考察物业公司方案(业委会如何为小区选聘到好物业公司)

下面是好好范文网小编收集整理的考察物业公司方案(业委会如何为小区选聘到好物业公司)，仅供参考，欢迎大家阅读！

物业选聘难点：正常来讲，业委会在成立后的两件头等大事一是摸清家底，二是选聘物业。其中选聘物业尤为关键，这也是业主自治领域中两大难题之一（另一个难题是业主大会成立）。

主要难在：

难点1、程序进行困难。

选聘物业意味着现有物业将很大可能会出离小区，有较大比例的小区现有物业将为了自身利益进行阻扰、破坏、收买，有的甚至于辱骂、恐吓、大打出手，给选聘程序的执行造成了极大的困难，执行过程充满了变数，这时如果再遇到个别基层政府腐败人员，就难上加难了。

难点2、难以寻找好的物业资源。

合肥市近几年选聘的新物业在实际运行过程中，超过90%的小区的在实际运行中是不顺利的或者不达预期的，甚至被证明是失败的物业选聘粗略估计也在60%以上。

较大比例的小区是赶走了狼又迎来了虎或者换物业跟走马观花似的。

即使本市有一些优秀的物业，人家不一定对你感兴趣，特别是小区收楼7年以后，绝大部分优秀的物业公司已经对这样的小区没有兴趣了，因为在新物业进入该小区后，要恢复交房时的面貌，就必须垫资入场。

优秀物业公司一般不仅会关注安全、卫生恢复难度，他们更关注监控设施损坏、绿化损毁、消防破坏程度能否也能较低成本恢复，而且还注重财务考核包括垫资和盈利水平（进驻较老的小区往往意味着1~2年之内难以盈利，财务报表无法交代），这些是往往不能被接受的。另一方面，有的小区为了赶走前面的恶物业不惜请类似于黑社会性质的新物业进来，其结果无疑于杀鸡取卵。

因此如何选择一个好物业的问题迫切需要解决，本文着重谈及难点2的解决。

那么如何选到好物业呢？

在这之前，我们先来对好物业进行定义。

第一好物业不一定是最优秀的物业，但一定是最适合自己的物业；

第二，最终的目的是选到质价相符且服务能让大部分业主满意的物业。

笔者参照现代企业的绩效考核制度，将物业公司概括为4个等级（不同于建设部、市国土房管局等各级政府部门对物业资质（目前资质已经取消）的评定原则），分别为A、B、C、D四个等级，其中每个等级中有基本级和+级，如A等级例有A+、A两个级别，一共8个级别。

A等级：物业服务管理不仅实现了封闭管理，卫生、安保措施做得很好；监控设施完好且使用正常，电梯、消防保养到位、故障率低、修理及时，对绿化保养与建设也有一定的专业水准，日常关注业主满意度，物业费收费达成率95%以上。

A+等级更注重业主的体贴服务，并将业主满意度作为公司的运营绩效指标，经常举行活动融洽与业主的关系。

B等级，物业服务管理不仅实现了封闭管理，卫生、安保措施做得较好；监控设施完好且使用正常，电梯、消防保养到位、故障率低、修理及时，收费达成率90%以上，对绿化保养与建设有一些投入，但未形成常态化、未能取得较高水准。

B+等级会注重业主的体贴服务和满意度，同时绿化保养与建设会更多关注。

C等级，物业服务管理半封闭管理（意即没有严格封闭管理），卫生还行，安保措施做得一般；监控设施有一小部分损坏想起来了才更换，电梯、消防保养普通、故障率一般、修理及时性一般，收费达成率80%左右或以上。

C+等级会更注重安保、环境绿化偶尔做一下。

D等级，物业服务管理半封闭管理（意即没有严格封闭管理），卫生还行，安保措施做得一般；监控设施不注重，电梯、消防保养缺乏、故障率较高、修理及时性差，收费达成率70%以上。D+等级会更注重安保、环境绿化偶尔做一下。

