片区策划方案 项目实施方案(广州市城市更新片区策划方案编制工作指引)

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广州市城市更新片区策划方案编制工作指引

广州市城市更新局　2016年8月

第一章　总　　则

1.1【目的依据】

为规范广州市城市更新片区策划方案的编制，根据城市更新相关政策和土地节约集约利用相关文件精神，制定本工作指引。

1.2【适用范围】

广州市行政区域内的城市更新片区策划方案编制适用本指引。

1.3【编制任务】

城市更新片区策划的主要任务是：依据城市更新中长期规划，结合经批准的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划和村庄规划，以及国家、省、市政府相关政策文件精神，对城市更新片区的目标定位、更新项目划定、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出安排和指引，明确地区更新实施的各项规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。

城市更新片区策划是城市更新年度计划编制的基础，是下一步城市更新项目实施方案的指引及依据。

1.4【编制原则】

以城乡统筹、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为引领的新型城镇化理念为指导，城市更新片区策划方案编制应充分体现公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。

（1）注重保护城市特色资源，延续历史文化传承，塑造具有广州特色的城市风貌，加强对文物古迹、历史建筑的保育、活化。

（2）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。鼓励增加公共用地，节约集约利用土地。鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30％。

（3）应当充分开展土地、房屋、人口的现状数据调查，测算改造成本和权益面积，按照可实施和可持续发展的原则，科学合理设置规划建设总量。充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。对于已编制控规、城市设计等规划的重点地区，尊重已批成果，加强规划协调。

1.5【编制思路】

坚持“政府主导、连片规划、分步实施、共建共享”的总体方向，明确发展定位，梳理用地，整体策划，拟定策略，划定更新项目，编制项目用地方案，分步推进。

1.6【编制主体】

城市更新片区策划方案由广州市城市更新局或区政府作为主体组织编制。

1.7【编制单位】

城市更新片区策划方案编制应由具备乙级及以上城市规划设计资质的规划编制单位承担，如需编制产业发展、道路交通、环境影响、历史文化遗产保护及其他专题评估报告需委托相应专业技术单位。

1.8【其他】

纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案；对于单一权属的微改造和在《广州市城市更新办法》实施前已编制更新项目实施方案的项目，可考虑直接制定更新项目实施方案。本规定由广州市城市更新局负责解释。

第二章　编制程序

2.1【工作流程】

更新片区策划方案编制应先依据现有数据编制前期研究，提交广州市城市更新局；审定通过后，依次开展基础数据调查、方案编制、征求意见、公示公开、专家论证、审核、上会审议和控制性详细规划调整等程序。

2.2【前期研究】

由区政府组织，先行开展更新片区策划前期研究，依托于城市更新基础数据普查阶段的成果，汇集国土、规划等部门的现状基础数据以及土地利用规划、控制性详细规划等规划信息，研究划定开展城市更新工作的范围和边界，研究提出片区发展定位，摸查片区内改造项目权属人基本改造意愿与近期建设或产业项目计划，评估片区更新的可行性、必要性，形成更新片区策划概念性方案。

在更新片区策划概念性方案中，还需对片区用地的处置方式、征拆比例、融资面积、规划调整等提出初步设想，提出进一步编制更新策划方案的要求。前期研究编制完成，经更新主体确认后，提交广州市城市更新局审定。

2.3【基础数据调查】

区政府组织开展城市更新片区土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状基础数据的调查工作，建立城市更新数据库。编制片区策划方案的基础数据应以《广州市城市更新基础数据调查管理办法》、《广州市城市更新基础数据标准与调查（核查）工作指引》等规定形成的基础数据调查成果为依据。城市更新基础数据应当定期更新，国土规划、住房城乡建设、房屋地籍等行政管理部门应当配合提供更新片区策划方案所需的基础数据。

2.4【策划方案】

区政府组织，对接各项目用地权属单位，了解用地权属人的诉求及相关利益人的意见并进行研判，完善更新范围内各项目用地信息及规划情况的摸查确认工作。编制更新片区策划方案，在前期研究的基础上对各更新项目的拆迁补偿总量、安置选址地块、复建建筑面积总量以及公共服务设施布局方案进行修正，加强更新项目的可实施性和可操作性，确定更新方式和用地方案。根据片区用地实际要求，同步启动产业发展、道路交通、环境影响、历史文化遗产保护等专题评估报告编制工作。

