房地产可行性调查报告 一个好的房地产项目可行性研究报告应该怎么写

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业务范围内，吃饭的本领。

看来爱分享这种手艺的人不多：）

未完更新中2020.03.01

报告这样写

报告是研究形成书面总结性文件[1]，其结构一般可以展开为18部分，根据项目的受众不同，具体内容的有很大差异。

报告可包括以下内容：

一、总论/项目概况

二、项目宏观环境分析/研究

三、项目区域环境研究

四、项目开发条件分析（待更新）

五、主要竞争项目竞品分析（待更新）

六、消费者需求调研/客户研究（待更新）

七、目标市场选择/市场定位（待更新）

八、项目开发方案策划/规划设计方案（待更新）

九、开发进度安排/工期节点计划/运营计划（待更新）

十、成本费用估算/目标成本测算（待更新）

十一、投资计划及筹资计划/融资方案（待更新）

十二、经济测算/经营收益估算

十三、项目财务评价/测算总结

十四、国民经济评价/大型项目经济影响因素分析

十五、社会评价/社会人文风险排查

十六、项目风险分析/政策、市场、运营、财务、法律风险排查

十七、结论与建议

十八、附录

手把手教你写

（结合广州某案例，若该部分含★属于重点不可省略，指标仅为参考）

1. ★总论/项目概况/简述

1.1. 项目概况

1.1.2 ★用地规模：首期用地75万平方米（约1200亩），可建设面积34万平方米；整个地块约9500亩，包括xx，总可建筑面积待定。

1.1.3 地块现状：（此处应该放图片/航拍）

①地块目前主要为耕地、工业用地及部分鱼塘。

②项目东侧有自然村，共200户。

③项目中心有xx岛，四面环水，江面最宽处达200米，周边视野开阔，两岸有茂密的荔枝树，构成良好的自然景观。

1.1.4 用地平衡表：

用地平衡表（该表较为老派多见于国企、对政府报告）

1.2 ★项目主要经济技术指标表

非本文中项目的指标

1.3 项目主要财务评价结果指标（不同项目的侧重点不同，仅本文举例）

非本文中项目的指标仅供参考

2. 项目宏观环境分析/研究

2.1 广州市经济发展状况

2019年，广州市坚持稳中求进工作总基调，全面聚焦高质量发展要求，加快构建现代产业体系，主动调结构促转型，扎实推进“六稳”工作，经济结构不断优化，新动能活力不断增强，全市经济运行总体平稳，稳中向好。（一般上省政府网抄答案[2]）

2.2 广州市经济发展趋势分析

预计2019年广州住宅市场有望保持基本稳定。从政策层面看，2019年房地产调控政策将保持基本稳定，在国家“保持流动性合理充裕”的指导下，房贷利率上浮幅度有可能较2018年略为收窄，同时“330”政策出台至今已接近两年，符合“5年社保”的非户籍购房者数量将有所增多，而广州最新出台的人才入户政策也将使户籍购房者数量略有增加。从市场情况看，随着调控政策的不断优化，购房者首付压力有所降低，入市意愿有所增强，市场热度有所回升。综合考虑宏观经济发展环境及房地产调控政策，预计2019年广州房地产市场总体景气状况有望与2018年基本持平，一手住宅成交量将保持基本稳定，二手住宅成交量有望出现小幅回升。（参考答案《广州蓝皮书：广州经济发展报告》[3]）

2.3 地块临近城市（若有需求再更新）

2.4 广州市住宅市场分析

仅供参考

由于某市19年来少有新盘入市，番禺成交套数位居全市第五位，均价处于非老区第一位。 从成交数据上分析，番禺区的购置需求相较于老城区更高，价格属于非老城区最高，可见随着广州持续人口流入， 番禺仍为广州置业热点区域。（简单的看图说话就好，数据一般获取自克而瑞、Wind等）

