产权式分割商铺纠纷处理(分割式售后包租商铺群体纠纷案例)

下面是好好范文网小编收集整理的产权式分割商铺纠纷处理(分割式售后包租商铺群体纠纷案例)，仅供参考，欢迎大家阅读！

Ⅰ 什么是产权式商铺，什么是独立式产权商铺

独立产权商铺：即“投资者拥有对商铺的自主产权，所有人是单个自然人或者法人。”简单来说，就是你购置了一套房产，你成为这套房子的户主，房产证上只写你的名字，今后用作出售，你想怎么处置这套房子都可以。

产权式商铺：即开发商将商铺卖给小业主，然后再协助其出租招商。作为一种常见商业地产运作模式，其是否合适和有效，长期以来一直是业内争论的焦点之一，也是近年来在地产界除房价外争议最多的一个概念，但潘石屹显然在此方面获得了不错的收益。SOHO中国开发了北京CBD地区1/5的土地，却几乎从不持有物业，不仅散售，而且费尽心机地切割成小块，以求“杂碎”的效果。

为了满足人投资商业的需求，SOHO商业主要是以散售为主。这种拆散销售，出现了业权分散的情况，一旦出现问题，因为小业主的群体较大，众口难调，所以很容易发生纠纷。一方面，不能保证业态的合理搭配，开发商不能对业态进行统一的管理和布局 。另一方面，在分散的产权商铺里，业主对租金的期望值不一样。

“这样就直接导致空置率比较多，影响整个商业的氛围，已经租出去的商铺经营业绩也不会理想，最后形成了一种恶性循环。SOHO尚都和建外SOHO的商家入驻率都很低就是这样引起的。当时对业主的承诺不能达到，业主自然会抗议。

Ⅱ 已经购买了售后包租的商铺怎么办

建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”。

第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”。“售后包租”其实是已为法律明确规定违法行为。

售后包租的风险隐患确实不能不引起投资者重视。概括如下：可能存在欺诈，开发商在所开发的商品房为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款消失；

开发商融资或变相融资后，将资金挪用，一旦项目某个环节出现问题会导致资金链断裂；项目建成后经营不善，无法达到预期的收益，没有现金兑付投资人；投资人购买的房屋位置不确定，无法办理产权证；涉及复杂的权利义务关系，引发的债权债务纠纷。

尽量不要购买包租类的产品。即便要买，也要选择有独立产权界线、独门独户的产品，如沿街的商铺，这样处置与转让起来都较方便。同时最好选择大品牌的开发商，开发商的信誉与实力、商铺所处的地理位置、商业管理品牌都是需要考虑的因素。

综合实力雄厚的开发商在后期成功进行运营的概率会相对较高，从而消费者的收益在一定程度上也能得到保证。需要看合同的具体约定，建议委托专业律师提供帮助。

商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。

参考法条：《商品房销售管理办法》第四十五条

售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

非法吸收存款

亲友间集资不违法

此次司法解释明确，构成非法集资需同时具备非法性、公开性、利诱性、社会性。

《解释》规定，违反国家金融管理法律规定，向社会公众（单位和个人）吸收资金的行为，应同时具备：未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；

通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于刑法规定中的非法吸收或者变相吸收公众存款。

售后包租可定罪

《解释》规定，如符合上述违法特征，实施以下情形之一，将以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购等方式非法吸收资金；不具有销售商品、提供服务的真实内容或不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金；

不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金；不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金；

不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金的；以投资入股的、委托理财的方式、民间“会”、“社”等组织非法吸收资金等。

及时清退可免刑罚

《解释》规定，非法吸收或变相吸收公众存款的数额，以所吸收的资金全额计算。案发前后已归还的数额，可以作为量刑情节酌情考虑。非法吸收或变相吸收公众存款，主要用于正常的生产经营活动，能够及时清退所吸收资金，可免予刑事处罚；情节显著轻微的，不作为犯罪处理。

