物业承接查验方案及流程PPT

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物业承接查验工作流程

一、 人员准备

物业承接查验分为单体查验和公共部分查验两部分。单体的查验分为三组，由物业工程水、电、土建人员、施工单位组成验房小组，按交房顺序分专业进行查验。验房组由验房员、记录员组成。公共部分的验收由全体人员共同查验。 物业公司单元查验分组情况：

第一组组长：贾炎冰

验收项目:电气及弱电系统：(共性问题)

给排水/供暖/燃气：

土建/门窗：

记录员：

第二组组长: 冯建广

验收项目:电气及弱电系统：

给排水/供暖/燃气：

土建/门窗：(共性问题)

记录员：

第三组组长：郭晓东、刘雅克

验收项目:电气及弱电系统：

给排水/供暖/燃气：

土建/门窗：

记录员：

刘雅克主要负责对外联系及承接查验协调工作

公共区域及设施设备机房查验：

1、 贾炎冰负责中控室、高压配电室、空调机房等相关机房；

2、 冯建广、郭晓东负责电梯包含电梯井道、水泵房、消防泵房。

3、 配电房、弱电井、水表井、物业用房等由全体人员共同查验。

1、 物业详细清单、建筑图纸、相关验收证明材料

(1)物业产权资料：

①项目开发批准报告；

②规划许可证；

③投资许可证；

④土地使用合同；

⑤建筑开工许可证；

⑥用地红线图。

(2)综合竣工验收资料：

①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）；

②建设工程竣工验收证书；

③建设消防验收合格证；

④公共配套设施综合验收合格书；

⑤供水合同；

⑥供电协议书、许可证；

⑦供气协议书、许可证；

⑧光纤合格证；

⑨通信设施合格证；

⑩电梯准用证。

(3)施工设计资料：

①地质报告书；

②全套设计图纸；

③图纸会审记录；

④设计变更通知单；

⑤工程预决算报告书；

⑥重要的施工会议纪要；

⑦隐蔽工程验收记录；

⑧沉降观测记录；

⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。

(4)机电设备资料：

①机电设备出厂合格证；

②机电设备使用说明书（要求中文）；

③机电设备安装、调试报告；

④设备保修卡、保修协议。

(5)业主资料：

①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；

②已购房业主的付款情况或付款方式。

二、 资料准备

《房屋查验记录表》

三、 设备、工具的准备

1、 量具

2、 电笔、钳子、多用插座（带显示的）、计算器

3、 镜子、手电、、打火机、纸笔

4、1只乒乓球--用于验收下水管道

四、 物业承接查验的主要内容

1、 物业资料

2、 物业共用部位

（1） 主体结构及外墙、屋面；

（2） 共用部位的楼面、地面、内墙面、天花、门窗；

（3） 公共卫生间、阳台；

（4） 公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

3、 公用设备设施

4、 园林绿化工程（不在本次验收范围内）

5、 其他公共配套设施（不在本次验收范围内）

6、 室内部分

六、验房内容

饰面工程：墙面、顶棚、地面

门窗工程：单元门、入户门、窗户

电气设备部分：配电箱、柜、盘、开关、插座、灯具等

厨卫系统：进水管、下水管、防水、地漏、风道等

供暖系统；

燃气系统；

栏杆扶手；是否损坏，高度

电话线路、有线电视、网络、安防系统

七、验房标准及程序：

（一）验收标准

1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、

盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。

3、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。

4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。

5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。

7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求

（二）验房程序

1、检查相关文件是否齐备。

2、再看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

3、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、

强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。

（三）验房具体注意事项

饰面工程:

①楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

②抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； ③顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水

盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。

3、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。

4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。

5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。

7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求

（二）验房程序

1、检查相关文件是否齐备。

2、再看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

3、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、

强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。

（三）验房具体注意事项

饰面工程:

①楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

②抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； ③顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水

痕迹，无污渍。

门窗工程：

①门窗开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形； ②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

③门窗玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

⑤门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

⑥闭合的灵活性，密封性，零配件是否短缺损坏。门窗处是否渗水痕迹窗 ⑦窗边与混凝土接口有无缝隙

电气设备部分：

①开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

②灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

③电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

厨卫系统：

① 预留菜池及洁具安装位置，主卫生间预留浴盆安装位置；

② 厨卫风道是否畅通

③ 进水管、下水管是否符合要求

④ 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏 栏杆扶手：

是否有缺损断裂的现象

供暖系统：

地热及散热器内是否有漏水痕迹。

燃气系统：

管道天然气入户，燃气表是否安装。

电话、有线电视、网络、安防系统：

①是否具备电话插口、电视接口；

②宽带线路入户，是否具备网络接口；

③户内与单元门为可视对讲系统是否畅通

八、发现问题的处理

1、存在问题汇总，填写《房屋查验记录表》。

2、将《房屋查验记录表》提交地产工程部，由工程部督促施工单位对存在的问题进行整改，明确整改效果及完成时限。

3、对查验整改过程中存在的设备和设施缺失、破损进行限时补齐。

4、跟踪验证整改结果，如不能及时整改的，需提供与业主沟通的统一说辞，承诺整改期限。

河南正弘物业管理有限公司

二0一六年九月二十日