房地产公司偿债能力分析开题报告 房地产企业偿债能力分析–以万科房地产为例

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摘要

对于现代企业而言，在其发现过程中树立起较好的信是非常重要的，因为它关系到了该企业未来的发展与生存。在信用评价中，最重要的部分便是一个企业的偿债能力，具体是指一个企业可以接受并且可以按期偿还债务的能力。通常情况下，企业照常经营时应当按照要求等值偿还经营初期所欠下的各种长短期债务，倘若没有做到的话会对其信用产生很严重的危害，这将直接导致该企业未来的长期发展生存受到影响。从事房地产的企业通常在国民经济中能起到至关重要的作用，且通常都具有较高的负债度与负债规模。此外，由于该行业具有较长的产业链，因此能够很好地带动起一国或一个地区的经济发展，并且能很好地反映出该国或地区的经济发展水平。本文通过分析有关企业的长期、短期偿债能力，并以万科房地产的公司案例作为分析对象进行深入探讨。最终得出结论：我国的房地产企业在偿债能力中呈现出了债务压力过高、偿还渠道单一、动态偿还能力不足等的问题，如果任其发展必将会导致企业出现债务危机，最终会对企业的生存产生影响。基于此本文提出了改革财政制度，制定债务风险预警系统、拓宽融资渠道、设定动态的资金流动计划等保证资金供应充足的对策，以提高房地产企业偿债能力。

关键词:债务偿还能力；流动比率；万科房地产企业

自改革开放起，我国社会经济就一直保持高速发展。自1998年起，国内房地产企业开始崛起，并且以飞快的速度进行发展。目前，我国的房地产行业已然成为了我国的一大支柱型产业，并在我国进行经理机构调整时发挥了不可或缺的重要影响。然而，有关企业存在巨大经济作用的同时也具有很高的风险。房地产企业的发展一般以负债的形式来发展，如果房地产企业的债务偿还能力不高，那么这个企业将很难再地产界发展。很多投资者在进行房产投资时都会考虑企业的债务偿还能力来决定是否进行投资；政府在进行管控时也会根据企业的债务偿还能力来进行调控；企业在进行信贷业务时，信贷机构也会根据企业的债务偿还能力来决定贷款的数额等。总之，房地产企业的债务偿还能力对整个企业的发展有些重要的意义。

一、 企业偿债能力分析的意义

企业的偿债能力是企业以资产偿还所欠长短期债务的能力。企业是不是可以实现长足健康发展，在很大程度上都取决于其是否具有债务偿还以及支付现金的能力。因此，不难发现，企业的偿债能力与其经营实力和财务表现直接相关。所以，这种能力能保证企业按时偿还长短期债务，也代表着企业的债务承受水平。此外，该能力还能在一定程度上帮助企业依据目前的财务情况与企业利弊评估企业的未来发展方向，便于企业制定决策、计划将来，并促进企业在经营管理能力上进行改善，从而提高企业的经济效益。能更好的对竞争者以及自己有更好的了解。

二、房地产企业偿债能力分析的指标

偿债能力一般是指企业在发展前期，足额偿还各类长短期债务的能力。因此这一能力是考察企业未来发展与经营状况的重要指标，若一个企业具有非常良好的偿债能力，则说明其经营能力与财务状况也较好。对于企业而言，如果在经营过程中出现了资不抵债等偿债能力下降的情况，则说明该企业可能面临破产；站在债权人的角度来看，企业的偿债能力关系着其债权本息可不可以及时收取；站在企业投资者的角度来看，如果企业在偿债能力上有所欠缺，那么它在生产运营以及偿债工作上将面临巨大的压力，从而对投资者的收益和企业的盈利情况产生不良影响。若我们把企业负债看成是由长期负债和流动负债组成，这样一来，偿债能力就能视作是由长短期负债组成。长期负债能力是企业偿还长期负债的能力；同样，短期负债偿还能力也叫作流动偿债能力。短期负债偿还能力则是评判企业财务现状的一项不可或缺的指标，如果企业没有足够的能力去偿还短期债务，则会导致其在日常的发展与生存中遭遇种种困难。情况较好的话会导致企业的生产经营节奏被打乱，情况恶化就会造成企业破产而被迫清算。