2.5【征求意见】

基于更新片区策划方案，由区政府协调，征求片区内土地权属人意见，听取改造意愿和诉求，并补充修正更新片区的基础信息和数据。

同步征求国土、发改、工信、规划、环保、交通、文保等部门意见，收集用地整理、产业发展、规划调整、环保专项、交通支持、文物保护等方面的建议和意见。

2.6【公示公开】

片区策划方案按程序进行公示，公开征求社会公众、土地权属人意见，同时按程序征求相关部门意见。公示公布可在市更新部门指定的展示场所公示公布，包括在市更新局政府网站公示公布。市更新局也可以会同区政府、街道办事处、居民委员会、村民委员会等基层政府和组织在更新项目现场公示公布。

公示期不得少于30日，在展示期间及展示期满后5日内，任何单位或者个人都可以向市城市更新局提出意见和建议。市城市更新局应当将采纳情况向审议机构或者审批机关作出说明，对不予采纳的意见和建议应当说明理由。

2.7【专家论证】

城市更新重大项目的片区策划方案审议实行专家论证制度，对更新项目的科学性、可行性、合理性进行论证。

2.8【审核】

片区策划方案按程序完成公示、征求意见和专家论证后，由区政府送广州市城市更新局审核。

2.9【上会审议】

广州市城市更新局会同相关部门对片区策划方案审核通过后，提交市城市更新领导机构审议。

2.10【控制性详细规划调整】

片区策划方案经市城市更新领导机构审定后，涉及调整控制性详细规划的，由广州市城市更新局或区政府依据经审定的片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告，提出规划方案意见，申请调整控制性详细规划，报市规划委员会办公室提交市规划委员会审议并经市政府批准。

第三章　编制内容

3.1【前言背景】

说明城市更新片区策划方案编制的背景及主要过程，包括策划方案的委托、编制、公示、审查和审批过程等。

3.2【现状概述】

（1）区位条件分析

说明更新片区的地理位置和用地范围，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用。

（2）片区范围划定

划定城市更新片区，保证基础设施和公共服务设施相对完整，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，同时，参考更新片区内相关权属人的改造意愿，符合成片连片和有关技术规范的要求。此外，注意对接城市规划管理单元界线与土地规划的重要控制线。

（3）用地现状梳理

在广州市城市更新局数据库基础上，明确更新片区内权属情况，根据权属调查的基本情况分别归类。

在土地、房产权属初步调查基础上，依据城市更新相关政策对现状建设量的计算方法，统计估算更新片区内现状合法、违法建筑物的建筑面积。

说明更新片区内现状权益状况，包括权益主体的类型、数量、空间分布特征等，分析现状权益分布对更新片区的空间布局、交通组织、地块划分、合宗开发、权利与责任分配等产生的影响。

编制《现状信息数据收集一览表》（详见附录2），编制《土地权属信息汇总表》（详见附录3），编制《拆迁及建设用地面积指标一览表》（格式详见附录4）

（4）现状问题综述

对更新片区内的人口规模、功能定位、产业发展、规划布局、用地权属、设施配套、交通道路、绿地景观等多方面予以综合评述，提出存在问题。

3.3【规划依据】

（1）上层次规划和相关规划

梳理上层次国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划和现行控制性详细规划，对接重点项目、基本生态控制线、总规三区四线、控制性详细规划法定图则及其他专项规划内容。

其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。

说明更新片区策划方案所依据法律、法规、规范和遵循的主要政策文件等。

3.4【定位目标】

（1）发展定位

依据社会经济发展需求与城市内涵式发展要求，结合地区周边产业发展情况，梳理更新片区与周边地区功能关系，提出更新片区发展定位，明确片区主导功能。

（2）更新目标

根据上层次规划要求，结合更新片区发展条件，确定片区整体的功能定位、发展方向与发展目标。

3.5【更新项目划定】

（1）更新范围

结合城市总体发展要求、用地权属边界、权属人发展意愿、项目实际需求、现行控制性详细规划导则地块及周边规划道路情况，划分原状保留用地和更新改造用地具体范围。

（2）更新项目

依据用地权属的独立性，结合控制性详细规划导则地块及规划道路，对应更新改造方式，划定更新项目具体范围，计算更新项目用地面积，现状建筑总量，梳理用地当前发展特征、现状存在问题。

