靳双权律师继承胜诉案例

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原告诉称

张三向本院提出诉讼请求：请求判令二被告就位于B市1号房屋（以下简称1号房）的买卖合同无效（无效的理由是二被告恶意串通损害第三人利益，通过宅基地证等证据证明1号房是张三的，二被告没有向张三告知的情况下将房屋出售了，而且出售房屋的价格是低于市场价的）。

张三户口1997年迁入G村，1998年3月来乡政府为张三批了一块宅基地，该地面积为169平方米。2007年适逢G乡拆迁，G乡政府按政策给予张三150平米的定向安置房一套，即1号房。后来张三得知李二己将属于张三所有的1号房连同地下室一并卖给了李四。二被告擅自买卖他人房屋的行为已严重侵害了张三的合法权益，故此诉至法院。望法院予以公正审理。

被告辩称

李二辩称，拆迁之前我翻盖G的房子花了不少钱，我借了很多外债。拆迁之后我把1号房卖了，一部分钱还了外债，一部分给张三购买了B市2号房（以下简称2号房）。本来是好意，张三也没出钱盖房，想给她一套一居室她会知足，没想到她后来知道了1号房是她的名字，这样就打起了官司。事情发展到这个地步，一切听从法官的，我们尊重法律，尊重法庭，尊重法官，相信法律是公正的。

李四辩称，第一，李四用两个一居室置换一个三居室没有违反国家的法律规定。2007年4月，李四用已经实际买受的两套一居室置换了1号房。置换时，李四与李二、王一口头议定两套一居室总价为50万元，1号房三居室为469814元。后实际交付房屋，双方均未要求支付剩余款项。即便如此，该置换价值差额基本相当，符合市场交易习惯。且各方己实际交付房屋并居住至今12年之久，己完成了置换行为。因此，李四的该置换行为合法有效，应当得到法律保护。

第二，该房屋买卖、置换行为，系双方真实的意思表示，合法有效。

首先，李二一方置换房屋的背景是，1993年李二、王一、王二（三人为亲属关系）共同出资购买了被拆迁的宅基地及房屋。约定该房屋拆迁，三人共同分配拆迁利益。按照G乡当年的拆迁政策，张三属于空挂户，无法得到拆迁利益。应张三请求，使其得到部分购房指标，李二才将其部分房屋登记在了张三名下，从而使其得到了一个三居室的购房指标。

后在王一及其儿子、李二、王三等人参加的家庭会议上，各方商定，将三居室置换成两套一居室，其中一套由张三居住，一套由王一给其儿子居住。在张三诉李二确权一案中，王一儿子出庭说明情况，其表示家庭会议商定上述置换的情况。

因此，张三自始知道且同意该房屋的置换买卖行为。李二与李四进行置换买卖房屋的行为也是双方真实的意思表示。

第三，李二办理两套一居室置换1号房的行为是表现代理。在办理房屋腾退安置的过程中，张三将身份证、户口本交给了李二，全部由李二代表张三办理拆迁腾退一事。且事实上，腾退补偿协议及《房屋买卖合同》均标注为张三，但实际为李二签署，并得到了张三的认可。李二与李四置换房屋时，李二同样出示了张三的身份证原件和户口本，李四进行了查验。李四作为普通人，已尽到了谨慎的注意义务。同时，关于张三此前的协议合同亦由李二代签，因此，李四有理由相信李二有代理权。李四主观上是善意的。

第四，李四用两套一居室置换1号房是善意的。李四置换1号房是为了解决和老人一起居住的便利问题，李二是为了满足全部家庭成员的需求问题。且根据当时的市场价格，此置换符合市场交易水平，是在合理价格基础上的有偿转让。虽然置换的房屋在当时不具备登记条件，但是已经实际交付给了受让人，双方已经实际履行，完成了交易行为。

第五，张三不具有1号房房屋的所有权，其在拆迁利益中仅有三居室的购房指标，购房指标属于拆迁利益。张三从未出资购买1号房，只是因为其户口在**，因为取得了购买三居室的购房指标，该购房指标属于拆迁利益。不论张三是仅有购房指标还是有其他金钱利益，均应与李二之间进行分配解决。李四作为善意第三人，用50万元对价合法取得了1号房，应当得到法律的保护。