（一）短期偿债能力指标

1.流动比率

“流动比率”主要用于权衡企业的偿债能力，通常情况下，它反映的是一元的流动负债所对应的流动资产数值，从而确保这一元负债的偿还。这一比率直接反应了公司的流动资产在保障流动负债上的程度。这是上市公司向银行申请贷款、商业融资的重要依据。数据结果越大，表明企业的偿债能力也就越强。在房地产企业中，企业的现金主要是用来防止紧急的资金短缺问题的。但是房地产企业很多时候还是会出现现金也无法弥补的资金不足问题，这时就需要通过信贷机构来进行借款。在计算企业的流动比率时，不应该用历史成本所计算出的结果来衡量企业的偿债能力。因为房地产企业的存货会影响企业流动比率的计算，所以这时在计算流动比率时将企业存货按照当前价值计算能提高计算的准确性。这样得出的结果与相关企业的算起偿债能力更贴近。

2.速动比率

有别于在表面上与偿债能力流动比率对等的速动比率，它能够反映出一个企业的最终偿债能力，根据国际经济学对速动比率的解释：这一比率反映的是企业1元流动负债对应的用以偿还负债的速动资产数值。因此这一比率更能够体现出一个企业所具备的财务实力，该比率越高则说明企业的偿债能力越强。从事房地产的企业在由于其自身具有一定的特点，因此其存货在流动资产中有着很高的占比。就目前而言，有关企业在库存上也较不稳定，企业在现阶段能更容易的将库存变现。但是也并不是都是如此，一些企业的库存质量不优，那么其变现能力就没有那么强。这时，在计算企业的速动比率时，需要根据企业的库存来进行综合分析，不同质量的库存要区别对待，区别评估，以此来更加准确的计算出企业的速动比率。这样一来，才能更好的通过速动比率来对企业的债务偿还能力进行分析。

3.现金比率

现金比率也是衡量房地产企业偿债能力的一个标准，这是因为现金的流动性比较强，现金的流动情况具有实时性，这样可以更好的了解企业的债务情况。房地产企业比较特殊，衡量企业偿债能力时需要从多个方面考虑。房地产企业的利润大多十分可观，但是这并不能成为分析企业偿债能力的唯一标准。因为有的企业账面利润很高，但是实际上的现金情况并不乐观。这时，就需要对企业的偿债能力进行全方面的分析，结合现金比率进行分析就成为了一个分析的要点。

4.短期融资能力

另外，衡量企业偿债能力的另一项重要指标为短期融资能力。房地产企业从初次创立至今，已经经历了很多个年头。很多人看中了房地产企业的利润乐观，纷纷进入房地产企业。目前市场上有很多中小型的房地产企业，这些企业在发展时会存在资金短缺严重的情况。一些企业在偿还债务时采取“拆东墙，补西墙”的方式，也就是企业在需要还款时，没有充足的资金，这时需要接新的贷款来偿还到期的债务。这时，房地产企业的短期融资能力就很难通过财务报表显现出来。所以这时，在分析企业的短期融资能力时，需要从两个方面进行分析。第一，要分析企业短期融资的金额，企业能够在短期内筹集到多少资金。因为房地产企业在发展的过程中会根据企业的规模来一步一步的增长自己的信用额度，一般信用越好的企业筹集到的资金额度就会越多，这在侧面也就能反应出企业的偿债能力的强弱。第二，要对企业的信用担保进行分析，它指的是企业在向金融机构、银行等有关机构开展贷款等借贷活动时，需要拥有足够的资产来对这笔贷款进行担保，这样金融机构才会借贷给该企业。但是，目前市场上很多房地产企业不仅仅只承担自己企业的信用担保，还会承担着其他房地产企业的担保任务。一旦另一个企业在偿债时出现无法偿还时，那么会影响到自己企业的融资能力。这时，企业融资就会进入一个尴尬的境地，使得企业可能部分丧失，甚至完全丧失融资的能力。