据悉，这是考虑到金融体制现状、经济发展、社会稳定等因素，以及贯彻宽严相济刑事政策。最高法刑二庭庭长裴显鼎称，认定其是否属于正常的生产经营活动，主要是看公司经营的主业是什么，融资的渠道和主要目的及资金款项的实际用途。

Ⅲ 商铺包租违法吗

您好，《商品房销售管理办法》规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

已竣工的没有禁止性规定，但最高人民法院公布了《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，解释中规定不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的按非法吸收公共存款罪定罪量刑

望采纳

Ⅳ 有谁真得懂法律吗帮帮忙

你好,我来解答一下吧.希望会对你有所帮助

商铺销售的法律纠纷的案例及应该及注意的问题

迟迟不来的租金让高回报成空

2003年10月，梁先生看到一则产权商铺的广告，广告中承诺只要购买了该项目的商铺，开发商保证每年返还10%的租金。受到高回报率的吸引，梁先生在该项目购买了两套产权商铺（有全款支付和贷款支付），合同规定开发商负责经营，每季度返租金，产权证在一年之内办好，最长延三个月。

合同签订后，2004年1月、4月、7月的租金都按时打入了梁先生的账户，高额的回报让他感到非常满意。

不料，到了2004年9月底，开发商来电通告，2004年三季度租金因资金问题需要推迟支付，之后又书面通知业主，说要推迟到12月15日发，而2004年四季度和2005年上半年的租金则统一到2005年6月底发放。梁先生为这些迟迟不来的租金感到非常头痛，高额的商铺月供也使得他倍感压力。

投资者购买产权商铺过于盲目

去年以来，越来越多曾经打出高回报率的商铺项目陷入经营困境，产权商铺则更是首当其冲，业界甚至做出了近两年将是产权商铺项目倒闭年的判断。北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤指出，产权商铺的销售过程中，往往会有不少吸引投资者的烟雾：时髦但空洞的概念，高回报无风险的广告承诺，售楼人员口头上的无风险保证等等，这都使得购房者在购买产权商铺时过于盲目，落入陷阱。

北京市瀚文律师事务所主任吴维丁律师分析认为，由于产权商铺投资涉及开发商、客户、经营公司等多方主体和买卖合同、租赁合同等多层法律关系，因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。产权式商铺纠纷在民法中属于“委托代理”产生的纠纷。开发商把产权出让给业主，业主委托开发商进行经营和管理，开发商和业主两者就形成了委托代理的关系，开发商是代理人即被委托人，业主是委托人。

民法中规定，代理人收取佣金只负责代理，但代理的结果好坏和代理人没有直接关系，代理人不承担代理后果。所以一旦出现经营不善的情况，开发商也能够逃避责任。

长期投资回报难以保证

受到商铺市场负面舆论不断的影响，在刚刚结束的房展会上，商铺展位出现了罕见的冷场。吴焕贤指出，不少产权商铺的开发商以房地产的推广模式进行包装，尽可能卖高价，却不考虑后期经营问题。这样的项目，即使在销售过程中一帆风顺，也往往在后期经营上问题不断，甚至一开业就停业。

从商业经营的常识来看，商铺的长期高投资回报是很难保证的，市场随时会出现各类风险，投资者在购买商铺时首先必须有这样的思想准备。

但商铺投资也并非没有规律可循，投资商铺，选好地段、价位、时机，充分把握相关政策、了解周边的配套和设施变迁，是投资者保证回报必须关注的课题。而对于被开发商吹得天花乱坠的高回报率，投资者也一定要冷静分析。投资者一定要通过各种渠道详细了解开发商的背景和经营管理公司的实力，看开发商是否具有长期、稳定经营的能力。

