购房款债权属于优先债权吗【精选】

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作者 | 李舒 张德荣 袁惠

实践中，对于房地产企业破产后，管理人选择解除商品房买卖合同的，购房人通过主张优先受偿权来实现自身利益，并无太大争议。但开发商破产前已经解除商品房买卖合同的，开发商破产后，购房人能否主张对开发商的购房款债权属于优先受偿的债权？本案分享一则案例，对上述问题予以分析，供读者参考。

裁判要旨

开发商破产前已经解除购房合同的，因合同解除享有的购房款债权已无特定的商品房相对应，开发商破产后，购房人的购房款债权为普通债权，其无权主张优先受偿。

案情简介

一、2014年6月20日和7月9日，格莱特公司与璟月湾公司分别签订两份商品房买卖合同，购买璟月湾公司开发建设的璟月湾项目，并支付大部分购房款。

二、后因项目停建，璟月湾公司逾期不能交房，格莱特公司诉至法院，请求解除商品房买卖合同。法院判决合同解除，由璟月湾公司返还购房款，并支付违约金。

三、后格莱特公司将基于上述判决享有的对璟月湾公司的债权及所有附属权益全部转让给了安栋公司，并签署了债权转让协议。2015年8月10日，安栋公司向余姚法院申请强制执行并立案。

四、2015年8月24日，余姚法院裁定璟月湾公司破产重整。管理人出具的债权表载明，除安栋公司外，几乎所有购房人的购房款都被确认为优先债权，仅有两位购房人的债权被标明“暂不确认”。

五、2015年11月24日，安栋公司向余姚法院起诉，请求确认其对璟月湾公司享有的购房款返还请求权为优先权。余姚法院判决驳回其诉讼请求。

六、安栋公司不服，上诉至宁波中院。宁波中院判决驳回上诉，维持原判。

七、安栋公司仍不服，向浙江高院申请再审。浙江高院判决驳回其再审申请。

败诉原因

本案中，安栋公司起诉请求确认其对璟月湾公司的破产债权为优先受偿权债权的理由是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案安栋公司受让的债权系格莱特公司对璟月湾公司的购房款返还请求权，根据上述法律规定，该购房款债权应优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。

但三级法院均认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中规定的房屋买受人的优先权是与特定的商品房相对应的，买受人享有的优先权具有特殊针对性。本案中，格莱特公司与璟月湾公司之间的商品房买卖合同已经解除，格莱特公司基于合同解除享有的债权已无特定的商品房相对应，因此，格莱特公司基于商品房买卖合同解除享有的债权系普通债权。安栋公司受让该债权后，其享有的也只能是普通债权，而非优先受偿的债权。故三级法院均为支持安栋公司的诉讼请求。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1. 在开发商破产前，解除商品买卖合同的，通常是购房人一方主动解除合同，购房人享有的是购房款返还请求。其请求权未对应特定的房屋，而是以开发商的一般责任财产予以清偿。因此，破产前解除合同的，并无对购房者的优先保护。

2. 破产后管理人选择解除合同，是基于对破产债务人的特殊保护，于购房者而言，解除合同是强制性的。但考虑到到对购房者生存权的保护，如不赋予其优先权，购房者无法获得已支付的全部购房款，将导致购房者的生存受到影响。因此，破产后解除合同的，赋予购房人以优先权。

3. 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”实践中，对该规定中的“消费者”范围存在一定争议。一种观点认为，此处的“消费者”仅指购买用于自身居住的房屋的购房人；另一种观点认为，此处的“消费者”不仅包括用于居住为目的购房人，还包括商铺等非居住用途的购房人。在房地产企业的破产案件中，多采用第一种观点即认为此处的“消费者”应该做限制性解释，仅限于以居住为目的的购房人。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

