房地产风险管理论文 我国房地产项目投资风险管理的思考

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孙洪标

安徽理工大学   安徽 淮南  232001

近些年来，我国社会经济发展迅速，推动了城市化建设，全国各地房价也在国家宏观调控下稳步提升，这使得房地产企业在房地产项目中获得了较高的收益，但是也伴随着不同程度的风险。因此，对于房地产企业来说，在当今复杂市场环境中，若想在激烈的市场竞争中占据一席之地，必须注重房地产项目投资效益的稳步增长。同时这要求房地产企业在项目投资时，加强项目投资风险管理，以最大限度地控制和降低项目投资风险，以此不断提高项目的投资收益水平，才能确保房地产企业实现长远稳定发展目标，进而有利于促进我国房地产行业的稳健发展。鉴于此，本文分析“房地产项目投资风险管理”具有一定的现实意义。

1.我国房地产项目投资风险因素分析

房地产市场往往会受到一些不确定因素的影响，进而导致房地产投资者容易遭受各类投资风险，进而不利于房地产项目投资收益水平的提高。房地产项目投资风险因素总结包括以下几点：

1.1外部环境因素

房地产企业开发综合项目时，容易受到政策等外部条件的影响。对于房地产行业来说，土地资源是房地产企业发展的关键，尤其是进入新时代后，国家在土地出让上制定了多元化的调控措施，并且土地成交价格不断提高，这使得房地产业发展过热，在此背景下，国家紧急调控产业政策，旨在降低房地产市场发展温度，确保房地产企业持续稳定发展[1]。如房地产项目投资税收政策的变化，可能直接影响房地产投资者的实际收益。因此，对于房地产企业来说，在投资之前，必须根据城市规划设计，科学判断城市发展形势，在此基础上，主动适应城市规划目标，选择合适的地块，并对城市规划政策进行深度解读，只有这样，才能保证项目投资的科学性和合理性[2]。

1.2经济因素

基于建设和销售角度而言，房地产业的发展因素主要是经济发展。建设端指的是建筑行业生产力要素市场的主要影响要素，如人力资源成本、土地出让价格等，这些都将对房地产建设成本的提升产生积极推动作用，从而会增加房地产项目的整体建设成本。而基于销售角度来说，此环节对房屋价值具有决定性影响，原因在于房屋并非即产即售产品，往往有一定的建设周期，在价格方面，前端拿地成本土地与后期销售之间有一定的时间差，若遇到特殊情况而导致的经济下行情况，则会出现拿地成本高，后期销售价格低的现实问题，从而会给房地产带来不可估量的经济损失[3]。

1.3内部因素

房地产企业在经营发展过程中，在成功拿地的情况下，要想保证建设的房屋能够增值销售，以此取得良好的经济效益，需要房地产企业内部管理人员做好投资项目的管理工作，尤其是风险管理，这要求房地产管理人员具备较高的管理能力及实践经验，才能有效控制和降低项目投资风险[4]。

2.我国房地产项目投资风险管理策略分析

2.1拓展企业融资渠道

当前，房地产企业在筹资方面主要以银行贷款为主，若不想过多的依赖银行贷款，应注重融资渠道的拓展。首先，上市融资。房地产企业可以采取上市融资，既可以为企业发展筹集更多的资金，又可以让房地产企业在市场中不断扩大影响力，并在市场中树立良好的形象，从而有利于促进房地产企业的进一步发展。其次，利用资本市场发行债券，通过这种方式可以快速达成融资目的，进而可以满足房地产企业项目投资和正常运营的资金需求[5]。不仅如此，房地产企业采用债券融资方式，可以降低房地产财务成本。最后，海外资本。房地产企业在合作、合资时，有权利跟我国企业享受同等的待遇，正因如此，海外房地产资本可进入我国，以实现我国房地产企业的高效融资，进而有利于促进我国房地产企业的进一步发展。因此，房地产企业在融资时，应该根据实际需求和风险因素等，综合选择合适的融资方式，以此强化企业的融资能力，为企业的发展提供充足的资金保障。

2.2加强长期经营项目投资

近些年来，我国房地产企业仍然保持良好的发展态势，但是出现了少数房地产企业项目过度集中的现象，进而导致房地产企业总体管理状态失衡。如部分房地产企业因为缺乏较强的抗风险能力，在项目投资时，往往将资金投用在要求低、总体效益高的住宅项目，但是这些项目基本是一次性投资项目，这导致房地产企业在运营中需要承担更大的投资风险。其主要原因在于项目投资过于集中，若出现项目无法正常运转情况，将会导致整体抗风险能力不强的房地产企业会遭受重大的经济风险。因此，房地产企业在投资项目选择时，应加强长期经营项目投资，如办公楼盘、商业楼盘等，当然在长期经营项目投资时，也要制定长远发展规划，才能从投资项目中获得最大化的投资收益。例如部分房地产企业在项目投资时，往往会选择长期经营项目，并在项目长期经营过程中可以形成自我的物业，并可以采取科学管理方式来经营长期投资项目，这样既可以为企业获得较高的收益，又可以不断加强企业的市场竞争优势，使得其在当今复杂市场环境中占据一席之地。但是需要注意的是房地产企业选择长期投资项目时，往往需要大量资金，并且无法快速获得较高的收益，但是可以为房地产企业创造稳定的资金流，并有利于增强房地产品牌影响力。

2.3提高企业经营管理效率

在当今市场环境中，房地产企业为了拥有更强的市场风险抵御能力，往往高度注重经营管理工作效率和水平的提高。因此，房地产企业应当根据房地产行业市场的整体发展趋势，不断整合优化有价值的市场资源，积极挖掘房地产企业的发展潜力，以此大幅度提升房地产企业经营管理效率，为扩大房地产企业经营范围提供强有力支持。不仅如此，部分综合实力强的房地产企业为了提升经营效益，应当注重品牌影响力和知名度的提高，不断壮大企业各方面的综合实力，为房地产企业持续稳定发展夯实基础。除此之外，房地产企业在经营发展时，应采取多元途径来汇集分销商及供应商等的相同利益，利用与分销商、供应商等的合作来进一步提升风险抵御能力，有效降低项目投资中风险发生概率，为房地产企业稳定发展提供一个坚实保障。

3.结术语

总而言之，在当今市场的大环境之下，房地产企业的持续稳定发展会面临诸多挑战，既有同行业之间的竞争，又有投资风险方面的因素。这些情况要求房地产企业在发展过程中，需要不断拓展企业融资渠道，并加强长期经营项目投资，同时注重企业经营管理效率的提升，只有这样才能不断提升房地产企业风险抵御能力，从而推进房地产企业的长远稳定发展。

参考文献：

[1]刘阳.房地产项目投资风险因素及其管理对策研究[J].城市住宅,2020,27(06):245-246.

[2]石振彤.房地产项目投资风险因素及其管理对策研究[J].价值工程,2019,38(30):40-42.

[3]肖鹏.浅析房地产项目开发工程管理优化措施[J].农家参谋,2018,(15):286.

[4]王艳华.××地产公司项目投资风险管理问题分析[J].科技经济导刊,2018,26(21):192+194.

[5]赵士娇,张琪.投资项目风险管理的策略研究——以中海地产集团为例[J].现代营销(下旬刊),2017,(12):52.