楼盘调查报告范例6篇

2024-01-20 14:23:00 来源 : haohaofanwen.com 投稿人 : admin

下面是好好范文网小编收集整理的楼盘调查报告范例6篇，仅供参考，欢迎大家阅读！

楼盘调查报告

楼盘调查报告范文1

不久，单位就给我分派了一项任务：市场调查，即把单位楼盘附近的其他楼盘信息核实清楚，然后根据调查结果汇总成调查表。其调查范围包括主推户型、容积率、销售状况等。

可能大家都知道：市场调查是一项很辛苦的工作。为此，部分广告公司为了节省时间，会随便找些数据，建个表格，蒙骗客户。事实上，真正的广告人则极为重视市场调查。因为，在他们看来，市场调查是从事广告行业的基础，没有调查的广告，其针对性和方向性难免出现问题，效果也会因此而大打折扣。

还记得进行市场调查的那天，天气异常炎热。一路上，我都以买房人的名义，向调查对象询问楼盘的情况。并在离开售楼部后，把相关数据信息写在纸上，以备回单位后再进行详细整理。

由于此次调查范围较广，且楼盘之间的距离又较远，整个上午我都在不停地奔波，那张纸也被我记得满满的。当时，自己很有成就感，心里想着再调查几家就可以收工了。于是，我又是掏钱买水喝，又是翻口袋找零钱坐车。等到了下个楼盘时，一摸口袋，心里不觉得一惊：那张写满调查数据的纸不见了！

下午就要写调查报告了，可没有这些数据怎么写呢？我赶紧返回原地开始寻找，但这张浸满了汗水的纸却不见了。我感到很绝望，但同时也给自己不断地打气：如果自己连小事情都做不好，公司怎么能放手让自己参与大项目呢。于是，我静下心来，在路边的复印店买了张白纸，凭着记忆恢复了一些数据。然后，我决定再次通过现场询问的方式把那些缺失的数据补齐。

中午，太阳炙烤着大地。我冒着酷暑，午饭也没顾得上吃，又挨个地把上午跑过的楼盘走访了一遍。下午两点的时候，我终于把数据填写完整。当我走进办公室的时候，感觉自己都要虚脱了。同事们看到我满脸通红，问我为什么这么长时间才回来。告知他们原因后，我也悄悄地把真相告诉了部门经理，部门经理很感动。后来，部门经理告诉我，这张调查表打动了公司领导层。因此，我顺利地通过了试用期，留在了这家单位。

楼盘调查报告范文2

这些工作主要包括：

1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。

xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。

xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。

xxx花园ii—9，iv—3，iv—4开盘的现场跟进。

2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。

收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。

3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。

4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。

5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。参加了九月份的“房展会”，“xx园国庆看房专线车”，xx节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。

6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。

7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导

8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。

9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。协助其他同事接待办理产权证的客户等。

楼盘调查报告范文3

一、点--单个楼盘

对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是任何资深人员,对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。

单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项:

第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲,就是分析楼盘的区域历史沿革,区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等);了解区域交通状况,(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);因或公共配套设施(水、电煤等市政配套;公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、着名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲,就是楼盘地块的大小形状,所处位置,它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。

第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分,重点在于了解楼盘的土地、总建面积,产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与房型,面积、格局配比,建筑用材,公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品,才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目,虽不是产品本身,但却是产品的重要构成,它就是我们常说的公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……,从而评估楼盘的资信度。

第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中,往往有许多价格方面的促销活动,但万变不离其宗,其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。

第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点,媒体选择,广告密度和实施效果等等。

第五项是销售执行。这是最关键的地方,一方面是指销售点的选择,人员的配置,业务执行……,另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……,所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果,其他几个方面都是因,了解因果,分析其中的缘由,是单个楼盘,也是整个市调工作的全部内涵。

二、线和面--区域市场

对单个楼盘的详尽了解之后,可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析,主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。

区域分析区域分析是指在特定区域中,对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析,在具体分析中,区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起,通过区域分析便可得知,它是和虹桥飞机场至市中心的良通线路,虹桥商贸区的发展规划是分不开的。

区域产品区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点,以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘,在大家都是住宅,都是一样的价格,都是一样的品质的情况下,其中的一个卖得相当好,这就是区域产品应该着力分析的地方。

需求特征需求特征是指区域人口数量和密度,人口结构和家庭规模,购买力水平,客户的需求结构与特征,人口素质和习惯嗜好……,需求特征是从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特征是不断创新的动力与源泉。

区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告,首先应该详细调查该区域某一单个楼盘,而后以这个楼盘所在的街道为延伸区,将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后,则以这一街道为基准,分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……,由此从点到线,从线到面,不断的比较、分析,归纳和总结,区域市场的状况便会了如指掌。

三、体--宏观环境

对点、线、面的把握是市场调查的主体,但不是全部,只有对体(宏观环境)的深刻理解,才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。

政治社会政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度,房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石,剖析房地产市场,不能忽视政治因素。新晨

经济因素经济因素是所有房地产宏观因素中,对公司和个人最为显现,最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况,财政收支与物价,人口数量与消费,居民收入与储蓄……等各种因素,如1997年存款利率的几次大幅下调,对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的,房地产市场也因此几起波澜。

行政法规行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度,对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税,它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多,投资资金就不太愿意进来,经济发展速度就相对缓慢一点;限制过少,投机暴利的行为就接踵而至,对国民经济的损害也不可低估。

楼盘调查报告范文4

严冬的寒意渐浓，火热的抢购场面瞬间消逝得无影无踪。

市民排队抢购楼盘的场面，已经成为了鄂尔多斯开发商脑海中的记忆。如今，这里的售楼部可谓“门庭冷落”。

当地一位从事房地产的开发商告诉时代周报记者，购房者不再来看楼，甚至一天都接不到一个咨询电话。“现在鄂尔多斯楼市行情极其不好，1个月卖不出1套楼的楼盘比比皆是。”

对于伊泰集团、亿利资源集团、蒙能国际能源开发有限公司等旗下房地产企业，因为背靠具备能源背景的大集团，家底丰厚，成交冷清并不致命。然而鄂尔多斯其他400多家房地产企业中，有大量是私人老板通过民间借贷融资而参与房地产开发的，若成交持续冷清、资金无法回笼，背负高利贷利息的他们将面临资金链断裂的危机。

在此背景下，鄂尔多斯市东胜区政府正在谋划一个75亿-100亿元的楼市救助计划，这能帮助当地楼市度过寒冬吗？

楼市陷零成交尴尬

楼市调控进入持久战，全国楼市成交量持续低迷，多个城市成交量深陷谷底。

11月28日，中国指数研究院最新数据显示，上周被监测的35个城市中，30个城市楼市成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上。其中，长沙同比降幅最大，达79.46%。其次是汕头，同比降幅达58.69%。此外，天津、杭州的跌幅均超过50%。

然而，上述城市成交量虽跌幅巨大，尚有成交可言。然而，时代周报记者在鄂尔多斯走访过程中发现，这里的楼市几乎没有成交。

伊泰华府世家是当地知名楼盘，是当地“能源大亨”伊泰集团打造的高端楼盘。2011年5月首次开盘，当天的销售额就高达10亿元，9月再推出3栋叠层大面积户型。目前，高层价格在1.5万元/平方米，低层的大面积户型价格在2万多元/平方米，最小户型为190平方米，最大户型有3000平方米。

2011年8月，时代周报记者鄂尔多斯之行，就发现鄂尔多斯机场、大街上到处都是该楼盘的宣传广告，售楼部也有不少客户看楼。时隔100多天，时代周报记者再度来到鄂尔多斯，发现伊泰华府位于机场大厅内的楼盘沙盘，旁边不仅无售楼人员提供咨询，沙盘模型出现损坏也无人修复。时代周报记者到访伊泰华府世家售楼部之时，仅有记者一人前往看楼。该楼盘一位售楼小姐向时代周报记者坦言，目前成交情况惨淡，9月份之后仅成交20-30套（包括之前订购，此后来办手续的）。

与伊泰华府世家一条马路之隔，时代周报记者来到亿利•滨河湾的售楼部。售楼部内空荡荡的，除了工作人员和时代周报记者，仅有一名顾客在咨询商铺情况。数分钟后，该顾客并没有购买，离开了售楼部。

随后时代周报记者还走访了东胜区好佳明苑、昊远国际等几个楼盘，多数楼盘没有看房者的身影，有的售楼部连售楼小姐都没有，有些进入尾盘的楼盘，干脆“封盘”。

值得思考的是，全国遭遇同样的调控政策，为何唯独鄂尔多斯楼市陷入“零成交”尴尬。

“近几年，鄂尔多斯楼市的成交量、价格都在上涨。鄂尔多斯市（包括下面的旗县）人口不到200万，去年就成交了1000万平方米，堪比上海成交量的一半。这样的楼市怎么会没有泡沫？”上述业内人士向时代周报记者透露，之前都是本地投资客在买楼，楼市调控之后，投资需求几乎消失，刚性需求在市场观望之时也无释放。实际上，早在八九月，鄂尔多斯的楼盘就卖不动了。

除了上述理由，鄂尔多斯中富地产二股东自杀、大股东躲债外逃的消息，进一步加深了民众对楼市的观望。鄂尔多斯几位市民异口同声地对时代周报记者说：“现在谁买楼啊？开发商跳楼了、跑路了，鄂尔多斯楼价肯定要往下跌。”

房价下跌7成是假消息

鄂尔多斯民众预期楼价要往下跌，然而时代周报记者走访了伊泰华府世家、银泰国际、亿利•滨河湾等楼盘，上述楼盘价格却并无松动。

“市场整体行情不好，降价也卖不动。”亿利•滨河湾一位售楼员如此向时代周报记者表示。伊泰华府世家的工作人员则告诉时代周报记者，年底之前肯定不会出现价格浮动。好佳名苑的工作人员则表示，已接近尾盘，不着急，慢慢卖。

“目前消费者都在观望，降价也不一定能获得成交。开发商正在咬牙挺着，等调控周期一过，说不定市场就回暖了。”上述业内人士如是向时代周报记者表示。当开发商正处于观望阶段之时，网上一则劲爆消息吸引了全国人民的目光―“鄂尔多斯楼市崩盘，房价下跌7成”。该消息称，鄂尔多斯康巴什新区金信翰林苑小区，之前楼价1万元/平方米，现在二手房价格只有3750元/平方米。

