老人签订合同有效吗(80岁老人签订的购房合同有效么)

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前几天，朋友李姐来咨询，求助一个关于她父母买房的事情，李姐父母年龄均为80岁，今年8月份，父母在社区公园散步时候，有京郊房地产开发商的销售人员来搭讪，并且兜售房屋，夫妇两人在一番游说之下，签订了商品房买卖合同，并缴纳了定金。李姐刚刚得知这件事，就急忙来找我咨询，她认为父母年纪大，有些糊涂，并不是真的想买房，能不能以老人糊涂为切入点，认定这购房合同无效，然后把定金要回来。

那李姐的想法是否正确呢，购房合同是否有效同“老人年龄80岁”有没有关系，我们来仔细分析下，首先看法律规定的可能导致合同无效的情形：

1、《中华人民共和国民法通则》第五十八条 下列民事行为无效： (一)无民事行为能力人实施的； (二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的； (三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； (四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； (五)违反法律或者社会公共利益的； (六)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

2、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

3、《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

根据以上的法律法规，我们从三个角度入手，来考虑这个问题：

一、从老人年龄“80岁”角度入手

由以上可知同年龄相关的法律条款有以下两条：“(一) 无民事行为能力人实施的；(二) 限制民事行为能力人依法不能独立实施的；”，其他的条款，跟年龄（智力或精神状态）无关，据此，如果要主张一个80岁老人签订的合同是无效的，需证明该老人在签订合同时，属于神志不清，或智力低下（老年智力障碍），无法正常思考，合同内容非其真实意思表示。如果不能证明，那合同就应当是有效的。当然有上述其他情形的，同样能证明合同无效的。

注意：证明老人在签订合同时，属于无民事行为能力人或限制人的举证责任，应由主张合同无效方承担。如提供签订合同时老人的就医证明，医疗记录，住院病历等，必须是法定的有效证据，并经司法鉴定，且需经过法庭的调查、质证。事实上，这种证明的取得或成立，是十分困难的。

二、从商品房买卖合同角度出发

1、新房开发商在售房时“五证”不全，本身就属于违法行为，在这种情况下，老人可以直接向开发商提出解约，要回定金。

2、认购书中，对于退定金的条件有约定的话，只要情况符合退定金的条款，老人便可依据认购书让开发商退定金。

三、从签订合同时存在诱导欺骗行为角度出发

可以通过对老人的问询，了解到开发商销售人员对老人的讲解情况。并及时对所购房屋的实地勘察，看开发商对老人的讲解和承诺是否为真实，若开发商销售人员，存在欺骗、隐瞒行为，则我们认为该情形符合《民法总则》第一百四十八条、《民法通则》第五十八条第三款、《合同法》第五十二条第一款的情形。

对于此可以采取两个手段，第一，向相关部门投诉反应问题，要求开发商退还定金；第二，如果证据充分我们可以起诉要求确认合同无效。