■案例解答

案例1--如果项目价格偏高警惕自付利息陷阱

许先生：我打算购买一个产权商铺，但这个项目的价格要比周边的项目贵。售楼小姐说这是因为开发商已经和红星美凯龙公司签了10年的合同，收入有保障。

我们去看房时，也已经看到承租商在做内部装修。现在开发商包租10年，每年返10%（税前），租期满后会按照户型图将铺位分割好交给业主，请问这种投资模式有没有风险？

解答：10%的回报率相当诱人，但要警惕开发商是不是通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。举例说明，一个原本只值2万元/平方米的商铺（可以和周边的经纪公司了解这个区域商铺的平均销售价格），开发商将售价提高到4万元/平方米。

假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为100%（每年10%×10年），共收到租金4万元/平方米，但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平方米，则在每平方米商铺上的实际年收益也只有：（4万-2万）÷4万元÷10年=5%·年，这其实只比银行存款高一点，远不及开发商宣称的10%年收益率。

案例2--转手经营易出风险慎签委托经营合同

时女士：我上周去看了一个商铺项目，现在正犹豫要不要购买。售楼小姐说今后会有开发商下属的一个专业的经营公司进行统一经营，而且这个经营公司可以和我签订《委托经营合同》，请问有没有风险？

解答：这里需要搞清楚一个法律概念，时女士与经营公司签订的合同是“委托合同”，这当中隐含比较大的风险。举例说明，这个项目的开发商把商铺卖给业主后，只要他能够按时交房，那么开发商的责任就已经履行完毕。由于是其下属的一个经营公司和时女士签订的合同，而且是《委托经营合同》，即使到时候这个经营公司违约，无法达到合同承诺的高回报率，时女士也只有两个选择：要不就解除委托合同，另找经营者，要不就向法院提出诉讼，索要赔偿。但如果这个经营公司资不抵债（这类公司的注册资本大多数额不高），最后只能是宣布公司破产，业主的损失还是要不回来。

建议时女士还是和开发商（不是经营公司）签订一个租赁合同。将商铺租给开发商，再由开发商委托经营公司经营，就算经营公司经营得不好，开发商在合同中承诺的租金，也必须如数返还给业主。

案例3--贷款购买产权商铺银行放贷额度较低

张先生：购买某处的产权商铺，银行最多只提供50%的按揭贷款，可后来发现银行对底商的贷款可达到60%.既然产权商铺的前景可观，银行为何不愿多放贷呢？

解答：据了解，银行之所以不愿意向产权商铺提高放贷额度，主要是有以下几个原因：首先，买产权商铺和买底商门面截然不同。前者往往是在大商场分割出的一小间，不需要投资人自己经营，但是经营得好不好并不取决于地段，完全取决于商场的经营，风险不可控；后者是沿街店面，风险可控性较强。其次，贷款人购买的产权商铺，是整体建筑不可拆分的一部分，即使抵押给银行，将来银行在业主不能还贷时很难对其实现变现。此外，产权式商铺属于风险较高的投资，其中暗藏的危机主要集中在“商铺卖出去后的经营管理上”，所以银行在对产权商铺提供贷款时相对保守。

■常见模式

“包租式投资回报”

开发商承诺按时返给固定租金，承诺回报率不等

计算方式

年投资回报率=固定年租金收入/房款总价

（开发商通常以此计算，当中暗含的风险是“年租金收入”能否实现）

可能陷阱

（1）提高商铺单价，加大投资回报率，开发商从提高的单价中获得较高的利润，从而加大了未来的经营成本，使租金按期收回增加了风险。

（2）不按照商业规律进行布局，为将来再次使用设置障碍。

“自主经营式投资商铺”

投资人根据开发商的分割面积进行购买，开发商不返租，投资人自主出租，收取租金

计算方式

年投资回报率=预计年租金收入/房款总价

（开发商通常以此计算，当中风险是对“预计年租金收入”的预测是否准确）

可能陷阱

（1）过高评估周边租金水平。开发商往往会以最好的商铺租金作为计算标准，掩盖了真实的租金水平，投资人很难分析出周边真实的租金水平。

（2）没有统一管理，经营无序，预定的租金难以实现。

■关键环节

购买产权商铺时最难抵抗的就是售楼人员做出的种种承诺，实际上，这些看似板上钉钉的事情，往往在履行起来非常困难，建议广大购房者从以下方面判断这些承诺的可信度：

售后包租

判断标准：很多产权商铺的开发商会承诺10-15年的8%~10%的回报率，如果说是2~3年，还可以理解，5~10年，风险就比较大。商铺比较正常的回报率在4%左右，如果超过8%就已经比较危险。从香港的经验看来，投资回报率应为6%左右。