（二）长期偿债能力指标

1.资产负债率

在评估一个企业的经营情况的过程中，资产负债率是重要的参考指标，当企业的资产负债处于较高水平，则表明该企业将存在较大的风险，反之，企业的负债率低那么企业的经营将会顺利的多。并且，由于房地产企业具有一定的特殊性，因此该类企业通常都具有较高的资产负债率。所以说，房地产的投资具有很大的风险，当房地产企业背负了过高的资产负债，会对其资金链产生额外的压力，可能导致企业整体资金周转体系被破坏，影响企业经营情况甚至导致企业濒临破产。同时，房地产企业与其他行业相比往往具有更长的经营周期，实际的管理运营中需要进行多环节的运营，所以这时企业投入的资金会比较多，资金的回收相对来说比较慢。这时，房地产企业的资金大多数来自于银行或者自由资金的投入，因此有关企业的资产负债率始终维持在较高的水平。50%的资产负债率时，通常情况下普通企业该指标的上限值，但是房地产行业该指标的平均水平超过了78%。70%的资产负债率是临界值，超过这个点的企业存在很大的资金风险。所以由此可以看出，房地产企业的资金负债率很高，已经远远高出了警戒线，由此可见有关企业所存在的资金风险还是比较高的。

2.产权比率

在整体性评估企业资金结构的过程中，产权比率重要的参考指标。产权比率的计算公式为负债总额以及所有者权益总额的比值。在这一指标主要体现了股份的分配情况，进而为企业负债情况分析提供依据，现今我国房地产行业。平均产率。比率水平远远高于其他行业，体现了我国房地产行业背负着较高的债务总额。房地产行业作为重资本行业，需要大量资金注入才能维持正常资金周转与经营运运行，这时需要通过大量的融资来进行企业的正常运转。但是，如果房地产企业的产权比率过高的话，那么说明这个企业的债务较多，在经营时存在的财务风险也比较大。在对房地产企业的债务偿还能力进行分析时，产权比率从侧面显示了房地产企业的债务偿还能力，产权比率过高的企业要对其债务偿还能力的分析提起警惕。

三、房地产企业偿债能力出现的问题

（一）债务压力过大

由于我国的社会与经济正处于飞速发展阶段，因此像万科企业等房地产公司将得到越来越好的发展，由于该行业是一种高度依赖借债，杠杆率比较高的行业，所以如果资金链不够完善，就会出现债务压力过大的问题。如今，我国房地产企业债务偿还也是出现了这种问题，由于财务支出收入不平衡，资金流入量不能够弥补支出资金，出现了资金供应不稳定的问题；另外，由于一些房地产企业发现过程中需要扩大生产规模从而需要融资。因此在这些情况下，一些房地产企业就会向金融机构贷款，向银行贷款需要偿还一定的利息，偿还资金需要从企业经营利润中来抽取，但是由于房地产行业有风险，利润收入不稳定，有些时候债务压力不断增大，最后超出债务估计值，这种新债旧债一起还最终造成压力过大。自1984年，万科企业股份有限公司成立至今，便一直从事房地产行业的有关活动，并将其作为公司发展的核心业务。同时，该公司还是我国大陆第一批公开上市的一大企业。然而它在发展过程中也出现了资金需求的压力日益增大的问题，从而去金融机构进行融资，最后也造成债务压力过大，其实这是房地产企业普遍会出现的一个问题，但是房地产企业要针对这个问题做出有效的对策，就像万科一样，利用扩大融资渠道、健全财政支出结构等方式来降低债务偿还率。即使龙头企业，在某些时候也会出现债务偿还压力过大的问题。

