自愿退房协议书怎么写

下面是好好范文网小编收集整理的自愿退房协议书怎么写，仅供参考，欢迎大家阅读！

前言

近些年来，随着民间借贷纠纷的逐年增加，以替代物，主要是以房产等抵偿原金钱债务的情况在司法实践中大量产生，该等纠纷涉及的核心问题即是，如何认定以物抵债协议的法律效力？

本文对以物抵债的类型进行梳理和分类，并以此为基础，探讨以物抵债协议在不同情况下的法律效力。关于本文讨论内容涉及的法院案例，以及更加丰富的内容，可参见《房地产及工程纠纷实务焦点问题案例精析》一书中的案例精析文章，即“未履行完毕的以物抵债协议法律效力认定及债权人代位权的行使——某国土局与甲房地产公司、乙实业公司债权人代位权纠纷案例评析”一文。

1

以物抵债的类型

房地产工程纠纷

所谓以物抵债，在民商法法理上又称为代物清偿，是当事人约定以特定标的物抵偿特定数额金钱债务的行为。我们理解，根据所抵债务是否已届清偿期，以及以物抵债协议是否履行，即抵债之物是否已经办理物权转移手续（动产交付或不动产登记等），以物抵债可相应细分为四种情形：第一种，债务清偿期届满前，债权人与债务人达成以物抵债协议，尚未办理物权转移手续；第二种，债务清偿期届满前，债权人与债务人达成以物抵债协议，已经办理物权转移手续；第三种，债务清偿期届满后，债权人与债务人达成以物抵债协议，尚未办理物权转移手续；第四种，债务清偿期届满后，债权人与债务人达成以物抵债协议，已经办理物权转移手续。各种情形事实不同，可能导致的法律效果也存在差异，现分述如下。

2

以物抵债协议的法律效力

房地产工程纠纷

01

债务清偿期届满前，债权人与债务人达成以物抵债协议，尚未办理物权转移手续，以物抵债协议是否有效？

对于债务未届清偿期之时，债权人与债务人即已达成以物抵债或代物清偿协议但尚未办理物权转移手续，我们认为，此种情况下双方当事人的真实意思表示应为担保债之履行，即以约定转让抵债物的方式，敦促、担保债务人履行债务。如果债务人在债务清偿期届满时未履行债务，依协议债权人可要求取得抵债物。此种情况下，需判断当事人之间的此种安排是否合理，是否可能损害协议当事人或其他主体的利益。

实践中有观点认为，根据合同自治和契约自由原则，只要查明以物抵债协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，即不应轻易否定此种情况下以物抵债或代物清偿协议的效力。

就此我们认为，当事人意思自治是民商法的基本原则，但除了意思自治原则外，对以物抵债协议法律效力的判断也要遵循公平原则，该公平原则体现在要平等保护债权人和债务人的利益，也要考虑债务人其他的债权人的利益。由于此种情形下尚未办理完毕物权转移手续，在协议签订后至物权转移期间，抵债物可能发生价值的较大变化。在抵债物**的情况下，如果债权人要求按双方原约定的抵债金额进行抵债，将使债务人利益受损，进而也会使债务人其他债权人的利益受损；在抵债物贬值的情况下，如果债务人要求按双方原约定的抵债金额进行抵债，将使债权人利益受损，并变相的使债务人获益。因此，我们认为此种情况下应赋予以物抵债协议的“实践性”，即该协议在未履行情况下，仅属于成立但未生效状态，当事人据此要求办理抵债物的物权转移手续，不应得到支持。就此，**高院相关司法解释、工作文件及地方高院相关司法工作文件的规定可以佐证上述观点，具体如下。

（1）《**高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号）第二十四条对以买卖合同作为民间借贷合同的担保的情形进行了规定，认为在此种情况下，当事人不能要求履行买卖合同，体现了**高院对债务履行期限届满前以物抵债效力不予支持的司法态度。

（2）《**高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》（2015年12月24日起实施，下称“《商事审判规定》”）“九、关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题”规定：“第一，关于债务履行期届满前约定的以物抵债。债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上：1、如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。今年**高人民法院颁布的民间借贷司法解释第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民问借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。上述处理思路与该司法解释规定是一致的。”

（3）《江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要》（文号：[2014]2号，下称“《江苏高院会议纪要》”）第二条第（一）款认为：“当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经人民法院释明，当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。”

（4）《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号，2014年12月16日起实施，下称“《北京高院会议纪要》”）第二十五条第一款也规定，如果贷款人不履行清算义务，直接要求借款人将特定房屋按照当事人之间约定的抵债价格，过户给贷款人，法院不应予以支持。

需要指出的是，如果此种情况下债权人依协议可以特定对价取得抵债物所有权，也可能涉及违反《物权法》、《担保法》等法律法规关于“禁止流押”的规定。由于债务履行期限届满前的以物抵债具有担保性质，故我们认为可以参照适用上述法律规定，不予支持此种情形下以物抵债协议的效力，以公平保护各方当事人的合法权益。

02

债务清偿期届满前，债权人与债务人达成以物抵债协议，且已经办理物权转移手续，以物抵债协议是否有效？物权转移是否有效？

如果双方当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，且就抵债物办理了物权转移手续，此种情形符合让与担保的法律特征，即以转移物的所有权来担保债的履行。在将来债务人履行债务的情况下，债权人需将抵债物返还给债务人，如果债务人不履行债务，债权人则无需返还抵债物。由于此种情形下发生了物权转移，故除需判断以物抵债协议法律效力外，还需判断物权变动是否具有法律效力。

首先，关于此种情形下当事人之间以物抵债协议的法律效力。我们认为，此种情形下由于已经办理了抵债物的物权转移手续，故协议的“实践性”要求已经满足，不应再以“实践性”为由主张协议不发生法律效力。

此时需主要判断是否能够参照适用“禁止流押”的法律规定。具体而言，又可分为两种情形。一种情形为，债权人与债务人约定在债务人不清偿到期债务时，抵债物即按照双方约定的价格归债权人所有，该种情形违反了“禁止流押”的法律原则，可能损害债务人及债务人其他债权人利益，故应认定为无效。另一种情形为，债权人与债务人约定在债务人不清偿到期债务时，抵债物按照债权到期时的价值进行清算，抵债物价值不足时债务人进行补足，抵债物价值超过债权金额时债权人进行返还，此种安排平衡了各方的利益，应当认定为有效。《商事审判规定》中也进行了相关规定。当然，实践中让与担保的类型较多，当事人的约定也可能涵盖多种情形，其协议效力不能一概而论，而应具体问题具体分析。