土地增值收益与土地出让金

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土地出让金、划拨土地及土地增值收益分析

一、土地出让金

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地出让金不是简单的地价。对于住宅、商业、工业等项目，采用招标、拍卖、挂牌等方式进行交易的，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

土地出让金实际上包含两种含义：

1.出让土地的全部价款，即地价；

2.划拨土地补缴的土地价款。

二、划拨土地

（一）定义

划拨土地也指划拨土地使用权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”

划拨土地的取得实际上有两种：

1.支付土地必要的成本（如集体土地转为国有土地时需要补偿给原土地使用者（如农民）的取得土地费用（如土地补偿费、青苗补偿费、安置补充费用、开发费用等相关费用））；

2.无偿确定土地使用权，不支付任何土地价款。

（二）含义

根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：

1．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土

地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

2．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

3．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

（三）划拨土地出让

划拨土地如何转为出让土地：

1、以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准（一般为土地所在的市、县人民政府）。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳土地出让金。应缴出让金最低不得低于该出让土地价格的40%。

2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了不同用途的土地使用权出让最高年限：其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。所以具体地块的使用年限是按上述规定，在土地出让合同中约定的，不一定都是70年。

3、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。

（四）划拨土地价格

划拨土地使用权价格是划拨土地的平均取得和开发成本（包含有关税费和合理的利息、利润），也是出让土地使用权价格和土地出让金的差额。【显然，不包含划拨土地增值收益】三、土地增值收益

（一）定义

根据《城镇土地估价规程》，土地增值收益也称为土地所有权收益，是指国家作为土地的所有权人（即国家）在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬（即政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到体现，即获得一定的增值收益）。，它是绝对地租的资本化。当土地在土地使用者之间转移时，则称为土地增值收益，是因投资而产生的级差地租的资本化。土地所有权收益率或增值率取决于市场价格与成本价格的差异对成本价格的比率。

集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业用途的土地)和土地使用方式的改变(如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产)，土地价格往往会成倍增长。按照成本逼近法的理论，可以征地补偿费、土地开发费之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等和土地增值净收益来确定，而其中的土

地增值收益即是土地权益价。

其计算公式为：

1、土地价格＝征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

2、土地增值收益=(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋＋投资利润)×土地增值率

土地增值收益率是土地市场价格与成本价格的差异对土地成本价格的比率，其计算公式为：

土地增值收益率＝（土地市场价格－土地成本价格）／土地成本价格

土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。在实际操作中，土地增值收益也可以采用当地出让金标准。

（二）土地增值收益含义及分析

土地增值收益就是改变土地现有用途或者增加开发强度而新增的纯收益。比如，由原来的农业用地改为工业用地，由工业用地改为商业用地以及增加建筑容积等，都会产生土地增值收益。在我国，一般而言，土地出让总价款在减去了地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后，剩余金额就是土地增值收益。土地出让总价款包括支付给农民的土地补偿费、安置补助费和社会保障费用，也包括政府收取的各类税费和获得的出让金纯收益。

在我国，土地增值收益主要有五个来源，即集体农业用地及未利用土地转为集体建设用地、集体农业用地及未利用土地转为国有建设用地、集体建设用地转为国有建设用地、集体建设用地深度开发、国有建设用地深度开发等。由于我国正处于工业化和城市化快速发展时期，再加上城市与农村土地分属于国家和农民集体，以及国家垄断建设用地一级市场，因此，集体土地征收（即集体土地转为国有建设用地）过程中产生的土地增值收益总量最大。

产生土地增值收益，主要有两个原因：一是土地用途改变，即土地被用作生产效率更高的用途；二是基础设施改善，导致地价上涨。

根据有关学者分析，虽然关于当前土地增值收益规模究竟有多大，政府并没有公布权威数据。不过，全国土地出让金收入和纯收益数据可提供一个大致范围，土地增值收益规模介于二者之间。根据统计数据和相关部门公布数据推算，1998~2011年，全国土地出让金收入累计达12.5万亿元，年均8928亿元；出让金纯收益【土地纯收益=土地出让金—土地征收成本（征地补偿、拆迁补偿）—土地基础设施建设成本—土地收储融资成本（政府债的利息）

—土地审批成本（补充耕地费用、防洪保安基金、征地管理费、新增建设用地有偿使用费）】累计达4.6万亿元，年均3285亿元，土地出让金纯收益率【土地纯收益率=出让金纯收益/(土地出让金收入-土地出让金纯收益)，下同】为58.22%。最高年份的2010年，土地出让金收入接近3万亿元，出让金纯收益超过1万亿元，土地出让金纯收益率为50%。

土地增值收益=土地出让价格-（征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套税费＋投资利息＋投资利润）

土地出让纯收益=土地出让金—【土地征收成本（征地补偿、拆迁补偿）+土地基础设施建设成本+土地收储融资成本（政府债的利息）+土地审批成本（补充耕地费用、防洪保安基金、征地管理费、新增建设用地有偿使用费）】

由上面两个公式可知，土地出让纯收益小于土地增值收益，故土地出让金纯收益率小于土地增值收益率。

近年来来土地增值收益不断提高，直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地价上涨幅度。比如，1995~2005年间，全国土地出让价格平均上涨了3.6倍，而征地补偿标准只提高了0.5倍。

根据土地增值收益率的公式：

土地增值收益率＝（土地市场价格－土地成本价格）／土地成本价格

土地的市场价格大幅度提高，但是土地的成本提高有限，最终结果造成了土地增值率大幅度提高。根据上面统计数据，1998年-2011年的平均土地增值收益大于58.22%，2010年平均土地增值收益法语50%。