房地产城市进入报告(地产投资岗必备——如何完成一篇城市的基本面分析报告)

下面是好好范文网小编收集整理的房地产城市进入报告(地产投资岗必备——如何完成一篇城市的基本面分析报告)，仅供参考，欢迎大家阅读！

前言

年底时点一般是房地产企业总结过去，展望未来的时间，领导与团队通常会审视目标城市的基本情况，一份详实得当的城市基本面分析报告可以描述过去一段时间的宏观与微观的经济情况，可以对该城市未来房地产市场运行情况进行定性预测与定量研究，为公司提供城市的研判分析与投资思路，该报告格式通常为PPT或Word文档。

由于城市基本面分析较多的数据与较大的篇幅，投资新人接手工作可能会束手无措。本文旨在讲解城市基本面分析报告的大概构成与完善思路，为类似职能的朋友提供参考经验。

基本面分析报告构成

01.

城市分析

城市分析是指对目标城市的政治、经济、人口等要素进行数据收集与分析，得出该城市的基本面结论，即：该城市是否还值得进入？若已进入，该城市是否值得深耕？

01.

城市定位

看一个城市，首先关注其政治定位，城市定位可以简单理解为“国家希望它成为什么样的城市”，在我国国情面前，政策对一个城市的发展影响举足轻重。对城市定位的信息搜集主要集中于该城市在全国、所属省份的政治地位如何，地理位置，近期有没有热点，城市定位越高，越是具备故事素材，房价越是具备想象空间。

主要关注如下信息：

a. 政治地位：首都、直辖市、副省级城市、计划单列市、省会城市、地级市、县级市，目标城市属于哪一类。

b. 地理位置：华北、华东、华南、华中、中西部地区，是否是长三角、粤港澳大湾区地区，目标城市位置归属于哪个板块？

c. 近期热点：目标城市所属省份、周边、自身是否有积极向上的热点新闻，是否有政策利好。

城市定位的信息查询相对较简单，通过城市招商推介资料、百度查询一般即可获取。

02.

经济水平

城市经济可以反映市场现状，通常来说，经济越发达的地区，房价越高，泡沫越低。

经济可分为宏观与微观层面进行分析，宏观经济可以体现该城市的总体经济水平，可用于预测城市房地产市场价格天花板。

微观经济可以体现该城市的个体收入水平（均值），可用于分析与预测刚需客户的承受能力。

经济主要关注以下信息：

a. 宏观层面：GDP现状及增速、固定资产投资现状及增速、住户存款余额、社会消费品零售额。

b. 微观层面：人均GDP、人均可支配收入、人均存款等。

经济信息一般可从政府官网年鉴、百度、楼市分析公众号找到。

03.

人口

”短期看政策，中期看土地，长期看人口“，人口是一个城市房地产市场可持续发展的最关键因素，是房地产发展的底层逻辑，增长的人口才能引领房地产市场的发展，国家已经全面放开二胎的生育政策，现放开三胎只是时间问题。一个城市的人口可以有多种分析指标，主要关注自然增长率、人口密度、户籍人口及增长率、常住人口及增长率、高净值家庭数量等。

近期，央行工作论文《关于我国人口转型的认识和应对之策》也被推上热搜，可见人口增长问题已经成为我国经济的未来发展亟需解决的难题。

04.

配套分析

城市的综合配套是城市定位的落实体现，具体点说，配套是投资项目选址最为重要的依据之一，城市最重要的配套是教育、医疗、商业、交通，配套的规划与落地取决于该城市的发展方向，房地产市场的发展也离不开地区配套的支撑。

02.

房地产市场分析

房地产市场分析是指通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，随着“房住不炒”成为常态，房价与收入曲线背离的大背景下，房地产市场分析也将越发重要。

01.

商品房市场

商品房市场比较直观，主要关注各区、各业态的成交均价、户型，去化流速，政策等。商品房市场分析至少可以得出以下信息：

a. 当地房地产的成交价量走势，可作为今后项目价格预测提供依据；

b.当地客户主力户型的变化趋势；

c.当地房地产政策是否严格，政府对开发商、购房者的约束程度。

信息可来源于地区市场分析报告、克而瑞、中指等房地产市场研究信息平台。

02.

土地市场（招拍挂）

房地产是一条完整的产业链，一手房价格是通过土地价格传导的，如果说，房价是面包的价格，那地价就是面粉价格，虽然面包不一定比面粉贵，但地价越高，房价趋势也是向上的。此外，土地资源是地产商生存发展的根基，而与其他资源不同，土地资源是由国家控制与约束的，特别是招拍挂市场，政府具有绝对的控制权，房地产成本构成中，土地的比重是相当高的，且城市等级越高，土地成本占比越高，重点关注各区的近期土地成交楼面均价，历史成交均价走势。

信息来源与商品房市场分析一致，在预测方面，土地价格比房价更具说服力。

03.

竞企分析

最后，还要分析当地房地产市场的竞争对手情况，包括市场份额，土地储备，经营战略等，判断自身所处位置，为今后竞争策略提供参考与建议。

常见分析思路

分析报告基本思路是确立指标，收集数据，分析数据，管理启示（投资思路）。

确立指标在上一节已经提到过，不再赘述；但收集数据往往没有特别容易，需要做到数据来源准确记录，数据同个来源，多方交叉验证，母表留底等，是具备一定挑战性的。

分析数据更多则是对数据进行描述性统计、数据探索工作，对指标进行解读，比较少进行模型化的运算（当然，不排除以后会更多）。

管理启示是最为关键的，前面各部分是分析的逻辑，管理启示是城市基本面下结论，即：目标城市是否应该进入，若选择进入，应选择什么区位？是核心区，还是县城；我司对该城市的投资思路是什么？是深耕，还是捡漏。同时要将自己的分析逻辑精简，提炼，强化后，呈现于领导面前。