然而，经过时代周报记者了解，金信翰林苑小区不少房子系鄂尔多斯烟草局的职工楼，2007年左右销售，当时价格为6000元/平方米左右，鲜有二手楼出手。时代周报记者采访了小区内多位居民，均表示未听说3000多元/平方米的房源。该小区物业的杨先生更是向时代周报记者表示：“网上消息出来之后，很多人都专门跑过来问：有没有3000多元/平方米的房子。这纯粹是假消息，如果有，我自己都先买了。”

在小区门口的信息张贴栏，时代周报记者看到不少出租房屋的信息，此外，还有两条房屋出售的信息，而这两套房源就来自金信翰林苑。时代周报记者随后联系上两位业主，其中一位郭先生的房子有210平方米，售价要7000元/平方米，而另一位王先生的房子只有90平方米，因赠送阁楼，故要8000元/平方米。

“鄂尔多斯楼价三折一说”系空穴来风，但也有少数楼盘出现价格松动。市场人士曾预计绿城在鄂尔多斯的诚园价格在8000元/平方米左右，但最近诚园已在大街小巷贴出广告，起价为6900元/平方米，并计划12月初开盘。此外，另一在售楼盘天誉•国宝更是推出66折的房源。

时代周报记者了解到，天誉•国宝位于东胜区，之前售价为1.5万元/平方米，现在部分楼盘一次性付款6.6折，按揭贷款7.5折。开发商如此降价，是否面临资金压力？该项目营销总监曾江向时代周报记者表示：该项目几乎已是现楼，开发商用自有资金建设的该项目，并无拖欠银行贷款或民间借贷，“鉴于目前楼市行情低迷，降价就是为了换取市场成交量。”

天誉•国宝的公告显示：2011年6月20日―2011年11月9日，凡在鄂尔多斯天誉•国宝购房的179组认购和签约客户，按新折扣标准执行优惠，并根据折扣后总价进行差额补偿。如在2012年5月1日前项目出现降价调整，天誉•国宝将全额补偿差价金额。据曾江介绍，该楼盘目前平均下调了接近4000元/平方米，并坦言降价后，每天能成交一两套。对于此成绩，上述鄂尔多斯业内人士惊呼已是天数。

百亿救市计划不被看好

鄂尔多斯楼市6.6折的所谓“底价”出售，并没有打动鄂尔多斯富豪的心，这些富豪反而组团抄底北京楼市。

据媒体报道，近日，京城万科大都会、大观、霄云路8号等项目惊现过亿买单。在北京一掷千金者为鄂尔多斯富豪。

宁愿抄底京城楼市，却对本地楼盘的“底价”出售反应平淡，看来鄂尔多斯富豪看淡本地楼市。未来，鄂尔多斯楼市将走向何处？若真的出现崩盘，政府会见死不救吗？

事实上，鄂尔多斯的经济经历了10年的快速发展期，房地产价格也急速上涨，其中不乏泡沫的诞生。据当地人介绍，2005年时鄂尔多斯房地产的均价在1000元/平方米左右；2006年时大约在1500元/平方米；到2007年时均价达到了5000多元/平方米，平均涨幅约3倍；而2009年时，房价再次大幅度上涨，达到7000-8000元/平方米；2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600-700元/平方米，当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万-3万元/平方米。

价格上涨背后，是天量的存量房及开工量。据一家地产调查机构的调查，鄂尔多斯平均每人拥有房屋2.7套。一个三口之家，多数拥有房屋达到七八套。2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，但鄂尔多斯各旗镇总人口才160万，市区人口逾65万。如果按照65万人口计算，仅2010年施工的房产就够为鄂尔多斯市每个人提供41平方米的住房。

据鄂尔多斯当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务。若真的出现崩盘，它们的命运会是一样的吗？

“当然不一样！”上述业内人士向时代周报记者表示，伊泰集团、亿利集团、蒙能集团、鄂尔多斯集团等旗下具备资源背景的房地产开发企业，资金雄厚，若房地产板块资金流动性出现一定问题，可以通过其他业务板块来输血房地产业务。

然而，上述有雄厚资金背景的企业仅十余家，鄂尔多斯更多的房地产企业是私人老板的，而他们建房子，钱都不是来自银行。根据住建部政策研究中心参与完成的鄂尔多斯《中国民间资本投资研究报告》，截至今年2月底，鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额为59.7亿元。在360.7亿元的投资规模中，仅占不到16.55%。

私人老板建房子，通常是自己拿出几千万元，再通过民间借贷筹集上亿元资本来开发房地产，对他们而言，资金回笼非常重要，他们急着支付年利息在20%、甚至50%以上的贷款。

倘若这些房企房子卖不动，资金链断裂，意味着从民间借贷的钱将无力偿还，更多的“中富公司”的故事将在鄂尔多斯上演，其中最受伤的还是千万个鄂尔多斯普通家庭，他们把家中很大比例的资金都投入民间借贷机构，而民间借贷机构的钱都流入房地产，房地产公司资金链断裂，这些家庭或将血本无归。

或许怕房企资金链断裂给鄂尔多斯经济、社会带来的负面影响，鄂尔多斯东胜区政府正在筹划一个75亿-100亿元的救市计划。鄂尔多斯一位官员向时代周报记者透露，这个计划拟定三个方向：一、鼓励大型房企兼并中小房企；二、政府中间搭桥，希望银行积极对房企借贷；三、政府回购一些房地产项目做保障房。

楼盘调查报告范文5

今年9月，顺义工商分局接到举报称，一家房地产公司在顺平路燕京桥西北角一家具城楼顶楼盘广告，其中含有“最高级”用语，工商执法人员随即进行了立案调查。据调查，这家公司今年8月花费5万元制作了广告牌，内容为“城市首席绿色建筑，花园现房赏鉴”。执法人员认为，广告内容含有“首席”这一最高级用语，根据《广告法》规定，不得使用“部级”最高级，最佳等用语，因此，顺义工商分局责令该公司停止该广告，公开更正，并对该公司处以罚款10万元。

北京某楼盘自称首席绿色建筑被罚10万元

继龙岗布吉左庭右院大幅降价后，深圳近日又一在售楼盘变相大幅降价，“四房送10万、三房送6～8万，两房送3万，日前，深圳龙岗中心城某楼盘在深圳某主要房地产网站首页上打出了如上广告，这是继龙岗布吉左庭右院大幅降价后，深圳又一在售楼盘大幅降价，分析人士指出，楼市持续低迷，在近期品牌开发商低价入市策赂的压力下，不排除会有越来越多的楼盘，采取各种形式降价。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队数据显示，今年前10个月，全市商品房现房和期房销售面积继续下降，现房，期房销售分别同比下降26％和5.7％，其中，住宅现房销售面积下降32.8％；住宅期房销售面积下降10.3％。而1至10月，商品住宅销售价格增长持续加快，在新建商品房中，住宅销售价格上涨11.9％，其中10月上涨17.8％。

深圳龙岗左庭右院引领降价风潮

今年，北京市共有12家房地产开发企业经审查不符合条件。将被注销资质证书，据市建委相关负责人介绍，今年北京在办理房地产开发企业资质升级，延续工作中，增加了企业市场行为审查环节，开发企业如果在工程招标，施工许可、质量管理，竣工备案、工程款支付，房屋交易等行为中存在违规情况。一经发现坚决不予升级或延续资质。

近日，北京市建委公布，全市有2000多万平方米的已出让住宅用地被清查，并将通过各种途径重新入市，对于这些“死地”，如果开发商未按规定的时限开发，国土部门可能对其进行查处并收回土地；如果是债权债务的问题，市建委和市国土局，市规划委三部门将督促相关各方尽快拿出解决办法，避免土地资源的浪费。

32.8％

近日，8宗未按期上市交易的地块被北京市国土局撤销上市交易资格，成为今年土地交易市场推出直接入市项目红，黄牌制度后，首批被“红牌罚下”的项目。8宗地块分别位于海淀、朝阳、密云、丰台等地区，因多宗地块的原土地方多没有在规定时间内完成地上拆迁、达到“三通一平”的上市交易条件，或者规划意见书已经过了有效期等被“罚下”。

楼盘调查报告范文6

《财经国家周刊》记者调查发现，部分区域房价月度涨幅超过历年之和，个别楼盘甚至“一天三涨”，开发商夸大宣传制造涨价预期，地方政府对“京津冀协同”理解片面化，有意无意间助长“房地产先行”势头。同时，房价暴涨引发当地群众包括恐慌在内的复杂心态，也埋下供应过剩、市场超跌风险。价格要素的陡升，会为今后区域协同发展规划的实施设置很大阻力。

如何破解“规划未定、楼市先火”？接受《财经国家周刊》记者采访的多位相关人士认为，应该在综合运用行政和市场手段遏制炒房的同时，尽快明确相关规划，统一认识，稳定预期。

“协同”成涨价借口

距北京正南约60公里的廊坊市永清县，借北京新机场、京台高速即将贯通等规划利好，房地产市场从2013年底开始量价齐升。

在永清境内的公路沿途，随处可见派发售楼广告的当地居民。只要有车停下来，便有人上前搭讪，向车内塞楼盘海报。海报上的宣传语，大都与京津冀协同发展的某些规划概念相关。其中，“动批落户”、“京台高速贯通”、“首都第二机场”是主打卖点。

永清“世嘉正园”项目2013年12月底开盘，均价6000元/平方米，目前售价7500?8500元/平方米。4个月涨幅约25%。销售总监李本春告诉记者，购房者超过65%是北京人。他刚接待的一组客户，“4个人买了10套房子，而且都是全款”。

永清县城最明显的一波房价上涨始于4月3日。当天，北京市西城区与廊坊市政府签订合作对接框架协议。一个名为“帕克先生的别墅”的住宅项目，以“动批落户”的名义带头涨价，一周之内，房价从6100元/平方米上调至8000元/平方米。其他楼盘纷纷跟涨。目前永清县内已难觅单价低于7000元/平方米的新房。

