土地置换报告怎么写(对于“三旧”改造中土地置换的思考)

下面是好好范文网小编收集整理的土地置换报告怎么写(对于“三旧”改造中土地置换的思考)，仅供参考，欢迎大家阅读！

土地置换是“三旧”改造中整合存量建设用地非常有效的一种土地整备手段，通过“三旧”用地与政府储备用地空间置换的方式，既优化了存量建设用地的空间布局，也实现了土地资源的节约集约利用。但是土地置换在实际操作过程中存在价值难以评估的问题，本文就该问题进行探讨。

一、国外土地置换经验—以德国为例

德国土地整理经历三大阶段变革，从最初的保障农业规模化生产，逐步转型为结合生态保护、村镇革新、文化传承、城镇一体化等内容的区域整体可持续发展模式。

在德国，“土地置换”被称之为“土地调整”，其实施方式是根据评估前后的价值差异来确定。通过德国国家“土地价值公报”或者第三方独立估价机构，对整理前后土地进行两次市场价值的评估，根据评估前后的价值差异，政府和土地所有者通过协商的方式，确定重新分配给原土地所有者的土地面积。对原土地所有者而言，其利益当时不减少，而且未来还存在增值空间。

二、国内土地置换经验—以深圳市为例

根据2020年8月深圳市发布的《关于征（转）地安置补偿和土地置换的若干规定》征求意见稿，深圳市因公共利益或规划实施等原因收回国有土地使用权，不属于闲置土地或者闲置土地已处置完毕且符合相关规定的，经市政府或区政府同意，可以采取土地置换的方式给予补偿。涉及城市更新统筹的，可以按照等用地面积作为合法用地指标调入本街道内城市更新项目，并另外按照被收回土地面积10%核算合法用地指标作为奖励。

深圳土地置换遵循等价值置换的原则，被收回土地供应合同中约定或不动产登记簿记载为“允许分割转让”“限整体转让”或“商品性质”的，按照深圳地价测算规则的相关规定确定被收回土地的价值。被收回土地供应合同中约定或不动产登记簿记载为“不得转让”“自用”或“非商品性质”的，深圳地价测算规则对其价值评估有规定的，按照地价测算规则的相关规定确定；深圳地价测算规则未涉及的特殊情形，可以参照商品性质房地产评估确定被收回土地的价值。

根据被收回土地的价值，结合拟选置换用地所在区域的城市规划确定的土地用途、容积率以及与价值评估同等产权条件下该宗地的土地市场价格，测算置换用地的规模，置换用地的规模不得超过被收回土地的规模。

三、广州市土地置换探索

根据《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》（穗规划资源规字〔2020〕4号）相关要求，与政府储备用地置换的原村集体用地，属国有建设用地的可直接置换；属集体建设用地的，应由村集体经济组织按规定办理集体建设用地转为国有建设用地手续后置换。置换前双方均应完成上盖物的拆除、原有不动产权证的注销和土地平整。

土地置换时，地块价值原则上参照《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）收回国有旧厂整宗土地的补偿标准，由区政府依法组织评估。已完成储备的用地，评估价值不低于土地储备成本。涉及市本级土地储备用地的，评估结果应经市土地储备机构同意。置换用地的评估价存在差异时，由区政府组织置换用地双方协商一致。

另外，在广州市增城、黄埔两区，提出了以“等面积置换”价值评估方式。

《增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）》（增府办规〔2020〕6号）第二十一条规定“同一改造项目范围内相同面积用地，视为价值相当”；《广州市黄埔区广州开发区旧村改造项目土地置换操作指引》（穗开更新〔2020〕15号）第八条提出了“相互置换的用地最短直线距离不超过2千米的，可简化程序，按毛用地面积相等的方式进行置换”。

两区的土地置换价值评估方式是将“同一项目范围”和“最短直线距离2千米范围”视作位于同一均质区片地价范围内为前提，操作较为便捷，有效简化了土地置换的手续流程，但是对于寸土寸金的中心城区，如天河、越秀、荔湾等区域，在土地置换时难以采用这种方式对“价值相当”的认定方式。

对于城市化发展程度高的地区来说，价值评估是土地置换流程中最重要的一环，也是潜在风险最大的环节，以面积去作为衡量价值是否相当的标准，可能会出现拟置换地块的实际价值存在差异而导致国有资产流失或村集体利益受损。

四、“三旧”改造土地置换思考

较为前沿的深圳市关于土地置换价值认定的标准和模式，充分研究了在规划未稳定状态下的土地价值认定逻辑，对本文探讨的问题具有重要的参考价值。

在“三旧”改造项目土地置换的实操过程中，控规的调整方案与实施方案往往是同步编制和调整的，拟纳入建新范围的政府储备地在实施方案中可明确其规划用途和容积率；在建新区外，拟用于置换的村集体建设用地则可能不在现行控规覆盖范围内，存在未来开发利用的方向不明确的问题，对两个地块的土地价值评估结果比对造成一定的困难，有可能会导致两块土地价值差异较大，土地置换难以推进。

因此，笔者分别从已覆盖现行控规和无覆盖现行控规两种情形研究村集体建设用地价值评估修正系数可参考的因素。

其实土地价值能否评估的关键是在于能否找到可参考且科学合理的依据，根据地块开发价值、地段等级、潜力效用等作为修正参数设定的考虑因素，修正地块价值评估结果，从而得出集体建设用地的土地价值评估结果与政府储备用地的土地价值评估结果是否一致，是否存在价值差价需通过货币补偿解决，并通过签订土地置换协议的方式细化土地置换方案、土地价值差价解决方式、土地权益监管方式等作为“三旧”改造实施方案中土地置换方案有效性的佐证材料，推动“三旧”改造实施方案的批复和落地。

土地高质量利用⑤︱三旧改造系列︱旧改用地报批业务如何突破重难点？

土地高质量利用④︱三旧改造“降温”后，关于旧村改造规划容量逻辑的思考

土地高质量利用③︱广东省“三旧”改造标图入库标准新旧政策差异分析

土地高质量利用②︱图解：夯实“三旧”改造“四梁八柱”，深化城乡协调发展

土地高质量利用①︱一图读懂 《肇庆市人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的实施意见