合同法20年租赁期法条 合同法施行前，房屋租赁期限超过20年是否有效

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第131期：实务直通车｜土地使用权租赁期限的限制

《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”但《合同法》于1999年10月1日施行，在此之前，可能会有当事人签订超过20年的房屋租赁合同。在《合同法》施行之后，司法实务针对《合同法》实施前签订的租赁期限超过20年的合同的效力认定存在不同的处理方式。

一、司法实务：超过20年的租赁期限的效力存在有效/无效的分歧

（一）签订合同时无其他无效事由的：超出的租赁期限有效

1.中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司等房屋租赁纠纷案

审理法院：最高人民法院

案号：（2001）民一终字第39号

二审法院认为：84916部队与华隆公司签订的《科训大楼租赁合同》及《补充合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，虽然本案讼争标的物属于军队房地产，双方在《补充合同》中约定的三十年租赁期限与《军队房地产经营管理规定》中“房地产出租，租期最长不得超过十年”的规定不符，但该规定是由中国人民解放军总参谋部、总后勤部和总政治部制定的部门规章性质文件，不属于法律和行政法规的范畴，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释》第三条和第四条的规定，不能以部门规章作为确认合同无效的法律依据，因此应认定本案所涉合同为有效。

2.邹某与何某房屋租赁纠纷上诉案

审理法院：广东深圳市中级人民法院

案号：(2010)深中法民五终字第112号

（二）租赁期限超过20年的部分无效，但起算时间有争议

1. 应当自合同法实施之日起计算20年的期限（实践中的倾向性观点）

（1）中国建设银行股份有限公司绍兴分行与绍兴市妇幼保健院房屋租赁合同纠纷上诉案

审理法院：（2017)浙06民终2117号

案号：浙江省绍兴市中级人民法院

（2）张子正诉纪世奎等确认合同无效纠纷案

审理法院：河北省廊坊市中级人民法院

案号：(2014)廊民一终字第1437号

2. 应当自合同签订之日起起算20年的期限

鞍山市城市建设开发有限公司等与鞍山市热力总公司房屋租赁合同、返还原物纠纷上诉案

审理法院：辽宁省高级人民法院

案号：(2011)辽民一终字第23号

二、律师分析与意见

（一）法律并未对此作出明确规定，存在不同的理解方式

理解方式一为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)（以下称“《合同法司法解释（一）》”）第一条、第二条，对于《合同法》实施前签订的租赁期限超过20年的租赁合同，应当优先适用当时的法律规定，但当时无法律规定的，可适用合同法的有关规定；合同约定的履行期限跨越合同法实施之日，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章（合同的履行）的有关规定。因此，超过20年的租赁期限无效。

理解方式二为，《合同法司法解释（一）》第二条仅规定了适用合同法第四章，但租赁合同期限限制的规定并未在第四章中体现。《合同法司法解释（一）》第三条规定了“保护合同有效”的原则，在当事人签订合同当时，并未有限制性规定，当事人无法预期其后施行的《合同法》会规定20年的期限限制，因此应当认定为合同有效。

因对于法律规定的理解不一，因此在司法实务中亦存在分歧。

（二）司法实践中，对于超过20年的期限是否有效及20年的起算点有争议

部分案例认为在合同签订当时，法律未对租赁合同期限作出强制性规定，此乃属于当事人意思自治的范畴，《合同法》中的限制规定不能对在其实施前即已订立的合同生效。因此，即便当事人约定的租赁期限超过20年，仍为有效。但主流观点倾向于认定超过20年的期限无效。

在超过期限无效情形下，对于起算点又分生出两种处理方式：其一是认为自合同签订之日起算；其二是认为自《合同法》施行之日起算。主流观点为自《合同法》施行之日起算。

（三）律师建议

1. 建议承租物业较多的当事人，全面审阅是否有在《合同法》实施之前签订过租赁期限超过20年的合同，如有，可与出租方协商将之前签订的租赁合同终止，另行签订新的租赁合同。

2. 建议在租赁合同中明确约定期满后如何处理建造的房屋等设施（所有权归属、相关的赔偿方式、赔偿标准等），避免到期后发生争议。

3. 如果双方无法就此事宜达成一致意见的，应充分估算剩余的租赁期限，合理规划投入使用事宜，避免未来盲目加大投资导致损失扩大。

4. 如果双方对于租赁期限有长时间的要求，可以视情况确认是否可订立地役权的相关合同，但具体事宜需要根据具体案件确认，建议咨询专业律师拟定相关策略及合作文件。

法律规定

1.《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)

第一条 　合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。

第二条　合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。

第三条　人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。

2.本文观点仅作探讨之用，不作为具体法律分析的参考，欢迎诸位读者留言，与叶秀旻律师团队共同探讨。