合同保底条款无效的法律后果

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在商业地产运营中，业主或大房东与商户之间通常会签署房屋（场地、商铺）租赁合同、联营合同、联销合同、合作协议等，无论什么合同名称，基本上在合同内容中都会约定保底条款（保底租金、保底抽成、保底利润、保底销售额等）以保护业主或大房东的利益，这些保底条款究竟是否有效？司法实践中是如何认定的？

在研究商业经营中的保底条款效力问题时，经过查询相关案例后发现，法院在认定保底租金、保底抽成、保底销售额等约定的效力时，通常先对合同双方签订的合同性质进行分析，从合同约定的具体权利义务判断双方是否共同经营、共负盈亏、共担风险，从而判定构成联营合同关系还是租赁合同关系。

在被认定为租赁合同关系的情形下，按照民法典有关合同效力的规定，认为保底条款不违反法律法规强制性规定，应为有效。若是被法院认定为联营合同关系，则保底条款会因违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，而被确认无效。

典型案例一：成都澳优贸易有限公司、成都市高新区仁和百货有限公司租赁合同纠纷案

审理法院：四川省成都市中级人民法院

案号：(2021)川01民终6605号

裁判日期：2021.07.26

在该案中，涉及《联营合同》的法律性质以及保底销售抽成条款的效力的争议，对此，一二审法院均在事实认定的基础上展开了详细说理。

法院观点：一二审法院均认定了案涉合同性质为租赁合同，并未因保底抽成的约定认定为联营合同关系；同时，法院认为保底抽成的约定实际上为租金的计算方式，并不违反法律规定，应为有效。

一审法院认定的主要事实：高新仁和百货公司（甲方）、澳优贸易公司（乙方）签订《联营合同》，约定乙方在甲方仁和春天国际广场1楼165号设置专柜销售合同约定的化妆品，联营期限自2018年9月21日起至2020年9月20日。……乙方应向甲方支付后场管理费780元/月、专项促销费8000元/年；甲方根据专柜含税销售总额扣率抽成作为甲方收益，约定扣率分别为20%、15%；双方同意将每一个公历月作为结算期，采用当月销售次月结算方式，乙方每月结算款＝当月专柜销售收入（不含税）-甲方扣率抽成-甲方按本合同约定收取的各项费用-甲方为乙方垫付的款项-乙方应付甲方的其他款项。第5.1条载明“乙方保证和承诺在该专柜内的每一笔交易（包括但不限于销售款、服务收入等）……均如实即时通过甲方POS专用收银系统收取经营产生的一切收入并计入甲方账户”；第5.2条载明“……为最大程度地保证销售数据的真实性，甲方会不定时地采取各种管理措施及手段防止隐匿货款行为的发生……”；第7.1.1条载明“乙方在甲方商场经营期间应遵守甲方制定的相关管理规定，严格管理专柜人员……确保其在专柜提供的服务品质与甲方统一管理标准相符，为甲乙双方实现最大回报”；……第6.1.2条载明“乙方承诺每年度在甲方专柜的销售额不低于180万元，实际销售额少于保底销售额时，乙方应按照当期约定保底销售额乘以扣率向甲方缴纳保底抽成额，每月分别核算，按合同年度清算……”；第15.4条其他补充载明“乙方未完成保底销售部分按20%计算保底销售抽成，保底销售额以季度体现，年度核算返还……”。澳优贸易公司设立的专柜实际于2018年11月开始营业，后双方协商一致提前终止合同，澳优贸易公司于2019年10月22日撤场。澳优贸易公司设立的专柜营业期间，双方每月均对当月发生的销售额、扣款额进行了结算，形成了《联销申请单》，澳优贸易公司、高新仁和百货公司均在每月《联销申请单》上均签名确认。

