租赁合同纠纷案件判决(北京海淀区法院审结一起房屋租赁合同纠纷案)

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无责解约达成一致后双方应依约而行

北京海淀区法院判决一租赁公司与房主依约解除原租赁合同

近日，北京市海淀区人民法院审结了一起房屋租赁合同纠纷案，经审理判决确认原告喜乐公司与魏先生签订的《资产管理服务合同》解除，魏先生退还喜乐公司服务质量保证金7000元，喜乐公司支付魏先生房屋租金及门锁更换费用4000元。

喜乐公司诉称，2021年3月，公司与魏先生签订《资产管理服务合同》。合同约定魏先生将其名下位于海淀区某处的房屋交由公司运营管理，期限为2021年5月至2024年8月，喜乐公司每月支付魏先生预期收益7000元。合同签订后，喜乐公司依约支付服务质量保证金并装修配置房屋后开始对外出租。2022年5月8日，魏先生向其提出解约并要求清空房屋。喜乐公司于当月与租客办理解约，并向租客支付违约金8000元。但魏先生未按约与喜乐公司办理解约手续、支付违约金等，还于2022年5月底擅自换锁将房屋收回。喜乐公司因此不能继续出租运营该房屋，前期投入成本无法收回并额外向租客支付了违约金，因此诉求魏先生承担相应违约责任。

魏先生辩称，双方签订的合同条款显失公平、喜乐公司备案的房租金额与实际不一致且未按约更换木地板，故其提出解除合同。双方协商后已口头达成无责解约协议，喜乐公司承诺交付房屋并结清当月产生的房租及物业费用。后喜乐公司未履行承诺，其才通过换锁收回房屋。故请求驳回喜乐公司全部诉讼请求，并反诉要求喜乐公司支付房屋租金等费用。

法院审理后认为，双方签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为双方是否构成无责解约。根据魏先生提供的录像及证人描述，魏先生于2022年5月8日在喜乐公司处与喜乐公司工作人员经协商后就无责解约达成一致。喜乐公司承诺于5月26日向魏先生交付房屋，该行为系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。魏先生于5月27日实际收回房屋，故法院确认喜乐公司与魏先生签订的《资产管理服务合同》于2022年5月27日解除。双方已就无责解约达成一致，因此对于喜乐公司和魏先生分别主张的各项违约金、喜乐公司主张的装修配置折旧费等诉讼请求，法院不予支持。喜乐公司向魏先生支付了服务质量保证金，魏先生对此予以认可，现喜乐公司主张返还该笔保证金，法院予以支持。关于房屋租金，根据房屋租金的计算标准，法院予以确认。关于厨房台面修复费用，魏先生收房时厨房灶台台面虽有损毁，但根据现有证据，不排除系承租人合理使用所产生的正常损耗，故对魏先生的该项诉讼请求法院不予支持。关于门锁更换费用，因喜乐公司未予配合办理房屋交接手续，魏先生自行更换门锁的行为亦属合理，但其所主张费用过高，法院予以酌定。法院最终作出上述判决。

宣判后，双方当事人均未上诉。该判决现已生效。

■法官说法■

民法典第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，魏先生与喜乐公司口头达成无责解约协议，系双方真实意思表示，合法有效。

民法典第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，由于喜乐公司在与魏先生无责解约后未配合魏先生办理房屋交接手续，导致魏先生自费更换门锁以强行收回房屋，喜乐公司应当承担相应的赔偿责任。

在此提醒，双方达成无责解约协议时，应当留存相应的证据，以免发生纠纷时陷入被动境地。法官建议，解约时双方应尽量通过签署书面解约协议的形式明确合同解除时间、权利义务等事宜。若一方拒绝签署书面协议的，另一方可以通过录音、录像、拍照、证人作证等方式留存口头无责解约的证据，也可在退还保证金、结清合同费用时在交易附言中写明备注信息，以证明双方达成无责解约的情况。