在邻近的固安县，3月以来，借助京津冀协同的利好，个别楼盘也开始大幅提价。廊坊圣阜房地产公司在固安开发的一处楼盘预计5月份开盘。一期（2013年10月开盘）均价5800元/平方米，二期已为7000元/平方米，上涨约20%。

目前均价已经超过1.1万元/平方米的燕郊楼市，今年以来虽整体走势平稳，但也不乏个别楼盘借助“利好”涨价。在售楼盘“富地广场”2013年12月开盘价1.1万元/平方米，2014年2月中旬每平方米加价2000元，目前售价接近1.4万元/平方米。

邻近北京的河北涿州、香河、大厂等地，自2013年底以来，房价也有不同程度上扬。但近期受北京住宅市场观望氛围的影响，有价无市的情况较为普遍。

记者调查发现，近半年来北京周边的房价上涨，有区域价值面临重估、北京刚需外溢等客观因素，也有开发商和地方政府“主观作为”的影响。

首先是开发商夸大宣传、人为制造涨价预期。最典型的是保定，自3月19日被传为“首都行政副中心”以来，市区在售楼盘普遍涨价超过1500元/平方米，相当于过去5年的涨幅。保定楼市购房“扎堆”期间，一则未经证实的传言――“4名北京人买下保定楼盘整个片区”四处扩散。而这类蛊惑人心的宣传大多出自开发商之口。

其次是地方政府对“区域协同”理解有误区，某些不全面的解读，有意无意间助长了“房地产先行”势头。4月10日，在北京召开的2014北京春季房地产展示交易会上，不乏众多河北、天津城市的政府官员到场，给人“为当地楼盘推销助阵”的感觉。“京津冀一体化”、“一小时生活圈”成为官、商的一致说辞。

瞬时起，一些炒房利益相关者的哄抬和鼓噪，也是诱发楼市虚火的重要因素。保定几乎各大售楼处频繁闪现倒房号、炒楼花的“房虫”身影；一些受雇于开发商的商业媒体，更是直接组织看房团，拉到售楼处排队。

“房价先行”暗藏风险

规划未定，楼市先火。《财经国家周刊》记者调查发现，环北京周边地区房地产市场的超前发展，已暴露出诸多隐患。

在万科集团副总裁毛大庆看来，“北京周边地区对高房价的承受能力，要远比北京脆弱得多”。房价的过快上涨，势必将使当地农民背负更高的“市民化”成本。

以保定市为例。该市下辖的22个县市中，70%是农业人口。这一轮的房价拉升，普遍超出当地普通购房人群的收入水平。同样，在河北省廊坊市永清县，一位科级干部告诉记者，房价跳涨，让当地人感到恐慌。“像我这样的工薪阶层，月收入也就两三千元，现在的房价，我们当地人是买不起了”。

需要警醒的是，北京周边地区房价的投机性暴涨，或将诱发后续深度的回调。中原地产首席分析师张大伟认为，应谨防未来可能出现的市场暴跌风险。2010?2011年之间，北京市通州区曾因“副中心”传言，房价先暴涨，后“腰斩”，引发受损业主围攻售楼处，酿成。

记者在调查中还发现，北京周边地区房地产市场无序供应现象颇为普遍，可能埋下“过剩”和“鬼城”隐患。

曾经靠“蓝印户口”吸引北京、河北购房者的天津市武清区，一度被舆论诟病为“鬼城”。截至4月底，该区可售房源超过2万套。本已库存去化缓慢、房屋空置率奇高，又逢天津市即将停止实施蓝印户口政策，核心利好消失，楼市前景堪忧。

另一个例子，是迄今已吸纳超过30万北京购房者的燕郊，也被舆论称为“睡城”。据当地开发商介绍，2014年仍有10余个在售楼盘，总计供应量达400万?500万平方米。这些房源，约有95%要靠北京人消化。而美林地产销售总监李京告诉记者，自2013年燕郊房价突破1万元大关后，对北京购房者的吸引力已经开始下降。

多位受访对象表示，如果任由北京周边房地产市场“野蛮生长”，未来北京恐怕还要输出更多睡城。北京市社会科学院副院长赵弘呼吁，“应警惕北京大城市病演变为区域病”。

在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，房价过快上涨，很可能阻碍京津冀一体化进程。“北京周边地区承接人口、产业和功能转移的最大优势就是价格。如果让房地产优先发展，把价值洼地都填平了，周边地区的优势也就丧失了”。

与风险相伴的是，目前北京周边房地产市场抗风险机制并未得到应有的重视。突出体现在管理方面还不够规范，在售的住宅“五证不全”现象颇为普遍。这为一系列购房纠纷埋下了隐患。

楼盘调查报告范文7

杭州天价楼盘西湖名苑(西湖8号公馆)再次成功地吸引了大众的眼球，该楼盘开发商浙江一通房地产开发有限公司(以下简称一通)因“价格欺诈”，受到杭州市物价局罚款15万元的处罚。一时间，各路媒体争相报道，西湖名苑也因频频见诸报端而成为公众关注的焦点。

其实早在去年12月19日，央视《经济半小时》就曾播出“杭州豪宅每平米12万元单价超上海汤臣一品”，让世人知道了西湖名苑这一天价楼盘的存在，并一度引起社会舆论较大反响。半年过去了，当事情慢慢平息以后，杭州市物价局的一纸罚单让西湖名苑又站在了风口浪尖。

相信很多人和笔者一样，在看到这个罚款额的时候，第一反应是：媒体报道有误?少加了一个零?确实，按单价折算，15万也就是1.25平方米的楼款，这样的罚款对占地面积5980平方米的整个楼盘来说绝对是九牛一毛。

根据杭州市物价局的说法，杭州市物价局是因为发现一通在2005年底印制发出的西湖名苑楼书，以及2007年9月2了日开盘使用的户型图册宣传资料中，印有“西湖8号公馆距西湖仅200米”或“距离西湖约200米”的字样。而物价局勘测后得到的数据是距离为677.8米，由此认定一通有使用欺骗性语言、诱导他人交易的行为。

令人感到疑惑的是，为什么2005年就已经出现的违规行为，直到现在全国房地产市场疲软时才突然被处罚。为什么处罚的额度不是依据其不当得利，而仅仅是接近最低额度的15万元。到底是什么原因使得西湖名苑在时隔两年之后受到了这一处罚?

这倒让人想起有媒体在去年11月对西湖名苑的一段描写：“在吴山广场边上的四宜路上，记者找到了这个占地仅5980平方米的楼盘。因为临近西湖，有限高规定，所以在一片二手房簇拥中的西湖8号公馆并不是那么显眼。整个楼盘仅有两幢房子，而且中间还隔着一幢破旧的楼房，看起来，楼盘的小景观并不是特别理想。”

再联想到年初有媒体报道称，广受争议的西湖8号公馆一套总价达2708万元的天价房是内部所购，以形成热销假象，正在遭建设部调查一事。一通的销售策略不禁让人拍案叫绝：一处小区景观并非很好的楼盘，却非要以大大高于周边楼盘的价格出售，业绩当然会受到影响，于是干脆将其中一套卖了个天价，因此被央视曝光，从而被公众熟知：半年后，一纸罚单又让全国媒体广为报道，再一次强化了公众的记忆。

这样一来，谁都知道了杭州有个叫西湖名苑的天价楼盘，价格比汤臣一品还要贵。不过嘛，12万元单价的天价房也就这一套，其他房子的也就5、6万元的单价而已，升值的潜力还不高?那就赶快来买吧。在整个地产行业不景气的情况下，当初豪气万丈以2.5万元的楼面地价拿地的开发商，恐怕也只有出此奇招才能谋得一线生机了。

楼盘调查报告范文8

广告基调根据客源定位确定。广告是一种广而告之的行为，广告目标是我们要争取的客户，他们的个人情况，以及一切他们获得信息的方法和方式，都是广告策划中进行决策、明确广告基调的重要依据。一般而言，对于已处于整个房地产开发建设过程后期的广告设计而言，它的目标客源由产品功能和产品档次确定。前者区分客户的种类，后者区分客户的质量。对产品的理解也是确定广告基调的重要方面。产品的生命力在于产品的特色，在为客户服务的同时，怎样将产品的特色在介绍中尽可能地展现出来，并因此权衡广告基调，是确定广告基调的一个重要方面。

房地产竞争情况对房地产广告基调产生影响。根据企业与竞争对手的对比情况，往往会有这样两种情况：一是以强抗强，让别人的广告为我宣传。这时候，两者的广告基调可能类似，但这时广告基调的产品基础一定要优于竞争对手。只有这样，自己才不会被打倒，反而会借力使力，居于上风。二是趋强避弱，努力做到人无我有，人有我强。当面临同样的地区、类似的产品，大家的广告基调又都是很温馨的时候，即将推出的产品基调的确定，应该是有所变化的，以突出自身的特色。

房地产广告的诉求策略房地产广告语便是整个楼盘的主题诉求，经典的广告语不但诉求精准，像民谚俗语一样脍炙人口，同时也能让整个楼盘声誉鹊起。例如广州碧桂园项目，一句“给你一个五星级的家”令碧桂园名声大噪，至今仍深为人所称道。任何一句经典楼盘广告语的出炉无不是千锤百炼、精益求精之后的结晶。广告诉求点实质上是产品的竞争强项。现代商品社会的竞争日趋激烈，同一个产品可能存在着成千上万个竞争对手，房地产市场同样也不例外。这种情况的蔓延结果，便是广告语所承载的利益点和生活态度，更侧重于表现“我为什么更值得你选择”。例如郑州房地产市场的远大理想城，“理想城里，慢生活”，理想城位于郑东新区中心地段，与CBD、主城区不到半个小时的距离，这段距离，代表了一种生活。又如汉飞金沙国际，“金水路上，公园里的运动家”，出则繁华，入则宁静，这是现今都市人对于美好生活的一份向往。由此我们不难发现一个规律：每一个广告主题都承诺了一个利益点和支持点。

