房屋租赁合同无效后房租怎么办(房屋租赁合同是否无效)

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基于《物权法》的常识性规定，房屋所有权人享有占有、使用、收益、处分四项权能，房屋承租人除处分权外，其他三项权能都基本享有（有其他约定从约定）。所以租赁房屋，首先要查明出租人身份，他是所有权人还是二房东（享有转租权的第一承租人）？而房产证可以说房屋所有权的最佳证明（注：不动产登记证正在将其逐步替代，相比之前的房产证，不动产登记证的信息更加详细，明确了使用年限的起止日期和房屋取得价格。不动产登记证相当于房产证加国有土地使用权证）。

但是房产证并没有那么好办理，需要经过规划、建筑、国土、消防等部门的审批验收，需要开放商资质齐全，时间也比较漫长。那么如果一个房屋没有取得房产证，此房屋所涉及的房租租赁合同是否无效？

针对此问题，笔者做了简单的实证研究。

在2009年之前，未取得房产证，房屋租赁合同无效。典型案例：北京中汇房屋租赁公司诉红达公司合同纠纷案。北京二中院采用解释的办法，层层剥析。依照当时有效的法律，首先，《城市房地产管理法》52条，租赁合法的前提是出租人有所有权；其次《城市房屋租赁管理办法》6条，未取得房产证的房屋不得出租；最后《民法通则》要求合同不得违反法律、行政法规强制性规定。故，判断合同无效。

但是，这种分析方法有瑕疵，瑕疵在于《城市房屋租赁管理办法》效力层级只是规章，达不到行政法规的高度。所以援引此办法判断合同无效，有些勉强。

正因如此，在2009年之后，很多有关法律法规被修改、取代。

最高法颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。

住房城乡建设部颁布的《商品房租赁管理办法》第六条：有下列情形之一的房屋不得出租:(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

虽然上述法条也不能算是效力性强制性规定，但成了当前审理房屋租赁合同无效案件最常用到的法条。

以房屋租赁合同无效，强制性规定为关键词进行检索后，可得62篇民事判决书。精炼近五年的判决要点，选取以下四个案例：

1、未取得建设工程规划许可证，案涉土地取得《集体土地建设用地使用权证》并不等同案涉租赁物已取得建设工程规划条件或者经主管部门批准建设，房屋租赁合同无效。

佛山市锐晟汽车贸易有限公司、广东新协力集团有限公司与房屋租赁合同纠纷一案（2019）粤06民终4415号

2、虽然取得权属登记，但是房产存在违法加建，涉案房产属于前述未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，房屋租赁合同无效。

深圳市百家物业管理有限公司、友发玩具（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2018）粤03民终12942号

3、诉争房屋建设在集体土地上，且未取得建房审批手续，房屋的建设及出租违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，房屋租赁合同无效。

胡先银、戚瑞军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2017）京01民终3536号

4、房屋虽然取得建设工程规划许可证，但是未经消防竣工备案，亦未经竣工验收合格，未办理房屋用于商业用途时装修必备的消防安全检查，房屋租赁合同解除。

李红梅与沈国伟、欧小萍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 (2018)苏04民终713号

综上：没有房产证又没有建设工程规划许可证，合同无效；违法加建、临时建筑，合同无效；小产权，合同无效；有证但没有消防验收，建筑竣工验收，合同解除。

P.S.

从民法通则到合同法到民法总则再到民法典合同编，虽然为了便利交易，规范市场，合同无效的适用被一再限缩，少用慎用。但是在房屋租赁合同领域，强制性的规定依然不容忽视。未尽到签约前的审慎义务，承租人也有责任。很多判例中，是各打五十大板，承租人只能拿回租金，但是装修损失、利息损失很难主张。

所以，签订房屋租赁合同怎么谨慎都不为过。