自然资源部关于住宅小区地下车位【精选】

下面是好好范文网小编收集整理的自然资源部关于住宅小区地下车位【精选】，仅供参考，欢迎大家阅读！

文/谈俊

原载于《现代物业·新业主》2019年10期/总第473期

自然资源部《关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》（以下简称《地下车位意见稿》）在许多微信群传开，大家纷纷发表意见和看法。笔者就地下车位权属方面知识进行分享与讨论。

《地下车位意见稿》中大家议论最多的是：

第五条 地上建筑物所有权已办理转移登记，其所有权人因购买等实际使用配建地下车位，该地下车位已办理首次登记的，由转让双方持购买合同、税费缴纳凭证申请办理地下车位转移登记；该地下车位未办理首次登记的，由开发建设单位提供配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等，配合购买人办理地下车位登记。

第八条 本意见实施前，经依法批准建设，符合相关规划许可条件、建设标准，不计算容积率、不计土地出让价款的配建地下车位，可按本意见相关要求办理不动产登记。

本意见实施前，已依法办理的地下车位不动产权属证书（含不动产统一登记前依法办理的房产证、土地证）继续有效。

《地下车位意见稿》的条款，表达方式眼花缭乱，若不细心研读，一时真弄不清在表达什么。

我们来看一看地下建筑物包括地下车位属性，办理专属产权证应当具备哪些条件？

一、单独立项和规划的地下车位

住宅小区专属地下车位办理产权证的三项基本条件：1、与地上建筑物结构无关联，单独立项和规划；2、签订土地出让合同和缴纳土地出让金；3、建筑成本单独核算并不得纳入房屋建设成本。同时满足以上三个条件的这类地下车位，属于专有产权，一旦发生买卖交易，车位的产权随即转为买受人的专有产权。

在房屋销售时，这类地下车位由房产部门颁发销售许可证。销售许可证内容包括批件和附件两大部分，批件是文稿格式盖章正文。审报此件的前提条件是：1、国有土地使用证；2、规划许可证及图纸批件；3、施工许可证；4、环评许可证；5、建筑施工验收合格证等依据，加上其他相关资料齐全，才能审报预售许可证和销售许可证。预售许可证和销售许可证，附件注明准许销售的建筑物名称、位置、面积等详细内容。销售许可证按发文规定为八份式，分别报送住建委、房地局、城建档案馆、建设单位等。一般情况下，销售房屋按要求公示五证。

单独立项规划并且与地面建筑物结构无关联、单独签订土地出让合同、单独缴纳土地出让金、单独成本核算，并且不改变小区容积率的这一类性质的地下车位，符合《物权法》第七十四条由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。不可以将其他性质的地下车位混为一谈。

二、不得将小区共有建筑空间变成专有

如果地下车位没有单独立项和规划，就不可能单独签订土地出让合同、缴纳土地出让金，更因为地下车位是大楼桩基结构层，建筑成本必然分摊到整栋建筑物（计入房价），这类车位是属于小区全体业主的共有产权，不能作为专有产权，不可以发产权证，开发商无权出售，无权转让，无权馈赠。即使发了产权证的，也应当根据《房屋登记管理条例》予以纠正。

《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）附表A.0.3 公共服务设施各项目的设置规定“（42）居民停车场、库”属于市政公用设施的内容（2018年12月1日前建成居住区适用）。这些依法属于共用部分的地下室和半地下室及属于公用设施的居民停车场、库办理所有权首次（初始）登记时应当按《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让”，一并申请登记为业主共有。

三、提出一个严肃的问题

根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权。地下车位所使用的土地是业主缴纳地上土地出让金而形成，小区的土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为全体业主享有，并且计入了容积率。当房屋出售后，附属建筑物的地下车位根据现有规定，不可能另行获得土地使用权，开发商不再享有该小区的土地使用权，也不享有该土地上建筑物以及该建筑物附属设施包括地下车位的所有权和分配权。

地下车位作为小区的配套设施之一，如同道路、绿化、公共场所、地下管网一样，是房屋的附属设施，附属设施应当依从房屋一并出售、转移。开发商根据相关规定建设地下车位，不仅是法定义务，也是小区业主生活配套的需要，同时更是地面建筑物桩基结构形成的地下空间的必然。试想一个没有地下车位的小区，房子怎么销售？更何况地下车位的成本已经计入整栋建筑物的成本，是附着在建筑物桩基结构层没有回填土形成的自然空间，是建筑物桩基的需要。

