租期顺延条款(租赁合同约定到期后双方无异议则租赁期间顺延是否为定期租赁)

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场景：甲方（出租方）与乙方（承租方）约定“本租赁合同一年的租赁期限到期后，承租方如果不再租赁房屋的，应当自到期日前一个月通知出租方，如果没有通知，且出租方没有提出异议的情况下，原租赁合同继续有效，租赁期限往后顺延一年。“租赁期限到期后，乙方没有通知甲方退租，甲方亦没有提出异议，乙方继续在房屋居住一个月后，向房东提出要求解除租赁合同，并要求返还押金，问：乙方的诉求能否得到支持？

根据《民法典》第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”可知，租赁期限到期后，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，该条款的预设前提中没有就原租赁合同的期限往后顺延，那能否适用该条去认定租赁期限为不定期租赁呢？如果认定为不定期租赁的话，那么双方均有解除权，承租方可行使解除权，房东需要退还押金，如果不认定为不定期租赁的话，那么租赁合同的期限延长一年，承租方要解除租赁合同的话，房东可主张违约责任不予返还押金，所以认定是否为不定期租赁，对双方的权利义务影响非常大。其中第一种观点认为，合同约定属于双方当事人的合意，既然双方在订立合同时候就已经就合同到期后的交易安排作出了约定，那么应当尊重当事人的意思自治，原租赁合同继续有效，租赁期限往后顺延，不视为不定期租赁，而且就算满足第七百三十四条的适用条件，该条款并非效力性规范，而是管理性规范，约定与法定不一致的，并不会导致约定的无效，所以并不会导致变成不定期租赁。第二种观点认为，第七百三十四条约定的条件仅为“承租人继续使用租赁物“+”出租人没有提出异议”，租赁期限即变为不定期，原租赁合同约定的“到期顺延”不能改变法定的法律后果，法定是法律强制性规定，不能通过约定改变其法律性质，虽然原租赁合同约定了“到期顺延”的条款，但是该条款不能成为第二次租赁关系对租赁期限的合意，双方应当另行达成续租合同或者新的租赁合同，否则就应当变成不定期租赁。

笔者认为该争议本质上是约定能否对抗法定的问题，即合同约定的与法律规定的不一致，该约定是否有效？首先，双方在签订该合同时，已经对条款进行了查阅，对租赁期限到期后双方的行为产生的后果有了初步的认知，只要双方没有异议的话，租赁期限”顺延一年“，“顺延一年”的约定事实上并非改变“不定期租赁”这个法律后果，而是在意思表示层面已经对第二次达成“一年“的租赁期限作出了约定，即成立了新具有”一年期限“的租赁合同，双方是可以确定租赁期限的，并不是第七百三十四条预设的前提下当事人没有达成租赁期限。其次，裁判者更应当从公平正义的原则出发看待问题，双方在签订合同时对未来的行为所产生的后果已经有所预判，即只要没有异议，就往后”顺延一年“，现在承租人为了达到退租并取回押金的目的，适用《民法典》第七百三十四条，显然违反公平正义的原则，也有观点认为租赁合同是由出租方提供的，该条款明显有利于出租方，应当从事前去评判是否公平，但是笔者认为，每一个个体都是有自主思考的能力，既然能接受该条款的约定，那么就要承担相应的法律后果，既然有所约定，就要遵循约定，承租方不能据此违反诚信原则而主张解除合同并要求返还押金。