二审法院认定的争议焦点：（1）案涉《联营合同》的性质；（2）高新仁和百货公司是否应当退还澳优贸易公司的款项。

二审法院认为，澳优贸易公司主张其与高新仁和百货公司之间为联营合同关系，且认为案涉《联营合同》第六条6.1.2、第十五条15.4中关于保底条款的约定违反了《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（法（经）发〔1990〕27号）的通知第四条，应为无效。对此本院认为，民事法律关系是基于民事法律事实并由民事法律规范调整形成的民事权利义务关系，所以对法律关系的认定，应当以当事人之间的权利义务关系进行认定。本案中，根据案涉合同的约定，高新仁和百货公司是根据专柜含税销售总额按照约定扣率抽成作为收益，但是根据案涉《联营合同》第7.1.2条、第7.1.9条、第7.2.1条、第7.2.2条、第7.2.3条、第7.2.4条、第7.2.5条、第7.3.7条、第7.4.1条、第9.4条之约定，以及澳优贸易公司出具的《合同责任承诺书》《消防安全责任承诺书》《商品质量承诺书》作为合同附件，上述承诺书载明，因澳优贸易公司经营活动引发的纠纷、导致的火灾事故及行政处罚、违反承诺书给任何第三方造成的损失，均由澳优贸易公司自行承担全部赔偿责任。根据以上合同约定，可以看出，澳优贸易公司系自负盈亏，负责经营安全，双方当事人并无联营的意思表示，明显不符合联营法律关系的基本特征。高新仁和百货公司将案涉房屋出租给澳优贸易公司使用、收益，并收取利润，完全符合租赁合同的特征，案涉合同中关于保底抽成的约定实际上为租金的计算方式，并不违反法律规定，案涉《联营合同》在性质上应认定为租赁合同，双方之间形成租赁合同关系。

典型案例二：上海迪之缘酒店管理有限公司等与上海晨晗资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷案

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2021)沪01民终4931号

裁判日期：2021.06.30

在该案中，双方对合同性质及保底条款效力有争议。

法院观点：合同性质应依合同的权利义务内容确定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。系争《合同经营协议书》约定的实质内容是晨晗公司向迪之缘公司提供系争房产使用权，迪之缘公司出资装修后用于酒店经营，晨晗公司按酒店营业额的一定比例获取房产使用对价，并设定了保底租金。可见晨晗公司仅提供房产供迪之缘公司使用收益，合同履行中其虽享有知情权、建议权等，但并不承担迪之缘公司之经营风险。系争合同内容符合租赁合同的基本法律特征。系争《合同经营协议书》系晨晗公司、迪之缘公司的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，当事人均应严格履行。

一审法院认定的主要事实：2017年5月1日，晨晗公司作为出租方（甲方）、迪之缘公司作为承租方（乙方）、案外人上海A投资有限公司（以下简称A公司）作为担保方（丙方），三方签订《合作经营协议书》，三方，协议第一条“合作项目”约定，双方共同经营酒店项目。合作项目内容为：甲方享有上述地址房产使用权，甲方以房屋使用权投入，即提供房屋作为酒店经营场所。乙方对上述房屋进行整体装修用于酒店经营。项目期限为9年，自2017年5月1日至2026年5月17日止。第二条“双方收入分配”约定，1、第一阶段：从甲乙双方签订本合同之日起前3年，即2017年5月1日至2020年4月30日止，双方营业额分配为甲方占35％，乙方占65％。营业额不扣除酒店经营性费用和乙方已支付的装修成本，经营性费用由乙方承担。2、第二阶段：本项目合作期第4年起至合作期满，即2020年5月1日至2023年4月30日止，双方营业额分配为甲方占45％，乙方占55％。营业额不扣除酒店经营性费用和乙方已支付的装修成本，经营性费用由乙方承担……4、如甲方在上述第一阶段任一年度取得的营业额若无法达到1.5元每平方每天的，由乙方补足不足部分；如乙方累计超过3个月未补足的，乙方退出合作，投入的装修归甲方所有。5、如甲方在上述第二阶段任一年度取得的营业额若无法达到1.8元每平方每天的，由乙方补足不足部分；如乙方累计超过3个月未补足的，乙方退出合作，投入的装修归甲方所有……第三条“项目经营管理”约定，本合同期限内，乙方负责酒店日常经营的所有事宜，包括但不限于人事、财务税收、当地外围关系协调等，相应费用由乙方承担。2、本合同期限内，甲方委派人员担任酒店财务会计，并拥有酒店其它管理事宜的知情权，有权参加酒店经营中的各类会议、决议，有权在会议决议中发表意见和建议。乙方如果在经营中隐瞒收入的，甲方有权提早终止协议，乙方投入的装修归甲方所有。3、甲乙双方于每月1号和15号结算营收并按约定比例分配。5、如遇政府部门严令禁止，无法继续经营酒店的，双方协商，签订确认书，确认暂停酒店合作协议，由乙方继续经营其它项目；自签订确认书之日起，甲方将房屋租给乙方继续使用，租期至酒店可继续经营之日，但不超过2026年5月17日；2026年5月17日期满后，如甲方继续出租此房屋的，在同等条件下乙方有优先租赁权。7、协议期内，确认无法经营酒店的，租金计算价格为：协议期间的第一年度为1.2元每平方每日，以后每一年度租金在前一年度基础上增加5％。第五条“合作经营的终止”第1款约定，合作经营期间经双方协商书面确认，可终止本合作项目，因项目终止导致的损失由双方各自承担。合同签订后，迪之缘公司将涉案房屋装修后用于经营“XX”酒店，并于2018年1月开业。

