预售合同违约金(商品房预售/买卖合同约定的逾期交房违约金过低，购房者如何主张损失)

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部分开发商为了规避承担较高的逾期交房违约金的风险，会在《商品房预售/买卖合同》中约定极低的逾期交房违约金条款，或者虽先在《商品房预售/买卖合同》中约定较高的逾期交房违约金条款，却又在合同后附的补充协议中修改原合同条款，并重新约定极低的逾期交房违约金条款，试图利用不合理的格式条款限制买受人主张逾期交房损失的权利。

就前者而言，处于劣势的购房者在签订合同时不得不接受不合理的逾期交房违约金格式条款，只能签字捺印；就后者而言，缺乏缔约经验的购房者又往往不易发觉原合同条款已被补充协议变更了，就草率签字捺印。

开发商“费劲心思”设置的逾期交房违约金格式条款能否起到减免其逾期交房违约责任的作用？购房者能否以合同或补充协议约定的违约金标准过低，请求法院调整违约金标准？本文将结合具体案例予以分析。

一、违约金调整的依据

在没有合同约定的情况下，当事人想要调整违约金标准就需要有相应的法律依据。在商品房买卖中，如果《商品房预售/买卖合同》或补充协议中约定了极低的逾期交房违约金标准，购房者想要请求法院调整违约金标准，有如下依据可以凭借：

1、《民法典》

第585条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

第12条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

二、购房者请求法院调整逾期交房违约金标准的诉讼思路

从我国关于违约金的相关法律规定和规范看，违约金的性质是以补偿性为主，以惩罚性为辅，主要体现对守约方实际损失的填补。因此，在开发商逾期交房的情形下，购房者想要实现法院增加逾期交房违约金金额的诉讼请求，就需要举证证明己方因逾期交房违约行为受到的实际损失超过按合同或补充协议中约定的违约金标准所计算的违约金金额，这是购房者在诉讼过程中需要明晰的诉讼思路。

有了上述诉讼思路，就开发商逾期交房给购房者造成的实际损失，购房者该如何举证呢？笔者列举了以下几种举证途径：

第一种途径，提交房屋租赁合同、房租支付凭证等完整的证据，来证明逾期交房期间的房租损失。

此种途径虽然简便，但存在不被法院采纳的风险。不被采纳是原因包括：此类证据都是购房者单方形成和提交的证据，无法核实真实性；如果购房者在案涉房屋所在地区不止一套房屋可供居住，法院可能认为购房者没有再额外租房的必要；房屋租赁合同签订时间在约定交房时间之前，不足以充分证明房租损失是逾期交房导致等等。

第二种途径，申请司法评估来计算实际损失，即按照逾期交付使用房屋期间，有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的损失数额作为实际损失。

此种途径可信度较高，且法院容易采纳，但缺陷是购房者需要先行垫付评估费用，且因为诉讼过程中增加了司法评估环节，也会延长案件审结时间，增加了购房者的诉累。

第三种途径，如果购房者既无法自行举证，也不愿意花钱申请司法评估，剩余可选方式是之一请求法院按逾期交房期间的购房款利息作为实际损失。此途径部分参考了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第14条第2款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。部分法院为了简化案件审理，达到案结事了的目的，也会酌情按购房款利息作为购房者的实际损失。笔者是不太认同这种思路的，毕竟开发商逾期交房，给购房者造成是实际损失应该是购房者无法按期入住房屋的房租损失（购房者自住房屋情形）或者出租房屋的租金损失（购房者出租房屋情形），这些损失都与购房款利息损失没有关联。但为了解决逾期交房违约责任，减轻当事人的诉累，化解纠纷，司法实践中出现了以购房款利息损失来替代实际损失的裁判方式。

此种途径存在的诉讼风险是，法院会以购房者没有提交证据证明该违约金标准低于其实际损失或者逾期交房违约金标准的约定存在其他应认定无效的情形，进而维持合同或补充协议中逾期交房违约金标准的约定。

剩余可选途径之二是请求法院参照案涉房屋同地段同类房屋租金标准确定的损失数额作为实际损失。此种途径存在的诉讼风险是，未经评估难以确定租金标准，法院很可能难以支持此种主张。

需要注意的是，如果合同或补充协议中约定的逾期缴纳购房款和逾期交房的违约责任对等，那么即便逾期交付违约金极低，法院也可能维持该约定。如山东省高级人民法院(2021)鲁民申1500号中，法院认为：“刘伟、逄金春逾期交款和万德公司逾期交房的违约责任均约定为日万分之零点一，且约定的违约责任对等，刘伟、逄金春对于商品房预售合同中关于逾期交房违约金的约定是明知的，该约定不违反法律规定。刘伟、逄金春在本案中选择万德公司支付违约金，符合意思自治原则，因此原审认定违约金应当按照双方约定的日万分之零点一计算，符合法律规定和合同约定。刘伟、逄金春主张违约金过低但无有效证据予以证明，二审法院对其要求调高违约金的请求未予以支持，并无不当。”

三、法院支持购房者增加违约金诉讼请求的案例

接下来，笔者将列举几个案例，以便更为详细分析司法实践中，法院是如何认定《商品房预售/买卖合同》或补充协议中约定的逾期交房违约金标准过低的，法院又是如何根据购房者的举证来调整逾期交房违约金的。