第二条 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

案件来源

宁波安栋房地产开发有限公司为与被申请人宁波璟月湾旅游置业有限公司破产债权确认纠纷一案【浙江省高级人民法院（2016）浙民申1607号】

本案链接

二审法院认为：

涉案债权系安栋公司从格莱特公司转让而来，格莱特公司于2014年6月20日和同年7月9日与璟月湾公司签订两份商品房买卖合同，并已支付大部分购房款。后因璟月湾公司未按约向格莱特公司交付房屋，格莱特公司向法院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同，法院经审理判决解除上述两份商品房买卖合同，璟月湾公司返还格莱特公同购房款36000000元，并支付违约金3600000元，该案已发生法律效力。至此格莱特公司与璟月湾公司之间的商品房买卖合同关系已不存在，格莱特公司基于上述判决享有的债权已无特定的商品房相对应。根据《工程款批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，房屋买受人的优先权是与特定的商品房相对应的，买受人享有的优先权具有特殊针对性，因此格莱特公司因商品房买卖合同解除而享有的债权只能是普通债权。格莱特公司将该债权转让给安栋公司不能改变债权性质，安栋公司受让该债权后要求确认优先权与上述批复精神不符，安栋公司要求确认其受让的债权为优先权，无法律依据，难以支持。原审对本案事实认定清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决得当。

再审法院认为：

本案中，再审申请人主张应当依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，认定申请人享有的购房款返还请求权为具有优先受偿权利的债权。对此，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复明确规定是承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗“买受人”，而本案中，案涉债权系安栋公司从宁波格莱特休闲用品有限公司（以下简称格莱特公司）受让而来，余姚市人民法院于2015年6月11日作出（2015）甬余马民初字第136号民事判决，解除双方签订的上述两份商品房买卖合同；璟月湾公司返还格莱特公司购房款36000000元、支付违约金3600000元。后格莱特公司将基于上述判决享有的对璟月湾公司的债权及所有附属权益全部转让给了安栋公司，并签署了债权转让协议。2015年6月19日，余姚法院受理璟月湾公司破产清算一案。商品房买卖合同解除在破产清算案件受理之前，安栋公司不复具有买受人的法律地位，原审法院认为安栋公司并非具有优先受偿权利的债权有相应的事实和法律依据，并无不当。

实践中，对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的“消费者”的范围存在两种观点，一种观点认为，此处的“消费者”仅指购买用于自身居住的房屋的购房人（案例一）；另一种观点认为，此处的“消费者”不仅包括用于居住为目的购房人，还包括商铺等非居住用途的购房人（案例二）。

案例一

淄博市中级人民法院审理的裴悦晨、淄博塑工置业有限责任公司破产债权确认纠纷二审民事判决书【（2018）鲁03民终2868号】

淄博中院认为，上诉人与被上诉人塑工公司签订书面购房合同后，只是办理了房屋买卖合同网签备案，该网签备案是一种行政管理措施，并不产生不动产物权登记效力。而且上诉人所购房屋是洗浴中心，不属于居住用房。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，认定房屋物权期待权或相应购房款返还请求权优先权的适用前提必须是购房人所购商品房系用于居住，以体现生存权优先保护的基本原则，该认定并无不当。相关理由一审已予以详述，本院不再赘述。而《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》属于个案答复，对案件审理并不具有普遍的适用效力。故，上诉人裴悦晨关于其破产债权具有第一顺位优先受偿权的主张，不能成立。

案例二

安徽省高级人民法院审理的安徽深广建筑安装有限公司与宣城瀛东投资有限公司、陈尚坤破产债权确认纠纷二审民事判决书【（2017）皖民终249号】

安徽高院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可以看出，普通购房者的购房债权优先于工程款债权和抵押权，买受人的权利保障居于首位。基于此，在出卖人不能交付房屋的情况下，对于买受人的购房款返还请求权亦应予以优先保护。关于上述规定中“消费者”含义的理解问题，该司法解释条文或相关司法解释均并未明确该处“消费者”的含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，亦无只保护生活消费的限制性解释；且陈尚坤所购房屋为两套小面积商铺，可以认定其功能与收益主要为保障与改善家庭生活，仍属生活消费范畴，陈尚坤亦为普通消费者。故一审判决根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及破产法优先保护生存利益的司法精神，确认陈尚坤对瀛东投资公司的224793元购房款债权为优先债权，并无不当。