2020年西安市房地产市场分析

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一、西安房地产发展现状

1、住房保障体系不断完善

（1）商品住房供给持续增加

商品房建设规模稳步扩大。全市房地产开发投资从2012年的1281.90亿元增加到2021年的2428.63亿元，年均增长7.6%；商品房销售面积、住宅销售面积从2012年的1538.91万平方米和1383.84万平方米增加到2021年的1856.73万平方米和1579.46万平方米，向全市居民提供了18084.78万平方米的住宅。

（2）保障性住房发挥重要作用

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，在保障性租赁住房土地供应、项目审批、税费补助、金融支持等方面积极制定政策，加快建立符合市情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，初步构建了以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，有效补充了商品房、棚改回迁房之外的政策性兜底住房供给。

2012年以来，全市累计开工建设保障性住房15.56万套、1124.03万平方米，建成分配8.99万套、529.28万平方米，累计保障住房困难家庭13.01万户。

2、城乡住房条件持续改善

（1）住房品质提升

城乡居民家庭住房结构改善，居住品质不断提升。2021年，城镇居民家庭中，居住钢筋混凝土和砖混材料建设的住宅占100.0%，单栋楼房和单元房占94.6%，有经过净化处理自来水的占96.9%，有水冲式卫生厕所的占99.2%，有供暖的占98.3%，用各类燃气和电做饭的占99.4%。农村居民家庭中，砖混和钢筋混凝土结构的房屋占96.2%，家庭卫生厕所达94.3%。

（2）居住环境改善

基础设施和生态环境建设日趋完备，城市路网、桥梁、自来水以及污水处理、路灯等市政基础设施加快建设，公共交通、天然气、垃圾处理、公厕等现代化的公用设施更为普及，公园和小区环境建设更加完善，城市综合承载能力不断提高，居民居住环境明显改善。2021年，城市污水处理率96.87%，城市燃气普及率99.95%，城市人均公园绿地面积11.80平方米，建成区绿地率38.33%。

3、房地产业对经济社会发展贡献较大

（1）房地产推动经济发展作用明显

2021年，全市房地产业增加值849.55亿元，占全市GDP7.9%，较2012年提高3.3个百分点。2013—2021年，全市房地产业增加值年均增长7.4%，对全市GDP稳定增长形成有力支撑。同时，房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，在全市经济发展中发挥重要作用。房地产开发投资年均增长7.6%，快于全市固定资产投资年均增速2.5个百分点。与房地产建设生产紧密相关的建筑业，2021年实现增加值1552.18亿元，年均增长7.0%。

（2）房地产有力拓展就业渠道

房地产业创造大量就业机会，有力拓展城乡居民就业渠道。2021年，全市房地产业从业人数和从事建筑业生产活动的平均人数分别是19.68万人和100.07万人，分别较2012年增加11.07和60.57万人。除了和房地产开发、建设直接相关的行业，还有物业管理、房地产经纪服务、房地产估价服务、租赁经营等服务行业，也吸纳了大量就业人员。

二、西安土地市场规模

西安市“集中供地”效果明显，土地市场降温。在市场调整、房企资金压力持续较大和疫情冲击背景下，土地市场有所下滑。预计2022年，土拍环境存在改善空间。为稳定土地市场预期，土地参拍门槛或将有所放宽，高质量地块入市，提高企业拿地积极性。

1、土地出让规模

2021年，西安出让房地产开发用地规划建筑面积2512万m2，同比去年下降两位，位居全国第十；土地出让金再次突破一千亿，同比去年上涨3.7%，创下历史新高；但土地供应、成交面积下降，呈现量缩价涨趋势。

图表1：2011-2021年西安住宅用地供应、成交总建面及楼面均价走势

开发区、远郊区县等区域成交量上升，带动楼面价上涨。2021年，西安成交房地产开发用地规划建筑面积2511.96万m2，区域同比8升12降，排名前三位的依然分别为西咸、高新和港务区；西安开发用地平均楼面价4282.78元/m2，区域同比13升6降，排名前三的分别为曲江、航天、浐灞；开发用地平均溢价率17.21%，区域同比6升9降，排名前三的分别为高陵、航天和临潼。

2、宅地供应情况

2021年西安宅地供应规划建面2412.18万m2，同比下降9.55%，成交1941.54万m2，同比下降23.82%；宅地平均成交楼面价4840.63元/m2，同比上涨46%；溢价率19.79%，同比上涨3.52%；流拍宅地规划建面381万m2，创近年来新高。

图表2：2021年西安居住用地供应、成交总建面及成交楼面均价

2021年，西安各区域中成交住宅用地规划建筑面积占比最大为西咸新区，占比36.18%，其次为高新区占比16.4%，第三为国际港务区占比9.46%；各区成交楼面均价最高的为航天基地11769元/m2，其次为曲江新区8329元/m2，第三为灞桥区6590元/m2；住宅用地成交平均溢价率最高为高陵区136.98%，其次为临潼区87.75%，第三为周至县86.87%。

三、西安商品房市场规模

西安楼市正处于调整通道，供销持续缩量，价格上涨。成交类型继续分化趋势，中低价高性价比产品略有回升。住房作为居民的消费之一，未来更有性价比的楼盘将受欢迎，促进房地产业实现良性循环。

受2020年末政策冲击影响，2021年西安全年楼市节奏向后推移数月，一季度积压的需求集中释放，二季度后成交量回升，三季度达到高峰，四季度受全国金融政策等影响持续下行。叠加疫情等影响，2021年全年供应、成交量双双下降，价格持续上涨。

图表3：2015-2021西安商品住宅供求量价走势图表4：2021年1-12月西安商品住宅供求量价走势

西咸成交规模依旧占比最高，但比例下降亦非常明显，其次为浐灞生态区量价齐增，碑林、航天增幅明显，但总体占比小。高新依旧成交单价最高，其次为曲江，碑林、新城受新盘影响涨幅最大。区域间出现分化趋势，价格整体涨多跌少，港务区成交面积大，价格增幅高，属热点区域，而非限购区热度下滑明显。

四、西安市房地产趋势展望

1、政策加大扶持

社会经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”压力，“稳增长”再成工作重心，坚持“房住不炒”定位下，预期引导，逆周期调控、稳发展大盘，楼市或将迎来金融政策的边际宽松和调控环境的适度改善。

2、土地市场存在调整可能

从三次供地结构来看，土地市场分化明显。边缘郊县去化风险大，而主城区土地资源紧缺。供地政策将根据市场反应进一步优化调整，以保证市场一定的活跃度，引导市场预期，提振市场信心。

3、企业合作不断加强

地方国企在当地拥有很多资源优势，但产品力和服务力的不足。市场化企业在管理成本、产品服务、商业模式等具有优势，二者合作、取长补短。

4、商品房市场仍分化严重

市场规模难再破量，市场将持续分化走势。主城区仍将保持一定吸引力，周边远郊区域将理性回归，高性价比楼盘继续会受到追捧，外围区域价值回归，打折促销将成常态，市场整体步入“横盘”。