宾馆出租合同注意事项 合同审查要点之租赁合同

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在市场经济活动中，租赁是资源互换、互享的重要途径，已经成为一种不可替代的法律关系。一旦承租人与出租人因租赁物发生纠纷，租赁合同是确定承租人与出租人权利和义务的重要依据。

审查要点之一：合同主体

关于合同主体方面应注意的事项，在公众号第一篇文章《合同审查要点之买卖合同（上）》中已经做出了详细的说明。鉴于任何一份合同，首先应确定的是合同主体，因此，在审查租赁合同中的合同主体时，可参照《合同审查要点之买卖合同（上）》。

审查要点之二：租赁物的基本信息及移交

1、明确租赁物的基本信息

若承租人与出租人签署租赁合同，则首先应对租赁物达成一致意见，即出租人交付的租赁物需符合承租人的要求。以房屋租赁合同为例，承租人与出租人应在合同中明确租赁房屋的以下信息：房屋位置、房屋所有权人、房屋面积、房屋用途、房屋是否存在抵押等。

（1）关于房屋的所有权人

若出租人是房屋的所有权人，则承租人可以要求出租人提供房屋的所有权证书；若承租人仍有疑虑，则可以要求出租人提供由房管局出具的房屋产权人信息表，以进一步确认房屋的所有权人。

若出租人不是房屋的所有权人，则应要求出租人提供其有权出租房屋的权利凭证，必要时，可与房屋的所有权人取得联系。

（2）房屋面积

承租人与出租人在签署租赁合同前，应明确租赁房屋的面积，以避免产生纠纷。北京一中院关于房屋租赁热点问题通报暨七则典型案例发布之三：刘某诉乐家公司房屋租赁合同纠纷案中，由于出租人告知承租人租赁房屋的面积大于房屋的实际建筑面积，因此，出租人与承租人发生纠纷，诉至法院。法院判决由于出租人在缔约时未以房屋的实际面积67.7平方米而是以78平米与承租人签订合同，两项面积存在较大差距，明显不符合合同约定，影响承租人的实际使用，出租人存在重大过错。并判决解除合同，出租人向承租人支付违约金以及由此给承租人造成的损失。

（3）房屋用途

承租人租赁房屋的目的应事先告知出租人，出租人也有义务了解承租人承租房屋的目的，否则，一旦出租人提供的房屋无法满足承租人的目的，必然会产生纠纷。

北京一中院关于房屋租赁热点问题通报暨七则典型案例发布之七：徐某诉广厦公司租赁合同纠纷案，该案件的主要内容是广厦公司将74号商铺出租给徐先生用于经营某品牌产品；协议签订后，徐先生支付了押金和首期租金后，对该商铺进行了装修。2014年2月，装修完成后，徐先生进行试营业并申报相关材料，因该商铺上有其他公司的注册登记，导致徐先生无法办理营业执照和卫生许可证。后双方无法协商解决，诉至法院。

因此，若承租人对拟租赁物有特殊的需求，在签署租赁合同前，可对租赁物进行详细的尽调，确保租赁物可以满足需求。

（4）房屋是否存在抵押

承租人确认所租房屋是否存在抵押的原因是确保租赁关系是否具有可持续、稳定性。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。即若承租人在租赁房屋前，租赁房屋已经被抵押的，则一旦抵押权人行使抵押权，承租人与出租人的租赁关系将终止。

2、租赁物的移交

在确定租赁物的移交时，应明确移交的内容和移交的时间；确定移交的内容和移交的时间有两个目的：（1）确定承租人的验收时间；（2）确定租赁期限届满后，承租人返还租赁物的标准。因此，租赁物的移交同时涉及承租人和出租人的权利、义务。

作为出租人，在将移交清单交付给承租人时，应要求承租人在移交清单上签字或盖章；在将租赁物交付给承租人当日，可以要求承租人对出租人交付的租赁物进行验收；若承租人对出租人交付的租赁物有异议，可以以书面方式提出；否则，可以视为出租人交付的租赁物符合承租人的要求。

作为承租人，若在签署租赁合同时，出租人无法将租赁物交付给承租人，则承租人应根据商业计划安排，在租赁合同中明确出租人交付租赁物的期限，以及未在该期限内交付租赁物的违约责任、承租人的解除合同权。