综上，本案应当结合交易的实际背景及当时的历史情况考虑。即使张三作为被腾退人，其也仅仅有购房指标。且关于拆迁购房指标、补偿款等均为张三与李二之间的纠纷。李四作为善意第三人，按照当时的市场价格，在公平自愿合理有偿的基础上，用两个一居室置换了1号房三居室，未违反法律规定，且其作为善意第三人应得到法律保护。因此，请法院依法驳回张三的诉讼请求。

本院查明

张三曾以物权纠纷为由将李二（被告）、李四（第三人）诉至本院，要求法院确认1号房及对应地下室归其所有，李二退回拆迁补偿款137316.06元。本院于2019年4月2日做出《民事判决书》，判决驳回张三的诉讼请求。宣判后，张三不服，上诉至第三中级人民法院。2019年6月28日，第三中级人民法院做出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在民事判决书中认定事实部分载明：“张三与李二系亲属关系，李二系张三的三姨。

2007年4月8日，腾退人G乡人民政府（甲方）与被腾退人张三（乙方）签署《房屋腾退补偿协议书》（121号），约定根据人民政府《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》、绿化隔离地区建设指挥部朝绿指文（2002）14号《G乡绿化隔离地区房屋腾退管理办法》的批复及来腾字（2002）第1号腾退公告等相关政策规定，乙方应于2007年4月8日前完成搬家并将原房屋交甲方拆除；乙方原房屋地址系3号院。乙方居住正式房屋14间，建筑面积169平方米。

甲方应支付乙方腾退补偿款589565.06元，其中包括原房屋重置成新价175222元；原房屋腾退补偿价2700元/㎡，补偿款405000元；剩余面积补偿491.74元/㎡，补偿款9343.06元。甲方应支付乙方补助费17565元，包括提前搬家奖励费9000元；搬家补助费3380元；周转过渡费3000元；电话移机补助费235元/部；空调拆装补助费1600元/台；有线电视补助费350元/端。凡选择定向购房的应在协议规定期限内将原房屋腾空并交予甲方进行拆除，待购房手续完善后五日内由售房单位结算差价。腾退补偿款、补助费合计607310.06元。

乙方签字处标注张三的名字并加摁手印。张三、李二均认可上述协议由李二签署。

2007年4月9日，出卖人房地产开发有限公司与买受人张三签署《房屋买卖合同》，买受人购买房屋为1号房屋3居室、地下储藏室**房，房屋建筑面积150.3平方米，套内建筑面积133.84平方米。买受人在人均50平方米以内享受乡内优惠价，买受人实际人口3人，享受优惠面积150.3平方米，按销售面积计算房屋价款，单价每平米2989元，总金额449246元。买受人签订本合同时，按一次性付款方式支付全款。买受人处标注张三的名字。经询，张三、李二均认可上述合同由李二签署。

关于1号房权属争议，张三主张拆迁因为有三人户口户口故有150平米指标而且从腾退协议而言被腾退人就是张三、买卖合同是张三、G乡政府产权亦登记在张三名下，故1号房应确认归其所有。李二主张张三属于空挂户，当时协议用张三名义拆迁，拆迁后将1号房出售换成两个一居室，给张三一个一居室即2号房，张三是知情的；且2007年已将1号房出售给李四，售价款47万。李四表示2007年4月自李二处购买了1号房，并装修1号房至今，购买当时查验了张三的户口户口本和身份证原件，红也是知道这件事情的，1号房应归其所有。

裁判结果

驳回原告张三的全部诉讼请求。

律师点评

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。但当事人对于自己提出的主张有责任提供证据。

首先，关于本案的合同关系。原、被告各方均认可二被告之间并无书面房屋置换合同，但从事实合同履行情况看，各方对于合同内容系以1号房与2号房、402号房互换均无异议。根据1号房对应的《房屋买卖合同》买方系张三，在无证据表明李二曾向李四告知相应拆迁补偿及房屋置换交易背景的前提下，二被告订立合同时显然只能以1号房所载买受人即张三之名义达成协议并开始履行。故李四主张与其形成合同关系的相对方系张三而非李二，予以采信。