2019年9月19日，迪之缘公司与晨晗公司签署《承诺书》，内容为：1、甲方（迪之缘公司）承诺在2019年9月28日前支付乙方（晨晗公司）房租10万元整。2、甲方承诺自2019年10月份起每月支付给乙方房租不得少于28万元整，每月分四期平均支付。如承诺人无法履行上述约定，承诺人自愿放弃XX路XX号XX幢的经营权，并将房屋自愿归还给乙方。2019年9月28日，迪之缘公司转账支付晨晗公司5万元，银行电子回单记载转账事由为“房款”，之后未再支付。

2019年10月10日，晨晗公司向迪之缘公司寄送《律师函》，以迪之缘公司拖欠租金为由，通知其解除《合作经营协议书》形成的合同关系，没收保证金及要求返还房屋等。

一审法院认为：关于合同性质。晨晗公司认为名为合作实为租赁，迪之缘公司认为是合作关系。对此，一审法院认为，合同性质应依合同的权利义务内容确定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。系争《合同经营协议书》约定的实质内容是晨晗公司向迪之缘公司提供系争房产使用权，迪之缘公司出资装修后用于酒店经营，晨晗公司按酒店营业额的一定比例获取房产使用对价，并设定了保底租金。可见晨晗公司仅提供房产供迪之缘公司使用收益，合同履行中其虽享有知情权、建议权等，但并不承担迪之缘公司之经营风险。系争合同内容符合租赁合同的基本法律特征，迪之缘公司在之后出具的《承诺书》中亦明确应付款项性质为“房租”，表明其认可租赁事实，晨晗公司认为双方实属租赁关系的意见，一审法院予以采纳。系争《合同经营协议书》系晨晗公司、迪之缘公司的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，当事人均应严格履行。

二审法院认为：本案中，迪之缘公司与晨晗公司签订《合作经营协议书》，从该协议书内容的约定看更符合租赁合同的性质与要件，一审法院将双方的关系认定为租赁关系更加符合本案实际，本院依法予以认同。迪之缘公司抗辩称双方系合作关系，保底条款无效，依据不足，本院不予采纳。

与上述两个案件类似的判决还有：

如在辽宁华联商厦有限公司、本溪高新技术产业开发区石桥子路王丹奴租赁合同纠纷案中，二审法院辽宁省本溪市中级人民法院认为，冯伶俐上诉主张案涉合同保底条款无效，不应依据保底条款计算毛利额，对此应依据案涉合同性质确定保底条款的效力。关于案涉合同的性质，双方当事人签订合同名为联营合同，联营合同通常是指两个以上的经济组织为了达到共同的经济目的，约定共同出资，联合从事一定生产经济活动的协议，其本质特点是需要联营各方共同投资、共同经营、共负盈亏、共担风险。本案中，双方签订的《超市联营合同》约定，华联商厦以销售额的固定比例收取利润，华联商厦在合同履行过程中对路王丹奴男装店的经营活动不承担风险，且双方不存在共同投资、共同经营行为，故双方订立的合同不符合联营合同特征。华联商厦向路王丹奴男装店提供经营场地并收取费用，双方之间的权利义务关系符合租赁合同法律关系特征，故案涉合同应为租赁合同。一审法院认定案涉合同为联营合同有误，本院予以纠正。双方当事人系租赁合同法律关系，合同中保底条款不违反法律法规强制性规定，冯伶俐的上诉主张于法无据，本院不予支持。

如盛禹铭、辽源市御峰商业服务有限公司租赁合同纠纷案中，二审法院吉林省辽源市中级人民法院认为，一、关于合同性质问题。合同性质决定了法律关系的性质，与法律适用密不可分。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，为合同法规定的有名合同。联营合同没有确切的概念定义，也不是合同法所确定的有名合同，因联营方式的不同，所适用法律的性质也不同，如以成立公司独立法人的联营适用公司法，成立合伙适用合伙企业法等。本案双方签订的《柜台租赁合同》名称为租赁，合同主要内容也是租赁，虽然合同第五条第1项约定了两类租金核定，两者取其高的租金收取方式。也有盛禹铭与御峰公司管理人员有关设备安装，经营定价的商定信息。但都不足以否认双方以租赁为主体的合同性质。本案争议的合同为租赁合同；二、有关保底条款的效力问题。有关本案柜台租赁合同有关租金保底条款有效、无效的争议，并不适用《最高人民法院关于审理联营合同纠纷若干问题的解答》的规定。应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定进行判断，双方约定的合同租金收取方式系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，没有合同条款无效的法定事由，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。对盛禹铭请求确认该合同条款无效的主张，本院不予支持。