（二）偿还渠道单一

如今，我国房地产企业在债务偿还方式上还比较单一，主要还是传统的偿还渠道，即生产经营过程中的营业利润、融资、资产变现，资产变现这种偿还方式不是很常见，虽然有些企业依然在进行债务偿还能力分析中把资产变现仍然作为一种偿还方式。生产经营产生的利润会受到各种各种的影响而具有波动，比如国家出台限购令，政府加大对房地产行业的管控，实行严格的房地产政策，这就会使房地产企业受到一定的影响，使广大人民买房机率下降，房地产企业销售量下降，从而经营利润大幅度下降，资金链也会受到极大的影响，债务偿还能力大大下降。融资这种债务偿还方式，通俗的来讲，就是再次进行贷款去偿还前一次向金融机构借来的资金，这种方式虽然能够提高短期偿债能力，但是对于长期偿债来说，就是毫无意义的方式，用新的融资去弥补旧的债务，对于公司整体的债务率来说，就是杯水车薪，不但不能根本解决房地产企业债务偿还中出现债务偿还压力过大的问题，还会在一定程度上增加财政风险，影响企业的后续发展的动力。再说资产变现这种方式，大部分公司在出现债务偿还问题不太严重时都不会采用这种方式，这样等于把原有的资金都去偿还了债务，会造成内部财政空虚，会影响企业内部运行，一定程度上对于企业财政资金有不利影响，甚至造成巨大的财政风险。总得来说，如今房地产企业债务偿还渠道还是单一，有可能会出现在未来不能够按时偿还债务的风险。

（三）动态偿还能力不足

房地产行业是一个资金需求量大的行业，现有的房地产企业在分析企业内部偿还债务能力时没有考虑到企业在发展运行过程中产生的偿还债务能力，只是建立在某一时间点或者时间段上来分析了该企业的债务偿还能力。该能力主要包括了所有者权益、资产以及负债这3类因素，上述因素基本上算是动态的因素，资产会随着生产经营过程中产生的利润而变化，负债也只是某一时间点产生的情况，所有者权益也会随着公司经营状况有所不同，在这种变化中有些企业可能偿还能力有限。动态偿还能力指的就是上文提及的，运用企业在经营过程中所产生的收益和企业本身所具备的资产这两点来进行债务偿还的能力，但是上述两点往往会被诸多因素所影响，使得动态偿还能力不足。该能力的分析需要从许多方面入手，速动比率是指企业经营过程中产生的单位流动负债多保障，需要用到多少单位速动资产。资产负债率所代表的是债权人所持有的企业资产总额的比例，企业偿债能力与该比率数值成反比。总之，从以上两个方面来看，在某一时间段内，我国大多数房地产企业因受到资产以及债务的变动而造成动态偿还能力不足，由此可以看出来其短期的债务偿还能力问题，这需要采取针对性的策略解决这个问题。

四、房地产企业提高偿债能力的对策

（一）改革财政制度，制定债务风险预警系统

房地产行业属于资金驱动型行业，对于资金的需求量大，财政制度需要不断适应企业资金状况，保证企业资金链能够正常运转。虽然在激烈的市场竞争中，房地产面对财务风险是无法避免的，但是应该通过改革财政制度来把风险降到最小。因此，房地产企业应该采取动静结合的方式来改革财务制度，所谓的“动”就是要加强对账款、贷款利息等影响资金流动的管理，对于企业盈利收入进行实时分析；所谓的“静”就是建立财务体制责任到人机制，出现问题能够找到负责人从而解决问题，健全完善财政制度中的规章制度，严格遵守。财政制度与企业资产息息相关，而企业资产往往是对一个企业进行偿债能力分析的重要因素，拥有良好的财政制度，可以稳定房地产企业内部财政支出收入平衡，稳定企业的资金链，增强企业债务偿还能力。另外，重要的一方面就是要制定债务风险预警系统，根据以往出现过的债务风险经历来总结出经验，制定风险预警系统，预防债务偿还出现偿还不足的情况，房地产行业竞争激烈，又是一个资金需求高的行业，公司要从长远考虑自身的发展情况、实际需要、债务承受能力、收益状况等因素，慎重来选择符合自身实际情况且风险小的融资渠道，规避债务风险，促进企业的平稳发展；房地产企业也要制定合理的偿债计划，按照规定期限完成偿债指标。一旦企业出现逾期还债甚至不能还债的情况，会极大程度的损害，企业业内信誉，为其下一步融资设置阻碍，造成资金短缺的恶性循环。总之，企业要利用科学合理的方式来改革财政制度，促进企业财政平衡，规避财政风险；同时，也要制定债务风险预警系统，降低债务风险以及在债务偿还出现风险时可以及时补救。通过这样做，提高我国房地产企业债务偿还能力。