最强的诉求点应该与楼盘定位一致，与客户的需求一致。最有效的楼盘广告主题语来自对楼盘本身的清晰定位，广告语的出炉是在对市场状况进行仔细分析、对目标客户心理需求深刻洞察之后制定的。优秀的广告语诉求也应该含有四个要点：记忆点、利益点、支持点、沟通点。广告语是整体营销策略的核心支撑点，其他的营销手段或市场推广都是围绕此进行的。房地产广告的媒体投放策略房地产广告对媒体的利用率比较高，为了更好地提高媒体的效率，使有限的广告经费获得最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短、以优补拙。就媒体整合而言，包括两部分：一是纵深的广告周期配合；二是横向的媒体覆盖配合。

纵深的广告周期配合。一个完整的广告周期由筹备期、公开期、强销期和持续期这四个部分组成。在广告的筹备期，广告媒体的安排以户外媒体和印刷媒体为主，售楼处的搭建，样板房的建设，看板的制作以及大量的海报、说明书的定稿印刷等。进入广告的公开期和强销期，广告媒体的安排渐渐转向以报刊媒体为主。户外媒体和印刷媒体此时已经制作完工，因为相对的固定性，除非有特殊情况或者配合一些促销活动，一般改变不大，而报刊媒体则开始在变化多端的竞争环境下，节奏加快，出招频频，以灵活多变的特色，发挥其独特的功效。到了广告的持续期，各类广告媒体的投放开始偃旗息鼓，销售上的广告宣传只是依靠前期的一些剩余的户外媒体和印刷媒体来维持，广告计划也接近尾声。横向的媒体覆盖配合。广告媒体在“横”的方面的安排，其实也贯穿于广告周期的四个阶段，但在产品强销期的时候要求特别高。媒体覆盖配合包括印刷品、传统媒体、手机、网络等多重组合的理想三维广告空间，在视觉听觉上对客户造成多重刺激，最大限度地挖掘和引导目标客源，以配合业务人员的推广行为，创造最佳的销售业绩。

房地产广告营销策略的运用随着销售进度和市场环境的变化，广告的主题要有所变化，因时制宜，因地制宜，发挥广告时态变换的优势，有针对性地影响客户群体。欲遮还休。在销售前期，房地产公司采取阻挡的措施，用围墙将工地围起来，遮住楼盘，一方面修建豪华售房部，向顾客预告商品房即将推出；另一方面阻止顾客进入，暂不进行销售，不告知价格，使消费者产生悬念感。郑州美景鸿城正是运用了这一广告策略，在开发期，把整个一期正在开发的楼盘用广告牌包围起来，让消费者只见其形，却不知其貌，这样的包围战术不仅对产品开盘做准备，又吸引了大量的关注目光，造成了一种房产未售先热的局面，为后来的火爆销售打下基础。“欲遮还休”策略的运用在于对时机的把握和对市场的分析，在实际应用中还可有许多不同的方法，正可谓“运用之妙，存乎一心”。

楼盘调查报告范文9

第一阶段：项目开发前期阶段

对企业拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为企业管理层的投资项目决策提供依据。

主要工作内容：

一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项

目所在区域的市政规划入行了解熟悉；

二、开展房地产市场调查

①市场环境调查分析

对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察

②房地产市场调查分析

对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。

三、项目初步定位

根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。

四、提出初步的项目操作总体思路。

第二阶段：项目开发阶段

跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；

主要工作内容：

一、开展房地产市场动态调查

深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。

二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析

①竞争楼盘扫描

②替在竞争对手入入可能扫描；

③供给量分析

④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套；

⑤竞争对手的市场定位及趋向

⑥竞争对手的价格基准分析

⑦竞争对手的背景和实力。

三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群

①消费者的二手资料分析

②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)

四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路

根据深渗透的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路

①产品分析

②本项目的SWOT分析(优劣势分析)

基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略

五、战略分析与规划

①项目卖点回纳

②营销总策略

③销售价格总策略

④总推案分阶段策略

⑤公关与宣传总策略

⑥营销推广项目的策划

*各阶段推广主题策划

*各阶段营销分析与总汇

*各阶段市场动态分析与对策

*各阶段客户总体分析与推盘策略

渗透市策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析

六、最终确定销售渠道选择

①自售

通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业企业

对项目进行交底，要求各投标企业各自提交营销策划报告

组织企业相关人员对《营销策划报告》入行评审，选取最优方案，确定物业企业。

签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。

注：如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由企业完成，贯穿项目的开发全程。

第三阶段：资源整合，完善销售所需手续，蓄势待发，预备销售

主要工作：

一、完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；

二、制定销售模式、设计销售组织的架构；

三、其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房

屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；

第四阶段：销售执行

制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现企业开发项目的目标利润率；主要工作：

一、制定详尽可行的营销策略并组织实施

①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明

销售的总体战略思路和目标的制定

销售模式的选择和设计

销售阶段的划分和时机选择

②推盘策略

选择时机

房地产销售计划书范文三篇房地产销售计划书范文三篇

选择房源

销控计划

总体均价的制定

制定一房一价的价目表

单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等

④付款方式

优惠政策

分期、分类的动态价格策略：内部认购的数量和价格政策

市场预热期的价格政策和数量控制

开盘价格的动态策略

SP(销售推广)活动价格策略和销售控制

调价计划和调价技术

整体价格和房源调价技术

⑤广告策略

主题制定房地产营销策划流程详细说明

品牌形象定位

媒体计划

广告创意

现场包装设计：

1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念

楼盘调查报告范文10

目前大多数开发商注意到了置业者的重要性，但还都停留在已经成为用户的置业者身上，或功夫放在吸引回头客上，对他们的关注完全是为了后期项目的营销。

在房地产市场的激烈较量中，开发商们学会了一些促进项目与市场沟通的方法，但这些方法和手段往往依然局现在做做广告，或者在开盘、入住或者过节时有限地针对自己的业主做些公关，他们在这些后期营销手段的采用上显得游刃有余，而在项目开发前期，在如何加强与市场潜在客户的沟通方面，缺乏认识，在营销战术上就显得有些力不从心，若要促使置业者的潜在需求向有效需求转变，扩大项目的目标市场，就更是无所适从。这实质上是一些策划公司或开发商的房地产营销理念依然停留在产品概念阶段的反映。

二、攻心为上

文学创作，有“功夫在诗外”的说法，兵法有云：“攻心为上”。

有远见的房地产开发商并不总是等到开盘才着急着与用户沟通，而是在项目一浮出市场水面，就注意与潜在用户的沟通，注意将潜在用户的意志与需求变化及时注入到即将开建的项目中。

如果说需求调查时开发商与潜在置业者的第一次对话，那么，开展楼盘命名活动、楼盘建设信息、开展寓公益活动之中的细节调查等，则是与潜在置业者的持续性对话。将激烈的市场竞争在与潜在置业者的不断对话中化解于无形，这些“攻心”的“诗外功夫”，无形中成为将开发商与未来置业者紧密结合在一起的纽带。增强了对置业者的吸引力，也增加了置业者对开发商和项目的信任度和亲和力，在市场外赢得先手，必将使自己未来的项目在市场竞争中占据有利位置，当然也会带来很好经济效益的回报。

“在商不言商”、“功夫在诗外”的最终目的当然是投资回报，可有些开发商却不明白这个道理，只知在市场“正面攻坚”、“侧面迂回”，或者“围点打援”、“差异化战术”，不知道另辟蹊径，“釜底抽薪”、“竭泽而渔”、“精兵天降”。竞争的结果是两败俱伤，效益压在空置楼盘上。

在市场竞争之前，就赢得竞争优势，“不战而屈人之兵”，就在竞争之前瓦解竞争对手的竞争优势，将胜利锁定在开战之前。

三、从群众中来，到群众中去

让楼盘天生畅销，从前期策划到最或服务的所有环节，都不能出现致命差错，这是房地产开发的至高境界，虽然项目的市场、地段、环境、户型、价格、设施等已臻完美，但能否为市场所接受，依然是未知数。如果希望房地产项目具有可靠、受尊敬和适应市场的形象，首先应该关注的是置业者的利益，尽可能的站在置业者的立场审视即将开建的楼盘。

顾客满意已经成为现代营销的利刃，但房地产产品不同于一般产品，它相对于每一个特定的使用这几乎都是终身的，不可能一如普通产品，反复改进重复购买，开发商也意识到置业者满意的重要性，但如何去做就考虑的很少，全程策划工作弥补了这方面的缺陷，“从群众中来，到群众中去”的工作方法，明确告诉我们：将根据现实调查设计的规划方案、设计方案以隐蔽、盲测的方式，让目标市场潜在置业者无拘束的发表意见，再将有效性信息反馈到设计工作中，以调研——规划——求证——修改——实施的方法，将整个前期策划工作通过市场做一个预验证。

置业者前期参与，是房地产全程策划的精髓之一，也是规划完成初设后，全程策划工作程序之一，它促使房地产开发商必须真正正视置业者的需求。

仅进行营销策划的项目，房地产开发商的目标市场不确定，所进行的一切宣传，都是在向所有人使媚眼，难免俏媚眼做给瞎子看，使广告效果贬值；而进行全程策划的项目，不仅有了既定的目标市场，而且有消费者的参与，俏媚眼做给悦己者看，同样的投入、有针对性的投入，才能“使100万元的广告看起来像1000万元”，营销成本、效果当然不同。

四、实施双向营销——与置业者对话

所谓“双向营销”，就是注重顾客的心理感受，就是以顾客为本，注重顾客的满意度，以顾客意见为改进产品的依据。这在国外早已成为普遍真理，在我国一般营销领域，才刚刚唤起生产者的注意。房地产产品一旦开发出来无法更改，因此营销一直是一个单向过程，加之开发商认为置业者根本不知道自己需要什么，遂以自己意志越疽代庖，精心建造的楼盘、铺天盖地的广告攻势，无一不是向消费者传达开发商一相情愿的居住理念与价值观念。信息的不对称，使置业者对广告有一种不信任心理，为了在房地产交易中有安全感，他们大量的收集尽信息，由于地段所限，置业者大量精力耗费在了不可能投资的楼盘上，单向营销不仅使广告宣传效果降低，也影响了置业者对楼盘的正确选择。实施双向营销，就是鼓励置业者参与楼盘对话，使策划、建设、需求锲合在同一点上。

