租赁合同无效案例 认定土地租赁合同无效的情形

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基本案情：2006年7月1日，双方签订《租赁合同》一份。约定由上海普宗贸易有限公司（以下简称普宗公司）将位于上海市松江区九亭镇金吴村南小圩队和沧石队姚北路南侧近九新公路（系露天堆场）面积为70亩场地（以实测为准）出租给洁宝公司作堆放钢材、木材、建材使用。租赁期限自2006年8月1日至2010年7月31日止。租金为每年每亩人民币（下同）13,000元。合同第四条约定，洁宝公司在租赁期间不准在场地上搭建永久性建筑，只允许搭少量简易房作为值班室和职工宿舍。如洁宝公司违反此约定在场地内乱搭建导致本合同不能履行时，所造成的损失由洁宝公司承担。合同另对违约责任、水电费承担、合同到期后续租事宜、发生纠纷的解决方式、补充协议的效力等内容均作了约定。2006年9月25日双方另行签订补充协议一份，约定在洁宝公司进场使用1月后开始起算租金。合同签订后，普宗公司将租赁土地及该土地上已存在的九间简易工棚交付洁宝公司，洁宝公司接受后拆除了九间简易工棚并原地翻建了九间砖结构的房屋，并将租赁土地作为各类建材的堆放场地使用至今。2006年12月5日，洁宝公司向普宗公司出具书面承诺书，承诺在已建的九间房屋上不造二层楼，并保证在其他地方不再建造房屋；合同期满后，对现有建筑物不要求普宗公司作任何补偿；如果国家或上级政府要求强迁，不为难普宗公司，也不要求普宗公司作任何补偿。2007年4月26日，普宗公司以洁宝公司逾期支付租金为由向洁宝公司发出“关于依约解除双方租赁合同的通知”。2008年3月7日，普宗公司又向洁宝公司发出“要求停止违章作业和拆除违章建筑的通知”，要求洁宝公司在一个月内拆除违章建筑并搬出租赁土地内所有人员、设备、设施。但该通知遭邮局退回，故实际并未送达洁宝公司。此后，普宗公司遂以其诉称的事由，向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除双方间签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、洁宝公司拆除系争土地上违法建造的建筑物并恢复原状后将场地交还普宗公司。诉讼过程中，经原审法院释明后，普宗公司于2008年8月26日向原审法院提交变更诉讼请求申请书，将上述第一项诉请变更为：判决确认双方间签订的《租赁合同》及《补充协议》无效。

2008年2月28日，双方签订补充协议一份，双方确定2007年12月底以前土地租金已结清。2008年3月2日，案外人邬阿四以普宗公司名义收取洁宝公司交付的租赁费15,000元

本案系争土地属上海市松江区九亭镇金吴村农民集体土地，土地性质为一般农用田。2002年7月，上海市松江区九亭镇金吴村下属上海沧盛实业公司与上海闵行市政工程有限公司签订“土地使用权租赁协议书”，将本案系争土地在内的158亩农用地出租给上海闵行市政工程有限公司使用，该协议书对土地使用性质约定为：“租赁使用，以苗木花卉及其他为主”。2005年12月6日，上海闵行市政工程有限公司与普宗公司签订“仓储合同”，将本案系争租赁土地转租给普宗公司使用，该合同对土地租赁用途约定为 “露天储存（堆放）建材、木材等货物”。

2007年3月9日，上海市房屋土地资源管理局在土地执法检查中，查明并认定本案租赁土地作堆场之行为属土地违法行为，遂于该日向案外人上海闵行市政工程有限公司发出《责令停止土地违法行为通知书》，要求上海闵行市政工程有限公司立即停止土地违法行为，听候处理。据此，上海市松江区九亭镇依法用地检查办公室于2007年4月30日向上海闵行市政工程有限公司发出《违法建筑限期拆除通知书》，认定本案系争土地上700平方米的房屋为违章建筑，责令其在2007年5月3日24时前自行拆除，逾期将依法强制拆除。但至今土地管理部门未对租赁土地上建筑物采取具体处罚措施。

诉讼过程中，原审法院于2008年8月19日就本案租赁合同效力问题，向双方进行释明。嗣后，普宗公司即提出前述变更诉请的申请。洁宝公司坚持认为本案合同有效，即使法院判定合同无效，洁宝公司对其损失也另案起诉，不要求在本案中处理。

原审认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案双方间的租赁合同所涉土地属农民集体所有土地，该土地性质为一般农田，根据我国土地管理法农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，该租赁合同的双方当事人擅自改变土地用途，约定将租赁的土地用于堆放各类建筑材料，显然违反了土地管理法的禁止性规定，应属无效。洁宝公司应拆除租赁土地上的建筑设施并将租赁的土地返还普宗公司。普宗公司的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。诉讼中，普宗公司对洁宝公司尚未交付的土地使用费及洁宝公司对合同无效后的损失均不要求在本案中处理，系当事人自行处分民事权利的行为，于法不悖，原审法院予以准许。本案合同无效的根本原因是洁宝公司改变了土地用途的性质，违反了土地管理法的强制性规定，与该租赁土地的多次转租及土地管理部门是否对租赁土地上建筑物合法性进行查处、认定并不影响合同无效的客观事实，故洁宝公司认为本案合同效力应依据上海闵行市政工程有限公司与普宗公司间转租合同效力认定后再判定的抗辩意见，原审法院不予采纳。

原审法院审理后依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，于二○○八年十月十七日作出判决：一、上海普宗贸易有限公司与上海洁宝钢模有限公司于2006年7月1日签订的《租赁合同》及2006年9月25日签订的《补充协议》无效；二、上海洁宝钢模有限公司于判决生效之日起十日内拆除位于上海市松江区九亭镇金吴村南小圩队和沧石队姚北路南侧近九新公路之租赁土地上的添附物并将该租赁土地返还上海普宗贸易有限公司。案件受理费160元，由上海普宗贸易有限公司负担80（已付），上海洁宝钢模有限公司负担80元（于判决生效之日起七日交付原审法院）。

判决后，洁宝公司不服，上诉于二审法院，诉称：原审法院适用法律错误。双方签订的租赁合同合法有效，洁宝公司一直按约履行合同。请求二审法院撤销原判，改判驳回普宗公司在原审时的诉讼请求。

被上诉人普宗公司辩称：不同意洁宝公司的上诉请求。原审法院就合同性质的认定是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经二审法院基本案情，原审法院认定事实无误，二审法院依法予以确认。

二审法院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@ 、010-84988278）评析：

《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，双方间的租赁合同所涉及的土地系农民集体所有土地，该土地的性质为一般农田。双方在租赁合同中约定，租赁的土地用于堆放各类建筑材料。该约定显然违反了国家土地管理法中有关农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农建设的禁止性规定，应为无效。原审法院认定双方间签订的租赁合同无效是正确的，应予维持。洁宝公司上诉称双方间就系争土地签订的租赁合同应属有效，缺乏依据，二审法院不予采信。洁宝公司的上诉请求，二审法院不予支持。