租房合同怎么填写?(怎么写房屋租赁合同)

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引言

远离家乡、外出打拼的年轻人，由于经济能力有限，为了留在当地，都会选择租房居住。在偌大的城市里，寻找房源的方式多种多样，既可以委托房屋中介公司介绍合适的房子，也可以从各类租房平台上直接与房东对接。但是，无论哪种方式，最终确定租房时，房客与房东一定会签署一份房屋租赁合同，约定租房事宜。

但是，由于很多房客欠缺相应的法律知识，所签租赁合同不完备，有漏洞，别有用心的黑中介、黑房东以此侵吞房客的财产。2019年6月23日，北京第三中级人民法院通报了两起盘踞在房屋租赁领域的涉恶犯罪，都是以稍低于市场的价格引诱租客签订《房屋租赁合同》，在租客缴纳房租后又强迫收取各种额外费用，或是制造违约，对租客实施敲诈。这些案件中有一个共同的特点，租赁合同非常简陋，房客的权利没有任何保护。如果在租房签约时能够约定明确，也不至于蒙受此种不白损失。

什么样的租赁合同才是完备的？且看下文介绍。

一、房屋租赁合同介绍

房屋租赁是指由出租人（房屋所有者或经营者）将其所有或经营的房屋交给承租人使用，承租人通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为，在此基础上，出租人与承租人会形成租赁关系，租赁合同是直接体现双方存在租赁关系的载体。

在此种租赁关系中，出租人有将房屋按约定交给承租人使用的义务，而承租人有按约定交付租金的义务，从合作共赢的角度讲，双方签订书面的房屋租赁合同是极有必要的。

二、房屋租赁合同的构成及注意事项

完备的房屋租赁合同，必须包含租房基本情况、租赁期限、租赁费用、日常义务、合同解除条件、违约责任这几个方面的内容。

1.租房基本情况

租房基本情况包括房屋情况和居住情况。

房屋情况基本情况主要是指，在合同中应载明要出租的房屋的详细信息，如房屋地址、建筑面积等基本信息的记录，将双方的租赁关系锁定在标的房屋，以免与其他房屋发生混淆，导致合同无效。房屋地址一定要详实具体到哪一层的哪一户，有的同一层三间房屋，每间的户型都不一样，价格肯定也会有所差异，如果不约定清楚，容易被不法人士钻了空子。

居住情况是出租人比较关心的，承租人租下房子后，要作何种用途，几人居住，如果出租人对此有特别要求，应全部载于合同中。

有地方规定鼓励甚至要求房屋租赁必须办理租赁登记备案，双方应视情况确认登记备案事宜，如都认可备案，或承租人对此有需求，应在合同中明确约定。

租房注意事项

承租人在租赁房屋前，应当实地看房，并认真检查出租人的权属凭证，以免上当受骗。

2.租赁期限

在房屋租赁中，租赁期限不只是房屋的租赁期，还包括约定的免租期，合理通知期限等。

租赁期顾名思义就是承租人租赁房屋的期限，实践中出租人为了减少房屋空置风险，一般以年为单位约定，但具体应根据双方合意及承租人实际需要约定，在此不再赘述。

免租期是指合同中就部分租赁期进行减免的期限。出租人租到房屋后，一般要一定的时间进行搬家、简单的装修布局等工作，这段时间无法对房屋进行有效地使用，双方可就此设立合理的免租期作为优惠。但是，许多租赁合同往往仅简单地约定一个免租期限，诸如物业水电煤是否减免，提前解约如何处理等情况没有明确约定，易产生争议。

另外，在合同中应明确约定合同到期前，双方续约或解约的合理通知期限，一般应提前30日告知对方是否续租，以尽早安排后续事宜。

3.租赁费用

租赁费用包括了租金、押金和其他费用。

房屋具有使用价值，租金即是承租人使用房屋所要支付的对价。租金的支付有年付、季付、月付等多种形式，对于付款日期、付款方式等都应当约定明确。

押金是房屋租赁中的惯例，承租人交付的押金作为保证，以及违约后对出租人利益的保障。如果在承租人使用房屋时没有合理使用，或者恶意造成了破坏，或没有按时支付房租，对于这部分的赔偿可以从押金中抵扣。但是除非在合同中另有约定外，出租人不得随意扣减承租人的押金，合同履行完毕后，要悉数返还。

其他费用是指除了租金和押金外的一切费用，包括房屋的水费、电费、煤气费、网费、物业费、车位费等，应注意原则上没有明确约定由承租人缴纳的费用都由出租人自行承担，双方对于其他费用应约定明确。

4.日常义务

日常义务包括了出租人的义务与承租人的义务。

出租人的义务又分为保障房屋使用义务、优先购买权通知义务等。保障房屋使用义务在于，出租人应当保证第一房屋符合安全标准，不会对人造成人身安全损害，第二承租人可以合理使用租赁物。那么房屋中如果出现非因承租人使用不当导致的损毁，出租人应及时修复或委托承租人自行修复，否则其提供的租赁物将是有瑕疵的，足以构成违约。

优先购买权通知义务在于出租人如在租赁期间出售房屋，承租人依法享有同等条件下的优先购买权，那么出租人必须在出卖房屋之前的合理期限内将出卖情况通知出租人，否则将侵犯承租人的优先购买权。

承租人的义务包括合理使用租赁房屋的义务与按期交付租金及其他费用的义务。合理使用房屋，不仅指承租人应当像在自己家里一样爱惜房屋设施，还在于承租人应当真诚的遵守合同约定，对于约定好的转租、居住人数等情况，严格按照合同执行，如发生变化，应及时征得出租人同意。

承租人装饰装修房屋、增设附属设施、增设设备依法应与出租人协商，并在合同中予以约定，承租人应当按照合同执行。

房屋装修、增设附属设施、增设设备的法律规定

《中华人民共和国合同法》第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

5.合同解除及违约责任

合同的解除与违约责任虽然是合同不同的两大部分，两者却具有紧密的关系。

合同解除部分中，既有法定解除事由，也可以约定特别的解除事由，比如承租人卖方为了就近工作，双方协商一致也可以约定如果承租人变更工作则合同解除的条款。最重要的是，在合同解除部分要针对出租人和承租人的违约情形予以详细约定，以维护自己的权益。

合同解除的法定条件

我国《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

违约责任部分，则是针对合同解除部分中的违约行为进行相应惩处的约定。对于违约方的行为，可以设置按日计算的违约滞纳金，或者一次性计算的违约金。

6.其他

由于很多房屋租赁合同纠纷发生在租房结束后，因此可以在签署租赁合同时，设置送达与争议解决条款，以限定案件管辖地及对方的送达地址。

房屋租赁合同纠纷的管辖问题

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条专属管辖中规定了因不动产纠纷提起的诉讼由不动产所在地人民法院管辖，因此很多人认为只要涉及不动产纠纷，都应适用此条规定。

但是在最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条规定中明确：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”房屋租赁合同纠纷并不涉及房屋的物权归属问题，不适用专属管辖的规定，而应根据一般合同纠纷适用被告所在地或合同履行地。