审查要点之三：租赁期限

租赁期限是承租人使用租赁物并获得收益的期限，承租人和出租人均应重点关注。在确认租赁期限时，建议关注如下内容：

1、签署书面的租赁合同

《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。不定期租赁，即意味着只要一方在合理的期限内提前通知另一方，可以解除租赁关系。因此，为了保证租赁关系的稳定性，承租人与出租人应以书面方式确立租赁关系。

2、租赁的最长期限

《合同法》第214条第1款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。因此，承租人与出租人在约定租赁期限时，应确保单次租赁合同中约定的租赁期限不得超过二十年。

3、免收租金期

若承租人对出租人交付的租赁物需要进行改造、装修的，特别是房屋租赁关系中，一般承租人需要根据自己的意愿对房屋进行装修，此时，应明确承租人对租赁物进行改造、装修的期间，租金的缴纳数额。在笔者审查的很多租赁合同中，出租方与承租方会约定在装修期间内免除租金。

审查要点之四：租金及支付时间

出租人将租赁物出租给承租人，目的是获得相应的租金；支付租金，也是承租人应履行的主要义务。在审核租金支付条款时，应关注租金的支付时间、租金的构成、保证金的支付、租金减免和返还的条件等。

1、租金的支付时间

无论是先使用租赁物再支付租金，或者是先支付租金再使用租赁物，租金的支付时间可以由承租人与出租人进行协商。但从出租人的角度出发，应明确承租人支付租金的具体时间，以及承租人未按时支付租金的违约责任、出租人的解除合同权。

若租赁期限较长，考虑到租赁物价值的提升、通货膨胀等原因，可以在合同中约定租金的调整方式。

2、租金的构成

在明确租金的支付时间后，应明确租金的构成，即租金是否包括物业费、水电费等，特别是商业写字楼，更应该明确物业管理费的承担主体。

3、保证金的支付

一般在租赁价值较大的租赁物时，出租人会要求承租人支付一定的保证金。若出租人要求承租人支付保证金，则应在合同中明确保证金的退还时间、退还条件以及保证金的使用范围等。

4、租金的减免和返还

一般情况下，承租人支付租金是由于承租人在使用租赁物，若非因承租人原因导致租赁物不能使用，那么，从承租人的角度来说，应约定出租人返还或减免租金的特定条件，如（1）不可抗力导致承租人无法使用租赁物；（2）租赁物被征收征用；（3）第三方主张对租赁物享有某种权利导致承租人无法使用租赁物等。

审查要点之五：租赁物维修条款

租赁物维修条款作为租赁合同的必备内容，即便承租人与出租人未约定租赁物的维修义务的承担主体，依据《合同法》第220条的约定，出租人应承担维修租赁物的义务。但在审核租赁物维修条款时，应与租金减免、租赁合同解除条款相衔接。

1、与租金减免条款衔接

在租赁物维修期间，虽然出租人承担租赁物的维修义务，但若在维修租赁物期间，承租人无法使用租赁物，则可以要求减免一定的租金。因此，应在租赁合同中约定维修租赁物期间的租金减免。

2、与解除合同条款衔接

虽然在租赁合同中约定了租赁物维修义务条款以及因维修租赁物减免租金条款，但若出租人一直怠于维修租赁物或维修租赁物需要的时间较长，则应赋予承租人解除合同的权利。即承租人可以与出租人在租赁合同中约定，在一定的期限内出租人无法维修租赁物的或租赁物经出租人维修无法满足承租人的目的，则承租人有权要求解除租赁合同。

审查要点之六：租赁物的装修

在房屋租赁合同中，承租人与出租人还应对租赁物的装修进行约定，即承租人是否有权对租赁物进行装修、承租人对租赁物进行装修应注意的事项以及租赁期限届满后，承租人是否有权拆除装修、装饰物等。

1、租赁物的装修

租赁物的结构、设计风格在一定程度上不可能与承租人的要求完全一致，因此，若承租人需要对租赁物进行装修改造的，则应在合同中约定承租人不得故意损坏和改变租赁物建筑主体结构、承重结构和公共设施。

2、装修租赁物应注意的事项

（1）在部分物业中，若对租赁物进行装修改造，需要履行一定的报备程序，如需要告知物业公司等。承租人与出租人应在租赁合同中约定，若对租赁物进行维修，则履行报备程序的义务主体以及未履行该程序产生的损失的承担主体。

