事实行为改变合同约定

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案情简介

某保险公估公司与深圳某国有公司于2006年开始签订《房屋租赁合同》，约定国有公司将所属房屋出租给保险公估公司。2016年12月，双方又续签一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2020年12月。《房屋租赁合同》约定，每月10日前支付租金，支付租金的同时开具发票，超过一个月（30日）未付租金，可以解除合同。在实际履行过程中，都是深圳某国有公司先开具发票，开具时间并非都在每月10日前，而保险公估公司则凭发票申请内部流程付款，时间一般都在收到发票后几日内。2018年初，国有公司要求保险公估公司退租租赁房屋由国有公司自用，保险公估公司以房屋租赁合同未到期为由，未予同意。2018年2月，国有公司未给保险公估公司开具发票，保险公估公司在收到国有公司暂无法开具发票通知的情况下，也一直未给国有公司付款，国有公司对此并无提示或异议。直至2018年3月12日，保险公估公司在未收到发票的情况下一次性支付了2018年2月、3月的租金。2018年3月13日，国有公司向保险公估公司发出《解约通知函》，以保险公估公司超过一个月未支付租赁费用为由，解除租赁合同。保险公估公司回函不同意解除合同，并继续支付了2018年4月、5月的租金，但国有公司拒绝开具发票。不得已，保险公估公司向深圳市福田区人民法院起诉，要求国有公司继续履行合同。

争议焦点

本案争议焦点为国有公司是否有权解除合同。

保险公估公司认为，双方多年的交易惯例，均是先开具发票再付款，以收到发票的时间开始计算付款的时间，对此各方均无异议。国有公司以合同约定为由未考虑实际交易习惯，解除合同无事实及法律依据。

国有公司认为，合同明确约定了付款时间，之前的付款交易安排是国有公司的权利，并非义务，国有公司未按照合同约定于每月10日前开具发票、未对保险公估公司未于每月10日前支付租金提出异议并不代表其同意对付款时间作出变更。

裁判结果

深圳市福田区人民法院认为：虽然一直以来保险公估公司均是在国有公司开具发票后支付款项，国有公司未按照合同约定时间开具发票、也未对保险公估公司相应支付租金时间晚于合同约定时间提出异议，但不能就此认为双方对合同约定的租金支付时间及支付方式进行了变更。虽然合同约定了支付租金时要给付发票，但同时给付发票是小瑕疵，即使国有公司未按合同约定开具发票，保险公估公司也应当按照合同约定支付租金。因此认定保险公估公司延迟支付租金超过一个月，解除合同理由成立。

法律评析

我们认为深圳市福田区人民法院的判决欠妥当，未能准确适用法律，有失公平。

《合同法》第三十六条规定：“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”根据尊重合同当事人意思自治原则，当合同双方均以行动履行了各自权利义务，虽与合同约定并不相符，但在不违反法律、法规强制性规定的情况下，应认定合同双方实际变更了合同义务。

首先，保险公估公司与国有公司签订的《房屋租赁合同》中约定，保险公估公司应于每月10日前支付租金，国有公司收取租金时，应向保险公估公司开具税务发票。交付租金与开具发票，双方合同约定具有同时性，双方互负义务。从目前的社会实践来看，支付租金是通过电子银行转账方式进行，以此种方式支付租金只是一瞬间的网络行为，但是出具发票，需要开具纸质发票，开具纸质发票需要一个过程，所以现实生活中，多数公司都是秉承先开具发票，再凭发票付款的流程。同时鉴于双方订立《房屋租赁合同》以来，双方一直都是“收到发票后付款”，因此可以认定双方以实际行动变更了合同的义务。且“收到发票后再付款”不违反法律法规强制性规定，也未显著损害一方利益。

其次，秉承诚实信用原则，在一直是先开票后付款的操作模式的情形下，在处理2018年2月份租金时因未收到国有公司纸质发票，保险公估公司延迟支付2月份租金，符合一般人的注意义务，且并未因此收到国有公司任何提示或异议。我们不能要求所有人都具有高度的法律素养是法律专家，充分提防可能的不利后果，这样将加大社会成本，不利于社会诚实信用，因此在保险公估公司2018年2月份租金延迟缴纳且存在国有公司未事先开具发票的情形下，认定保险公估公司存在违约，显失公平。

第三，合同解除制度的设置，主要是通过赋予守约一方的单方解除权，来保障合同目的能够尽量尽快实现，从而保障整个市场经济体系的高效与活力，避免合同义务被违约方长期拖延履行导致设定合同目的难以实现，进而导致社会经济活动受到消极影响。因此能否高效实现合同目的是合同能否需要解除的关键因素。保险公估公司与国有公司订立的合同为《房屋租赁合同》，对于国有公司来讲，其合同目的就是出租房屋，收取租金。虽在2018年2月份国有公司收取租金的目的未能实现，但己方存在未开具发票的情形在先，且其收取租金的目的很快在3月份得到补正。在其后2018年3月之后，保险公估公司已按期缴纳租金，且明确表明了继续履行合同的意愿，在此情形下，我们认为国有公司订立房屋租赁合同的目的完全实现，其无权再解除合同。

第四，从定纷止争的角度来分析，深圳市福田区人民法院的判决也欠妥当。法律及法院的功能主要在于定纷止争，维护社会交易的稳定性。在保险公估公司与国有公司的合同期限未到、租金非因故意晚付一个月的情形已经补正、保险公估公司要求继续履行合同的情形下，法院仍判决解除合同成立，使稳定的社会交易关系得到了破坏，法院判决未考虑到判决的社会效果和影响力。

综上，笔者认为，社会经济生活复杂多变，法律及合同不可能预先设定不变的交易模式。在预先设定好的交易模式与实际履行行为不一致时，应尊重合同当事人意思自治原则，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，应认定合同双方实际变更了合同义务。反之，如恪守合同不做任何变通，则合同履行中的任何细微的与约定不一致的情形，都需要重新订立合同，增加社会交易成本，也将会使社会交易变得复杂、低效。