五、实施关系营销——建立与置业者的合作伙伴关系

双向营销注重的是在项目全程运作过程与置业者均保持着良好的沟通与接触，目的是加强置业者与开发商的感情联系。而关系营销，就是开发商与置业者建立一种稳定的合作伙伴关系，并努力维系这种密切的关系，以此提高置业者对房地产产品的市场信任度，使置业者成为自己的产品代言人，通过口碑产生的新的客户群，从而以较低的成本完成销售的全过程。

畅销楼盘的一些客观条件既容易满足（如规划适度超前，满足持续发展的需求；户型布局结构合理，满足人性化的居家生活需求；建筑造型优美艺术，满足居住者个性需求；建筑质量符合标准，满足居住者物业增值需求；建筑采用环保材料，满足居住者健康生活要求；配套设施完善，满足居住便利需求；物业管理体贴入微，满足个性化服务的需求；环境优雅舒适，满足修心养性需求；设备设施智能化，满足居住者与外部世界沟通的需求；社区人文化，满足居住者邻里交往的需求等），也很容易主观臆测，要真正地了解消费者的需求，就要让置业者参与到项目的策划中去，参加楼盘建设过程中的一些活动，以置业者的心态来开发适销对路的楼盘，这种合作伙伴关系，同时也增加了项目的透明度和置业者的信任感。

让置业者积极参与，才能开发出适销对路的楼盘，使置业者被重视，才能促使品牌忠诚度和满意度提高，双向营销的目的，就是使项目在进入市场竞争之前，遏制竞争对手的进攻，赢得对对手的竞争优势。

楼盘调查报告范文11

这意味着，现在重庆市民买房时，在茶园片区的选择空间更大，而类似于沙坪坝中心、观音桥中心这样的区域，存量房较少，选择面不大。

体量和数量茶园都居首位

这次存量房调查报告，针对的是重庆主城区商品住宅，即已取得预售许可证但还未售出的商品住宅。

数据显示，茶园-鹿角片区的存量房总量，约为115.8万平方米，存量套数为11083套，两个数据都排第一。

体量排名第二的是龙洲湾区域，存量房总面积约90.3万平方米，合计9472套。不过，龙洲湾的存量房套数，却比大学城(不含西永片区)要少20套，后者的88.5万方体量虽少于龙洲湾，但在数量上却为9492套，仅次于茶园片区。

该机构人士表示，茶园存量大主要原因是开发节点都到了，所以推出量较大。开发商肯定都会想办法进行一些价格上的优惠，所以在茶园买房子选择面会比较大。

存量房多，不代表卖不走

但存量房多并不代表卖不动。金科集团副总裁蒋思海告诉记者，重庆的楼市一直是很健康的，阶段性的市场波动，只是给开发商提出了市场考验而已。龙湖重庆公司品牌总监罗政也说，按照重庆楼市的卖房速度，每个星期卖3000多套到4000多套，都是正常的市场反应。而根据各大机构的数据统计，上周重庆楼市共计卖房3718套，属于业内人士认定的正常水准范畴。

现在重庆房企能够给予市民的优惠已经较多，而且在金融贷款方面，已经出台了诸如公积金贷款利率下调等措施。市民的观望情绪其实可以稍微减弱一点。整个3月份到4月份房交会旺季，可供选择房源较多，市民可多进行比较。市房协相关人士告诉记者。

沙区八成新房被本区人买走

这次该数据机构调查的20个重庆主城主要区域中，存量房体量排名前四的，分别是茶园、龙洲湾、大学城、华岩新城，均是新兴区域。而存量体量排名靠后的区域，以沙坪坝中心、观音桥中心、李家沱等老城区为主。

存量最少的沙坪坝中心区域，大约为25万平方米左右。记者查询发现，从沙滨路到商圈、再到双碑片区，在售的楼盘只有5个，给市民的选择空间并不多。

楼盘调查报告范文12

通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。

我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。

如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。

众成伟业房地产营销管理有限公司

一、市场背景

二、项目分析

三、项目定位

四、客源定位

五、产品建议

六、推案策略

七、广告策略

八、销售执行

九、公司简介

十、合作模式

一、市场背景

济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：

(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：

客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。

开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。

销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。

（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段

客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。

开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。

在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：

1、客户需求的变化

ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。

ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。

ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。

2、市场环境的变化：

地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

其中：

小高层发展分三个阶段：

（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。

（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。

（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。

3、开发商的变化趋势

ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。

ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。

二、项目分析

1、基本情况：

本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。

2、区域消费能力分析：

经济水平：

整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。

随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。

3、客源定位：

由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：

（一）本地客源：

此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：

私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。

政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。

高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。

年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。

小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。『 2

（二）外地客源

此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型

外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。

外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。

三、项目定位

本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。

综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：

1、地理位置优越。

2、交通动线充足。

3、市政与小区配套皆较为齐全。

4、社区规划合理。

5、智能化水平高。

6、有强大的升值潜力。

7、户型实用、舒适。

五、产品建议

由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：

（一）社区配套设施

1、采暖：采用韩式地面供暖系统

理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。

b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有

健身功能。

c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。

d便于设落地窗。

2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落

地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。

3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电

梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。

4、信息系统

有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。

通讯设施：预留两部idd电话插口。

网络：宽带网入户，并预留管线。

5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整

套高级厨具，纯净水入户。

6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。

（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。

（三）外立面材料及颜色

建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。

理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易

查出，而用面砖则不易查出。

b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。

（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。

（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。

（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保留200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。

（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。

六、推案策略

（一）售楼处选址：

我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。

理由：

（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。

（2）人员流动量大，易扩大知名度。

（3）交通动线发达，方便客户咨询。

缺点：投入费用高。

（二）推案操作阶段及操作目的

本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：

第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。

理由：

（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。

（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而

形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建

立市场人气，引起市场轰动。

在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。

理由：

价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）

第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相

对较高的利润。

理由：

（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。

（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。

第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。

（三）价格策略

目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。

整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。

七、广告策略

（一）主诉求点：

突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。

理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销

售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势

及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。

（二）各销售期诉求

1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。

2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。

3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。

理由：

（1）可令社区整体优势全面展现。

（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。

（三）广告媒体选择

1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。

2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击

3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。

4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。

5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。

八、操作执行安排

我司以多年的策划经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。

（一）前期市调阶段（第一阶段）

第一阶段人员安排

1、市场研究分析

ø环境研究分析ø项目地段背景调研ø附近房地产调研ø市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名

2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结

3、物业规划研判专案组动脑会议

4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）

5、策划报告纲要专案策划员执笔

此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共

同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。

（二）销售准备阶段（第二阶段）

第二阶段人员安排

1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：ø目标市场定位ø销售策略制定ø推广措施及诉求重点ø广告目标与目的ø广告预算的编制ø平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）ø现场pop布置建议øsp活动建议ø媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。

2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-----

3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。

4、印刷品样稿的审核与修正

5、现场pop布置具体内容：ø现场围墙装饰ø现场横幅和锦旗布置ø现场灯箱、指示牌ø展板、模型制作ø售楼处装修布置ø售楼处导引牌ø样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督

6、市区内长效媒体安排

7、销售文件的准备专案策划

8、售讲资料编写

9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等

10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管

11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成

此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进

行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。

三、销售阶段（第三阶段）

第三阶段负责人员

1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。

2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员

3、电话量、客户量、成交量统计与通报

4、价格反应与检讨

5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理

6、广告效果检讨

7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施

8、广告策略调整

9、销售形势分析与预测专案组会议

10、会议安排

ø每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查

楼盘调查报告范文13

分众传媒被浑水机构的攻击打得措手不及，一夜之间市值蒸发近4成。然而，分众传媒并没有因此乱了阵脚。分众传媒联合众多PE、投行拉高股价，对浑水机构进行反击。事实上，做空机构三番五次地攻击中国概念股，中国公司却不再是瓮中鳖任由摆布，已经练就了一身反攻本领。

击中分众“要害”

相比于香橼质疑奇虎360报告中的模棱两可的言论，浑水对分众传媒的攻击显得更有依据。第一次的报告显示，浑水公司可谓是有备而来。浑水的报告中详细列明了分众传媒目前存在的9大问题，其中最为有力的3条质疑分别为，一是指责分众传媒所公布的楼宇液晶屏数量与实际不符，涉嫌欺诈。浑水研究表示，分众传媒在提交给监管机构的资料中声称共拥有178382块液晶广告显示屏，但实际只有不到120000块。第二条指责是分众传媒在2007年-2009年期间进行的一系列失败收购，给公司股东造成了数亿美金的损失。浑水认为分众传媒在“知情和故意”的情况下，在收购中支付了过高价格并造成亏损。浑水研究在报告中指出：“分众传媒至少将21宗收购交易减记为零，不假思索地将它们抛弃，结果导致分众传媒累计亏损额高达4.374亿美元。”第三条指责是相关管理层在这些收购和转让过程中，特别是在好耶的相关交易中，公司高管获得了超额利润。

3大罪状虽无详细证据，却直指分众传媒的软肋。分众传媒的股价在报告当天狂跌，随后分众迅速对浑水的报告给出回应，挽救危机。

分众传媒通过媒体对3大指责做出了具体回应。关于广告屏数，分众传媒称：“分众表示拥有17万块屏，而浑水公司经调查只有12万块左右。这是因为浑水完全不懂分众业务。在分众商业楼宇联播网中，除了有12万块左右的楼宇电视屏幕外，还有数万块的楼宇数码海报也属于商业楼宇联播网范畴。浑水公司未将数码海报屏幕列入整个系统中。”

对于较为敏感的收购失败，分众传媒直接回应道：“分众有非常多成功的收购，也有部分不成功的收购，如互联网、手机业务等已经在2009年清理完毕。从这些失败的案例中，分众学到了很多经验教训，因此在2009年至2011年的3年中，分众没有再做类似收购。今后分众将继续聚焦主业，打造核心竞争力，以优异的业绩补回投资者的损失。”

对于“好耶”收购中的指责，分众传媒解释公司是基于投行给出的评估报告而做出的收购选择，经历金融危机后，“好耶”的经营与管理均出现了问题。在此情况下，第三方公司给出“好耶”3800万美金的估价。为了推动“好耶”员工用现金入股，分众CEO与CFO率先以3800万美元的估值入股，实现了好耶几十位员工以同样的价格出资入股。不存在低于市场价格入股的问题。

