个项目的商品房实际上都无法办理产证。比如说，开发商因资金链断裂楼盘被法院查封或被取消房地产开发资质，未取得土地使用证或者未缴足土地出让金等等，此时，房屋也是没有产权证的。

除上述情形外，“无产权证”房屋在市场中交易的例子比比皆是。那么，回到我们最初的问题，买卖“无产权证”房屋，合同究竟是有效还是无效呢？

二、司法实践中的通常判断

在司法实践中，法院对于此类问题通常认为：虽然，我国《城市房地产管理法》第38条明确指出，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但是，该规定仅属于房屋交易过程中为维护交易安全而设立的一种原则意义上的管理性规定。其本质并非是对交易的完全否定和禁止，而是为了规范房屋交易中的行政管理秩序。此外，该禁止性规定也并不属于合同法司法解释二所规定的能够导致合同无效的效力性强制性规定。所以，对上述规定的违反也并不必然导致房屋交易行为及缔约合同的无效。

需要再简单解释说明一下的是，我们都说法无禁止方可为，为什么这里法律明明已经禁止了“无产权证”房屋的转让，却还是保持了房屋买卖合同的效力呢？其实，合同法上的禁止性规定又分为效力性强制性规定和管理性强制性规定两种。简单理解，那就是违反效力性强制性规定将必然导致合同无效，而违反管理性强制性规定，则不会导致合同无效。举个例子，就好比你找黄牛买火车票，虽然黄牛卖票的行为会被打击，但是你从黄牛手里买到的火车票依然是有效的。这里也正是类似的道理。

三、对购买“无产权证”房屋的建议

不过，仍然需要提醒大家的是：虽然我国实行的是不动产物权登记制度，未经登记只是无法获取物权，并不影响合同的债权效力，相关房屋买卖合同依旧会被司法确认有效。但是，物权的保障效力高于债权是法律明文规定，众所周知的一件事情。我们购买房屋，并不是为了拿到一纸债权然后去承担后续的各种不确定的风险，而是为了能够获得房屋产权，从而拥有对所购房屋充分及完满的支配权。从这方面考虑，生活中，如果我们遇到了需要购买“无产权证”房屋的情形，我们还是要慎之又慎，切勿轻易下结论，避免最终只享有合同债权，而不享有房屋不动产物权保护的情况发生！