四、引出桩基结构层设计概念

地下车位从结构上属于建筑物的哪个部分？建筑设计师给出了明确的回答：地下空间实际上就是建筑物的桩基结构层，只是这个桩基结构层没有回填土而形成了地下空间，这就是地下车位所在的空间。你见过哪一栋高层建筑物没有桩基结构层？而且桩基的造价成本极高，是地面建筑物同样面积的好几倍，这个造价成本根本不可能从地面建筑物成本中分割出来。从利益角度考虑，没有一个开发商傻到分割这个昂贵的地下构建成本来获得专有产权，开发商仅仅利用桩基结构层，辅助通风管道、消防探头、喷淋和装修。因此可见，《地下车位意见稿》一旦实施，将会引起开发商和业主之间的激烈矛盾，违背我国建设法治社会的初衷。

五、破坏公认的房地一致原则

2007年《物权法》出台前，地下车位都是作为小区的公共配套设施，建设成本都是计入地面上的整栋建筑物。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》对土地上的房屋权属登记作了规定，并未包括地下建筑物。根据《城市房地产管理法》第二条、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条、《房地产管理法》第三十八条第（六）项和《物业管理条例》第二十七条等法规规定，土地随房屋买卖一并转移。开发商卖完了房子的同时也处分完了土地，投资行为宣告结束，就不再拥有土地使用权，更没有地下车位处置权。

依据“房地一致”的原则，随着建设用地使用权分割给全体业主，其上附着的建筑物、构筑物，除国家道路、绿地以外，分专有和共有两个部分。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确了建筑区划内的土地全部归业主所有。法律法规禁止把“房”和“地”分别转让给不同的主体。《物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”；第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。这就包括投资建房子、投资建商铺、投资建配套地下车位、绿地、地下管网、场所等。

对地下车位的归属，根据其建设用地的来源有两种：一种是根据《物权法》第一百三十六条的规定，在地下设立建设用地使用权，由建设单位缴纳土地出让金，独立报建审批，并且与地表上的建筑物主体无关联，独立成本核算，其所有权归开发商，可以办理权属登记。另一种是根据《物权法》第一百三十八条的规定，地下车位属于地面建筑物、构筑物及其附属设施所占用的地下空间，不计容计率的，建设单位不仅将建设成本转嫁给了业主，而且还获取了一定的利润，其所有权应当与地面建设使用权保持一致，属于业主共有产权。

《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条：建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。不应当获得产权的地下车位，显然属于最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的：其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，是小区的共有部分。

如果与地表上的建筑物相关联的地下车位权属开发商专有，就形成房、地分属不同权利人的状况，因此，破坏了不动产所有权“房地一致”的原则。对这种依附于他人土地上的不动产的地下桩基结构空间“所有权”请问属于哪类物权？

最高院去年就重庆某住宅小区停车位归属纠纷案的民事裁决，明确了小区停车位归属的裁定标准：一、土地随售出房屋转移，开发商不拥有土地，无权处置买卖小区停车位。二、开发商通过卖房强势地位，单方约定小区停车位归属行为无效，法院不予支持。三、未计入小区建筑容积率的配建停车位及公共部分，不属开发商专有部分，属小区全体业主共有。四、以政府产权部门核准登记为准，未获登记，未取得不动产权证的停车位及公共部分，属于全体业主共有。

不动产的物权变动实行登记原则，即使开发商在购房合同条款中强行约定地下车位权属归开发商，但是不可以办产权证，无法产生物权转移，显然属于无效条款。因此，这类霸王条款也无法改变车位属于业主共有的事实，即使办了产权证也属于不正常现象。笔者相信，总有一天这类问题会得到厘清、纠正和追究，因为，这是十分明显侵占业主的共有财产。当业主不明不白与开发商签订购买不属于开发商专有物权的停车位合同时，将会产生极大的物权风险。

“房地一致”的处分原则是在《物权法》实施之前就已经确立，根据“房地一致”原则，我国法律法规禁止把“房”和“地”分别转让给不同的主体。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确了建筑区划内的土地全部归业主所有。更何况《物权法》也是同样规定，如果采用《地下车位意见稿》的条款规定，确定建筑区划内地下车位的归属，势必与《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》等法律法规相悖。

根据“房地一致”原则，确认地下车位归属，才是唯一正确的。在缺乏事实依据的情况下，如果对法条进行反推，将与《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》等基本法和其他法律法规产生严重冲突，损害了法律的统一性和权威性。对法条的反推等于保护和放纵开发商的欺诈行为，违背民事行为的诚实信用原则，也违背《物权法》的立法初衷，必将严重损害广大业主的利益。

六、民事基本制度的制定只能通过立法

郑重提醒，通过《关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题》这个部委规范性文件，变相给地下车位的归属确权，也严重违反了《立法法》。《立法法》第八条：民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。民事基本制度的制定，只能通过立法，而不是自然资源部应有的职能。