案例1：哈尔滨高登置业有限公司、王永存房屋买卖合同纠纷再审案件，审理法院：黑龙江省高级人民法院，案号：(2020)黑民申2190号，裁判日期：2020.12.24

裁判摘要：关于高登公司应否赔偿损失及损失认定标准问题。根据高登公司与王永存、刘丽娜签订的《商品房买卖合同书》约定，高登公司未在双方合同约定的期限交付房屋，已经构成违约，应承担违约责任并赔偿相应的损失。王永存、刘丽娜购买的案涉房屋用途为商业服务，部分购房资金为银行贷款。依据合同约定的“逾期交房违约金最高不超过房屋总价2%”违约金标准明显过低，不能弥补王永存、刘丽娜的实际损失。王永存、刘丽娜要求按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算损失，符合本案实际情况，原审法院予以调整并无不当。故高登公司提出王永存、刘丽娜请求的赔偿数额过分高于实际损失的再审主张不能成立。

笔者分析：案涉《商品房买卖合同书》约定逾期交房违约金标准为不超过房屋总价的2%，属于固定金额违约金。按此约定，无论开发商预期交房一个月，还是预期交房两年，需要向购房者支付的违约金金额是固定的。如果开发商预期交房时间太长，该违约金就无法体现出补偿性和惩罚性。因此，法院在购房者未能举证实际损失的情况下就认定违约金标准明显过低，并根据案情支持购房者要求按中国人民银行同期贷款利率计算违约金的主张。

案例2：广东永怡集团股份有限公司、郑杰商品房预售合同纠纷再审案件， 审理法院：广东省高级人民法院，案号：(2020)粤民申12082号，裁判日期：2021.03.31

裁判摘要：关于逾期交房违约金的计算标准如何确定的问题。郑杰已依约全额支付购房款，但永怡公司直至一审起诉前未向郑杰交付房屋。合同约定以总房价2%为限计算逾期交楼违约金，有失公平，不利于敦促永怡公司积极履行合同义务。鉴于郑杰以逾期交房违约金金额过低为由起诉请求调整违约金，一、二审法院将逾期交房违约金标准调整为按15元/平方米/月计算，处理并无不当。

笔者分析：本案与案例1相似，都约定逾期交房违约金的标准不超过房屋总价的2%，同属于固定金额违约金。法院直接认定该违约金标准有失公平，金额太低，不利于敦促开发商积极履行交付房屋的义务。购房者也提出违约金过低的主张。法院酌情按案涉房屋同地段同类房屋租金标准（15元/平方米/月）确定逾期交房损失。

案例3：范丽萍、漳州鸿基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审案件，审理法院：福建省高级人民法院，案号：(2020)闽民申2327号，裁判日期：2020.11.30

裁判摘要：关于逾期交房、逾期办证违约金的调整问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定……本案中，合同约定逾期交房和逾期办证的违约金分别是0.01‰和0.03‰，范丽萍主张违约金过低请求调整，一二审法院根据相关法律规定并结合审判实践，酌情将逾期交房违约金和逾期办证违约金调整为按已付购房款的日0.03％和日0.01％计算，亦无不妥。

笔者分析：案涉《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准为购房款金额的日十万分之一，商品房总价款为531680元，以此为基数，计算出来开发商因逾期交房需要承担的违约金仅为5.3元/日。该违约金标准对开发商而言微乎其微，即便逾期交房达五年，开发商仅需支付不到壹万元的违约金，这对购房者而言显然不足以弥补其实际损失。因此，法院发挥自由裁量权，酌情将逾期交房违约金标准增加至购房款金额的日万分之三。笔者认为此种酌情调整的违约金标准过高，每日万分之三的违约金折合成年利率就是10.95%，已远超案件逾期交房期间的同期贷款利率和现行LPR标准。在购房者不能举证实际损失情况下，不宜按这么高的标准计算逾期交房违约金。

类似的案例还有很多，但限于文章篇幅，笔者就不一一罗列了。感兴趣的读者可以自行检索，或者与笔者沟通。

最后补充一点内容，关于逾期交房期间的认定。逾期交房违约金的计算，离不开房屋总价、违约金标准和逾期交房期间这三个要素。房屋总价在合同中有明确记载，不易产生争议。违约金标准虽然容易产生争议，但也能通过举证质证等进行确定，上文对此有详细分析。对于逾期交房期间这一要素，也是容易产生分歧的地方，购房者一般是按合同约定交房日期的次日到起诉前暂定的某一日作为逾期交房日期，并要求计算至实际交房之日，而开发商往往抗辩应当从购房者主张的期间中扣减非因开发商的原因导致交房时间延后的天数，或者扣除合同、补充协议中约定的因开发商免责事由延期的天数。例如，开发商和购房者在合同中约定，在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交房的，不适用合同中有关开发商逾期交付商品房的处理的条款，购房者不得主张解除合同且开发商不承担违约及赔偿责任：（1）政府行为，是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的……如果工程施工期间，确实发生了因政府颁布行政措施停工而造成的逾期交房，开发商可以相应免责。

综上所述，如果《商品房预售/买卖合同》或补充协议中约定了极低的逾期交房违约金条款，且开发商存在逾期交房的违约行为，购房者可以起诉主张约定的违约金标准过低，请求法院增加违约金金额或者按实际损失计算违约金。但购房者主张的逾期交房违约金金额是否能被支持，法院还需要结合违约金约定、开发商逾期交房期间长短、购房者能否举证实际损失、当地司法实践等因素综合判断。

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