按照以上原则，好物业应该做到A、B两个等级。

可惜的是，合肥的物业中达到A+级可以说是凤毛麟角，不仅如此，一级资质物业中真正够得上A等级的物业不会超过30%，大多数一级资质优秀物业不接外盘。

那么，除了以上的表现，我们选好物业的基本点是什么？

（1）无疑对你的小区有着浓厚的兴趣以及较强的合作意愿，愿意和小区一起共建美好小区，这个如同恋爱，只有双方看着顺眼并且喜欢，才能从心底里为你做好，所以从某种意义上来说，不是最优秀的是最好的。

（2）有着创品牌的意识，而不是以赚钱为第一目标。

如果以赚钱为第一目标的物业，他的上进的源动力迟早会走偏的。

（3）如果是品牌物业，那么他要有良好的服务企业文化或优秀的服务制度，会让你身处其中切实感受到，当然不是指语言和文字，而是实地考察的客观感受；如果是小规模或者初创的物业企业，物业老板的服务意识强、为人正直的品德无疑是第一的。

有的时候初创的物业企业，也许比老的一级资质的物业干得还好。

原因是物业服务行业虽说是一个专业性极强的行业，但物业老板只要肯下功夫、肯花钱，是能够短时间快速成长的。

管理服务经验缺乏，可以多去经验丰富的小区取经和参加一些专业培训，甚至请一些好专家直接到小区指导咨询。

选聘到好物业的前提能选到好物业的前提是什么？优秀的业委会。

只有优秀的业委会才能与好物业共舞。

因此我们在选择好物业前，将我们业委会自身“锻炼”好，这样才能吸引并留住好物业。

具体表现在以下几个方面：

（1）业委会内部团结、沟通通畅、步调一致即使有不同意见，也能够服从大局，不搞分裂；

（2）业委会外部有70%以上业主拥护或至少10%业主粉丝支持；

（3）业委会是正直为公的业委会、有着搞好小区的强烈愿望，业委会委员最好不要有私心，业委会有监督意识但不插手物业的正常运营；

（4）业委会有基本的技能如核算、监督物业能力，能制定出合适的物业合同条款。

（5）业委会有支持好物业的良好认识，已经做好支持新物业的准备，如通过核算如物业费不足，以部分公共收益补偿物业的超额垫资或超额付出。

（6）业委会有还不错的办事能力、沟通协调技巧。

选聘好物业的程序

相信通过上面的介绍，大家已经比较清楚了，剩下的该来谈谈怎么去找好物业了。

首先，在选择物业之前，需要对自己的小区物业服务进行定位和制定招标流程、方案、招标文件等。

定位有两个概念，一是大部分业主接受定位自己小区在本城市中的档次；

二大部分业主接受与所定档次相当的物业费水准（注：个别物业有较强能力降低运营成本例外）。

招标文件主要有招标公告、投标须知前附表和投标须知、招标项目要求、评标原则及方法、投标文件部分格式、物业合同等。

总的来讲，选聘物业难度还是比较大的，经济条件好点或能集资的小区选择请专家辅导或专家顾问（名声较好的）是个不错的方法，无论在操作流程上或招标文件制作上，进行都会比较顺利，同时成功的概率将大大提高。

物业选聘好坏将决定了小区未来，进行投入是值得的。

其次，对所定小区档次选定榜样小区，并实地考察。

如果没有物业公司有意愿，可以登报发布招标公告或通过业主自治圈的先驱者介绍一些好物业公司，然后对有意向的物业公司进行实地考察。

最好组织热心业主参与实地考察，考察前提前制定好打分标准（需罗列若干分项如保安、卫生等标准）以及打分表格，对所考察小区的物业管理现场情况进行打分。最终选定几家目标物业公司。

再次，与目标中的物业公司进行沟通，包括进行一些必要的谈判。

业委会经过成本测算，与物业公司进行一些小区特殊要求事项的沟通，包括进驻保证金、垫资、物业费测算不够公共收益是否让度等事项。

然后，如果符合资质的目标物业公司数量不足三家或者实地考察分数未通过，这时可以依法进行协议（经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准）选聘或选取有资金实力有潜力的初创物业或职业经理人进行垫资入场管理（需特殊操作）。

最后，依法依事先制定好的物业选聘程序，进行业主大会投票选聘。