（二）拓宽融资渠道

虽然央行在最近几年来不断下调金融机构人民币存款准备金率来保持金融体系流动性，但是由于房地产行业政策的严格要求，房地产企业在融资方面还具有一定的压力。房地产企业要想保证融资平稳，资金链流动性良好，就需要拓宽融资渠道，增加融资方式多样性，保证资金安全。房地产企业可以增加更多的新的股份，未来提升企业的风险抵御能力、降低其面临的债务压力，企业往往会选择用扩张股份资产的方法来降低其资产负债的比率；此外，企业还能通过公司债、私募债以及中期票据等融资方式发放一定的债券从而进行融资，减少企业风险。要想提高我国房地产企业债务偿还能力，就要拓宽融资渠道，如增资扩股、企业合作分成、合作建房等，降低债务偿还压力，减少企业财务负担，减少财政风险，促进企业的发展。

（三）设定动态的资金流动计划，保证资金供应充足

资金供应充足是房地产企业发展最重要的因素，所以，房地产企业要设定动态的资金流动计划，保证资金供应充足。房地产企业要努力提高生产经营过程中的利润，为资金流动提供一个稳定的注入来源，企业合理存货，严格管理公司存货，避免因存货过多而销售过少产生盈利下降的问题，从而降低企业债务偿还能力。企业要合理运用流动负债，提高资产获利能力，严格要求公司自身发展，让生产经营中的现金流量维持在一个相对较高的水平，保证资金供应充足，资金链得到有力的支撑。四大龙头房地产企业虽然发展速度快，但是这四个企业有一个共同点就是不急于扩张，而是制定了合理的动态资金流动计划，减少开工规模，降低扩张规模速度率，在这样的基础上降低资金大量流动，为流转资金，保证资金充足，缓解资金紧张提供了一个良好的条件，保证了经营的安全性，提升了企业债务偿还能力。这四大企业的做法，为其他房地产行业的企业提供了一个良好的范例和经验，其实践经验值得业内企业参考学习，用于自身的债务体系中。

五、万科房地产的案例分析

（一）企业简介

在1984年万科集团正式成立，并于四年后开始，全力进军房地产领域。000002，是万科集团的证券代码。在经过了30多年的发展后，该公司目前已经成为了我国有关行业的领军人物。如今该集团主要经营物业服务与房地产开发这两个项目。该公司将生产经营的重心放置于城市圈带的发展，并于2016年第一次在《财富》中位列356名，成功跻身“世界五百强”的行列，并在之后的2017年与2018年连续上榜，排名分别为：307名与322名。

（二)万科集团偿债能力分析

下文所提及的有关分析数据，皆来自于万科集团的年报

1. 短期偿债能力分析

在评估一个企业的偿债能力过程中，可以采用以下两种形式。（1）将企业在经营过程中所产生的现金流与其所负债的现金流进行对比，若产生的现金流高于负债现金流，则企业具有较好的偿债能力；（2）将企业的负债情况与可进行偿债的资产进行对比，如果资产远高于负债的话，则体现了企业较高的偿债能力水平。

（1） 流动比率

将企业经营过程中的流动资产与债务体系中的流动负债作比，其数值即为流动比率。一般情况下企业短期的偿债能力会随着该比率数值的增大而增强，但这一关系也应当按照适度的原则来进行。若企业的流动比率过高，那么其资金会由于长期被滞留在流动资产上而产生资金周转困难、资金运用不合理的情况，最终会影响到企业的盈利能力。通常来说，2的比率水平是最为理想比率数值，相对来说，处于这一水平的企业能够较为充分的完成偿债目标。

表 1 ：万科集团流动比率 （单位 ：万元）

年份 流动资产 流动负债 流动比率

2014 年 46480569.7 34565403.1 1.35

2015 年 61129556.8 47498595.0 1.3

2016 年 83067421.4 66899764.3 1.24

在对表1的数据进行分析后可以发现，房地产行业从2014年起就收到了政府所颁布的限购令的影响，在市场环境因此而变得更为严峻的情况下，万科集团的流动比率自然也出现了下降的趋势。因此该公司应当对其给予充分的重视，从应收款项方面来展开针对该集团财务体系的分析和研究，并指出其中的不足之处。