分众传媒的迅速回应，给投资者带来了回暖的信号，分众传媒的股价开始小幅回升。

大佬撑腰

分众传媒遭遇浑水的做空攻击后，江南春迅速做出反应，并得到PE、投行的大力支持。

美国时间去年11月22日，复星国际在公开市场以1035万美元购买60.2687万股分众传媒美国存托股份。复星国际称，对分众传媒的投资是秉持价值投资理念，对分众传媒管理团队及公司发展充满信心。

与此同时，分众传媒宣布，将继续根据此前宣布的股票回购计划回购公司股票。江南春将通过大宗交易回购1100万美元的分众传媒美国存托股。分众传媒股价11月22日晚间开盘便大涨11%，盘中最高涨至18.36美元，当天收盘涨幅达14.71%。随后，摩根士丹利、里昂证券、高盛纷纷发表投资分析报告，维持分众传媒股票“买入”评级。

野村证券11月23日投资报告，维持分众传媒股票“买入”评级，强调了其对分众传媒的信心，将目标股价定为39美元。野村证券认为，分众传媒的组成与几年前完全不同。在过去的几年中，分众传媒确实进行过一些并购，也产生一些费用。但是，大部分并购资产已经在过去的18个月至24个月内清理完毕，对分众传媒当前业务已经没有实质性影响。

在营收方面，野村证券强调了分众传媒的营收合法性。野村证券称：“我们相信分众传媒的营收是合法的，因为任何欺诈行为都需要有渠道的参与，而这是不可能的。分众传媒第三财季业绩强劲，大部分营收来自于核心领域，如快速消费品（占总营收的39%）、金融服务、家电和互联网服务。在过去的2年中，分众传媒不断提高业绩预期，并且持续打破业绩预期，表明分众传媒也经营业务和管理投资者预期方面表现出色。”

据报道，野村证券对分众传媒所拥有的LCD屏幕数量做了清查，对分众传媒给出的17万块屏幕数量给予肯定。“尽管全球经济依旧低迷，我们认为分众传媒业务基础完好无损，受宏观经济环境的影响不大。分众传媒与150多家大客户进行了沟通，主要客户的广告预算都将保持20%的同比涨幅。”野村证券表示。

在迅速的反击和众大佬的支持下，分众传媒的股票成交量强劲回升，受到浑水报告影响而逃离的资金正在回流。分众传媒与浑水作战中扳回了一局。

反击是挑战也是机会

分众传媒在面对浑水的每一次进攻时，都作出了迅速且奋力的反击。浑水报告质疑分众LCD屏幕数量后，分众传媒即提出由第三方机构进行调查。然而，在最近一次的攻击中，浑水将质疑的焦点集中在LCD屏幕的“独立审核”这一环节，认为中国的独立调查报告可信度很低。报告前后，分众传媒股价一度下挫4%，但截至收盘，分众传媒的股价涨幅超6%收报22.71美元。

在第二份报告中，浑水认为中国的研究机构和被研究公司间存在着腐败，研究机构会按照客户需求去制作数据。浑水在指责中没有提出任何有力的证据，显然这不足以得到投资者的信任。分众传媒在对浑水机构的反击中初步得到了投资者的认可。

不得不提的是，过去的一年里，中国概念股深陷财务造假、VIE诚信等泥淖中。此时，市场的任何风吹草动都会牵动投资者的神经。做空机构很容易利用投资者对于中国概念股信心的摇摆，大肆攻击中国公司，以期从中牟利。因此，任何一家遭遇做空的中国公司都影响着中国概念股在投资者心中的信任指数。

楼盘调查报告范文14

楼市僵局，买卖均观望

“最近来看盘的人挺多，不过大部分人只是过来看看，真正有购买意向的人其实并不多。”最近，虽然天气凉爽，首府迎宾路附近一新开楼盘的销售大厅里，促销员小李介绍时的语气名显带有焦躁的味道。

一直在等待买房时机的陈然表示：“不管你有没有购房需求，反正这几天隔三差五的都能收到楼盘推销短信。”

陈然称，自己打电话咨询楼盘的时候，对方通常是告诉自己看盘的消费者很多，所剩房源不多了，并以各种方式劝说自己去“看一看”。但是陈然到现场后发现，看盘的人大多和自己一样持观望心态。“大家都希望今年房价能再降一点。”采访中，不少消费者表示，近期不少楼盘销售中心采取“遍地撒网”的策略，花样百出的楼盘短信挤满了消费者的手机。

小李坦言，调控政策影响太大，他所销售的楼盘目前销量率还不到四成，其中还包括了相当一部分之前积累的客源。

在八家户附近一处冷清的楼盘销售大厅内，营销负责人介绍说，从5月起，项目就感受到来自政策调整的影响，“买房的市民比去年同期少了近四成。”在该楼盘买房的本地市民也大幅减少，来买房的近六成都是南北疆及内地省市购房者，且办理的都是首套购房手续。

市场的“僵持”已经导致楼市出现了滞销。根据统计，7月份，首府商品房共售出41万平方米，而去年7月，首府商品房则售出62万平方米，成交房屋面积同比减少33.87%。

很明显，楼市买卖双方的“博弈”仍在继续。不少业内人士表示，接下来的半年内将会有大量新盘入市，这将进一步打乱目前房地产交易格局。“因为新盘首次上市，往往会以低价格吸引购房者。”

“多重楼市调控政策，以及今年2月起在乌鲁木齐实施的限购房政策效果已经显现，是导致目前商品房交易量下降的重要因素之一。”乌市房产管理局相关工作人员表示。

楼市信心指数创7年新低

在楼市反映清淡的同时，来自统计局的数据也显示，二季度，首府房地产业企业家缺乏信心融资及流动资金景气指数、商品房销售景气指数均为7年来最低。

8月9日，国家统计局乌鲁木齐调查队消息称，二季度，乌鲁木齐房地产企业家信心指数比上季度和去年同期都双降，列行业之末。

那么是什么原因让企业家们的信心看起来不佳呢？据国家统计局乌鲁木齐调查队解释说，企业反映，促使企业家看淡房产市场发展的因素主要是因为商品房销售减缓以及企业资金趋紧所致。自去年陆续推出打击炒房、稳定房价等房产调控政策，对个人购贷款审批条件收紧后，首府2011年以来商品房成交面积持续下滑。

数据显示，二季度有30.8%的房产企业销售量下滑，其中5月的商品住宅成交量环比下降26.77%，连续4个月呈下降趋势，商品房销售景气指数为79.1，已回落至较为不景气区间，为7年来同期最低。销售速度放缓，销售量下降使企业的回款减少，对企业的资金运转形成不利影响。

数据还显示，二季度乌鲁木齐房地产投资和房屋施工面积仍保持增长，与企业销售放缓形成鲜明对比的是，商品住宅的销售价格持续上升，初步显现有价无市的端倪。二季度有7.7%的企业家认为市场发展较差，有20.9%的企业家预计三季度市场发展会较差，比例增长13.2%。国家统计局乌鲁木齐调查队分析认为，企业家对资金链、政策的不确定性的担忧，促使他们对市场的信心一再回落。企业家们对市场乐观程度的降低，一定程度上会影响企业采取相对保守稳健的经营策略，从而在一定时间内进一步影响到本地房地产市场发展活跃程度。

与此同时，二季度乌鲁木齐企业融资及流动资金景气指数分别为61.5和79.1，均为近7年来同期最低，表明资金趋紧的房地产企业较往年同期增加。

首府一家股份制银行信贷部负责人认为，目前很多房地产信托都提高了收益率，投入房地产的资金利用成本明显上涨，这势必会让开发商资金利用成本上涨，从而面临资金难题。为控制通胀，回收流动性资金，央行年内多次上调存款准备金率，以抑制各商业银行的放贷能力，房地产企业银行贷款因此面临更为严苛的审批，融资难问题加重，在预售款监管趋严以及加息导致资金成本增加等的情况下，房地产企业资金压力与日俱增，

楼市步入调整期

根据国家统计局公布的数据，今年上半年国内住宅销售面积39805万平方米，同比增长12.1%；销售金额20657亿元，同比上涨22.3。增幅较1~5月分别上涨3.6个百分点和6.3个百分点。

但根据链家地产市场研究部提供的统计显示，6月国内商品住宅平均价格为4864元/平方米，环比5月下降8.1%，是今年2月以来的首次下降。同时6月商品住宅成交面积达到10263万平方米，环比5月上涨42.6%，涨幅扩大30个百分点。

“上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势，开发商以价换量后的效果逐渐显现。”链家分析师张月这样分析。

国家统计局网站公布8月份国内70个大中城市住宅销售价格变动情况报告显示，在房地产调控政策累积作用下，8月份中国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比上月增加了15个。

“上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势，开发商以价换量后的效果逐渐显现。”链家分析师张月这样分析。

对于首府而言，8月份首府新建住宅价格和新建商品住宅价格指数相比7月份均上涨0.2%，同比均上涨分别为8.8%和8.9%；新建住宅和新建商品住宅同比涨幅均居国内70个大中城市排名第二。二手住宅价格同比涨幅为8.1%，同比涨幅居全国首位。这已是首府连续第5个月位居国内房价涨幅榜前三甲。

来自新浪乐居及中房信的统计数据显示，上半年，首府新建商品房成交均价5444元/平方米，同比上涨27%。首府一家售楼部负责人对此认为，目前该售楼处所在喀什东路附近多处楼盘成交价都在6200元/平方米左右，相比去年同期上涨了1000元/平方米，涨幅近20%。如果按照市场实际的房价涨幅，政府年内控制房价涨幅不超12%的压力显而易见。

新疆合富辉煌房地产顾问公司市场分析师段伟认为，接下来楼市受供应量大幅冲击，房价波动或将更加明显。近期多家半年报的上市房企均表示下半年会有较多项目入市，以保证完成全年销售额。就本土房企而言，年尾将面临巨额结算款的支付，很大程度上还要看下半年的楼市销售情况。

