商品房买卖合同附件及补充协议 商品房补充协议与买卖合同矛盾

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文丨王律师

编辑丨阿王

购买商品房时，业主在签订合同时，经常会遇见商品房买卖合同文本后面又附加了补充协议，有的甚至会有好几个，有些业主被“附加协议”的名头所迷惑，认为只是附件，对这个协议里面的约定条款不够重视，甚至有的看都不看就签字了，一旦业主与开发商有了纠纷，这些条款就变成了开发商手里的有利证据。

但是，并不是在协议上签字，所有的约定就只能按照条款约定履行，在法定情形下，有些不公平不合理的条款也是无效的。

月芬是南安市的一位普通市民，家里开了小卖部做点小生意，因为夫妻俩勤劳肯干，这些年也算攒了一些积蓄，于是在2011年，一家人决定去看看楼盘买一套楼房，从以前的破旧平房里搬出来。

小城市里楼盘也不多，转了几次月芬看中了其中一家明发房产公司的商品房，4月份双方签订《商品房买卖合同》一份，房屋面积94平，总价款人民币330167元。同日，双方又签订了《合同补充协议》一份，销售经理说这是作为合同的附件之一，月芬也没有多想，就签了字。

2012年9月，房子交房了，按照合同约定，房产公司应该在交付使用后60日内办理产权登记，可是房产公司迟迟不完成房屋所有权初始预登记，导致月芬办不了房产证，而且房屋实测面积也跟约定面积不一致，也不给退因面积误差而导致的差额款项，几经协商没有解决，月芬只好诉至法院，要求开发商承担违约责任。

双方的争议问题主要有三个方面：

1、《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条、第四条的效力如何？

2、开发商是否应退还原告超面积购房款？

3、开发商是否存在逾期协助办证的违约行为？若有，应如何承担违约责任？

一、补充协议条款效力问题

《合同补充协议》第三条、第四条分别约定了：

1.面积差异处理。将正式合同里的“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，按以下方式处理：……绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”变更为：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同。”

2.违约金。将正式合同里的“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”变更为：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”

在《商品房买卖合同》与《合同补充协议》约定不一致的情况下，月芬想要主张补充协议约定的条款无效，在法律适用上讲，属于是否是无效格式条款的问题。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款无效的情形有三种：

1.具有合同法第五十二条法定无效情形的；

2.造成对方人身伤害的或因故意或者重大过失造成对方财产损失的条款无效；

3.提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。

本案中，《合同补充协议》的具体内容是由开发商事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于格式条款合同。

在双方签订的《商品房买卖合同》中对面积差异处理和违约金问题已有约定，而在《合同补充协议》第三条的补充约定，明显免除被告的责任、加重原告的责任并排除原告的主要权利，也规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在房屋买卖中对消费者利益保护的监管，因此，《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定依法应认定为无效条款。

《合同补充协议》第四条变更了《商品房买卖合同》第十四条第一款第2项的约定，将被告逾期协助办理产权登记应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金，变更为被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，如此变更，一旦被告逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，被告可无期限拖延协助办理产权登记，不能督促被告尽快完成协助义务，该格式条款的补充约定免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，也应认定为无效条款。

二、开发商是否应退还原告超面积购房款？

由于以上补充协议中的条款是无效条款，因此双方关于面积差异处理仍应按《商品房买卖合同》的约定处理，即被告应返还原告超出合同约定面积3%部分的补面积差额购房款。

三、开发商是否违约？

该商品房于2012年交付原告使用，但开发商迟迟未完成房屋所有权初始预登记，致使月芬尚未取得所购商品房的房屋所有权证，开发商主张该楼盘未能依约完成产权登记属于政府原因造成，但并未对此充分举证证实，且未能举证证实其已经依约履行协助办理房屋所有权登记的义务，因此应承担逾期协助办证的违约责任。

根据合同约定，开发商应该支付自约定的逾期之日即2012年12月26日起至开发商向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按原告已付购房款的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金。

之所以会有这种补充协议的出现，是因为目前房管部门为了规范商品房交易市场，都会出台商品房买卖合同范本，该范本约定的条款相对来说较为公平，有些开发商为了让自己少承担一些合同义务，就会在补充协议里变更正式合同里的条款，因此补充协议里的条款也要仔细审查，避免事后发生纠纷。