文旅项目报告(文旅地产项目投资可行研究报告大致怎么写)

下面是好好范文网小编收集整理的文旅项目报告(文旅地产项目投资可行研究报告大致怎么写)，仅供参考，欢迎大家阅读！

对于文旅项目如何能够全流程的进行把握，本周马先声从全流程给到各位一些要点，供各位参考。

选址时：符合逻辑最重要

文旅项目的选址的核心是资源、资源和资源，是支撑文旅项目的核心要素，人的资源、景点的资源、交通的资源都是很关键的；

要点一：选址要考量人的要素

人是选址的核心，没有流量肯定是不能成功的，但是有了人也不行，还要考量人的转化能力。

比如：大型演艺项目一定要有景区200万以上的客流的支撑。

不是所有的景区和资源都有商业的转化能力，如很多的流量型观光景区的商业转化率不高，尤其是游览时间在2-3小时，或者是爬山的2天景区等。其人群的游览属性强，度假属性差，游客的停留主要依赖于景点和简单的设施，商业的转化能力较弱。如洛阳的龙门石窟，看起流量很大，但由于是过路景点，看完石窟基本上都会离开，3-4小时的游览时间不足以支撑商业消费，几万方的小镇很难存活。黄山景区的人流量大，但都是登山、山上住宿，景区门口的商业只要满足基本的消费就可以了，很难存活大量的特色商业。

要点二：不能简单的复制，要考虑成功项目的逻辑

三亚亚特兰蒂斯的成功是靠的三亚是中国的，三亚没有综合度假酒店，三亚的人群消费是高端的度假型。而丽江不具备该要素，所以很难复制。

不同的度假项目的选址不同，可分为以下四种类型；

1、都市圈文旅小镇

选址关键点：距离城市的距离、城市的人口基数、城市的人口结构、交通通达状况。

该项目趋势：该类项目将成为未来10年内的主流项目，现在是土地资源的争夺和变现能力的争夺，未来是旅游配套水平和运营能力的考量，很多企业目前只关注变现能力不关注旅游配套和运营，必将为未来项目留下大的隐患，造成企业的发展毒瘤。

2、强旅游资源圈文旅度假项目

该类型是很多企业选择的又一个热点，如黄山脚下的太平湖、张家界下的武陵源、庐山脚下的庐山市、玉龙雪山脚下的丽江古镇，这些强资源的旅游景点，人流量巨大。地方政府一直希望能够通过新的旅游度假区来进行招商引资，投资商一般看到旅游资源和人流，看到优质的资源和价格便宜的土地都会动心。

该类项目选址的关键点：

ü 离核心都市圈的距离，有没有交通的通路，周边的二级城市是不是可以在2小时内到达，人口基数多大；

ü 该区域的旅游资源有没有度假属性，如健康温泉、避暑和避寒与健康相关的条件或者与度假属性的景区；

ü 该项目的土地的价格之外的综合成本，如资源保护线距离、政府的土地控制能力、乡村的可把控性；

ü 可导入的资源的能力，从而引发的导客和销售能力。

3、成熟度假区内文旅项目

成熟度假区的文旅项目要根据区域的发展阶段选择判断。

海南经过若干年的发展经历了几个周期，成为全国人的度假区域，度假产品和度假物业价格也变得非常的高企。在类似区域选择项目，一定要分清楚该区域属于区域发展的哪个阶段，启动期：需要在政府规划的核心区域，有大型的规划导入，强的度假资源。初期的选址一定是资源的强势占有，如三亚的亚龙湾、三亚湾对海资源的占有成为选址关键。

发展期：要选址在政府主力打造的大度假区，选择大规模的土地储备，从而能够迎接土地的增值，同时可以获得一些运营型的物业作为资产保有。如申亚的亚龙湾的奥特莱斯，今天能够获得更高的物业价值。

成熟期：可以根据自己的资源选择大型的造城项目，由于很多企业很进行投资，后期必然面临客户导入不足，价格太高的局面，这时候需要的是大规模造城带来的资源的整合能力、开发商的导客能力和营销能力。

4、弱旅游资源区文旅项目

该类项目一定要谨慎选择，区域本身的资源禀赋不高，导客能力有限，需要综合审视，不能光看到土地价格的便宜，要充分考虑资源的可利用性和可发展性。要通过政府的大规划落实为前提，进行综合考量，可进行小点开发，主打健康牌、乡村牌、温泉牌等。通过小规模的运营综合型开发，获得销售和运营现金流的双收益。

