房产测量毕业设计(房产测量技术方案)

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1.一般规定

1.1.房产测量实施前收集的资料

(1) 建设工程规划许可证（附件、附图）复印件（检验原件）；

(2) 地名使用证明、地名与施工号对照表复印件（检验原件）；

(3) 实测绘人防红线图复印件（检验原件）；

(4) 经施工图审查合格并加盖图审合格章的建筑施工图（平、立和剖）原件、CAD 电子文件；

(5) 商品房预售许可证复印件（检验原件）（已预售的项目须提供）；

(6) 商品房预测绘成果（已预售的项目须提供）；

(7) 国有土地使用证明复印件（检验原件）；

(8) 房屋设计说明。

1.2.房产测量工作包括下列内容：

(1) 房屋及其附属设施测量；

(2) 房产图绘制；

(3) 房产面积测算；

(4) 变更测量；

(5) 成果资料的检查与验收等；

(6) 房屋楼盘表建立。

1.3.房产分户图的规格规定

(1) 1分户图的方位应使房屋的主要边线与轮廓线平行，按房屋的朝向横放或竖放，分户图的方向应尽可能与分幅地籍图一致，如果不一致，需在适当位置加绘指北方向；

(2) 2房产分户图的幅面可选用 787mm×1092mm 的 1／32 或 1／16 等尺寸；

(3) 3以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为基础编绘房产分户图。可根据房屋的大小设计分户图的比例尺，比例尺分母以整百数为宜。房产分户图的比例尺一般为 1∶200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小。

1.4.房产分户图的内容绘制要求

(1) 房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、四面墙体的归属、比例尺和指北针等；

(2) 座落、宗地代码、户号、幢号、结构、所在层次、总层数、专有建筑面积（套内建筑面积）、分摊建筑面积和建筑面积标注在房产分户图框内；

(3) 楼梯、走道等共有部位，需在范围内加简注名称及用途；

(4) 墙体归属与周邻关系的表述房屋权界线，包括墙体、归属的表示按 GB／T 17986．2000执行；

(5) 5房屋不动产单元号，编制应符合不动产部门的编制规定；无不动产单元号时编制房屋地号，编制规则应符合当地房屋地号编制规定。

1.5.房产测量中的其他规定

(1) 房产测量时，必须对房屋的标准层、架空层、结构转换层、夹层（插层）、地下层和半地下层等进行层高测量。对层高有疑问的其他建筑空间，应进行层高测量，并作相应记录。

(2) 任何边长都应独立量测两次,较差在 5mm 以内时取中数作为最后量测结果，边长测量最终取位至 0.01m。

(3) 房屋建筑面积、房屋套内建筑面积和共有建筑面积计算时应以㎡为单位，计算过程的面积取位至 0.0001 ㎡，最终面积取位至 0.01 ㎡，共有面积分摊系数取位至 0.000001。

