商铺销售方案 商业地产商铺销售六大节点营销去化

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没有销售就没有发展。对非持有型的商业地产项目而言，商铺的销售就是决定整个企业能否得以良性和健康以及可持续性发展的主要手段。

作为房地产开发商来说，实现项目的销售始终是楼盘产生价值利益的主要途径之一，商业物业的销售和住宅物业的销售有所不同。一般来讲，住宅只要价格、地段、户型、交通、配套等相对符合目标客户的要求，在短期内就能价值实现和资金回笼。而商业地产项目所要具有以上因素外，还具有商业地产项目所特有的属性。

谈商业地产，本不应该谈销售，但由于我国商业地产开发融资渠道还不够规范，开发商为降低风险、回笼资金，不得不考虑商业地产项目的销售。现今，商业经营和销售一直是一个比较矛盾的问题，如此这般，商业地产开发商又该如何解决这个矛盾？又该如何有效的快速实现商铺去化营销呢？

一、变通售价来促进有效成交

1、售价是销售成败的首要武器

（1）售价的内涵是每个销售必知的首要内容

（2）在实际销售中如何变通售价来促进成交

2、销售返租风险与风险规避策略

3、租金的几种模式

4、使用权模式真假返租为何是衡量商业的优质标准

（1）使用权销售与产权销售的联系

（2）使用权在商业销售中的应用

二、单兵系统

1、何为单兵系统

2、单兵系统之球场理论

3、单兵系统三要素

三、销售三层级的技能要求及职责

1、业务员级别技能要求：如何成为一个优秀的业务员

2、经理级别技能要求：团队的管理、培训

3、销售总监/案场项目负责人级别技能要求：全局把控及策略制定

四、商业地产销售的核心

五、商铺价格制作及注意要素

1、价格制作概述

2、整体均价制定（成本法、收益法、比较法）

3、平层均价系统（影响平层价格制定时的几个因素）

4、价格微调系统

5、回报率微调系统

6、虚实价格制定

7、制定一铺一价表

8、价格制定过程要素

六、销售策略

1、高开低走模式

2、双开盘模式

（1）一般双开盘模式

（2）双开盘模式的优点

七、销售方案的制定

1、4P理论：（1）产品、（2）团队、（3）客户、（4）促销

确定项目产品属性

明确项目目标客群画像

项目的优劣重要还是团队重要

如何在各个阶段使用合理的促销方式

2、商铺自持与销售的比例

八、销售六大节点把控及营销去化

1、销售团队建设及注意事项

（1）销售人员的招聘

（2）销售人员的培训方向

（3）专业团队组建要素

（4）营销组织的搭建安排

2、预热的几种方式

（1）作战思想的包装深化

（2）作战策略的包装深化

3、互联网营销的有效方法

（1）LBS、摇一摇、积攒、转发、裂变等方法的有效使用原则

（2）其他根据实际情况的阶段性策略

4、县城项目营销注意事项

5、销售六大节点把控及营销去化

（1）销售筹备期

实施方案的准备：营销方案及推广方案的确定和理解；

工程方面的准备工作：工程进度表、工程答客问；

营销文本准备制作：各种协议、合同、认购书、销售合同、认购合同等；

销售合同风险及规避

（2）销售蓄水期

大客户先行落位工作：

投资户与自营户的多渠道寻找；

大客户谈判及意向铺位确定；

客户日常蓄水登记接待工作：

来访客户、来电客户日常登记接待工作、外出陌拜客户登记工作；

异地巡展客户挖掘接待工作；

日常会议人员组织与接待，如项目洽谈、合作交流、投资研讨会；

到访客户的审核工作：

客户审核工作如销售客户回访审核、来访客户回访审核、异地客户回访审核；

审核后的数据汇总处理、客户分类工作；

（3）销售预热期

借势与造势：预热方式执行方案和周期确定

热度测定：每日客户量化处理分析、现场客户访谈了解、价格试探；