其次，关于李四订立合同的行为是否存在恶意。从生效判决查明的事实看，李四用于置换的两套一居室房屋系李四出资50万元购得，与李二履行1号房《房屋买卖合同》所支付的对价469814元相比，并不存在明显过低情形。且订立和履行合同过程中，张三也认可李二持有其户口本、身份证、结婚证等相关身份证件，可以证明李四已尽到形式审查注意义务。至于置换后的两套一居室是由张三还是由李二分配以及如何分配与李四无关。故根据本案现有证据，本院难以认定李四存在与李二恶意串通之行为。

再次，关于张三对于房屋置换一节是否知晓。一方面从张三的角度，正如李二在之前案件庭审中所述，拆迁政策是公开的、平等的。若张三认为自己系应享有拆迁利益的被拆迁人，与李二房屋的拆迁利益取得与否无关，应属直接与拆迁人形成独立合同关系的相对方，则更应关注拆迁政策和实施细则等相关规定。即使张三同意由李二代办拆迁补偿等相关手续，如何得以轻信李二“无拆迁安置房屋”之述？在自己一户签订《房屋腾退补偿协议书》后既未获得每人50平米的安置面积，也未发放协议约定的补偿款项的情况下，如何安然入住李二为其安排的一居室内？显然于情不通，于理不合。

且张三自述于“2007年底”即已知晓自己名下应有一三居室，却仍在2号房内继续居住，而在7年后的2014年方才第一次向G乡人民政府主张房屋拆迁合同利益，再后才向李四、李二主张权利。对此，张三也未做出合理解释。

另一方面从李二的角度，尽管李二在本案审理中述称“置换1号房的时候张三没有委托我，换房的时候张三不知情”，但却与其在之前案件审理中的陈述不符，考虑到张三与李二之间的亲属关系和代理关系，法院对于李二在本案中变更的陈述不予采信，对于李二在之前案件中的陈述即“换房时已将相应安排告知张三，张三知道且无意见”法院予以确认。

最后，关于张三对于1号房是否享有权益。

从本案和之前案件审理情况看，可以得出以下结论：

其一，张三自愿将其相关身份证件交予李二办理房屋拆迁安置补偿手续，张三在《房屋腾退补偿协议书》、《房屋买卖合同》中的签字均系李二代签；

其二，张三在被拆迁的3号院内未出资建造或翻盖房屋，张三《房屋腾退补偿协议书》中所载的14间房实际系李二所有，张三称其“拿到拆迁协议之后才看到面积在其名下”，并主张系李二赠与但未举证；

其三，李二安排张三入住2号房后曾主张张三支付购房款30万元，但因未达成一致意见最终未支付；

其四，张三称其入住2号房后才得知自己曾被安置一套三居室，李二也称“张三得知1号房是她名字后才打起了官司”。

由上可见，1号房从拆迁安置获得、置换以及置换之后的房屋分配等全过程，均系由李二安排实施。

而作为“被安置人”的张三自始对于拆迁安置政策的规定以及《房屋腾退补偿协议书》的履行不关心、不清楚。换言之，张三并非在李二“代办”全部手续后对于“被安置”1号房不知情，而是在李二“代办”全部手续前对于其将以“有房户”的身份参与拆迁就不知情。即使张三“在入住2号房后才得知被安置一套三居室”的主张属实，也只能缘于其对获得被安置房屋1号房自始无期待。这也解释了张三未按家庭人口三人被安置相应面积，也未获得相应拆迁款，相反却与李二协商是否应就其入住的一居室支付款项的原因。

如李二所述，张三在拆迁安置后数年才进行诉讼，仅因为“得知1号房是她的名字”。反言之，在此之前，张三对于3号院全部拆迁利益的获得、置换、分配等事宜均无任何异议，而是在得知“被赠与面积”、“被安置房屋”后方才认为自己对于1号房享有权益，进而开始向乡政府及二被告主张，对此法院不予支持。