1.6.房屋测量完成后建立实测房屋楼盘表

房屋测量完成后应建立实测房屋楼盘表。实测楼盘表以幢为单位，应满足下列要求：

(1) 包含楼盘表附表（附录 B）及楼盘表附图（房产幢总图、房产分层分户图和房产分户图）；

(2) 需反映房屋的基础信息：房屋座落、房屋地号、不动产单元号、地上总层次、地下总层次、建成年份、建筑结构、房屋性质、套内面积、分摊面积、建筑面积和规划用途；

(3) 已预售的房屋，需提供与预售楼盘表的对照表；

(4) 房屋实际建造与已预售房屋套内面积（专有面积）范围、性质和用途发生改变的情况说明；

(5) 已预售的房屋共用面积增加、减少，或分摊对象、方式等因规划设计变更造成房屋共用面积变化的情况说明。

2.房屋及附属设施测量

2.1.草图绘制

房屋及其附属设施测量前应根据建设工程施工图或竣工图绘制房产测量草图。当无法获得时，应在现场绘制草图并满足下列要求：

(1) 在保证图面清晰、布局合理的基础上，草图的规格宜采用标准纸张大小 A4、A3 幅面，同一项目宜采用统一规格的面积测算草图；

(2) 草图应以幢为基本单位进行分户绘制；

(3) 房屋数据实地采集前草图的绘制应满足下列要求：

a) 应分层绘制房屋及附属部位外轮廓线、基本单元边线和共有部位界线；

b) 夹层、架空层、设备层、结构转换层和避难层等应单独绘制并注明所在部位；

c) 应依据相关资料注记共有部位的名称；

d) 应绘制房屋的平台、斜坡屋顶下方不计入建筑面积部位的图形；

e) 应标注设计边长、墙体厚度。

(4) 草图的现场注记应满足下列要求：

a) 外业数据采集的草图记录必须在实地完成；

b) 草图上的数据只可划改，不可涂改；

c) 实测数据应标注在草图的相应位置，当无法标注时，应引至空白处标注清楚；

d) 草图上汉字的字头一律向北（上）注记，数字字头应向北（上）、向西 (左)注记。沿墙体所测得的边长数据应当紧靠草图上相应的墙体处平行于墙体记录；

e) 应注记房屋座落、街巷名称、邻户门牌、指北方向、幢号、单元号、房间号、层数、所在层次和标注实际开门位置等；

f) 应注记现场测量的边长数据、墙厚数据及层（净）高数据；

g) 应在草图上标注阳台、飘窗的窗台状况和平台的位置及其它特殊部位说明；

h) 应注记测量员、记录员、检查员、仪器编号和测量日期；

i) 当草图所示与房屋现实状况不一致时，宜另绘草图，也可直接在草图上修改，同时应标注被改动部位；

j) 分割测绘或变更测绘时，草图应注记墙体归属情况。

2.2.房屋数据采集

房屋应逐幢测绘，不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量实地采集，并符合下列规定：

(1) 采集内容应包括：房屋的边长、墙体厚度和特征点位置，房角点、界址点坐标等和其他需表述的地形要素；

(2) 形状规则房屋的应采集总长及分段长度并校核；

(3) 实测房屋有不规则形状或直接测量有困难时，可实测房屋几何要素，按几何公式计算面积或采用实测房屋特征点坐标，按坐标点计算面积。实测坐标点的误差应满足精度要求。

(4) 实测边长最后量测结果与设计值差值符合精度规定时，可采用原设计边长， 否则应采用实测边长。

2.3.层高测量

(1) 同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，必须分别对各区间进行测量与记录，并在备注栏记录说明；

(2) 实测层高平均值与设计值差值符合本规程 3.2.4 条精度要求时，可按设计层高为准；无法获取设计层高的，按层内不同位置实测数据的平均值作为层高；

(3) 底层或地下室层高数据，应按实测净高数据加结构顶板厚度作为该层的层高值。

2.4.斜坡屋顶及倾斜房屋边长的数据采集

(1) 当一间（单元）房屋的屋顶为斜坡屋顶或房屋的墙体为内倾斜时，应分别测量结构净高在 2.10m 以上和以下两部分的边长数据并附略图说明；

(2) 当房屋的墙体为向外倾斜时，边长尺寸应量至倾斜位置的底部。

2.5.阳台、平台、廊和窗的数据采集

(1) 阳台需采集的数据包括：阳台顶板水平投影尺寸；

(2) 柱廊按柱的外围水平投影测量；若柱子突出围护结构外侧的，测量至围护结构外侧；

(3) 飘窗需要量取窗外侧与主体墙体的位置数据，量取窗台与楼（地）面之间的位置数据，窗底板到顶板之间的垂直距离。

2.6.房屋墙体数据的采集

(1) 采集房屋内的边长与墙体厚度数据时，应在未进行装饰贴面处理的部位量取；

(2) 采集房屋外的边长与墙体厚度数据时，除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外，还应现场记录装饰贴面厚度。装饰贴面厚度应根据现场具体情况尽可能实测；