虚拟排位：铺位预留、批量客户模拟落位

销控队伍组织：放盘流程的确定和放盘三部曲审核流程确定（销控部、操盘人、财务部）；

关于封冻的处理

铺位卡的应用技巧

（4）销售强销期

分批放量：依据模拟排位进行安排制放盘

策略调整：根据放盘情况进行放盘策略微调和现场把控

客户调整：根据放量情况和现场追捧程度进行客户的批量处理和通知；

技术处理：现场氛围技术处理和烘托、突发事件的处理；

（5）销售持销期

短暂的持销

单一的较长时间持销

强销持销的交混式持销

4P理论在实际持销期中的应用分析

产品属性分析工作：

业务团队培训；

产品卖不动出现的问题及如何解决；

客户的精准搜索；

销控核对调整：虚实销控处理把控；促销政策、策略；调价策略运用等；

客户属性分析：经营户分析；投资人分析；客户建档；客户积分；客户维护，回访沟通；

营销人员组织安排：末位淘汰制、分组微调、业务人员以老带新、单兵攻克业务人员分组调整；

营销方式调整变化

持销期放盘策略：活动营销、全民营销、分销、行销、异地营销、电商平台搭建、老带新策略执行；

持销期案场管理

持销期切记勿要出现技术性错误：分批次错误、“博弈”现象、抗性、租售势态决策错误，形成滞销、降价、人员管理混乱；

商铺购买客户的有效甄别策略

商铺自销与代销的营销战术

（6）销售扫尾期

扫尾期的表现形式

扫尾铺位的优惠策略确定

针对扫尾铺位的重点推广及扫尾期的常用新销售方式

每天量化指标安排和控制

九、销售和招商之间的联系

1、招商工作与销售工作的特性对比分析

2、为何说真正的流程关系是由招商平面图导出销售平面图

3、招商品牌落位图注意要素

4、招商先行，带动销售，为何招商尤为重要

十、销售和广告策划的联系

1、广告传播中窄人群与泛人群处理

2、筹备期营销道具的准备

3、蓄水期广告策略的制定、营销活动的组织实施

4、预热期开盘告知、组织预热活动

5、强销期广告的推广

6、持销期媒介道具的完善、暖场活动的持续

7、开业期广告推广

8、互联网推广的重要应用

十一、新零售

1、新零售的背景

2、新零售的概念

3、新零售的表现形式

4、运营管理

（1）吸粉

（2）线上交易

（3）社群经济

（4）大数据

（5）全渠道

5、新零售案例

十二、各种商业建筑模式的解读及操作方式

1、地上商业街

（1）商业街对建筑的要求

（2）各楼层业态配比问题

（3）销售单价的合理制定

（4）商业街应该采用何种销售模式

2、地下商业街

（1）地下商业街一般都是没有产权的

（2）地下商业街哪些业态不能做

（3）应采用哪种销售模式

3、围合式商业街

（1）论动线的重要性

（2）地标建筑

4、社区型商业街

（1）如何去化大铺位总款高的铺子

（2）社区商业街客户拓客技巧

5、高密度型商业

（1）高密度商业的特性

（2）高密商业的抗性要清楚

（3）高密商业建筑设计要求

（4）高密度商业销售特性

6、大盒子类商业

（1）大盒子商业特性

（2）什么样的包租模式是合适的

7、万达模式：大盒子+金街模式的优劣

8、小万达模式

9、低密度商业

（1）兵营商业的特性

（2）非常暴利的商业销售模式

（3）低密商业的建筑特征

10、文旅小镇商业

11、专业市场

（1）各类专业市场简介

（2）专业市场要以客户的真实需求为导向

12、写字楼

13、商务公寓

14、快捷酒店

15、主题酒店

十三、销售项目案例

1、沈阳五联商业广场

2、山东德州国际商贸城

3、山西大同海盛服饰商厦

4、北京3、3服饰大厦

5、中传百乐里

6、临淄上地广场

7、银川欢乐PARK

8、兰州宝丰西湖生活MALL