商品房买卖合同预售和商品房买卖合同有什么区别

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GF-2014-0171

合同编号：

1.1 出卖人以【出让】【划拨】方式取得坐落于 地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为，土地使用权面积为平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为，土地使用权终止日期为 年月日。

1.2 出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为，建设工程规划许可证号为，建筑工程施工许可证号为。

出卖人与买受人按照下列第种方式计算该商品房价款：

6.1 按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币元，总价款为（币种）元（大写元整）。   

6.2 按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币元，总价款为（币种）元（大写元整）。

6.3 按照套计算，该商品房总价款为（币种）元（大写元整）。

6.4 按照计算，该商品房总价款为（币种）元（大写元整）。

该商品房交付时应当符合下列第9.1、9.2、、项所列条件：

9.1 该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；

9.2 该商品房已取得房屋测绘报告；

9.3______________________；

9.4 ______________________。

该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第         种方式处理。

13.1 根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3% 部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

13.2 根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。

（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照  %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

建筑面积误差比=实测建筑面积与预测建筑面积的差/预测建筑面积。

（3）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

13.3 根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：______________________。

13.4 双方自行约定：______________________。 

14.1 出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。

14.2 买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

14.3 买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照% （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的%向买受人支付违约金。

买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：。

16.1 地基基础和主体结构

出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。

经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买受人不解除合同的，______________________。

16.2 其他质量问题

该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：

（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。

（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买受人不解除合同的，______________________。

16.3 装饰装修及设备标准

该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。

不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、方式处理（可多选）：

（1）及时更换、修理；

（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；

（3）______________________；

（4）______________________。

具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。

16.4 室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施

（1）该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准，标准名称：______________________，标准文号：______________________。

该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准，标准名称：______________________，标准文号：______________________。

该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。

（2）该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应赔偿责任。

19.1 出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】【日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。

19.2 有关预售合同登记备案的其他约定如下：______________________。

21.1 出卖人依法选聘的前期物业服务企业为。

21.2 物业服务时间自年月日起至年月日止。

21.3 物业服务期间，物业收费计费方式为【包干制】【酬金制】。物业服务费为人民币元/月•平方米（建筑面积）。

21.4 买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。

21.5 买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。

该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。 

22.1 买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

22.2 以下部位归业主共有：

（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（2）该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；

（3）______________________。

22.3 双方对其他配套设施约定如下：

（1）规划的车位、车库：______________________；

（2）会所：______________________；

（3）______________________。

第二十三条 税费

双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。因预测面积与实测面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，由承担。

第二十四条 销售和使用承诺

24.1 出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

24.2 出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。

24.3 出卖人承诺对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分。

24.4 出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体内容见附件十。

24.5 买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。

24.6______________________。

24.7 ______________________。

第二十五条 送达

出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】【邮寄挂号信】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。

第二十六条 买受人信息保护

出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。

第二十七条 争议解决

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或按照下列第种方式解决：

27.1 依法向房屋所在地人民法院起诉。

27.2 提交仲裁委员会仲裁。

第二十八条 补充协议

对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。

补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

第二十九条 合同生效

本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。

本合同及附件共页，一式份，其中出卖人份，买受人份，份，份。合同附件与本合同具有同等法律效力。

签署时间：    年    月    日

出卖人（签字或盖章）：

【法定代表人】（签字或盖章）： 

【委托代理人】（签字或盖章）： 

【法定代理人】（签字或盖章）：

买受人（签字或盖章）：

【法定代表人】（签字或盖章）：

【委托代理人】（签字或盖章）： 

附件一 房屋平面图（应当标明方位）

1.房屋分层分户图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围）

2.建设工程规划方案总平面图

附件二 关于该商品房共用部位的具体说明（可附图说明）

1.纳入该商品房分摊的共用部位的名称、面积和所在位置

2.未纳入该商品房分摊的共用部位的名称、所在位置

附件三 抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定

1.抵押权人同意该商品房转让的证明

2.解除抵押的条件和时间

3.关于抵押的其他约定

附件四 关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定

附件五 关于本项目内相关设施、设备的具体约定

1.相关设施的位置及用途

2.其他约定

附件六 关于装饰装修及相关设备标准的约定

交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第16.3款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。

双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：

1.墙：【瓷砖】【涂料】【玻璃幕墙】；______________________。

2.起居室：

（1）内墙：【涂料】【壁纸】；______________________ 。

（2）顶棚：【石膏板吊顶】【涂料】；______________________ 。

（3）室内地面：【大理石】【花岗岩】【水泥抹面】【实木地板】；______________________。

3.厨房：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】； 。

（2）墙面：【耐水腻子】【瓷砖】； 。

（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】； 。

（4）厨具：______________________。

4.卫生间：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】； 。

（2）墙面：【耐水腻子】【瓷砖】； 。

（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】； 。

（4）卫生器具：______________________。

5.阳台：【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】； 。

6.电梯：

（1）品牌：______________________ ；

（2）型号：______________________ 。

7.管道：______________________ 。

8.窗户：______________________ 。

9.______________________。

10.______________________ 。

附件七 关于保修范围、保修期限和保修责任的约定

该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》；该商品房为非住宅的，双方可参照《住宅质量保证书》中的内容对保修范围、保修期限和保修责任等进行约定。

该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。

1.保修项目、期限及责任的约定

（1）地基基础和主体结构：

保修期限为： （不得低于设计文件规定的该工程的合理使用年限）；______________________。

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：

保修期限为： （不得低于5年）；______________________ 。

（3）供热、供冷系统和设备：

保修期限为： （不得低于2个采暖期、供冷期）；______________________ 。

（4）电气管线、给排水管道、设备安装：

保修期限为： （不得低于2年）；______________________ 。

（5）装修工程：

保修期限为： （不得低于 2 年）；______________________ 。

（6）______________________ 。

（7）______________________。

（8）______________________。

2.其他约定______________________。

附件八 关于质量担保的证明

附件九 关于前期物业管理的约定

1.前期物业服务合同

2.临时管理规约

附件十 出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明

（如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）

附件十一 补充协议