住宅房买卖合同里会标明有没有烟道吗? 没有写在合同里的院子，会出现问题吗

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很明显，让你用这花园只是个“潜规则”，肯定不能上台面的。

其实院子是公共绿地，业主共有，没有证，不写进合同，真的写了也写就给你使用权如果大家都不说什么销售是不能为你承担这个责任的，过几天这个销售就离职了，妥妥的不会给你写到合同里面。

一般合同条款真写了，也是这样给你写的（勉强看下，没什么用），意思你有使用权，哪天不管因为什么原因别人不让你用了，那和开发商也没有关系。简单说就是开发商给你圈一块公共地给你用，有一天大家有意见了你就不能用了，开发商也不负责。

不过如果你真的要买，那就留存好开发商及其销售人员承诺给你的证据，准备好日后打官司的准备。

打官司的材料也给你准备好了，准备好和开发商对簿公堂。

反正我帮朋友要花园的案子是败诉了，但是目的基本也达到了。所以情况差不多的可以把材料拿去用，弱势的购房者整理整理基本就能用了。

当然最好你要准备一台无人机，先把花园面积、形状固定下来，最好也能附到合同里面。另一个原因是你要让法官直观的看到你花园的情况，不要让他凭空想象。

当然，真的对簿公堂的材料也给你准备好了：

自己寄送的函件或者律师函（留好快递底单）

函件模板

起诉状

诉状模板

庭审准备：

这一次的庭审准备模板是关于开发商承诺赠送独立院落的花园，最后交付不符合标准的纠纷，我们代理原告购房者，被告是开发商。

微信检索开发商赠送花园及公共绿地的相关问题，这一步就不过多阐述，选取不同维度的文章看几篇，心里有一个大致的印象。

第一步，固定诉讼请求。

首先确定一下案由——房屋买卖合同纠纷。

然后结合当事人诉求确定一下诉讼请求：（主要）要求被告安装同户型标准完善花园。

第二步，请求权基础。

这个诉讼请求，的请求权基础《合同法》107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第三步，梳理事实与证据。

此请求权基础的要件，合同、原告履行义务，被告履行义务不符合约定；

【合同基础】：《房屋购买合同》及补充协议，这里预测对方也会提供此份证据；

【原告已履行义务】：原告方已经支付价款义务。

【被告履行义务不符合约定】：原告交付花园不符合要求，这也是本案的关键，为了收集证据，我们用无人机对比了原告和其他业主的花园以及其他现场照片。并且简单的处理了一下，这个对比图也是庭审中的关键证据。

花园对比图

证据目录老规矩做了三个版本，书记员版本、法官版本、自己用的版本，这里就不放图了。

第四步，抗辩权基础。

这一步在庭审中也是很重要的。

庭审前我们先站在被告的角度来看一下抗辩的点有哪些。

a.合同约定的内容里面并没有明确的赠送花园的条款；——对方可能会提交房屋买卖合同及复印件，和我们提交的一致；

b.原告已经签收竣工文件；——可能会提交原告已经签收的交房相关证据；

c.花园并没有在规划范围之内；——可能会提交建设施工方面的规划图纸；

d.绿地系业主共有，原告无所有权、使用权;——这个可能会放到法庭辩论阶段；

e.花园交付标准并无明确约定，被告自然也不存在交付不符合标准的情形；——可能会结合规划设计图来辩论；

现在假设我们已经看到了对方的证据目录和质证意见，我们就要准备我们的质证意见和代理词了，庭审中拿出来用。

我们针对上述证据和意见写一个质证意见以及辩论意见，如下：

A:【被告宣传资料、口头承诺也是买卖合同的一部分】.

【请求权基础】or【大前提】《合同法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条；

【事实】or【小前提】：描述宣传手册+口头承诺+沙盘+样板间+花园门禁等等

【结论】：被告宣传资料的内容具体确定，且对合同的订立及房屋价格的确定已经产生重大影响，所以被告宣传资料、口头承诺也是买卖合同的一部分。

B:【花园质量不符要求】，略。

C:【关于花园系违建，属于业主共有，系被告利用其优势地位欺诈消费者】，略。

D:【合同已经约定了没有使用权系优势方的格式条款无效】，略。

E:【万能的公平原则】，略。

第五步，争议焦点总结。

案件所有的能打的点都确定了，那么回头来看下法官归纳的争议焦点我们能猜到吗？

【花园权属问题？】

【交付花园是否包含在合同义务之内？】

【如包含在合同之内，被告交付花园是否符合标准？】……

另外，关于这个事情除了诉讼途径以外，还有一种办法就是向相关部分举报投诉解决这个问题。我们的案件规划局把皮球踢给城管部门，目前我们正在考虑是否要向城管部门捅这个事情，也怕把事情闹大了损害整体业主的利益。如果开发商真的欺骗了大量业主的情况下，业主们可以联合起来向开发商争取利益。