物流地产市场 2023年物流地产行业现状

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中国报告大厅网讯，物流地产市场需求强劲，现阶段我国物流地产行业已较为成熟。过去十年间，北京物流地产市场因供应不足叠加需求旺盛，而长期保持供不应求态势。在未来三年，物流地产市场将迎来大规模供应放量，将成为十年来最重要的转折点，充分释放被长期抑制的需求潜力。以下对2023年物流地产行业现状分析。

物流地产作为零售供应链中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验等方面有着重要的作用。因此，消费需求的拓展将会持续推动物流地产的需求。而第三方物流企业因其专业化、低成本、高效率成为大多数企业的首选。2022-2027后新冠疫情环境下中国物流地产市场专题研究及投资评估报告指出，2020年中国第三方物流规模约为3310亿美元，2013年至2020年的复合增长率达到16.6%。未来随着消费的增长，企业对于第三方物流的需求也将持续增长，带动物流地产的需求。

国内物流地产行业由于其资产的稀缺性，正逐渐成为资本圈内炙手可热的赛道。在资产壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下，行业形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。同时，物流地产基金走上前台，为企业融资、盘活资金、提升盈利提供更多机会。现从四大状况来分析2023年物流地产行业现状。

行业现状一：红利政策频出，土地供不应求

作为服务于制造业、零售业、物流业等产业发展的重要载体，物流地产近年来受到政府部门的重视，多个土地、税收等优惠政策出台。尽管国家频繁地出台扶持政策，并将物流纳入基础设施网络建设范畴，给予行业较优的成长环境。但是也要看到，物流地产正面临着土地供应收紧、物流地产项目投资成本上升这一局面。当前，地方政府对仓储物流用地的供应趋于较为保守。主要原因一是物流用地价格偏低，对地方政府土地财政收入有限;二是仓储用地经济效益和税收贡献较少;三是仓储业提供就业岗位相对较少;四是物流仓储用地的投资强度较小。

从供需来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重。根据《上海2017-2035年城市总体规划》以及《北京2016-2035年城市总体规划》，预计上海、北京2035年产业用地(包括仓储物流用地)占城乡建设用地比例分别下降至10%-15%以及20%以内，相较过往大幅下降。这直接导致了当前仓储物流行业面临用地价格上升、区位优势明显地区不断被抢占的情况，投资成本逐步攀升。由于一二线城市仓储用地供应缩减，同时，随着中国进一步扩大内需与消费升级，未来物流地产竞争的焦点一是一线和枢纽城市的拿地，二是将逐步延伸角力至二三线城市乃至县域城市。

行业现状二：行业玩家多元化，竞争格局经历重塑

近年来，物流地产市场需求稳健增长，引发各种势力涌入，行业格局由此改变，新的市场格局正在形成。目前，物流地产参与者可以分为六大类：专业物流地产商、传统物流地产企业、零售企业、电商企业、物流企业和金融机构。从竞争格局来看，中国物流地产行业目前呈现“一超多强”的市场竞争局面。2020年物流不动产市场占有率研究显示，排名前五位分别为普洛斯、万纬、宝湾、宇培、丰树，前五名对市场的合计占有率达53.9%，前10名达72.6%。

行业现状三：市场空间广阔，新发展蕴含巨大机遇

物流地产作为物流活动和供应链管理的集聚平台，对于物流与供应链作用重大，能够链通产业链上下游，提高物流速度和精准性，降低物流成本和损耗。随着中国经济增长和结构升级，电商和第三方物流的发展，新技术的应用，应急和民生物流的重要性日益凸显，中国物流地产市场也迎来更多发展机遇，市场空间广阔。

电商和第三方物流的发展，拉动物流地产需求持续走高。近年来，国内电商行业迅速发展，网络购物市场始终保持高增速。电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高，高效及时的供应链配送需要现代物流设施的支持。另外，受电商快速发展推动，我国快递业务量保持高速增长，快递企业放量引领第三方物流发展，支持仓储需求得到扩容，从而拉动物流地产需求。

科技赋能将成为物流地产降本增效的助推器。自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率。此外，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。

2020年，新冠肺炎疫情的爆发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战，但同时也为物流行业发展带来了新的机遇。疫情严防严控下，物流仓储业在支持中国经济社会正常运转中的重要作用得到了极大凸显。随着国内疫情态势有所好转，政府和相关企业有望加速推动物流行业的整体升级，尤其是在疫情中承担民生物资保障重任的生鲜食品、医药及其它生活必需品的供应链和物流。

行业现状四：高标仓需求强劲，供给缺口明显

高标仓最主要的作用是降本增效。高标仓得益于自身先进和完善的建筑结构，加上计算机、通讯和机器人技术的使用，辅以流畅的物流信息规划系统，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性，从而减低仓储成本并减少库存资金占用率。

高标仓需求旺盛，成为物流地产行业的核心战场。近年来，高标准物流仓库租赁势头强劲，需求也呈现多元化发展趋势。除电子商务和第三方物流外，随着2020年疫情以来电商特别是生鲜冷链的发展加速，生鲜食品、餐饮供应链等企业也趋于选择高端物流仓储。对于供应链的升级优化是高标仓需求增加的根本原因。截至2020年底，全国通用仓库总面积超3亿平方米，高标仓约占通用仓库总面积的30%，根据戴德梁行预计，2020年中国高标仓需求缺口约1亿平方米左右。

目前高标仓等优质资源严重不足，原有设施难以满足新业态需求。新发展、新局势、新技术，不断催生出新的产业细分领域，而这些新业态又催生更多高标仓储需求。例如，受疫情影响，生鲜电商迎来爆发式增长，社区团购、直播电商等新模式使冷链高标仓市场持续活跃，冷链高标仓将呈现长期供不应求的局面。另外，即时零售作为实现产业链整合的重要新业态，发展喜人，逐步成长为物流地产市场的一大主力。以华南市场为例，2021年全年，即时零售共租赁80万平方米高标仓库，成为华南物流市场一大亮点。随着供应链不断升级优化进而加快产业链的整合，即时零售商业模式对于高标仓库的需求也将进一步走高。

我国物流地产产业投资逐渐收缩，国家支持性政策推动行业规模化发展。当下，我国物流地产行业供给结构性问题较为突出，大量低端仓库长期闲置与高端仓储供不应求的局面长期存在。相比住宅和商业地产，物流地产盈利水平能力相对较低，且管理费用较高，但其优势在于偿债能力强、资产周转率高，经营业绩稳定，还可以享受工业土地增值的溢价，受政策影响较小。