楼盘调查报告范文15

电厂通讯反事故应急预案

一、目的：为防止因通讯设备及其直流电源设备等故障，导致和引发事故或延误事故处理，制定本预案。二、启动条件：当发生下列性质的事故时，有关班组应及时启动本预案或本预案中相应的分项专业预案。1、总交流电源全部断电2、各设备模块电源断电[本文出自文秘站网-]3、交换机单层机架告警、CPU板告警、2M中继板告警4、光端机所有单板的主要告警5、光端机PCM主要告警6、SDH微波主要告警7、载波机主要告警8、机房、电源室或电缆沟井起火三、预案内容（一）、基本情况通讯分场所辖设备包括哈里斯交换机2台、SDH光端机3台、PDH光端机3台、载波设备4台、数字微波设备3套、图传设备2套、模块电源设备4套、蓄电池组4套、对外连接的干线光缆5条、厂内通讯光缆10余条、干线通信电缆30余千米、厂内电话1300余门，还有多台保护、监控、稳控等设备。担负着全厂的生产调度、公务电话和日常通信的任务；同时又是省局到北安、大庆、齐齐哈尔等地的微波、光纤通信的枢纽站，对全省电力系统的通讯传输起着重要的作用。（二）、设备分布情况一楼总电源设备1套（电气分场专责）、蓄电池4组二楼交换机2台、PDH光端机1台、模块电源1套三楼载波机4台、模块电源1套四楼微波设备3套、光端机4台、模块电源2套、其它设备多台（三）、应急预案指挥小组的成员及职责分工1、指挥小组组成：2、职责：组长：组织指挥全厂通讯事故应急处理工作。副组长：协助组长负责全厂通讯事故事故应急处理的具体指挥工作成员：具体负责本专业事故应急处理工作；紧急情况下听从组长及副组长指挥参加其它专业事故应急处理工作3、人员分工：（1）主要协助组长负责通信设备事故处理中技术方面的指挥工作（2）主要协助组长负责火灾、安全防护、救护、后勤等方面的指挥工作（3）主要负责交换机及附属设施、局端小光端机事故的指挥处理工作（4）主要负责通信线路、检修楼小光端机事故的指挥处理工作（5）主要负责模块电源设备、蓄电池组、图传设备事故的指挥处理工作（6）主要负责光端机、载波、微波设备、保护等设备事故的指挥处理工作（7）各班组负责人同时负责设备所在机房、电源室的火灾事故指挥处理工作（四）、应急程序1、报警发现事故或征兆者，应立即向通讯调度和应急预案指挥小组的成员汇报，并在指挥小组成员的指挥下采取相应措施控制并消除故障。2、接报应急预案指挥小组的成员接到报警后，立即指挥值班人员采取相应措施或通知有关专业人员迅速赶到处理。3、救援行动（1）发生在运行主设备及系统上的事故，立即采取相应措施处置事故，并启动相应事故处置方案。（2）重大事故在指挥小组成员到达现场后，根据事故状态及危害程度作出相应的救援决定，根据需要启动紧急疏散、灭火、现场救护等方案。（3）当事故得到控制后，立即成立事故调查组及设备抢修组两个专门工作组，并相应开展工作。4、现场处置，结束应急行动

（1）事故处置结束后，按指挥小组下达的指令进入事故现场进行如下处置工作：⑵对设备及系统的后期继续处置，防止发生二次事故。⑶对现场进行清洁工作。⑷恢复环境、安全设施、安全标志，恢复正常生产秩序。四、具体措施（一）电源中断1、设备电源故障后应首先检查交流电源是否正常，如不正常检查保险是否完好；如果交流保险完好，立即通知电气检修人员；2、整流器交流接触器由于长时间工作，接点老化或损坏，容易造成断路，整流模块应有备用，一旦整流模块不工作，应立即投入新模块工作。3、如交流正常，检查整流器备用蓄电池是否启动；4、值班人员密切监视蓄电池电压、电流是否满足供电需要；设备运行是否正常，有无告警；5、恢复供电后，检修班人员应观察交流电压、电流是否平稳和蓄电池电压上升（充电）情况。（二）微波主机架告警1、设备告警后先通知省公司通调2、配合省公司通调查找原因，并配合通调进行测试、修复；3、如主机架修复时间将很长，应把重要通道如：远跳、电能测量、电力考核、网控——东电调、单控——省电调等重要用户从微波配线架跳到光端机配线架备用话路上，具体通道请示省公司通调批准；4、系统恢复稳定运行后，请省公司通调批准，把转移的用户还原到原通道；5、值班人员还应继续密切监视其运行情况。（三）微波PCM告警1、根据面板内指示灯告警查看相应2M插头有无松动；2、联系交换机班人员检查测试相应“微波——交换机”的2M线路；如2M线路中断，及时进行修复；3、如2M线路完好，向省公司通调汇报情况，并配合通调进行测试、修复；4、如话路告警，用PCT测试电平衰耗、比特率等数据了解通道状况，及时修复；5、系统恢复后，值班人员应继续密切监视2M运行情况。（四）光端机主机架告警1、先查看单板告警情况，并向省公司通调汇报；2、SCC板、STG板、GTC板、PL1板、SL1板、SL4、SL64板红灯常亮告警，表示单板损坏，更换备板；OHP板红灯隔1秒闪2次表示单板损坏，更换备板；3、SL1板、SL4、SL64等板红灯闪亮告警，请示通调采取光纤远端环回、近端环回判断故障环节，然后进行收发光信号测试，如发生断纤则更换尾纤或申请更换至备用通道；4、系统恢复后，值班人员应继续密切监视运行情况。（五）光端机PCM告警1、检查PCM后50针插件是否松动；2、如无松动，查看PCM机柜内单板有无告警，并向省公司通调汇报；3、按通调指示配合更换单板或与对端机共同更换单板；4、如修复时间将很长，应把3955省公司小号、省局——网控等重要通道从光端机配线架跳到微波配线架备用话路上，具体通道请示省公司通调批准；5、系统恢复稳定运行后，请省公司通调批准，把转移的用户还原到原通道；6、值班人员应继续密切监视运行情况。（六）载波机告警1、设备告警后首先查看单板（盘）告警情况；2、如音频接收告警，对端机发送故障，通知对方；3、如音频发送告警，测试本机音频发送情况，如发送失败，更换发送板（盘）；4、如导频告警，联系开关厂，看有无线路作业；5、如无线路作业，联系对端机看对端发送情况，如对端原因，等待恢复；6、如对端正常，测试本机定位故障点，更换备板（盘），恢复运行；7、系统恢复后，值班人员应继续密切监视运行情。（七）交换机故障1、我厂有两台行政交换机机LX型和LH型，如一台交换机故障，应把一些重要用户移到另一台交换机上，使厂内通信不会瘫痪。2、每台HARRIS交换机的公共控制部分都是冗余的，所以一套公司控制部分不工作，可倒换到另一备用部分，如单层机架告警，可测试各线路板及电源部分、话路滤波器等，利用备件更换即可，也可通过测试端口组板PSL1恢复正常。3、如2M中继板告警，应先与省局和电信局联系，确定是通道，不是终端设备，也可能2M板或PLU信令板故障所致，立即更换新板。

楼盘调查报告范文16

一、银行按揭的风险

银行按揭的风险，来自于以下几个方面：借款人未来还款意愿及还款能力（有赖于其个人资信状况评估）；按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系（有赖于按揭项目评估）；借款人所购住房的合法性（有赖于按揭项目评估）；开发商履行担保的意愿及担保能力；借款人所购住房的远期市场风险。

1.按揭及其涉及的法律关系

所谓银行按揭（也称按揭贷款，简称按揭），是一项住房贷款业务品种，购房者支付一定比例的首期购房款，其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得，贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时，借款人将自己所购住房抵押给贷款银行，开发商在一定期限内对购房者的借款承担一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后，贷款银行办理注销抵押登记，由购房者取得所购住房产权证；反之，贷款银行将依法处分抵押房产，并从中优先受偿，贷款银行也可以追究开发商的担保责任，以确保贷款本息的及时收回。

按揭涉及的法律关系有：购房者与售楼方的商品房买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系。

2.银行按揭的风险分析

银行按揭的风险包括：个人信用体系、住房交易市场等住房金融发展的基础条件还不健全；部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险；住房金融业务发展过程中也出现了一些问题，有的银行对不具备开发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款；有的银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种（如“零首付”按揭），有的银行内部管理薄弱，对贷款项目审查不严，甚至出现对同一项目重复贷款的现象。

据了解，市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况：一种是购房者支付住房开发企业的全部购房价款都从银行贷款取得，个别开发企业甚至虚增房价，使得虚假房价款按规定贷款比例计算的贷款额与实际应付房价款相等，以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种是开发企业销售住房时只收取购房者80％价款，这部分价款按照规定贷款比例从银行贷款取得，剩余部分价款由购房者在一定期限内一次或分期付清，借款购房者不需要支付首期付款，也造成事实上的“零首付”贷款。此外，部分商业银行推出了新的业务品种，借款人以拥有完全产权的旧房抵押或有价证券质押从银行贷款，以该笔贷款作为购买新房的首期付款，个别银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。

以下风险因素需要按揭银行特别重视，通过按揭项目评估，可以在一定程度上防范这些风险。

（1）选择项目风险。个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说就包括如下情况：一是项目报建手续不全，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》，又比如按揭楼盘的建筑面积超过《建设工程规划许可证》的核准建筑面积等等；或者，该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；再有，开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。

（2）销售价格不实风险。个别开发商销售价格严重不实，大大高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高，或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20％～30％。试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？

（3）开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30％，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10％－20％的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。

（4）资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映得较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：

①未来住宅类房地产市场的走势。据1999年6月25日《经济日报》报道，1998年当年新开工住宅项目的建筑面积3.4亿平方米，截止当年年底，空置商品房面积累计超过8000万平方米，全国房地产业呈现三大特征：大量积压和大量开工并存，商品房住宅价格持续下降，住宅建设向城市郊区推进。由于出现城市空心化的可能，加上住宅的大量积压和大量开工，势必导致住宅的资本价值风险的出现，即对某种类型住宅而言，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市场价格。

②住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。

③房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。

住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价值极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。

（5）法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：①合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。②按揭住房的权利吸疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利暇疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。③抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利疵暇，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。

二、按揭评估的内容及作用

2001年6月26日中国人民银行的《关于规范住房金融业务的通知》（以下简称《通知》）要求，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值。