（2） 速动比率

企业经营过程中的流动资产同企业存货差额，以及流动负债作比，得出的数值即为速动比率。通过这一指标能够评估企业在面对短期抗战目标时，利用其流动资金填补债务，空缺的能力，并且可以用来衡量企业拥有多少偿还流动负债的资产。在流动比率评估指标体系的基础上，再纳入速动比率这一数据指标，能够进一步提高评估的准确性和有效性。一般而言，它是跟一个企业的短期偿债能力成正比的，并且该指标为1左右的水平是相对较好的水平，具体数值应当根据实际情况而定。

表 2 ：万科集团速动比率 （单位 ：万元）

年份 流动资产 流动负债 存货 速动比率

2014年 46480569.8 34565403.1 31772637.8 0.43

2015年 61129556.8 47498595.0 35139200.0 0.43

2016年 83067421.4 66899764.3 44690000 0.44

在对表2进行分析后可知，万科集团的有关比率在2016年有着提升，且近3年的比率都较为稳定。这一现象的出现主要是由于政府近几年逐渐放宽了有关的政策，再加上企业本身就拥有较好的财务以及业绩情况，因此其支付能力与偿债能力才能做到连年提升。加上2016年该企业所留的存货比2014年、2015年更多，在存货被扣除后其有关比率还较之前上升了0.0114%，可见该企业在不考虑存货的情况下，与2016年相比，偿债能力获得了明显的提升。

现金比率货币资金与交易性金融资产的总和除以流动负债就得到了现金比率。在对企业正常运营过程中，对流动负债偿还能力受到现金流的影响进行分析时，现金比率是最主要的一个考虑指标。

表 3 ：万科集团现金比率 （单位 ：万元）

年份 货币资金 流动负债合计 现金比率

2014 年 6271525.3 34565403.1 18.14%

2015 年 5318040.0 47498595.0 12.7%

2016 年 87300000 66899764.3 13.05%

在对表3进行分析后可以发现，万科集团2015年的现金比率和2014年相比，降低了5.44%，使得货币资金也受其影响在2015年也发生了下降，因此该集团当年在支付能力上出现了退步的现象。然而2016年该企业的现金比率比2015年增加了0.35%，由此可知该企业在2016年的货币资金增幅有所提升，且其中支付能力也得到了好转。

2. 长期偿债能力分析

企业的长期偿债能力指的是对长期负债的偿还能力，它所反映的是企业是否能对长期负债支付相应的利息和本金。除此之外，对于企业资产质量情况和财务杠杆使用情况来说，长期偿债能力也能够进一步体现。通常来说，从一个企业的长期偿债能力中可以进一步分析出企业的财务状况和安全保障程度。

（1） 资产负债率

企业的所有负债除以企业现有的总资产便得到了资产负债率，它对企业利用产权人提供资金利用的合理度很好的体现。除此之外，资产负债率也指企业在产权人方面所筹集到的资金与企业现有资产总值的比值。

表 4：万科集团资产负债率 （单位 ：万元）

年份 负债总额 资产总额 资产负债率

2014 年 39251513.8 50840875.5 77.2%

2015 年 47498600.0 61129600.0 77.7%

2016 年 66899764.3 83067421.4 80.54%

在对表4进行分析后可以发现，万科集团2014年所产生的资产负债率与2015年较低，与2016年更低，但基本上还维持着持平的情况。从总体的角度来看，该集团的资产负债率仍然连年上升，并且该比率是相对较高的。然而这一问题企业可以利用对财务杠杆的合理运用来进行调整，通过采用财务杠杆，能够有效地降低集团在长期偿债时可能会遇到的风险。

（2） 股东权益比率

股东所持的股份除以企业目前所有的总资产便得到了股东权益比率。从目前我过大部分房地产企业的发展状况来看，其通病是：资产负债率相比其他行业都较高，然而他们的股东权益比率却相对较低，这也间接表示了公司在长期偿债能力上是有所欠缺的。但是对于万科集团来说，这个问题并没有对它产生多少影响，因为该集团的支付能力有所提高能够决定在利息在基本的保障倍数之上还有会有所结余。