（3）更新策略

基于更新片区发展定位与更新目标，提出片区更新具体策略方法。

3.6【更新项目用地方案】

（1）更新改造方式

对各更新项目，明确更新改造方式。

（2）项目用地方案

估算更新片区内各更新项目的拆迁补偿总量、安置房建设选址方案、复建建筑面积总量、公配建筑总量等，初步测算更新改造成本，并明确布局方案。

对接各项目用地权属单位，了解用地权属人的诉求及各相关利益人的意见，对各更新项目的拆迁补偿总量、安置选址地块、复建建筑面积总量以及公共服务设施布局方案进行修改完善，确定用地方案。

结合更新项目细分及项目用地划分的实际情况，依据各项目拆迁复建方案，提出项目资金筹措方式建议，在符合相关政策的前提下，提倡创新融资渠道和方式。

编制《各单位诉求意见汇总表》（详见附录5）。

（3）土地整理

根据国家、省、市土地管理的有关规定和更新政策的要求，结合更新片区内权属梳理情况，针对权属梳理后归类情况提出土地整理依据及处理；除了完善历史用地处置外，应结合兼顾土地归宗、土地置换，并加强对边角地、插花地、夹心地“三地”的处理。

结合控制性详细规划和周边规划道路情况，梳理整合各项目用地关系，并说明项目用地划分如何保持控制性详细规划地块完整性的处理方式。

（4）指标控制

科学论证用地可承载容量的基础上，明确更新片区内的更新项目地块划分、人口规模、用地性质、空间结构布局、用地构成比例、建筑面积总量等，各个地块的规划控制指标包括容积率、建筑面积、建筑密度、建筑限高、绿地率等；已编控规、城市设计等规划的重点地区，研究论证指标调整的必要性和可行性。

（5）配套设施

结合《广州市社区公共服务设施设置标准》要求以及各类市政工程专项规划以及公共服务设施专项规划要求，提出基础设施与公共服务设施更新措施，明确相应设施的种类、数量、分布及规模等。公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30%。

编制《项目地块控制指标一览表》（详见附录6），编制《项目信息汇总表》（详见附录7），编制“公共服务设施一览表”（详见附录8），编制“市政基础设施一览表”（格式详见附录9）。

3.7【产业分析】

评估周边地区的产业发展趋势，结合更新片区的发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），提出片区产业升级方向、门类选择与发展指引。

3.8【交通优化】

协调周边道路及交通设施规划，结合更新项目用地方案，依据交通影响评估及相应的交通改善措施，明确更新片区道路及各类交通设施优化方案，论证交通优化方案的必要性和科学性，评估道路设施等建设成本及效益。

3.9【用地规划优化】

协调上层次规划和现行控制性详细规划，确需对现行控制性详细规划进行调整的，研究论证控制性详细规划修改或修编必要性；提出控制性详细规划不需调整、局部微调、调整修编三种优化建议。

优化用地布局，对权属边界参差的地块通过土地归宗、土地置换方式进行边界优化，保证地块完整性和独立性。

提出规划优化方案，说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。

3.10【城市设计指引】

结合更新片区发展定位以及上层次规划中有关城市设计内容要求，提炼更新片区环境特征要素、景观特色要素以及空间关系要素，重点针对城市空间组织、公共空间体系、慢行系统设计、建筑形态引导等内容制订更新片区城市设计导引。

3.11【历史文化遗产保护】

明确片区历史文化发展特色，提出历史文化遗产保护策略，落实各层次保护规划的保护范围、保护要求，提出保护更新与利用措施，包括历史建筑等不可移动文物保护范围内的保护措施，在保护基础上提出进行活化利用的更新策略。

3.12【效益评估】

说明更新项目用地现状权益状况，包括用地内权益主体的类型、数量、空间分布特征等，分析现状权益分布对更新项目的空间布局、交通组织、地块划分、合宗开发、权利与责任分配等产生的影响。

