房屋租赁合同法律规定(民法典关于房屋租赁合同是如何规定以及要点注意)

下面是好好范文网小编收集整理的房屋租赁合同法律规定(民法典关于房屋租赁合同是如何规定以及要点注意)，仅供参考，欢迎大家阅读！

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）将开始施行，这部新中国首部以“法典”命名的法律，被誉为“社会生活的百科全书”，《民法典》对诸多民事领域的现行法律法规进行了增改，本文谨从实操角度对《民法典》合同编涉及“租赁合同”的内容作简要解析。第一部分为《民法典》“租赁合同”新规与现行法律法规、司法解释的对比及简要解析；第二部分为《民法典》本次新增的“居住权”对“房屋租赁合同”的影响。

其实近段时间，多地出台风险提示，建议消费者谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、建议使用合同示范文本。

《民法典》在“租赁”方面也有不少法条，那么关于房屋租赁，民法典是如何规定的呢？

1.租赁合同的基本条款

房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。

民法典第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

民法典第七百零四条规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

房屋租赁合同的基本条款，在上面两条规定中已经写的比较清楚了。

2.租赁合同期限

不管是租房子，还是其他物品，都有一个租赁期限，比如租房子要租多久，最长能租多久，租期超过了怎么办？等等问题都是需要认真考虑的。

民法典第七百零五条规定，租期不得超过20年。约定租期长于20年的租赁合同，超过20年的部分无效，并且为不定期租赁；同样，约定租期超过20年的续租合同，超过20年的部分为不定期租赁。第七百零七条 约定租期6个月以上的租赁合同，未采取书面形式的，整个合同为不定期租赁合同。当事人未约定租期，且无法通过合同的解释来确定租期的，为不定期租赁。

对于上述法条中提及的不定期租赁，承租人有权随时解除租赁合同；相对应的，出租人也有权解除租赁合同，但是应当在合理期间，事先通知承租人。所以对于想要随时解约的承租人，不定期租赁也是一种很好的方式，但是对于想要长期稳定的承租人来说就需要考虑清楚租期的问题了。

3.租赁定金的支付金额

在租房子的时候，一般会事先交付定金，保证房子不被租给他人。关于租赁定金，民法典是这样规定的。

民法典第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

4.房东卖房后，原租赁合同是否继续有效？

民法典第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

根据上述条款，在承租期内，即使房东将房子卖掉，原租赁合同继续有效。

另外，民法典第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

5.房屋内设施维修问题

房屋实际使用过程中，出租人和承租人对房屋及设施的维修责任往往不明确，也容易产生争执，比如电器坏了、马桶堵塞等等，这些问题应该由谁来处理呢？

民法典第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

民法典第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

民法典第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

上面的条款中，详细的列举了租赁物需要维修时，应该由哪一方承担责任。

6.租客转租问题

假如承租人在租赁期间转租给他人，这一行为是否可以呢？

民法典第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

民法典第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

民法典第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

目前，整个租赁市场目前规范性不足，行业管理迫在眉睫，政府及相关监管部门还需深入研究，如加强租赁机构的资金监管，限制企业过度利用金融杠杆，加强租赁市场的规范性，加快住房租赁条例出台，保障租户、房东、中介三方利益平等。租房的各位也要小心哦，不要在租赁合同上踩了雷。

写在最后：

租赁合同中建议特别约定的有：

1、租赁物状态

2、维修义务

3、租赁用途、使用说明；

4、特殊情况下的装修补偿

5、超过租赁期限转租的效力问题；

6、租赁期间占有、使用租赁物的收益归属；

7、除房屋租赁以外的优先承租权

8、租赁物被拆迁、征用情况下对承租人的补偿方案（搬迁费、装修装饰损失费、停业停产损失费等）；

9、解除权行使的合理催告期等。

编审：刘永强