预防措施：将关于售后包租的承诺写进合同，如租金多少、包租合同和谁签订、包租的具体形式、租金的支付方式、相关的违约责任等等都要有明确的约定。

有担保

判断标准：有些承诺回报商铺用自己的经营收入作担保，然而经营收入是不可知的；有些以抵押过的未完工项目作担保，银行有权先收回资产；即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道资产状况。这些问题都要问清楚。

预防措施：注意担保方的经济实力，考察有没有承担担保责任的能力。值得注意的是，开发商自身资金提供担保是没有任何意义的，担保人必须是合同之外的第三人。

品牌商家入驻

判断标准：大型商家入驻的考察，主要看是否签有合同或意向书，有很好商誉的商家不会随意签意向书，也不会同意开发商宣传的。

预防措施：这种承诺一般不是十分可信，也很难写进合同中去，最好要看到大型的品牌商家进入的合同等，看合同约定的租赁时间。

■合同范本

一、关于租金返还事项

1、租金数额：元；

2、租金支付方式：现金、转账、其他；

3、租金支付时间：每季度（月）的日支付；

4、违约责任：每迟延支付一天，甲方应当按租金总额的支付违约金。

二、关于担保事项

公司承诺对甲方（开发商）的履行合同行为进行担保，一旦甲方出现问题无力兑现合同承诺，则由公司以全部资产承担连带责任担保。

（开发商能否如约返还稳定租金回报、履行到期交割铺位等约定义务，是投资者面临的重要风险。如果能引入第三方进行担保，可以降低一定的投资风险。）

三、关于今后经营

1、如果商铺的经营商是开发商指定，则开发商承诺对商铺的商业经营进行监督和担保，确保商铺经营档次。

2、如果因开发商的原因导致商铺经营不善，则购房者可选择退房。

■律师信箱

可单方撤销委托但需赔偿损失

刘小姐：我缴700元办产权已有一年了。每次询问何时办好，开发商总说要等。现在我想自己办理产权证，是否可以用书面通知的方式撤销对开发商的授权，结束双方之间的委托代理关系？

律师解答：你对开发商的授权可以随时撤销，依据合同法，委托代理合同的委托人可以随时解除合同，但是你需要赔偿对方的经济损失。

直系亲属代购房也需签订委托书

陈小姐：我打算在南城买一套房子，由于我经常出差外地，所以想以我父亲的名义来买房。不过我的父亲今年55岁，刚刚退休。请问这样做可不可行，他这种情况可以办理贷款手续吗？

律师解答：按照各银行的相关规定，因为你父亲已经退休，所以无法办理按揭贷款。建议你先和你的父亲签一份委托代理合同，详细约定委托买房的权限事宜，然后再由你的父亲拿着委托书和个人身份证去代理购房。

房屋渗水屡修难止可向开发商索赔

潘先生：我收房时发现次卧顶棚有水印，填在收房登记表上，也签了字。

后由物业做闭水试验，发现大面积渗漏，并且延伸到了厨房及阳台，经过多次维修，也没有根本解决，一直是渗漏，请问我现在应该怎么办？

律师解答：严重的质量问题，你可以提出退房要求，一般的质量问题，开发商有维修的义务，因此给你造成的损失，开发商也需要承担。

延期交房想退房先看是否符合条件

蒋先生：我去年贷款买了一套期房，今年开发商延期2个多月交房，我想在收房前退房或是转让。请问如果我退房，法律上如何规定开发商应付的延期违约金？

律师解答：建议你先详细阅读合同，看看按照合同约定，你是否已经符合退房的条件。如果符合条件，你可以行使退房的权力，开发商应该退还本金以及合同约定的违约金，因退房而造成的其他损失也可以向开发商索赔。