说明更新改造适用的相关政策，包括适用地价标准；贡献用地的规模和比例；保障性住房和创新型产业用房配建比例；政府参与溢价分成比例等，分析这一特定政策背景对更新单元用地性质、开发强度、拆建比等产生的影响。

评估社会效益，分析策划方案对更新片区道路交通提升、人居环境优化的效益影响。

评估经济效益，核准片区用地楼面地价，估算征收拆建成本、出让金计收、融资总量、利益分配方案、片区平衡情况，更新后片区发展的经济预估、税收总量预测及更新后产业发展情况等内容。

3.13【实施措施】

规定片区内各更新项目实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交城市基础设施和公共服务设施用地、配套建设城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任。

制定更新片区建设时序与分期计划，具体内容（建设范围、建设内容、时间安排、资金安排等）在制定项目实施方案和分期计划时核定。

编制《分期实施计划一览表》（详见附录10）

3.14【附件】

附件包括公示意见处理，以及相关部门和单位针对本规划出具的批复意见、规划修改和落实结论性意见记录等。其中证明材料、批复意见等可为复印件，原件备查。

3.15【专题评估报告】

编制用地方案时同步启动专题评估报告编制工作。

（1）产业发展专题评估

依据上层次国民经济与社会发展规划、产业发展规划，结合周边地区功能定位，评估更新片区产业发展现状、发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），并结合片区更新项目提出片区产业升级方向、门类选择，给出产业发展指引。

（2）道路交通专题评估

评价现状交通供给条件；根据单元发展规模预测交通需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行交通影响评估并提出相应的交通改善措施；明确交通设施的种类、数量、分布和规模。

（3）环境影响专题评估

分析更新片区所在区域环境特征，研究片区的用地自然、人工环境更新改造的影响，对空间组织、建筑布局、场地设计、绿化设置等对区域小气候的影响，提出改善区域热环境、光环境、声环境，落实绿色城市基础设施、绿色建筑等的具体措施。

（4）历史文化遗产保护专题评估

明确片区历史文化发展特色，提出历史文物保护策略，落实各层次保护规划的保护范围、保护要求，提出保护更新与利用措施。其中，已进行文化遗产普查的片区，应将普查成果纳入评估报告；未进行普查的，建议先期开展普查工作，将成果补充入专题评估报告中。

（5）城市更新社会风险稳定评估

评价城市更新项目的合法性、自然和社会环境状况、相关利益人的意见和诉求、公众参与状况，明确相关政策依据、规划审批程序以及方案对生态环境、社会经济的影响，重点分析查找各风险因素，提出各项风险防范、化解措施，提出落实各项措施的责任主体和协助单位。

上述五个专题评估应结合片区实际情况编制，编制主体或编制单位从片区实际认为需要可增加其他专题评估。

第四章　成果要求

4.1【前期研究成果】

前期研究部分是根据现有数据，提出初步策划研究，应包含以下内容：

（1）前言背景

（2）现状概述

（3）规划依据与原则

（4）定位目标

（5）更新项目划定

（6）规划优化措施

（7）效益评估

以上各章节具体内容参考第三章要求。

4.2【策划方案成果构成】

更新片区策划方案成果由策划说明书、方案图集及专题报告三部分组成。

4.3【策划说明书】

策划说明书是在前期研究的基础上，完善更新片区策划方案现状问题分析、规划要求论证过程和结果的解释。说明书应包含如下章节内容：

（1）前言背景

（2）现状概述

（3）规划依据与原则

（4）定位目标

（5）产业分析

（6）更新项目划定

（7）更新项目用地方案

（8）交通优化

（9）规划优化措施

（10）城市设计指引

（11）历史文化遗产保护策略

（12）效益评估

（13）实施措施

（14）附件

（15）根据需求补充专题评估报告

以上各章节具体内容对应第二章要求。

4.4【方案图集】

方案图纸是指反映规划意图的相关图示。主要包括以下内容：

（1）区域位置图

标明城市更新片区在广州市行政区域内以及中心城区的地理位置、表达与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。