弱旅游资源区文旅项目需要自建体系，引进资源，主打单一主题，复合大区规划，不适合大规模的开发。

该类项目需要强运营，弱开发，打造主题，构建客源体系，通过物业运营获得回报，可结合乡村进行民宿类开发，如桃李春风系列、乡伴系列等。

5、小城市文旅商项目

中小城市文旅商综合体是发展趋势，可以把城市产业、商业、文化和文旅流量进行深度转化，形成城市热点。该类项目需要商业与文旅融合。

选址关键点：离核心都市圈的距离、城市的消费文化与属性、地块的文化底层资源。

拿地前：土地研究是关键

要点一：研究土地性质

土地性质对于文旅项目取地很关键，因为涉及到各种类型的土地，可以包括所有土地类型：

国有建设用地：

住宅用地、商业用地（文旅用地）、酒店用地、工业用地

集体建设用地：

宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地

非建设用地：

一般农田、基本农田、林地、公园用地、采矿用地、风景旅游用地

不同的土地的获取方式，价格和对应的开发方式大有不同，不能模模糊糊，给项目开发制造障碍。

要点二：算好土地账

文旅项目土地价格存在一些可变要素，不仅是现有土地的价格，还包括以下：

1、基础设施谁来投资，包括道路、配套设施等；

2、现有的土地补偿与征用费用谁来出；

3、地上建筑及居民拆迁成本如何支付；

4、其他的隐性成本，不可预料成本。

关键点：便宜的土地综合获得成本叠加下来就会很高，一旦处理不慎综合成本会高于拿地价格，所以在签订协议的时候一定要的把所有可能的成本进行计算，签订时候是谈判最佳时机，一定协议签订，后期谈判的余地有限。

要点三：锁定土地价格

出让的土地价格尽量锁定，包括批次和价格，并且尽快收储。

1、价格与时间周期有关，锁定价格也会有变化；

2、旅游投入会带动价格增值，谁来获益；

3、当土地价格出现变化时候，如何争取利益；

4、土地价格可以通过土地性质调节。

关键点：土地价格会随着文旅的植入进入增长，集体也会不断的调高预期，同时政府的基准价也会不断变化，一定要前期锁定价格，同时尽快收储。

定位时：明确定位是核心

房地产项目可以随行就市，定位对于项目的影响相对较小，而文旅项目则不然，定位不准确导致项目失败的比比皆是，并且可复制性很差。

要点一：开发模式定位是第一位

不同的开发项目的开发模式不同，所依赖的资源也不同，导致项目的关键定位也不同，一定要根据项目的情况选择自己的开发模式。

根据离城市的距离又可以分为，城市型文旅、微度假型和休闲度假型，项目的位置决定着项目的主题、客群和方向。

要点二：客户定位很重要

很多项目都死在客户定位上，紧抓客户关注要点，打动客户形成项目的定位点。

1、学龄前家庭客户度假（酒店+乐园+演艺）

2、年轻态娱乐客群，娱乐范+嗨点

3、金领家庭客群的特色度假（营地+配套+院落）

4、专业度假客群的产品力吸引。

不同人群的消费点不同，简单看看成功项目的定位。

三亚亚特兰蒂斯，主要针对学龄前家庭和年轻潮人，家庭消费每次2万元（包括来回机票），所有的推广和内容都是针对这些人群，学龄前家庭的出行频次和消费能力强，小孩去体验海洋馆、剧场和演艺，家庭享受度假氛围；年轻潮人追求水世界的刺激与网红。

北京日光山谷的客户以北京高端金领家庭度假客户为核心，抓住家庭女人的痛点，以孩子共享院子、多餐厅、一价全包等策略吸引朋友家庭聚会和度假的空间。

上海边上的计家墩理想村，项目打造成上海同济及相关设计圈的工作、交流和活动项目。客户核心以设计人士为核心，形成民宿、小院、集合公寓等，吸引年青人置业。

舟山绿城的如心小镇的商业以本地岛居客群和居住客群为核心，构建了商业客群反补住宅销售的模式，通过住宅向商业发放消费卷等形式，让商家有利可图，让小镇有商业经营的氛围。

开元森泊度假村，客群为喜欢自然亲近的中高端亲子家庭度假家庭和团队会务客群

文旅项目的成功虽然各有各的原因，但其中一个重要的原因是客户定位精准，针对客户进行内容、活动和运营的导入。同样失败的项目原因一个重要的也是客户定位不清晰，堆砌产品和相关的建筑，导致运营没方向，没内容。

要点三：关键要点定位

紧抓重点，不能大而全，景点+全体系是要点，

1、景区到度假区是趋势

2、景区提升到全业态度假

3、资产获益路径不能错

4、旅游引擎作用是吸引点

很多文旅项目不抓关键要点，把钱投在开起来好没有效益的地方，比如古镇景点及周边开发，是投入把古镇继续做好容易还是，打造古镇度假区容易，利用古镇人流和IP打造古镇度假区，形成综合度假概念，强于单纯的古镇开发。

乌镇东栅开发后，核心成功要点是打造西栅为核心的古镇度假区；

芙蓉镇改造难度大，不赚钱，如何把芙蓉镇与周边景点联合，形成旅游圈的目的地成为核心；

丽江大研古镇，通过旅游线路和旅游内容的增加形成丽江旅游度假圈；