计划书优缺点分析(如何分析商业项目的优缺点)

下面是好好范文网小编收集整理的计划书优缺点分析(如何分析商业项目的优缺点)，仅供参考，欢迎大家阅读！

一、底层认知＆判断逻辑

1、成功不可复制，失败更不是成功她妈

唯系统专业认知＆方法论&市场观，才是可迁移的。

2、死盘/问题项目（不良资产）重塑盘活/超高难度系数

3、盘整的机会Only one，代价以“千万/亿元”为单位

因此没有金刚钻就不要贸然去揽（问题项目盘活）这个瓷器活儿

必须具备的能力：穿透底层的眼光+规避风险及捕捉差异化机会智慧+法律+（财务）资本+专业＋团队＋资源

4、成事的逻辑就是提供做事的成功概率，多数情况下，选择比努力更重要！

要明确不可触碰的边界，不要贸然的去挑战商业逻辑及自身的能力圈

并且千万不要高度了自身的能力。哪些问题项目不要碰？

4.1、散卖花了的（无法协调，为小业主做嫁衣）

4.2、合法合规手续缺失的（底层风险）

4.3、规模过小的（不到5000方的，不经济）

4.4、规模过大的（10万方以上的，招商运营风险过大）

4.5、盒子型购物中心（运营管理成本＆经营风险双高，且退出渠道过窄）

4.6、业主方自己不服输的（听不进去，你无法叫醒一个装睡的人）

4.7、改造投资过大的(意味着风险加大，回收期延长）

二、成功总是相似的，失败则各有缘由。

以下因素哪怕只出现一个，若未及时修正，都会导致项目走向没落

交通改造，导致客流阻隔，地段价值严重贬损

开业出租率低，未及时稳商&补商

开业出租率很好，但50%租户生意不好，未及时采取救市行动（推广、引流、帮扶、补商）

邻居过于强大（规模、双品牌、运营、硬件）＆定位同质化

不可抗力出现，未及时稳定租户（如疫情）

定位偏差，开业后运营警惕性不够，未及时修正

三、常见死盘类型

1、从来没有活过（LG大渡口、大公馆TYJC、巴滨路JYSH），就是一堆建筑而已

2、开业后就滑向深渊，只留一地鸡毛

鱼嘴BK、SM服装城、大公馆STYX、高九路XGTD、永川XGGC、江北嘴DFGJ、大竹林MLH……3、在强大竞争面前残喘的

袁家岗XSD、大坪YLDRC、人和ZLQMALL、北滨路XYH…

4、商圈偏转，地段没落

南坪SHGC、CSGC、LGBS…

5、中心商圈的尴尬位置

观音桥LQGC、HJHA、THL ；解放碑GMZX、RYG广场、XCGC

6、老了，被时代和商圈抛弃了

解放碑DDH、DSGC、HTYD…

四、优质商业养成的基本基因

1、地段不能太次

2、整体规划（建筑、动线、景观、机电、停车、平面、空间）都要OK

3、业主方要有较强的资本能力

4、团队要有专业解法（招商&运营）

五、问题项目盘活重整的10把刀

1、项目透视，估潜力

产权构成、产权性质、竣工验收及首次消防验收许合格证、分层面积、分层层高、柱网、荷载、人货动线、电梯、停车位、电量、烟道、给排水、排污、空调、外立面、人车出入口、外围交通动线……

TIPS：

有没有不可逆转的“先天残疾”

有没有可供改造升级的潜力

改造升级的代价有多大

核心价值点梳理

地段/曝光度/层高/动线/配套/机电

2、市场分析，找机会

特别注意：学校、医院、政府机关直线200米范围内及住宅底商，娱乐业态租户无法合规办理营业执照。这个因素必须在定位及业态规划时考虑进去。

半径5KM范围消费市场分析（人口数量、人口结构、生活轨迹、产业结构）

半径5KM范围商业竞争情况（总量/待招商量/重点对标个案分析）

半径1KM范围商业租金水平

3、遗留问题归零

产权问题、存量租户、撤场租户（未解约、未清偿）、物业管理、抵押、查封

4、定位重塑

4.1差异化&独特性

4.2有可持续增长的消费支撑

4.3能充分发挥项目核心价值

4.4和竞品有显著比较优势

4.5和周边项目的关系是竞合共荣，而非直接竞争

4.6改造成本可接受

4.7长线租金估值看涨

4.8招商落地性很扎实

4.9系顺势而为而非挑战巨大的逆向选择

5、外立面优化

5.1亮（靓）化

5.2店铺展示性曝光度（橱窗、店招），易达性提升

5.3能耗优化（创造可能，把盒子变成空中街市，案例万汇中心）

5.4与平面优化&电梯点位匹配

5.5广告价值挖掘（屏读时代）

6、平面及动线优化

6.1提升店铺均好性

6.2提升店铺得房率

6.3提升店铺达易性

6.4店铺中小型化

6.5优化客流动线

6.6提升项目消防条件

6.7降低项目机电配置成本

7、项目推广始于改造方案发布

把项目改造更新设计的初衷、由来、过程、成果都微记录片化

自媒体平台搭建/短视频热炒/次第发布项目动态

请各种大咖/从不同角度“讲故事/讲定位/讲规划/讲运营/讲品牌”

唤醒并刷新市场对问题项目重启的关注

八、政府可能的扶持政策争取

转嫁改造成本/拿财政补贴/提升公信力

灯饰工程/外立面改造/夜经济/首店奖励/创业孵化/税收减免/政府授牌/细分领域重点项目

九、开业时间节点的选择必须理性稳健

市场不会给一个问题项目多次机会，要把问题项目重启当作市场给项目的最后1次机会看待，成败在此一举。出租率85%+，开业率75%+。

十、开业后运营

开业日即调整招商日，开业之后必须要有强大的运营体系支撑。

10.1客流监测&分析

区域半径/日均数量/客流趋势（平峰谷）/性别&年龄结构特征/客流楼层点位分布

10.2租户生意帮扶

推广资源提供（广告位/活动场地/DP点位）

10.3经营优化建议（店铺形象、价格带宽、品类结构、服务效率、顾客维系、店铺推广）

客流导示补充

10.4 80%的推广资源都要着力于租户生意提升

推广的目标在于提升有效客流量

10.5风险租户预警，调整招商前置

tips:重庆商业值得研究的小奇迹

1、时代天街（国内存货超级体量的规模之最/势不可挡）

2、金山意库（方向/定力/投入）

3、二厂（一部电影&重庆文旅&一群"外行"）

4、颐和小镇（全部为中高端旗舰店＆超级火爆的28度活水馆）

5、悦地广场（起死回生/满血复活）

6、大融荟（朝天门，经营楼面10F+，租金很高，在批发式微的当下，活力非凡，引领朝天门的潮流时尚）

7、新重庆小商品广场（小什字，脱离朝天门的情况下，多年满铺，生意兴隆）

8、星光时代（南坪，空间／品牌／高化非常OK），比轻轨顺接的WD漂亮很多

9、龙门浩老街（形象、文化、场景、店铺质素）

10、万象城（以央企的实力及定力，在九龙坡这个很长时间被重庆主城商业遗忘的区域，打造了重庆奢侈品天花板品牌阵列，以一己之力将九龙坡的商贸拉升到西部一流的段位）

更多优质项目，欢迎网友们留言列举，简述其特质，为同业树立标杆！（谢尚伟，2022年1月8日于攀枝花金沙江畔）