（2）装修产生的建筑垃圾的处理。承租人应与出租人约定，在对租赁物进行维修的过程中，产生的建筑垃圾的处理主体等。

审查要点之七：双方权利与义务条款

在租赁合同中，无论是承租人还是出租人，均享有一定的权利和履行相应的义务。权利与义务条款可以分散至合同各个章节，也可以集中写在一起。不论以何种方式处理双方的权利与义务，均应明确以下几点：

1、承租人是否享有转租权。若出租人与承租人在租赁合同中约定承租人有权转租租赁物，那么，还应赋予承租人的报备义务，即承租人将租赁物转租给第三方，应将第三方的基本信息告知出租人等。若出租人不同意承租人转租租赁物，那么，应明确承租人违反该义务的后果。

2、出租人的通知义务。若出租人将租赁物进行处置，包括但不限于出售、抵押等，则应告知承租人。

3、租赁物购买保险的义务。承租人与出租人应明确是否需要对租赁物购买保险，以防范火灾等自然灾害和意外事故造成的租赁物毁损灭失的风险。若需要对租赁物购买保险，则应明确购买保险的义务主体。若不需要对租赁物购买保险的，则应明确若因火灾等自然灾害和意外事故造成的租赁物毁损灭失的风险承担主体。

4、优先续租权与优先购买权。若承租人拟长期使用租赁物，可以在租赁合同中约定，在同等条件下，承租人享有优先续租权。关于优先购买权，《合同法》第230条已经作出规定。

审查要点之八：租赁物的返还

在处理租赁物的返还条款时，应明确租赁物返还的情形、租赁物返还的期限以及租赁物返还的标准。

1、租赁物返还的情形

承租人与出租人应当约定租赁物返还的情形，如租赁期限届满双方不再续租；一方严重违反合同义务导致租赁合同解除；承租人破产或丧失主体资格等。

2、租赁物返还的期限

一旦发生租赁物返还的情形，则应明确承租人返还租赁物的期限。双方约定返还租赁物的期限应当合理；同时可以明确承租人逾期返还的违约责任。

3、租赁物返还的标准

承租人与出租人在约定租赁物的返还标准时，可以以双方签署的移交单为准，即承租人按照出租人交付租赁物的状态为标准向承租人返还租赁物。

若承租人对租赁物有装修、装饰，则应明确承租人返还租赁物时，租赁物上的装修装饰物的处理方式以及处理产生的费用承担主体。

审查要点之九：租赁物被征收或征用

在租赁房屋、厂房、土地等租赁物的过程中，经常发生租赁物被征收或征用的情形，因此，特别是承租人，应该明确约定装修费，安置费补偿费，停产停业补助费，以及对承租人新建或搭建的附属设施、建筑物、构筑物、增设附属设施的补偿等属于承租人所有，否则，承租人上述利益无法保障。

苏州埃维森精密模具有限公司（简称“埃维森公司”）与苏州中门子科技有限公司（简称“中门公司”）租赁合同纠纷一案（案号(2018)苏05民终2557号）中，一审法院认为：“《厂房租赁合同》、《办公租赁合同》约定，在租赁期前三年内，如因政府动迁等不可抗力等因素需提前解除合同的，政府赔偿的设备搬迁费双方各50%享受，依据该两份合同，中门子公司无法享有诉争的停产停业损失费。胜浦回购办出具的《对动迁补偿对象及认定的说明》证明，“动迁补偿对象及实际经营人”为实际产权经营人，即拥有产权的实际所有权人。因此，埃维森公司同样无权主张停产停业损失费。纵观三份协议，中门子公司自始至终不认可停产停业损失费将由埃维森公司享有。从《厂房租赁合同》、《办公租赁合同》的原始约定，到《拆迁补偿协议》的最终约定，就动迁补偿项目的变化，仅能体现出中门子公司从起初的“设备搬迁费双方各50%享受”到装修损失、可搬迁部分及不可搬迁部分与电话、空调、热水器、宽带移机费及营业执照相关费用的有限放宽，而停产停业损失费并非在中门子公司愿意让渡给埃维森公司的利益范围之内。中门子公司取得停产停业损失费系基于其与政府之间的合同约定，而埃维森公司能否得到该利益亦需依据其与中门子公司之间的合同约定判断，两个法律关系应各按合同相对性原则处理。”二审法院维持原判。

以上九个关于审核租赁合同的要点是非常基础而且是非常重要的内容，在审查或草拟租赁合同时，应根据租赁物种类以及承租人与出租人的要求等，设计相应的内容，笔者提出的审查要点仅供参考。