房屋买卖合同委托书追认方式(持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何)

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《公证法》第十三条规定：“公证机构不得有下列行为：(一)为不真实、不合法的事项出具公证书；……” 第二十八条规定：“公证机构办理公证，应当根据不同公证事项的办证规则，分别审查下列事项： (一)当事人的身份、申请办理该项公证的资格以及相应的权利； (二)提供的文书内容是否完备，含义是否清晰，签名、印鉴是否齐全； (三)提供的证明材料是否真实、合法、充分； (四)申请公证的事项是否真实、合法。” 第三十九条规定：“当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效；公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正。”在房屋买卖中比较常见的违法公证是公证机构没有认真审查当事人的身份，导致公证错误。此种公证书依法应当被撤销，被撤销的公证书自始无效。

《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。” 根据该规定，非真实意思表示的合同无效（注：法院判决一般都认为非真实意思表示的合同无效。但是，准确的讲，非真实意思表示的合同不成立，而非无效）。《合同法》第48条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因此，持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同对房屋所有人不发生法律效力。

但是，如果构成表见代理，则房屋买卖合同对房屋所有人发生效力。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

附：桑某某、周某与周某某、胡某某房屋买卖合同纠纷

裁判原文节选：

一审【案号：上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第225号】本案争议焦点在于桑某某、周某签订的买卖合同的效力问题。解决该争议焦点，首先需确定周某是否有权代理周某某、胡某某出售系争房屋。本案中，桑某某提供的谷城公证处出具的公证《委托书》的签名并非周某某、胡某某本人所签，而且到场办理公证的亦非其本人、留档的身份证复印件系伪造，故周某无权代理周某某、胡某某出售系争房屋。因桑某某2012年2月20日强行收房，周某某、胡某某在桑某某一方起草的承诺书上签字，该承诺书系在周某某、胡某某保留起诉周某或桑某某权利的前提下签署，并无周某某、胡某某追认周某售房行为的条款，故不能视为其二人对周某代理售房行为的追认，因此，该买卖合同对周某某、胡某某不发生法律效力。其次需确定桑某某是否有理由相信周某有代理权，从而构成表见代理。桑某某称，其在签订买卖合同前两次至系争房屋查看并拍照，并由周某某、胡某某陪同，2012年2月20日前两次至系争房屋要求交付，以证明周某某、胡某某对周某代理售房行为无异议。对此，周某某、胡某某及周某均予否认，桑某某亦未提供证据证明其主张，故原审法院认定桑某某未看房。桑某某、周某2010年8月30日签订买卖合同，而委托书的公证日期为2010年9月12日，桑某某未提供证据证明买卖合同签订时或之前周某某、胡某某委托、知晓周某售房或代理售房而未表示反对。又结合桑某某对于周某售房原因、房屋交接的口头约定、首付款90万元的来源等基本事实的矛盾陈述，原审法院难以采信桑某某的主张。因此，周某之代理不构成表见代理。综上，桑某某、周某签订的买卖合同无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。桑某某主张其已向周某支付首付款90万元，但对于90万元的来源其有三次不同陈述：其一，该款来源于丈夫王新民的现金，家中钱款不存入银行；其二，该款系一名为张斌的个人工行账户中取现，借给桑某某支付首付款，桑某某出具借条，两天后归还，张斌返还借条，现借条已灭失；其三，以转账而非现金支付周某首付款的原因是为了获取证据，其有银行卡，但卡内资金最多仅几千元。但周某否认实际取得该款。原审法院认为，桑某某的上述第二、三次陈述否认了第一次陈述；其第三次陈述确认其以转账而非现金支付周某首付款的原因是为了获取证据，并确认其有银行卡，但对于银行卡的使用所述不实；第二次陈述确认了90万元来源于张斌事后又回到张斌手中的事实，其知晓如何获取证据，但对于其系向张斌借款且已归还借款等均未提供证据证明，并隐瞒张斌的下落，故应认定桑某某未实际支付周某首付款90万元。关于贷款210万元，桑某某提供的书证证明其以贷款形式支付剩余购房款210万元，由招行张扬支行放款至周某的账户，并由桑某某的账户按月还贷；周某确认转账和取款凭证上均由其本人签字，但否认其实际取得210万元，称该款由桑某某及其高利贷同伙实际取得，但未提供任何证据予以证明，桑某某对此予以否认。因本案证据表明周某收到并处分贷款210万元，至于周某否认实际获得210万元的理由，可能涉及刑事案件，可向公安机关报案，原审法院根据现有证据，难以采信周某的主张。至于系争房屋原有抵押贷款余额33.3万元，周某某、胡某某称，已通过周某还款14万元，余款待判决后愿意归还；周某称，还贷时桑某某带同伙曹某、王伟斌、王健与周某共同到场，曹某存现33.3万元；桑某某称，其未参与还贷过程，不清楚还贷资金来源。周某某、胡某某和周某对于还贷资金来源等陈述，桑某某予以否认，且涉及案外人曹某，周某的账户亦曾转予曹某28万元；桑某某陈述该转账款与其无关，且各方当事人均未提供证据证明各自主张，故本案对系争房屋原贷款余额还款事实一节不予处理。鉴于系争房屋上现有招行张扬支行的抵押登记，待抵押登记注销后，桑某某应协助恢复系争房屋产权为周某某、胡某某和周某共同共有，周某应同时返还桑某某购房款210万元。因系争房屋借款抵押合同问题非本案处理范围，相关合同当事人可另行处理。

二审【案号：上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第869号】本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。虽然系争房屋原权利人系上诉人周某及其父母周某某、胡某某，但是上诉人周某、桑某某在办理该房屋买卖合同过程中，有关被上诉人周某某、胡某某公证委托书上其二人的签名，经原审法院依法鉴定并非本人所签，办理该公证时所留档的身份证复印件等，亦非两被上诉人本人，两被上诉人至今仍实际使用系争房屋，并明确表示从未有出售系争房屋的意思表示。虽然系争房屋买卖双方发生争议后，被上诉人在有关公安机关签名的相关承诺书中有该房屋买卖事项的记载，但是随后两被上诉人即向原审法院依法提出诉讼，明确要求判令上述房屋买卖合同无效。因此，出售系争房屋并非两被上诉人的真实意思表示，且有关委托他人出售系争房屋的文件亦为伪造。鉴于桑某某对于其首付款支付的相关陈述之间的矛盾，及其无法履行法院要求其对于“张斌”的相关举证责任，原审法院认为系争房屋买卖合同对于两被上诉人不发生法律效力，周某与被上诉人之间亦不构成表见代理，该房屋买卖合同无效的主张，本院予以认同。由于相关购房款均经周某名下的账户，且周某在上诉中所提及的有关高利贷及其他原审第三人等可能涉及串通、非法占有该购房款，因尚缺乏相应的证据，且可能涉及刑事案件，原审法院认为应另案处理，并无不妥，故上诉人周某可依法另行主张。由于系争房屋买卖合同无效，作为买卖双方均有一定的责任，故有关抵押贷款问题，买卖双方应自行处理，且原审法院的判决并未阻碍各当事人采取其他的法律救济途径。上诉人桑某某在上诉中提供的证据，不符合民事诉讼新证据的规定，且对方当事人均不同意质证，故本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。