租赁合同可以转租吗

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原创 上海宝山法院 上海宝山法院 收录于合集 #宝法案例 41个

房东一纸诉状表示

租客违反合同约定擅自转租

租客却拿出一份“同意转租协议书”

一场“罗生门”如何收尾？

近日

上海市宝山区人民法院

审结了一起涉转租的

房屋租赁合同纠纷案

基本案情

2021年7月，房东刘先生与租客张先生签订房屋租赁合同，约定刘先生将房屋出租给张先生。合同约定，未经刘先生同意张先生不得擅自转租。此外，双方的微信聊天记录中，刘先生也曾明确告知张先生不得将房屋进行转租。

但在合同履行过程中，张先生未经房东刘先生同意，中途将房屋两次转租给他人，做起了“二房东”。

房东刘先生知晓后，通知对方解除双方之间的房屋租赁合同。张先生认为，转租是刘先生夫妇认可的，拒绝解除房屋租赁合同。双方发生争执后，房东刘先生将张先生诉至宝山区人民法院，要求解除合同并追究张先生的违约责任。

庭审中，被告张先生辩称，其转租是经过刘先生夫妇同意的，并提供了一份“同意转租协议书”。该协议书上，有刘先生妻子唐女士的签字。

面对这份自己从来没见过却有自己妻子签名的协议书，刘先生对该份证据的真实性提出质疑，并主动申请进行笔迹鉴定。

经法院委托的司法鉴定机构鉴定，证实签字并非刘先生妻子唐女士所写。

宝山区人民法院审理后认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。结合双方提交的证据材料，原告刘先生已经明确告知被告张先生不得将房屋进行转租，但被告张先生仍将房屋进行转租，其行为已构成根本违约，理应承担相应的法律后果。原告刘先生据此要求解除合同并主张没收租赁保证金，于法有据。

综上，宝山区人民法院依法判决支持了原告刘先生的诉讼请求。判决后，被告张先生不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。

法官说法

1、房东同意转租的“同意”如何界定？

在转租的情形下，房东可能会丧失对租赁物的控制，租客未经房东同意转租，房东享有解除合同的权利。因此，租客合规转租的前提条件即为经过房东同意。

同意可以是事前同意，比如租赁合同中明文约定可以转租，也可以是事后追认。若合同未对转租作出明确约定，租客可以在实施转租前获取房东的同意，或是在转租后取得房东的追认。另外，房东的默示同意也可视为追认，即房东知道或者应当知道租客转租，但是在6个月内未提出异议的，也视为房东同意转租。

本案中，双方的租赁合同中明确约定限制转租事宜，但租客张先生未经房东刘先生夫妇同意，将房屋进行转租，违反了合同约定及法律规定。刘先生在知悉转租行为后，在法律规定的期限内向张先生发出通知，明确表示不同意转租并要求解除合同，符合法律的规定。

2、房东和租客如何防范“非法”转租行为？

对于房东来说，可以在租赁合同中明确约定转租事宜。若房东一方同意转租的，应当关注转租行为，做好监管工作，比如定期审查租赁房屋的状况、审查转租合同约定事项是否与租赁合同约定有冲突、审查转租期限是否超过租赁期限等。在房东知道租客转租后，有6个月的异议期，房东如若不同意转租，应及时提出异议。

对于租客来说，在签订租房合同时，应当注意审查房东是否为房屋实际所有权人。如果签合同的房东并非房屋所有权人，应当了解产权人对转租行为是否知情，是否需要取得产权人的书面同意等，还需确定转租合同的租赁期限是否在原租赁合同的终止日期前，尽可能了解原租赁合同中的相关约定，避免承担风险。

另外，即使房东同意转租，作为“二房东”的租客在转租时需要注意转租期限不能超过剩余租赁期限，虽然转租合同有效，但超出部分对房东不具有法律约束力，房东有权要求收回房屋。面对“二房客”，“二房东”可能亦要承担转租合同无法履行的违约责任。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》

第十三条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

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作者丨民事审判庭 周羚敏

张倩雯、徐思佳（上海财经大学实习生）

承办法官丨民事审判庭 周羚敏