仅供参考

分析略，看图说话即可（数据一般获取自克而瑞、Wind等）。

2.5 新兴住宅区域的分布（略）

2.6 项目开发宏观环境评价

终上所述，本项目开发的宏观环境有如下特点：

① 广州市是一线城市，经济... 基础设施... 居民收入... 人口流入... 为当地房地产业尤其是住宅市场奠定了夯实的基础。

②郊区置业成为置业特点。由于... 所以... 因此郊区项目吸引了众多买家。

③品牌因素日益走强。项目同质化严重，品牌... 由于... 所以这些品牌在消费者心中流下了深刻的印象，成为了影响他们置业的重点因素。

④片区发展明显加速，xx区项目升值空间明显。由于... 所以xx一带的发展势头引人注目。

3. 项目区域环境研究/规划描述（待更新）

4. 项目开发条件分析（待更新）

5. 项目开发竞争对手分析（待更新）

6. 客户研究/市场需求（待更新）

7. 项目定位（待更新）

8. 项目规划/设计/强排方案（待更新）

9. 开发进度安排/工期节点计划/运营计划（待更新）

11. 成本费用估算/目标成本测算（待更新）

12. ★经济测算/经营收益估算

会逐渐更新 此表重要

分享一些心得

在实际工作中，报告不需要那么多章节，在充分市场竞争下，房地产开发项目可研的关键往往取决于一条公式和两个要点。

一条公式：

E(p)=sum_{k=1}^ {N}({x_{k}}-y_{k})[4]

p是利润，x收入，y是支出，简单、优美、直接。

两个要点：

对于后续市场预估的信心程度；

对于开发风险的防范规避能力；

其逻辑关系请见下图[5]：

房地产项目可行性研究的关键影响因素

简单来说，赚不赚钱得看有多大胆子，胆子够大了就看怎么摆平那些有的没的的事情了。

做一些科普

首先可行性研究报告是什么？

简单来说，就是：搞不搞。

人是很奇怪的动物，问题又多又啰嗦。往往是这些人，掌握了生产资料，于是乎就有了“报告”，给问题又多又啰嗦的人提供一揽子的解决方案。

简单来说，可行性研究报告就是：为什么搞/不搞。

可行性研究报告的受众基本上可以分为三类：老板（投资者）、官员（政府机关）、放贷的（金融机构）。[6]因此，可行性研究的作用可被概况为四个部分：

① 保证项目投资决策的科学性和合理性[7]；

② 保证项目投资方案的优化[8]；

③ 保证项目投资的有序性[9]；

④ 为项目投资后续工作提供依据[10]；

2. 好的可行性研究报告是什么？

简单来说，就是：说的对。

人是很奇怪的动物，指指点点以示优越。往往这些人，是掌握了生产资料的雇佣，于是乎就有了“报告”给指指点点以示优越的人，在一些场合下赋予了价值。

简单来说，好的报告就是：在一堆人指指点点和抱怨过后，还是论证了结论。

有些人可能会说，“老板决定搞了，你就应该给出详尽的数据去支持老板去搞，不要一意孤行的说罗列证据去证明还是不搞比较好。因为老板决定了的东西你去唱反调，会显得你特别不专业。”对于这种论调，可能会因投其好恶尝到一些甜头，但是很难真正写出好的报告，因为没有灵魂[11]，其实若一味的投机取巧，可能能获得许多便利，但是若解读错误了老板的意图，或者老板也没想明白的时候，懂得如何如何分析就尤为重要。

好的可行性研究，应该向老板推荐最优的方案，使得老板明确具体能赚多少，风险有多大，是否值得。使官员明确，该项目有多大的社会效益、是否存在环境问题，是否值得支持和批准该项目。使放贷的明确，这个项目是否能按期或者提前偿还借款。

附：广州市土地开发中心拟定的价标准供参考：

表1 可行性研究与经营策划报告评审标准

3. 房地产项目可行性研究报告是什么？

简单来说，就是：这块地怎么搞。

人是很奇怪的动物，把简单工作复杂化才好收钱。往往这些人是还是有资质的单位，于是乎就有了“报告”...... 或许可能有那么点点可能产生权力寻[13]。

当然，报告可以采购，报告的质量与编制单位的资质和编写人员的素质有关。编制单位通常需要资质等级证明，研究人员应具有专业中级以上专业职称。其一般的采购流程如下：

①签订委托协议[14]；②组建工作小组；③制定工作计划；④调查研究、收集资料；⑤方案编制优化；⑥项目评价；⑦编写报告初稿；⑧与委托单位交换意见形成正式报告。

以上。