房价的影响因素有哪些(房价十大影响因素)
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中国房价上涨，伴随着农民进城，从住房商品化开始。
以前，城市人与农村人的区别，以户口为标志。有户口、有单位，就有可能获得福利分房。没有城市户口，只能是“农民工”，也没资格分房。
而今，随着住房商品化、户口逐步放开，户口的功能已经弱化，买房成为融入城市的重要标志。
买了房子，就成为了“新北京人”、“新上海人”；没有房子，就是“北漂”、“沪漂”。有房就代表安居、安定，“成家立业”也逐渐演变成了“成家买房”。丈母娘选女婿，女孩找老公，都要看你是否有房。
这次新冠疫情期间，一些城市限制外地人进城，判断的标准就是看你在这个城市是否买房，是否是业主。还有一些城市允许外地人返城，但自己有房的可以居家隔离，没房的必须在酒店隔离，甚至租客也不让回小区。
北大教授徐远有个形象的比喻，中国经济就像快速前进的列车，一个个大中城市就像是一节节车厢，买房就像是买票上车，买不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。
“买房上车”这个比喻非常形象，买房就像选股票，拿钱对城市投票，从而享受城市发展带来的红利，从这个意义上可以说，房子价值就是城市价值。
房价的影响因素之一，就是所在城市的发展潜力。
城市发展的潜力，决定了房价可能上涨的空间，或者说房价的上限。
世界级城市，具有世界级的资源，能够吸引全世界的顶级人才和投资人，自然有着无可比拟的发展潜力，房价也就有不可限量的发展空间。
全国性、地区性的中心城市，聚集了相应区域的各类资源与人才，自然也有各自相应的发展潜力，从而也决定了该地区房价的发展空间。
比如北上广深相比其他区域中心城市、省会城市，其房价水平具有更高的发展上限。
衡量城市价值的指标有很多，包括城市规模、资源（包括政策、资金、矿产、位置等）、产业、人口（人口结构、人口流入流出等）、人均收入、上市公司数量、财政收入、服务业占比等。
城市的经济增长，是城市房价上涨的根本原因。经济持续增长，房价也会趋势向上；经济增速下行，人口流出或人均收入下降，房价也将逐步趋稳，甚至下降。
房价的影响因素之二，是地段、地段、地段。
房价的决定因素是其土地价值及附着在土地之上的各种附加价值，如学校、医院、地铁、商业等，也就是“地段”。地段是土地价值的综合反映，也是房价的决定因素。
地段是个相对的概念，中心城市的核心地段与远郊，价值不同；小城市的核心地段相比其他地区，同样价值不同。
地段也是变化的，今天的好地段，未来可能会变差；今天不好的地段，由于资源的改善，也可能变好。
比如，“多校划片”就有可能会降低以前“一对一”名校学区房的价值，而对那些同区域的“菜小”则是利好。
房价的影响因素之三，是稀缺性。
稀缺性是城市价值、地段价值的内在体现，能级更高的城市更稀缺、好地段更稀缺，也更有价值。
稀缺性是相对的，同样是中心城市、核心地段，更具有稀缺价值的上涨潜力、上涨空间更大。
稀缺性又是一个经济学概念，受供求关系影响。供不应求就稀缺，供大于求就不稀缺。
核心城市、核心地段的房子供给是有限的，因而更为稀缺，相对而言，需求更大，更有可能供不应求。
比如，学区房相对于非学区房更为稀缺，往往会带来更高的溢价。城市郊区相对于市区，由于供应量很大，占有的资源有限，因而不具有稀缺性，往往房价也不如市区高。
而有些城市的新区，由于规划起点高，更加宜居，各种配套设施也完善，一开始地价、房价就比较高。
内在的稀缺性和受供求关系影响的稀缺性有时候会存在偏差，也就是说具有内在稀缺价值的房子，可能在某段时间内的供大于求，从而价格降低。
而不具有内在稀缺价值的房子，也有可能在某段时间由于供不应求而价格上涨。但这种下跌或上涨是暂时的。
房价的影响因素之四，是人口因素。
房住不炒。房子最终是给人住的。
如果没有人口支撑，没有人口的持续流入，房价的上涨是不可持续的。
近几年，不少城市加入了“抢人大战”，人口大量流入，带来了巨大住房需求，从而也带动了当地房价的上涨。
但人口的流入需要有就业、收入的支撑，只有城市经济增长才能留住并吸引人口持续流入。
一些资源型城市的房价下跌，与其产业衰落，人口流出有很大关系。
房价的影响因素之五，是未来中高阶层人士的收入。
房子不仅具有居住功能，还具有金融功能，是一项重要的资产。
房价，是未来房产能够带来的收入流的贴现，是对未来收入的提前反映。
未来不是所有人都买得起房，只有中高收入阶层才买得起。由于中国经济快速发展，人们预期未来收入的也会上涨，因此房价也就越来越高。
房价的影响因素之六，是利率。
徐远认为，买房相当于一次性支付未来许多年的租金，因此房价应该等于未来租金流的贴现值。
在给定未来租金流的情况下，实际利率通过影响贴现率而影响房价；在一般情况下，贴现率随着实际利率的下降而下降，使得房价随着实际利率的下降而上涨。
在实际利率较低或为负的情况下，存钱就等于“赔钱”，人们的财富面临缩水的威胁，进而逼迫人们把储蓄转化为其他能够保值增值的资产。
在投资渠道不畅，人们的储蓄无法获得资本的边际报酬的情况下，房屋这一具有稳定的未来收入流的资产成为理想的投资选择，投资性购房帮助推高了房价。
房价的影响因素之七，是房子自身因素。
在相同地段，房价还受房子自身所特有的因素影响。
物业类型、户型、面积、楼层、朝向、采光、景观、装修、房龄、配套设施等，甚至开发商品牌、物业等都会对房价产生影响。
比如大城市常见的“总价约束”，也就是购买房子的主流人群，由于收入所限，购买的房子面积有个主流区间，超过这个区间，单价有可能大幅下降。
房价的影响因素之八，是成本因素。
房子的主要成本，包括土地价格、建安成本、销售费用、管理费用、装修装饰、税费及中介费（二手房）等。
通常来说，成本更高的房子，售价更高。
然而，在新房限价的情况下，很多地方出现了“一二手房价格倒挂”，也就是一手房价格土地价格更高、品质更好、房龄更新，却低于周边二手房的价格。甚至一些楼盘的销售价格低于土地价格，这种情况显然只是短期的，是不可持续的。
房价的影响因素之九，是政策因素。
任泽平团队提出了一个观点，“房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口”，得到了普遍的认同。
金融政策、土地政策的变化，都将影响房价走势。
比如，近几年的限购、限贷、限价、限售以及税费政策等调控措施，对房价的影响都很大。
房价的影响因素之十，是心理因素。
心理预期、从众心理等也会影响短期房价的涨跌。
比如近几年的调控政策，就改变了一部分人的预期，使得他们认为未来房价将会进一步下跌，引发一部分人抛售或观望，从而一定程度上抑制了房价的上涨。
追涨杀跌、跟风从众这些大众心理因素，也会影响人的行为，从而影响房价。
房价，本质上是由土地价值及附着其上的附加价值所决定的，其背后代表的是城市价值、地段价值，是经济发展所带来的城市红利。稀缺性是影响房价的重要因素，人口、收入、利率以及房子自身因素、成本，还有政策、心理等方面都对房价的涨跌具有重要的影响作用。
