预售商品房买卖合同表 商品房预售合同与买卖合同有何不同

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商品房买卖合同，一般是指房地产开发企业，即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款后的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

两者的区别：

第一，两者签订的时间不同。预售合同签订时一般尚有部分合同条款不确定，比如什么时候交房、销售单价是多少等等。而买卖合同签订时所有的权利义务已经明确，可以对照履行。

第二，合同性质不同。预售合同仅需要当事人意思表示一致即可，不需要以交付房屋为必要条件。而买卖合同除需要当事人意思表示一致之外，交付房屋和支付房款是双方当事人的主要义务，是需要实际履行。

第三，签订的目的不同。预售合同签订的原因是在有事实或法律上的障碍，暂时无法订立买卖合同时，事先对当事人加以约束，约定将来订立正式合同。而买卖合同的目的则是确立双方权利义务，直接具备履行内容。

第四，违约的后果不同。预售合同违约仅能要求违约方承担违约责任。买卖合同违约除了要求违约责任，还可以要求继续履行合同，比如交付房屋。

根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录都可以作为预约合同的一种表现形式，当然也包括本案中的“告示”，但以上述为名称的合同并不都是预约合同，还有可能是正式的买卖合同。

那么，在何种情况下，商品房预售合同能够被认定为买卖合同呢？

依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

因此，商品房预售合同被认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：

1.预售合同中约定了商品房地点、名称、购买房屋的基本情况、销售方式、价款、付款方式、房屋交付时间及日期、违约责任等。

2.出卖人已经收取了购房款。

即使预售合同中，双方明确约定需另行签订正式合同。但满足上述条件下，即可认定双方签订了商品房买卖合同。

那么，在未取得商品房预售许可证的条件下，开发商与购房者签订的预售合同效力如何认定？

根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因此，在诉讼前如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，那么其与购房人签订的预售合同是无效的，只能按照过错来承担损失。

【基本案情】2013年7月6日，冯某认购东方公司开发的天地居1号楼1单元502室商品房，并于当日缴纳定金5万元。同年11月15日，东方公司取得商品房预售许可证。

2014年1月14日，东方公司向冯某出具会员卡一张，双方签订“告示”一份，确认冯某认购的房号为1号楼1单元502室，价格为每平方1688元，车库为1号楼2单元18号，价格待定，房屋交付时间为2015年6月30日。双方还约定，冯某须在签订此约定5日内交足房款20万元，否则，东方公司有权解除约定，冯某应承担相应的违约责任。

冯某按足额交纳了20万购房款，但涉案房屋未能如期竣工交房。2017年3月9日和24日，东方公司两次向冯某发出签约催告函，要求冯某与其签订商品房买卖合同。同时要求冯某预约购买的车库，应当按照物价局备案的15000元每平方米缴纳剩余房款。按照车库的面积28.14元平方米计算，冯某尚需缴纳剩余房款422100元。冯某接到催告函后，回函要求东方公司按约将1号楼1单元502室办理交房手续。但对于车库，冯某表示如果公司一味抬高价格，将解除车库的买卖关系。双方未能协商一致，冯某遂起诉至法院，要求东方公司交付房屋并承担逾期交房违约金，同时确认车库合同未成立。

裁判结果：一审法院认为，东方公司向冯某发放会员卡，双方签订“告示”，记载了冯某的住址和联系方式，认购房屋的位置和房屋情况、价格、房屋交付时间等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且冯某已经付清了全部购房款20万元，该“告示”应认定为商品房买卖合同，该合同成立未生效。由于该房不具备交付条件，冯某要求东方公司交付房屋的主张，一审法院不予以支持，但东方公司应按照该协议约定支付逾期交房违约金。

关于车库，在会员卡及“告示”中，仅约定了车库的号牌，未约定价格，付款时间、车库的交付时间等，双方没有就车库的具体事项表达合意，故该买卖合同关系未成立。

一审判决：确认冯某与东方公司就天地居1号楼1单元502室商品房买卖关系成立，确认双方就1号楼2单元18号车库的买卖合同关系未成立，并判决东方公司向冯某支付逾期交房违约金。