(3) 同一楼层墙体厚度不同时，应分段测量墙体厚度；

(4) 对地下空间（含地下室）进行边长测量时，可实测室内边长和外墙厚度；当外墙厚度无法实测时，可采用建筑施工图数据。

2.7.车位（地下车位）、商业摊位等特殊房屋的数据采集

(1) 车位（地下车位）、商业摊位的界线确定应经规划、消防审核通过。界线宜由界址点或线界组成；

(2) 以界址点或线界连线作为界线的车位、商业摊位，建筑面积应量取相邻界址点或线界各自的相对位置数据；

(3) 车位、商业摊位有围护结构的，量取围护结构内空间距离和围护结构厚度。

2.8.房屋信息数据采集

(1) 房屋信息数据采集时应确认的内容包括：建筑物名称、房屋座落、房屋幢号、户（室） 号、房屋产别、建筑结构、房屋用途、房屋建成年份和房屋层数等；

(2) 建筑物名称、房屋座落和房屋幢号应根据有关部门批复（证明）进行采集；

(3) 房屋产别应按现行国家标准《房产测量规范 第 1 单元：房产测量规定》GB/T 17986.1 附录 A 中的表 A4 采集；

(5) 房屋用途应根据规划部门批复的规划内容进行采集；

(6) 房屋建成年份应按房屋实际竣工年份采集。拆除翻建的房屋，按翻建竣工年份采集；

(7) 房屋的总层数应按本规程的要求，并参照规划许可证实地进行采集。

3.共有面积分摊

3.1.共有建筑面积的确认

共有建筑面积包括应分摊共有建筑面积和不分摊的共有建筑面积。共有建筑面积确认要求：

(1) 应根据土地使用权出让合同、建设工程规划许可证中约定或规定的计容积率、不计容积率、核增等建筑面积分项功能指标，补充确定相关的核增、应分摊和不应分摊建筑空间内容与范围；

(2) 由设计单位出具房屋共有部位的性质、功能、用途等相应情况的说明书，设计单位对提供的说明书负相应的法律责任。房产测绘人员依据共有部位设计说明书在建筑施工图上划分共有部位的使用功能和范围，经现场勘测后，对各类共有建筑面积进行分类汇总。

(3) 房屋共有建筑面积分摊以幢为单位进行，幢划分满足下列要求：

a) 连体楼是指多幢楼房通过架空通廊、地面廊等房屋附属结构相连的建筑群；

b) 群楼式建筑是指同期规划、同期建设、且裙房和塔楼共用部位、建筑功能互相穿插， 无法分割的建筑；

c) 连体楼按多幢认定，群楼式建筑按一幢认定。多个群楼式建筑间以不可利用的伸缩缝分隔的，以伸缩缝为界分幢认定。

3.2.幢内共有建筑面积分摊

(1) 产权各方有合法权属分割文件或协议的，应按文件或协议规定执行。

(2) 无产权分割文件或协议的，应按共同占有共同使用的原则，按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

3.3.共有建筑面积分类

(1) 幢共有建筑面积：为整幢房屋服务的共有建筑面积；

(2) 功能区间共有建筑面积：专为两个以上功能区服务的共有建筑面积；

(3) 功能区共有建筑面积：专为某一功能区服务的共有建筑面积；

(4) 层间共有建筑面积：专为两个以上层服务的共有建筑面积；

(5) 层共有建筑面积:各层中专为本层服务的共有建筑面积；

(6) 局部共有建筑面积：专为两个以上房屋基本单元服务的共有建筑面积。

3.4.共有建筑面积的内容：

(1) 本幢房屋内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室和值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房（不包括物业管理用房、社区用房）的建筑面积；

(2) 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙、围护性幕墙）水平投影面积 1/2 的建筑面积；

(3) 独立使用的地下室、车棚、车库和作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

4.成果提交

4.1.测量成果报告书

房产测量结束后须归档提交房产测量成果报告书，主要包括下列内容：

(1) 封面

(2) 目录；

(3) 测绘责任人

(4) 测量说明

(5) 房产分层分户平面图

(6) 共用部位分摊计算表；

(7) 房屋楼盘表信息汇总表。