（2）用地范围图

结合最新航空影像图，标示片区用地范围线，涉及的行政单元边界，重要城市基础设施、公共服务设施。

（3）现状用地分析图

最新有效的地形图上，标绘片区现状各类用地实际用地功能，标明对应的用地性质代码、公共和市政配套设施等。

（4）用地权属情况分析图

依据土地核查结果，标绘片区内所有用地边界、用地证号信息、土地权属性质、土地权属或实际占用单位。应当用不同颜色标示土地权属核查结果，包括国有用地、集体用地、留用地、历史遗留用地以及权属不清晰且未完善征转手续的用地等。

（5）上层次规划图

表达上层次规划对更新片区关于用地性质、改造模式、开发强度、建设量、公共服务设施及城市基础设施要求等方面的具体要求。

上层次规划图应为组图形式，包括城市总规比对分析图、土地利用规划比对分析图、三规合一成果比对分析图、现行控制性详细规划叠加分析图。

（6）更新方式分区图

标绘单元内拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式对应的空间范围。

（7）更新改造用地图

对应各个项目用地，标绘拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地、开发建设用地范围线；标绘更新单元内全部地块（包括拆除重建、综合整治、功能改变和现状保留）的边界。

（8）项目地块划分与指标控制图

明确各项目用地中地块编号、用地性质代码、设施图例以及用地填色，并附“地块控制指标一览表”。

（9）各专项规划图

道路交通规划图、公共服务设施及市政设施规划分布图（组图），如有需要，还需补充历史文化遗产保护利用专项图。

（9）重点地段、重要节点平面布局示意图

标绘片区重点地段、重要节点用地内现状保留建筑的形状，规划新增建筑的体块和布局关系，以及道路、广场、绿地等环境要素。规划建筑和现状建筑应加以区分。

（10）分期建设时序图

需要分期实施的城市更新单元规划，须分别绘制每一期实施规划图（组图），分为“分期建设计划汇总图”与“分期实施规划图”。

4.5【专题报告】

（1）产业发展专题评估

（2）道路交通专题评估

（3）环境影响专题评估

（4）历史文化遗产保护专题评估

（5）编制主体或编制单位认为需要增加的其他专题评估

第五章　成果形式

5.1【书面成果】

策划说明书（包括专题研究）采用A4幅面；方案图纸应按整比例采用A3幅面，附于《策划说明书》之后合订为一册。

5.2【电子数据成果】

电子数据成果的文本正文采用word格式或pdf格式；图则采用dwg和jpg格式，并应符合城市规划行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求。

第六章　附　　则

6.1【报批要求】

城市更新片区策划方案呈报广州市城市更新局审议时，应统一提供更新片区策划方案成果和电子汇报文件。片区策划方案获审议通过后应按广州市城市更新局归档要求提供全部成果的电子文件。

6.2【时效】

本技术规定自正式颁布之日起施行，有效期5年。

附录3：

土地权属信息汇总表

序号

建设单位

土地所有权

用地许可信息*

用地性质

用地面积

（㎡）

建筑面积

（㎡）

1

××公司

国家所有

2

××村

集体所有

3

××厂

国家所有

……

……

*用地许可信息包括：国土权属证、房地产权证或不动产权证、集体土地证等权属信息以及建设用地批准书等

附录4：

拆迁及建设用地面积指标一览表

项目

数量

拆迁用地面积（m²）

开发建设用地面积（m²）

其他建设用地面积（m²）

其中

道路用地

广场用地

公共绿地

政府社团用地

教育科研用地

市政公用设施用地

保障性住房用地

……

……

注：主要参考《城市用地分类与规划建设用地标准》，并结合项目补充用地分类。

附录5：

各单位诉求意见汇总表

序号

权属单位

意见诉求

处理意见及情况说明

工作建议

01

……社区居民委员会

（1）……

处理意见：采纳/不采纳/部分采纳/解释。

情况说明：……

同意

（2）……

处理意见：采纳/不采纳/部分采纳/解释。

情况说明：……

……

（3）……

处理意见：采纳/不采纳/部分采纳/解释。

情况说明：……

……

02

……有限公司

（4）……

处理意见：采纳/不采纳/部分采纳/解释。

情况说明：……

……

（5）……

处理意见：采纳/不采纳/部分采纳/解释。

情况说明：……

……

（6）……

处理意见：采纳/不采纳/部分采纳/解释。

情况说明：……

……

03

……