契税不是入住前提购房人可拒绝收房

汪先生：开发商通知我们收房，但现在小区还没有安防系统，其他合同约定的入住条件也没有达到。我是否可以拒绝收房？

律师解答：开发商要求你先交物业、取暖、有线电视费等才给你钥匙的行为，如果没有合同的约定，你可以拒绝收房，由此导致的延期交房责任需由开发商承担。

Ⅳ 分割式产权商铺被坑,如何挽回损失

可以与投资方协商，不成的话就聘请律师，凭《商铺购买合同》以及相关证据，向人民法院起诉。律师调查整理所得的充分证据下，法院一般会支持原告的诉讼请求。

关于分割式产权商铺购买需要注意的事项：

一、分割式产权商铺，即指商铺权属人将取得产权的商用物业分割成若干个小商铺，并用作出售。作为这几年比较流行的一种投资方式，出卖人多利用夸张的广告渲染，让投资者产生高收益、稳升值的错觉，然后进行投资。

二、实际上，投资分割式产权商铺是存在着高风险的。首先，由于此类商铺的出售，往往需通过有关政府部分的审批通过，诸如建设、消防、卫生等各地均有相应的法律规定，一旦违反有关规定，将无法办理房产证。

三、投资者在购买该类商铺前，应首先深入核实该商铺是否具有房产证。其次，即便有房产证，投资者亦应注意是否权属人是否为自然人，毕竟商铺在出售后合同约定无法履行的话，权属人甚至能一走了之。因此建议：

1、 投资前先做好有关调查，明确产权、土地使用年限等问题;

2、 切勿轻信华丽的广告词，最好能实地考察，搜集真实有用的信息;

3、商铺的买卖合同绝大部分均是提前拟定的格式合同，但使用有关政府部门监制的版本或只是使用出卖人拟定的版本则截然不同，且投资者也应当仔细阅读合同条款，尤其注意限制买受人权利、免除出卖人义务的条款。

Ⅵ 什么叫产权分割式商铺

最普遍的介绍：分割式商铺是投资者购买享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，承诺业主获取定期、定额回报，而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔的商铺。

举例说明应用场景：分割式商铺源于上个世纪70年代末的欧美，1994年传入国内，2003年在深圳、厦门、上海、北京、广州等发达城市流行，2010年席卷国内其他省会城市，并逐渐向内地二、三线城市发展。其实质是以虚假宣传为手段，承诺定期回报为诱饵，制造火爆销售的假象，骗取投资者购买，火爆开始，萧条关门结束，商铺所有权、经营权、管理权三权分离，铺合人不合，资合心不合，开发商受益，投资者受骗，社会稳定受害。实践中产生许多问题与纠纷，给社会稳定带来巨大压力。

其它含义：分割式商铺在我国兴起之时，恰逢国企改革、职工身份买断之际。以湖北枣阳为例，当时枣阳烟厂、金兰公司、金华公司、自行车厂等十几家国有企业陆续改制，加之央行降息，职工没有投资经验，亟待寻求投资方式。分割式商铺在枣阳有得天独厚的条件，商铺分割后具有的“投资门槛较低、回报相对稳定”的优势，在枣阳推出就迅速成为人们追捧的热点。

分割式商铺纠纷处理_搜狐财经_搜狐网

Ⅶ 可以把一个大商铺分割销售吗

法律分析：商铺分割销售是不符合法律规定的。法律明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。所以，商铺分割销售是不符合法律规定的。

法律依据：《商品房销售管理办法》

第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第四十二条 房地产开发企业返本销售或者变相返本销售商品房的，采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，应责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

