世联行年报大剖析，大解禁前的问题

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1.世联行是一家战略非常清晰的公司，很清楚自身的核心资源是什么，并围绕核心资源进行价值链扩张。

但是世联行的原有线下代理业务其实是劳动密集型产业，公司2万多名员工，创造了这些营业收入。如果想扩张就需要增加新的人力资源，边际成本很高。这种劳动密集型的公司是很难给与高估值的。所以公司开展互联网+业务就是在弥补这个短板，从本报告期中可以看出：“工资奖金占营业成本的比重较上年同期下降了9.94个百分点，主要是因为本报告期营业成本增长约六成来源于互联网+业务和公寓管理业务。”可见公司的效率在提升，在逐渐突破原有的短板，打破成长的禁锢。

从2018年开始，房地产进入了住房子的时代，世联行开始向“为住房子提供服务”的发展。于是开始有了世联君汇工商物业运营全链条服务的业务、开始出现了红璞公寓、开始涉足物业管理。

世联行为什么要这么做？一方面是以为以租代售是国家政策导向，另一方公司也看到了在未来房地产增速下降的情况下，为存量房产提供服务是未来的增长点。

世联行为什么能这么做？是因为世联行有别人不具备的核心资源：25年面对C端的服务经验、2万人的销售团队可以转向为服务团队（你别看不起这两万人，这可不是一般公司能够短时间做到的）、25年的房地产行业经验具备较强的上游资源整合能力。这么一变，原有的资源就盘活了，就可以在现有核心资源的基础上开拓新的业务，寻找新的增长点。

如果不做这些，公司死守着线下代理和互联网+业务，是，现金流很好，可是没有增长没有想象力啊，你原因给这样的公司高估值么？

2.市场没有充分理解红璞公寓业务的意义和价值。

2017年12月31日，全国签约间数突破10万间，完成了2017年制定的全国目标签约总量。除广州、武汉、杭州、成都、郑州、济南传统六大核心城市外，厦门、西安、苏州三座后起之秀也在房源拓展上做出贡献，九大城市签约总量占全国总量的90%以上，市场布局29城，覆盖核心一二线城市，已进入了中国长租公寓品牌第一梯队。在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%，公司公寓管理业务实现收入2.08亿元，同比增加387.64%。2017年是世联红璞飞跃式发展的元年，完成了全流程、线上化的运营平台建设，提升公司整体运营效率；完成了官网、微信、APP多终端的C端产品输出，建立了线上房源分发能力和线下会员聚客能力，提升了C端品牌影响力；建立了财务、业务一体化管控体系，实现到店的项目核算机制，管控财务风险；形成了会员、增值服务体系，深挖客户服务场景，深化客户服务价值，提升内部盈利能力。同时，世联红璞已经与58同城、支付宝、闲鱼、平安好房、巴乐兔、蘑菇租房等第三方低成本、免费渠道租房平台积极开展相关合作，加强出房能力，销售手段多样化，建设营销能力，降低营销成本，构建红璞的核心竞争力

市场对世联行开展红璞公寓业务多数理解为跟风，我相信很多人甚至都没有去搜过红璞公寓是什么。如果你有过在大城市工作不断的租房子换房子、有过跟中介黑房东斗智斗勇的经历，你就能理解红璞这样的房子其实恰恰解决了市场的痛点。如果是当年的我，我一定会去租红璞这样的公寓。现在的90后更加最求自由、高品质的生活，而红璞恰恰满足了他们的需求，这是未来。

我去红璞的官网体验过，品牌名字是HomePlus，客服叫“红小璞”，整个品牌的调性充满了活力时尚，可见公司是具备比较强的品牌意识的。

很多人说只有万科、恒大这样的开发商才有最好的条件做长租公寓，简单的理解是因为他们有房子，是房东。实际上这就如10年前电商刚出现的时候，很多品牌商要做自己的官方电商平台，理由是我有货的，我肯定比京东做的好。实际上短租公寓的核心竞争力是：地段、房型设置、价格、品牌、服务能力、资金实力等。房地产开发商在品牌运营能力、提供服务方面显然存在短板，而且服务是辛苦活，一般开发商赚惯了块钱，根本看不上这点散碎银子。让他们组件一只自己的服务团队，并且形成规模形成管理机制，也非朝夕之功，但是世联行就具备这些条件，所以红璞公寓一定能做起来，成为新的增长点。

长租公寓2017年才刚刚开始，仅仅处于市场渗透期，还谈不上长租公寓之间的竞争。这是一块未来有巨大想象力的市场，要目光长远，不要纠结于目前亏着仨瓜俩枣的。

3.世联行成为“重资产”公司了么?

很多人平价世联行已经是重资产公司了、理由是负债率在提升，而且公司2017年的现金流极度恶化，所以公司完蛋了。

拜托你有点常识好不好，公司年报里说的很清楚：

本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比下降了231.89%，主要原因是：1）本报告期公司贷款的发放和回收，产生的现金净流出比上年同期增加421,415.44万元；2）公司通过转让等方式盘活信贷资产，产生的现金净流入较上年同期减少24,053.54万元；3）上年同期公司收回了贷款质押存款5,800.00万元和业务合作意向金5,000.00万元，本报告期支付了贷款质押存款7,100.00万元。本报告期公司资产负债率上升了16.77个百分点，主要是因为公司业务规模持续扩大，公司通过银行借款、资产证券化等方式融资的规模相应增加所致。

投资活动现金流出同比增长70.29%，主要原因是：1）本报告期公司积极拓展公寓管理等资产服务业务，支付的固定资产、装修款较上年同期增加了24,741.52万元；2)本报告期公司对外投资增长较快，较上年同期增加了13,520.19万元。

可见公司的负债增加多数是用来增加小贷业务的放款了，而现金流的流出都是放贷放出去了。真正在固定资产方面的投资只有2.4亿左右。这叫“重资产”公司么？确切的说世联行已经变成了一家“高杠杆”公司，2017年小贷业务、公寓业务都处于飞速增长时期，开支必然巨大。相信2018年开始投资放缓，公司的现金流会明显好转，今年属于特殊时期，不代表常态。待各项业务布局完成之后，世联行会迎来另一轮高速发展的时代。

4.轻舟已过万重山，2018年将是一个全新的世联行。

经过2017年的投资、布局，公司付出了巨大的努力，但是这一年也为世联行未来几年的增长打下了基础。相信这样一家有自身核心资源、战略清晰、紧跟时代潮流布局的公司，在经历2017年的转型之后，会在2018年迎来新的增长，为资本市场提供更好的回报。

风险提示：2018年5月29日有3亿多股解禁，这是目前市场最担忧的问题，估计在这个风险没有出清之前股价难以上涨，谨慎为上。