资金监管 贷款承诺函 项目贷款的资金监管账户有用吗

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项目贷款（含开发贷）最核心的风控不是贷前落实条件而是贷后管理，贷前强调的是项目合规性（敢不敢投）和完工风险（要投多少）的问题，而贷后强调是现金流回笼，涉及最核心的按期还款问题。劳作了一年，收获的季节自然就很重要。钱回笼了没管、没管住或没按原计划去管，就会鸡飞蛋打。心存侥幸，过分依赖乙方自觉遵守，实务中多是遗憾悻悻。

按照《固定资产贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2009年第2号）第18条：“贷款人应在合同中与借款人约定对借款人相关账户实施监控，必要时可约定专门的贷款发放账户和还款准备金账户”。从监管文件看，账户发放和还款账户实际不是强制要求的。但实务中，资方一般都会对项目贷款的账户管理提出专门要求，核心是还款发放，专户还款。比如，在还款账户这一块设置条件时有些就要求申请人在银行开立项目资金监管账户，签订唯一资金监管协议，建设资金及销售回笼资金全部归集至该账户，由资方监管使用，且仅限用于偿还贷款本息或提取还款保证金。这里规定的是比较严格的，资金只进不出。房地产贷款，一般会约定销售占比达到多少时全部偿还本息，回笼的资金中有些只允许提用之前约定好的销售返投金额，下文还会详细谈一下；经营性物业抵押贷款中，回笼资金一般会扣除必要的运营成本，这一块具体成本金额你就要在审批过程中说清楚，以便后续前提条件落实或贷后审核动作具有可操作性。政府和社会资本合作（PPP）项目中，对于这一块一般会要求：在银行开立项目公司唯一监管账户，并签署《资金监管协议》，要求项目投资资金由银行进行监管，所产生的政府付费（可用性付费和运营维护绩效服务费）及其他收入资金进入申请人在银行开立的监管账户，封闭管理，直到银行贷款本息全部结清。注意这里要求是封闭管理。如果批复里提到这个关键词，一般理解为不允许支取了，哪怕是提供与项目建设有关的采购证明等，所以回笼资金能不能用于项目本身，在审批过程中你要问清审批人的本意。实务中，关于回笼资金，有的银行要求是账户内资金优先用于归还融资本息。这句表达意味着银行是允许企业或项目单位使用的，只是要监管使用，比如提供正常采购或建设需求/运营维护的相关佐证材料就可以。关于回款账户，银行基本上都会要求融资期间回款账户的唯一性，未经银行同意，账户也不能变更或迁出，也不能对外质押等。涉及政府方付款的一般都会要求办妥项目合同项下的全部权益及收益形成的应收账款质押担保手续，并在中国人民银行征信中心做好应收账款质押登记公示程序。

开发贷业务也会遵守这些框架性要求，且开发贷涉及的商品房预售资金监管是有专门明确要求的，全国各地的基本思路是一致的，通过百度搜索“**市商品房预售资金监管”就能看到很多内容。遇到所属地区的开发贷业务，还是要看一下属地办法要求，读原文是最好的学习方法。以笔者所在的青岛市为例，市国土资源和房地产管理局2013年下发了《青岛市新建商品房预售资金监管办法》（青政发[2018]29号发文延期有效），有效期至2023年。新建商品房预售资金是指房地产开发企业预售在建商品房（包括经济适用住房和限价商品住房），按照商品房预售合同约定收取的全部房价款，包括定金、首付款、按揭贷款、房价款（含一次性付款和分期付款）。这块资金的监管机构是市房地产信息与交易资金监管中心（有些区已经被授权），监管期限自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产初始登记后止。监管哪些内容？全程全额监管，对用于支付建筑安装、区内配套费用的预售资金实行重点监管，重点监管资金标准由主管部门（即国土及房地产管理局）根据市场情况定期调整公布（未搜到具体金额，也有可能没有公开发文，只是内部掌握。比如之前该局要求的先解押再网签一样，当时的文件抬头只是下头的直属部门）。资金也是要签三方监管协议的。开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择办理商品房预售资金监管业务的商业银行开立新建商品房预售资金监管专用账户，并由监管机构、监管银行、开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议。监管专用账户应当按照一个《商品房预售许可证》对应一个账户的原则开立，经监管机构审批同意可另行开立的除外。只是回笼的资金，如果是重点监管资金，满足条件也是可以用的，重点监管资金之外的资金，随时申请使用。比如根据该办法第15条：开发企业应当按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金，具体节点为：（1）取得《商品房预售许可证》的，可以申请不超过重点监管资金30%的资金额度；（2）建成层数达到规划设计总层数一半的，可以申请不超过重点监管资金50%的资金额度；（3）主体封顶的，可以申请不超过重点监管资金70%的资金额度；（4）通过竣工验收的，可以申请不超过重点监管资金95%的资金额度；（5）完成房地产初始登记的，解除监管。2017年山东省也下发了《山东省商品房预售资金监管办法》，关于使用重点监管资金这一块，山东办法设置的节点分为：建设达到总层数一半、主体封顶、单体验收、综合验收几个节点。当建成层数达到规划总层数一半时，重点监管资金留存比例为60%－70%；当主体结构封顶时，重点监管资金留存比例为30%－35%；当单体竣工验收合格时，重点监管资金留存比例为15%－18%；当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，终止监管。

说了这么多，这些实际都是技术上的要求，最关键的还是靠人去执行和遵守，相关配合，力促才能达成。条件设置得再细再具体，不落实到位还是一个零。实务中吃亏的例子太多了。如果遇到不太放心的业务或对其管理能力没有信心的主办机构，常见的办法有提高自有资金比例、还款计划更紧凑（加速还款，如销售达50%时结清本息，固定金额还款的，频率要求更快一些）、销售返投限制一定比例（有的机构不做要求，有的是占总投10%或20%等，越低越紧）、资金监管账户里的钱只进不出（依赖于能否谈妥；也有允许提用的，但会设置更严格的申请条件，审核要件的层级提高一级等等）。监管账户是目前项目贷款通用的一个风控手段，实践证明如果人靠谱，能管住，它的作用还是很大的，是一个重要抓手。你那边有其他更好的办法没？