Ⅷ 非法集资建设的合法房产能否按比例分解给集资参与人

当前房地产行业非法集资活动，主要有以下三种模式：一是以分割销售商铺并承诺售后包租的形式非法集资。该模式多出现在商业、服务业楼盘项目中。二是以预售房屋的形式非法集资。该模式多出现在未取得建设、销售等相关审批手续的房地产项目。三是利用房地产项目开发进行非法集资。

当前房地产行业非法集资活动呈现出以下特点：一是数额大。房地产的单体价值量大，非法集资参与者往往是倾其所有进行投资，以谋取收益。二是隐蔽性强。许多非法集资参与者都是在亲戚和朋友的介绍下参与的，通常在一定时期内还有明显较高的收益，一般不会进行举报，只有造成危害后才进行报案。三是处置难。房地产项目涉及开发建设单位、施工单位、投资方、购房人、抵押权人、承租人等多个群体，一旦发生非法集资案，各方权利关系复杂，易引发复杂的法律问题，资产处置难。

房地产行业非法集资活动涉及面广，危害极大，蕴藏着巨大风险。一是参与者的利益容易受到损害。购买分割销售商铺的，可能因项目非法分割销售无法取得房屋产权，商铺如果整体经营不善，不仅租金难以保障，房地产企业也可能无法兑现回购的承诺。购买非法预售房屋的，可能因房地产企业资金链断裂而无法取得房屋或不能索回购房款，也可能因“一房多卖”而产生权属纠纷等问题。对于投资房地产开发项目的，可能因房地产企业资金链断裂而血本无归。二是容易引发诸多社会问题。房地产行业是资金密集型行业，房地产企业以高息为诱饵进行非法集资，加大了融资成本，开发经营的风险加大，资金链一旦断裂，容易产生烂尾楼，从而引发工程款无法落实、合法购房的群众利益受到损害、发放贷款的银行无法收回本金和利息、城市土地资源浪费等诸多问题。由于涉及群体众多，还容易引发群体性事件，造成恶劣的社会影响。

【松江区律师】

Ⅸ 贷款几百万买铺的风险

商业地产项目的市场需求相较于住宅要小一些，如公寓式酒店、酒店式公寓 、写字楼、产权式商铺等，但是随着楼市限购，商业地产凭借不限购不限贷的特点，成了不少开发商的发力点。对比住宅项目，商业地产的销售方式让人眼花缭乱，由于大多数业主是奔着投资回报去的，开发商抓住业主低风险高回报的心里预期进行广告宣传，比如“按月返租，年底分红”，“签约托管享额外买房折扣”，稳定收益，原价或增值回购，承诺无风险投资，一铺旺三代等等。律师就以商铺销售中最常见的三大风险做一简要分析，供业主参考：

第一：分割销售

商业项目并不像住宅房屋那样有明确的户型结构和单元分割，某些大型商业建筑单层面积可达数千平米，没有任何物理分割。《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”但对非住宅的商业房屋可否分割销售，可分为多少产权单位，产权单位的面积最低是多少均无全国性的法律规定，这就为一些开发商提供了销售空间。

因缺乏法律规定，全国各地对于分割销售的态度也不尽相同。比如2004年，上海市发布的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》规定房地产权利人不得对房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。北京市2010年出台的京建发（2010）647号《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》规定：已建成的非住宅项目房屋分割测绘和登记的基本单元是由固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间，应严格按照规划批准的房屋涉及用途进行经营和使用，禁止擅自分割。南京市早在2006年因涉嫌变相融资明确叫停分割销售。