要使按揭项目评估真正起到防范风险的作用，就要选择资质好、有经验的评估机构（人员和机构的资质、机构的独立性等）开展评估工作。一般来说，评估机构的工作包括以下内容：明确房地产产权关系，抵押物特定化（有赖于房管局），公允可信的评估价格，提示抵押权人注意有关风险因素。

1.按揭评估的内容

按揭项目评估，应严格遵循国家的有关法律、法规的要求，依照国家标准《房地产估价规范》进行评估；同时，严格按照人民银行的《通知》要求，进行评估。

首先，严格评估抵押物的实际价值。在进行充分的市场调查的基础上，对按揭楼盘的真实市场价格进行评估，并对按揭楼盘的市场价格走势给出专业判断。

其次，对按揭楼盘的报建手续进行仔细核查，并在评估报告中如实揭示。评估人员对每一项报建手续的原件和复印件进行核对，对于核对无误的复印件给以认可；未能核对或发现差错的复印件，在报告中进行揭示。尤其要核查开发项目所必须具备的“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）

再次，严格按照人民银行《通知》要求对拟按揭楼盘的工程形象进度和完成投资额进行审查。落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80％，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售的期房。《通知》要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

2.评估报告的必备内容

按揭项目评估报告一般包括以下内容：委托方；评估方；评估范围和评估对象的状况（座落、面积、形状、四至、用途、结构、权利状况、产权证编号、设备及装修、楼层朝向、成新等）；按揭楼盘的报建手续；评估目的；估价时点；估价依据；评估方法、技术路线和测算过程；估价结论；决定估价额的理由；有关说明事项；估价作业日期；有关附件（委托书、产权证明文件、委托方提供的其他资料；评估人员资格证书复印件；评估机构资格证书复印件）。

评估报告重点应揭示按揭楼盘的报建手续是否齐全、合法，提示按揭银行注意有关按揭楼盘的风险因素，给出真实的市场价格及其趋势，对按揭楼盘的有关建筑面积公摊等技术经济指标、其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。

3.按揭评估的作用

按揭项目评估的作用体现在：（1）通过评估，揭示按揭楼盘的真实市场价格，避免开发商恶意套现，确保贷款金额与抵押房地产真实市场价格之间具有合理的抵押率；（2）对按揭楼盘的未来市场价格的走势给出专业人士的判断，以便按揭银行在确定按揭成数和期限时参考、借鉴；（3）对按揭楼盘的报建手续是否完备、合法进行揭示，提示按揭银行关注有关风险因素。

总之，按揭评估有利于按揭银行规避和防范住房贷款中的风险，保障抵押房地产的合法、足值，从而维护信贷资产的安全。

4.按揭评估存在的困难及解决方案

按揭评估的推行会遇到一些困难，其本身也有待于逐步完善。具体来说，有以下方面需要考虑：

（1）部分开发商可能有一个接受的过程。我们在受理工商银行、交通银行的按揭项目评估之初，熟悉国外有关按揭的做法、自身又比较规范和有实力的开发商能够欣然接受，有的开发商还要求评估人员给销售部的售楼人员进行培训。但也有部分开发商开始会不理解。其原因在于：一是以前没有这样的评估（同时也不存在相应的评估费用）；二是开发商在以往按揭售楼中的误区，认为按揭贷款的成数、期限对所有购房者都是一成不变的（显然不合理），同时按揭成数的确定依据以销售价格为准。人民银行2001年6月26日的《通知》强调对按揭住房的严格评估，就要求开发商改变习惯思维，走出按揭中的误区，同时在售楼广告中不能宣传按揭的成数和期限（只能由银行根据按揭楼盘的评估价格、借款人的资信状况等综合确定）。

楼盘调查报告范文17

编号

执行部门监督部门考证部门

一、调研目的

从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。

本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法和人员

（一）调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

（二）调研人员

①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。

②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。

③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。

三、调研内容和结论

（一）××市的宏观环境

1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）

①国内生产总值（GDP）。

②人均国内生产总值。

③社会消费品零售总额。

④人均社会消费品零售总额。

⑤职工年平均工资。

⑥城镇居民人均可支配收入。

⑦城镇居民人均消费性支出。

⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。

⑨城乡居民储蓄存款余额。

⑩城市居民人均居住面积。

2.城市规划及发展趋势

①城市规划。

②发展趋势（未来三年的发展趋势）。

（二）去年××市房地产的发展情况

①新建商品房发展情况。

②经济保障住房的发展情况。

③二手房的发展情况。

（三）今年××房地产市场分析和预测

①截至今年××月的销售增长情况。

②未来几个月的销售预测情况。

（四）今年××市房地产政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况

1.××区总体规划

①城市规划。

②居住用地规划。

③商业规划。

④交通规划。

2.××区零售业态综述

①主要业态分布区域。

②主要业态所处地位及趋势。

（六）××项目所在的××区的房地产市场分析

1.项目区域市场分析

（略）

2.项目片区市场分析

①项目位置。

②片区范围。

3.项目街区特点

①地块位置、环境及交通。

②人口分布及收入构成。

4.项目周边配套

①周边商业分布、经营状况。

②项目周边教育配套。

③项目周边金融配套。

④项目周边医疗配套。

（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析

1.项目竞争楼盘及分析

分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

2.项目潜在竞争对手及分析

分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。

3.其他在售楼盘及分析

分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。

（八）综合结论

①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。

②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。

③本区域的户型特点和面积分布情况。

④本区域楼盘客户的主要特点。

（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素

1.畅销特征

①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。

②市场定位准确。

③产品在当地市场具有唯一性。

④户型设计相对较为合理、实用率高。

⑤产品的性价比高。

⑥物业管理到位。

⑦营销定位及宣传效果较好。

⑧企业及项目品牌具有影响力。

2.滞销特征

①交通不便，生活配套设施不完善。

②企业运作项目资金链断裂。

①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。

②总价过高，首付压力相对较大。

⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。

⑥开发规模与开发时机出现错位。

（十）调研结论

①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。

②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。

四、相关资料附录

①入户调研问卷。

②统计数据资料。

③访谈及会谈记录。

楼盘调查报告范文18

此次严查令开发商伤筋动骨：部分“问题”新房项目已闭门谢客，处于整顿之中；也有在售新房项目悄然撤换宣传广告，删改宣传稿件，以防触及红线。

有业内人士表示，此次监管能够较好地打击楼市违法违规销售行为，促进房地产市场稳定健康的发展。

房地产广告法从严执行

曾经有一个经典段子，这样调侃房地产广告：旁边有个垃圾站，广告曰“人性化环境管理”；附近有条火车道，广告曰“交通便利，四通八达”；周围有家银行，广告曰“紧邻中央商务区”；旁边有个居委会，广告曰“中心政务区核心地标”；周边有家学校，广告曰“浓厚人文学术氛围”；旁边有家诊所，广告曰“顶级医疗配套”；挨着一条水沟，广告曰“绝版水岸名邸，上风上水”；地势高，广告曰“视野开阔，俯瞰全城”。

“星级享受”、“绝版地块”、“顶级配套”、“核心商圈”、“黄金旺铺”、“上风上水”、“30分钟直达XX”这样的广告语几乎是房地产开发商的标配。

然而最近，这样的广告用语突然“人间蒸发”，几乎绝迹。房地产开发商撤掉了从前的广告牌，新的宣传广告低调而谨慎。

这一切改变还得从新广告法开始说起。

去年9月1日，《中华人民共和国广告法》（以下简称新广告法）正式实行，不仅明确了虚假广告的定义，规范互联网广告，更完善了房地产广告准则，规定房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。严禁广告中含有：升值或者投资回报的承诺；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；违反国家有关价格管理的规定；对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

随后，国家工商行政管理总局于同年12月24日《房地产广告规定》，对房产地广告准则进行细化，并于今年2月1日开始施行。

该《规定》的，犹如给开发商戴上了紧箍咒。“五证不全”的项目不得再广告，广告中不得含有风水、占卜等封建迷信内容；广告中也不能出现为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；更规定了许多不能在广告中出现的词语。

“这意味着，以前没有预售证也能发广告的行为，现在不行了；以前频发出现在广告上的‘首屈一指’、‘首席’、‘楼王’、‘绝版’、‘绝版’、‘至尊’、‘精装修’这类广告词，现在都不可以再出现了。以后也不会有‘买房送老婆’等低俗广告出来伤眼睛了。”一位在央广从事法律工作的人士告诉记者。

新广告法和《房地产广告规定》虽然早已经实行，但真正从严执行，是从最近各城市加强调控、重拳治理楼市违规不正当经营行为开始的。

今年10月以来，北京集中开展了在售商品房项目和房地产中介机构执法检查工作，督促相关企业严格落实房地产调控政策要求，杜绝发生捂盘惜售、哄抬房价等多种扰乱房地产市场秩序的行为。据北京市住建委官方消息，北京市住建委在对30个在售项目和52家房地产经纪机构进行执法检查。

“面对北京相对比较严峻的调控形势，房企的销售压力增大了。之前，部分房企并没有进行严格的自检。新政后，房企担心自己的行为有可能出现问题，所以干脆把涉及地产项目的宣传广告、宣传活动都收紧了。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。

开发商自检自查

“西山富人区、西长安地标、热销楼盘” 每次从门头沟路路过，崔爽（化名）都能看到中昂・时代广场的广告牌上这几句醒目的宣传语，但最近，这些宣传语都被用灰色的油漆涂抹掉了。“好好的广告牌成了大花脸”。

“变脸”不止时代广场，华远・裘马四季更“狠”，不仅涂抹掉了广告语中的敏感词汇，甚至连项目的名称也一并涂掉了。只能隐约看到“华远・裘马四季”、“十万繁华”、“核心”、“高端”几个字。

同样位于门头沟的西山燕庐项目则干脆换了广告牌，新广告牌上只有项目名称和联系电话两个简单的信息。

有的开发商更彻底，索性撕下了所有广告牌，仅剩几面光秃秃的围挡。

“好像突然就感受到了严打的气氛，”在某传统媒体从事编辑工作的戚悦（化名）告诉记者，以前开发商做广告，广告语能写多“高大上”，就写多“高大上”，都不让改。现在，开发商自己就会把宣传语里不符合规定或者敏感的词语删掉。