表 5 ：万科集团股东权益比率 （单位 ：万元）

年份 所有者权益合计 资产合计 资产合计

2014 年 11589361.7 50840875.5 22.80%

2015 年 13631000.0 61129600.0 22.3%

2016 年 16167700 83067421.4 19.5%

在对表5进行分析后可以发现，万科集团在2014年～2015年间在股东权益的比率上还是维持在稳定的水平的，其波动较低。然而到了2016年，该企业的有关比率突然降至19.5%。在分析了表中的数据后发现，该集团的资产有超过70%都是通过债务融资得到的，而债权人无法自行恢复债券，因此该集团在债权人的利益保障上做得并不到位。

在对该集团的偿债能力进行全方位分析后发现，有关指标都没有达到公认的标准，且该集团的整体偿债能力也没有达到同行业平均水平。由此可见，该集团在偿债能力上还有需要改进的地方，而造成这一现象的原因便是该企业有着一个不太合理的整体财务结构。所以要想解决该企业存在的偿债问题就必须从其资本结构方面入手来进行改善。

（三）强化万科偿债能力的对策

1. 优化流动资产结构

我们在对万科集团的财务报表进行详细分析与探讨后发现：该集团2014年～2016年间有着存货积压的现象，而且这一情况不仅没有在3年内得到良好的解决，甚至还有所加剧。加上该集团的现金比率始终较低，连续3年都没有达到标准（20%），所以其资金比例在投资上的投入连年提升，致使该企业缺乏足够的偿还短期债务的货币资金。

该集团作为我国商业地产中的领军企业，要想让它的销售能力得到提升就必须在下述3个方面进行改善：（1）及时对效率低下、结构不合理的营销组织结构进行调整与完善；（2）对销售渠道进行进一步甄选，让代理成本得到降低并将代理关系进行简化；（3）加强客户的信用审查工作，为防止坏账、呆账的情况出现，必须提升应收账款的回收率。

2. 合理设置资产负债率

万科集团在资产负债率上始终处于居高不下的水平说明了该集团尽管一直在努力抓住国家政策改变、市场环境改变或者对集团自身政策进行改变的时机来改善这一现状，力图将长期偿债能力在行业中保持较好的地位，但是依然无法改变其负债总额不合理的事实，即万科集团发生财务风险的可能性较高。万科集团应当加强对各种投資形式的管理，提高投资效率。在融资管理方面，应采取宽紧适中的原则，根据宏观经济和市场条件的变化及时调整融资原则，合理分配采用融资有序理论与权衡理论的时间。同时，进行适度的负债经营，不能因为企业已经处于成熟期就无节制的采取激进的融资策略。

万科集团是我国商业房地产领域的龙头企业，它应当扮演一个在偿债能力的指标上为其他企业进行带头示范的角色。然而在经过细致分析后我们发现该集团的偿债能力在各个指标上都有着较为明显的缺陷。由于该企业的偿债能力涉及到了长期与短期偿债能力这两项内容。因此我们认为该企业在有关方面出现问题的原因主要是其资本结构并不合理、盈利能力有所欠缺导致的。在对其偿债能力进行深入分析后我们发现，要想解决该企业所面临的偿债问题就必须将资产负债率进行合理配置，并让资产结构得到科学有效的优化。

综上所述，经济的发展与繁荣不仅仅促进了房地产企业的发展，也同样给房地产企业带来了风险。房地产企业债务偿还能力是维持有关企业长期稳健发展下去的关键，且在维持社会的经济平衡上也有着举足轻重的地位。然而一个企业的偿债能力并不能简单地凭借债务数额的高低来进行评判。有些负债较多的企业并不代表其偿债能力较差；如果将负债较少的企业划分为偿债能力较强企业的行列，会使得在分析企业经营受到债务时的影响向有利的趋势发展，要想最大化地提升这种有利影响，就需要更加深入地分析企业的债务。在分析企业偿债能力和财务状况时，要能对企业的债务结构进行最合理地分析，也只有这样才能将企业的债务结构进行合理优化，并能够更加有针对性地提出我国房地产企业提高债务偿还能力的解决方案，也只有与这样，才能为房地产企业核心竞争力的提升起到推动作用，为房地产企业提供更多的保障资金，房地产企业也会因此实现可持续发展，促进房地产整个行业的进步。才能够最大程度的规避负债经营的风险，发挥负债经营的优势。

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