经询问青岛市不动产交易中心，在我大青岛虽然没有出台相关规定，但办理产权登记必须以规划批准为前提。事实上不予办理分割销售商铺的产权登记。

此类商铺也被称作“产权式商铺”，是分割销售、返本销售、售后包租的集大成者。这类商铺的存在就是以售后包租为前提的，并且通常会附带返本承诺。在某些地区，产权式商铺确实办理了产权证，但仍然无法保证业主的权益。比如青海省西宁市中级人民法院（2017）青01民终879号民事判决书，30多位业主在取得汇通商业广场产权式商铺产权证并且托管协议到期后，起诉开发商及托管公司要求返还商铺，法院认为独立使用的客观条件并不具备，个体独立空间很难界定，返还商铺势必会侵犯大多数业主的利益，故驳回了业主诉讼请求。惠州市演达大道11号港惠新天地商业广场，183名业主在取得商铺产权证并且托管协议到期后，起诉开发商及托管公司要求返还有隔墙和独立使用空间的商铺，惠州市中级人民法院经调查证实，多处商铺正上方存在消防卷闸帘，或是消防卷闸帘位于相邻两间商铺中间，部分相邻商铺中间存在建筑实体柱，少量商铺之内存在消防门，少量商铺靠墙上存在消防栓。但是，法院认为，双方买卖的属商业用途，非住房使用性质，以金属铜钉明确标线的方式作为确定产权的固定界限并无明文禁止，因此业主要求返还的商铺应具有实体墙没有事实和法律依据。

第二：返本销售

返本销售，是指开发商承诺在一定期限内向买房人返还购房款的方式销售房屋的行为。《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”返本销售实质上是一种变相的融资方式，开发商将房屋售价提高，承诺若干年后将本金返还。返本销售的广告语通常为“原价回购”“增值回购”。

开发商进行返本销售，实质是非法集资的一种形式。返本销售的风险在于开发商的返本承诺往往不能兑现，若干年后企业破产或卷款潜逃。而买房人得到的往往是经营惨淡，质次价高的商铺，甚至是尚未建成的期房。

青岛云鼎置业有限公司开发建设的云鼎国际项目，在已被黄岛法院、李沧法院、青岛市中院、江苏海门法院进行了10轮次查封的情况下，以声称购房后10年返本的方式进行销售，大肆收受购房者的5万团购金，竟然积累了950名购房者。黄岛区国土资源和房屋管理局接到微信举报后，发布了紧急通知告知。更“鸡贼”的是，开发商将楼盘名称更改为颐和绿城，并更改开盘时间和地点以逃避监管。

第三：售后包租

售后包租作为开发商的营销手段，源于20世纪60年代美国房地产行业的“售后回租”，本是一个合法合情合理的解决开发商资金周转困难的商业行为。但自20世纪90年代从香港引进我国后，可谓遍地开花，毫无节操。售后包租的广告语大概有：“统一经营，原价回购”“提供物业补贴”“银行担保年收益10%”“年平均租金9%”“最高保障零风险投资”“安全创富”等等。形式包括返租回报，带租销售，利润共享，保底分红等。售后包租的特点是承诺以租金回报的方式吸引买家入场，同时签订商铺买卖合同和租赁合同。其中，商铺买卖合同约定买家购买开发商开发的商铺，租赁合同约定买家将商铺交由某一第三方经营管理公司（通常是开发商的关联公司或子公司）统一托管，托管期限长达10年或20年。这样既规避售后包租的法律风险，又可以跳过交房环节、装修、面积等争议，减少了很多麻烦。对开发商来讲，房价是自己定的，前期支付给业主的基于房价的固定收益可以当成低息贷款，开发商既降低了融资成本，又可以迅速回笼资金，从中获利。

西海岸新区黄河路上的华尔兹广场，商铺总价117万起，号称“可托管最高返租10%”，即与开发商签订10年返租协议，前三年8%，中间四年9% ，最后三年10%。城阳区凯丰国际金融广场，说好的年收益4万8，业主实际到手才2000多。

“好卖的物业不需要返租，不好卖才返租。”从过去几年此类失败的案例来看，售后包租的风险并不低，收益也并不高。更有房地产从业人士视售后包租为“定时炸弹”。这种包租行为与开发商的资金压力大不无关系。比如项目建成后如经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；比如开发商抵押在建工程取得银行贷款，面临还贷压力；再比如开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂等等。