典型案例三：昆山市千灯镇万隆汽车修配厂与江苏中润国源汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷案

审理法院：江苏省苏州市中级人民法院

案号：(2020)苏05民终10383号

裁判日期：2020.12.31

在该案中，双方同样是对法律关系性质及保底条款效力有争议。

法院观点：双方之间的权利义务远超租赁合同中出租人和承租人的权利义务内容，认定双方之间为联营合同关系并无不当。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，应当确认无效。

一审法院认定事实：2019年2月1日，万隆修配厂、中润公司签订中润万隆合作协议，协议第一条约定：由万隆修配厂提供经营场所、厂房房租(2019年8月前160000元/年，之后230000元/年)、两个龙门举升机、一个大剪、一个烤漆房、太平洋和平安的保险业务(每月大约50000元)。协议第五条约定：场地改造，设备工具购置，目前设备不动，把现有办公室打掉，将办公室、休息室转移到沿路，装玻璃窗，设前台、办公室、客户体息室，门头改造、公司名称、经营范围，预计金额60000元，由双方各承担一半。协议第六条约定了经营计划和利润分配方式。协议第七条约定：合同签订后，一个月装修期，三个月试营业期，并于第四个月实现盈利，如达不到盈利，亏损由中润公司承担，前三个月如盈利最好，如出现亏损，先由第四至第六个月利润拟补。中润公司可以保证半年后每月盈利；否则中润公司补足房租费用，并将改造好的工厂转交给万隆修配厂，并装修款不予退还。

期间，万隆修配厂以微信方式通过案外人华海峰获取部分保险业务。2019年10月12日、2019年10月17日、2019年10月22日，万隆修配厂多次向中润公司催要上半年房租，中润公司称公司也没钱。2019年10月26日，万隆修配厂再次向中润公司催要房租，并明确最迟星期一拿不到房租就必须关门。2019年10月28日，中润公司通过微信告知万隆修配厂，公司每月都在亏钱，并答应下月开始每月支付万隆修配厂3000元，每个月慢慢返还。2019年10月29日，中润公司通过微信告知万隆修配厂，今天通知对外停止接车，厂里还没交的几台车完成后还给客户；同日，万隆修配厂将涉案厂房大门锁了。

一审法院认为：本案万隆修配厂、中润公司之间联营，并按照协议约定共同经营。双方因每月亏损，已于2019年10月29日停止营业并关闭厂门，故双方合同于2019年10月29日解除。现万隆修配厂主张中润公司支付涉案厂房2019年2月1日至2019年7月31日的租金80000元，依据双方协议，万隆修配厂向联营体投资并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资，违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，应当确认无效，故一审法院对万隆修配厂主张支付租金及逾期付款利息的请求不予支持。双方之间的联营收益亏损可另行结算。

二审法院认为：关于万隆修配厂与中润公司之间关系的认定。万隆修配厂主张其不参与共同经营，其与中润公司之间不是联营合同关系，而是租赁合同关系。经查，双方签订的合作协议约定万隆公司提供经营场所、设备、每月约5万元的保险业务以及在当地消防、城管等政府部门的关系支持；中润公司提供运营团队、理赔政策及理赔业务20万元左右。合作协议还约定万隆修配厂不参与管理，可以派驻一人做施工接待或仓库管理，以便了解公司的运营状况和监督作用。二审中，万隆修配厂还表示其是符合保险公司定损要求的二类修理厂，其投入设备和资质。由此可见，万隆修配厂虽然不是必须派人员进行管理，但万隆修配厂以提供资质、保险业务等方式参与经营，双方之间的权利义务远超租赁合同中出租人和承租人的权利义务内容，一审法院认定双方之间为联营合同关系并无不当。

关于合作协议中中润公司应在经营亏损时补足房租费用约定的效力问题。本院认为，联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。本案中，合作协议明确约定如达不到盈利，亏损由中润公司承担，在发生亏损时，万隆修配厂仍全额收回租金。虽然合作协议约定双方各承担一半的场地改造、装修费用，但在经营亏损时万隆修配厂仍可收回房屋且不退还中润公司投入的装修费。万隆修配厂投入汽修设备以及保险业务不能认定为其承担了联营的亏损责任。因此合作协议第七条的上述约定实质就是万隆修配厂收回出资的条款，应认定为保底条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，应当确认无效。因保底条款无效，万隆修配厂依据该条款主张支付租金及逾期付款利息没有依据，本院不予支持。

可见，在判定保底条款效力时，法院通常先通过合同内容中的具体权利义务确定合同双方之间的法律关系，对于条款内容是否属于保底约定有争议的，法院会结合合同内容综合判定，从而最终确定合同保底条款的效力。