卖房合同避税 买房用“阴阳合同”避税靠谱么

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什么是阴阳合同？

阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也蕴含着巨大的风险，可能会导致合同无效或部分无效等后果，使您的交易蒙上了一层阴影。

在哪些情况下才会出现阴阳合同？

1、为了多贷款，把备案价格做高

在房产交易中，新房交易是与开发商之间进行，售价就是备案价，不存在阴阳合同的问题。但是在二手房交易市场上有的是为了从银行获得更高的贷款，把备案价格做的高于真实成交价格，有时是为了避税，把备案价格做的低于真实成交价格。

因此，在实际过程中很多采用阴阳合同。

比如，一套二手房，真正的成交价是300万，买家买的是首套房，首付比例30％，应付90万。可是如果买家没有那么多钱，买卖双方就通过假合同把备案成交价写成350万，这样就可以在银行贷款70％，就是245万。

有了这245万，首付价格是真实的成交价格300万减去从银行贷的245万，也就是只需要缴纳55万，这样就大大延缓了他的付款压力。如果55万还有压力，就可以把备案价写的再高一点。这是为了从银行多贷款，把备案价格做高了。

2、为了少交税，把备案价格做低

上述案例，实际成交价300万，买家首付不成问题。可对于卖家来说，原来买房的时候是100万，现在卖出300万，之间200万的差价要按20％缴纳个人所得税，也就是40万，太高了。

因此，需要做一个假合同，把成交价做成200万，就可以少交20万的税。在实际执行过程中，卖家需要交的税，通常也是转嫁到买家身上，所以呢，买家也会配合把价格做低。

不管备案合同是做低价格，还是做高价格，买卖双方为了规避收不到钱的风险，都会在合同之外签一个补充合同。一般内容是，家居买卖协议或装修补偿协议等。刚才的例子，真实成交价是300万，接下来——

如果为了多贷款，把备案价做成350万，买房者会担心卖房者真的卖350万。因此，就在补充协议里注明赠送价值50万的装修或者是家具。

如果为了避税，备案价做成200万，卖房者担心收不到另外的100万。因此，也会在补充协议中注明房子中的装修以及家具价格100万一并出售给买房者。

另外，还有一种情况，那就是：有些朋友说用“赠予”的方式把房子留给子女，以后孩子想卖的话，用“签阴阳合同”的方式，就可以避开个人所得税。其实，这种方法在二手房交易中经常使用。

即以赠与的方式获得的房子在卖出的时候，因为要按成交差价的20％缴纳个人所得税，为了避税，虽然卖掉收了钱，但在备案合同中体现的却是赠与。也就是没有收钱，而买卖双方，会再签订一个真实的买卖合同。

阴阳合同的效力

在合同的实际履行中，应当综合考虑合同双方的真实意思表示和履行的实际情况来确定双方的权利义务。二手房买卖双方所签订“阳合同”的行为不能与“阴合同”割裂开来，应当统一于房屋交易的合同主要目的之下，“阳合同”与“阴合同”关于产权变动的约定是一致的，成立且产生法律效力，对双方具有约束力，因此“阳合同”这一部分内容而言应当是有效的，“阳合同”的价格条款不是双方的真实意思表示，而是为了逃避税费而恶意串通，损害国家利益，应属无效，即“阳合同”价格条款内容无效，但不影响其余条款内容有效。

法院如何认定阴阳合同？

但是一般情况下，法院并不会因为买卖双方签订阴阳合同就直接认定合同全部无效，那么法院对这类情况一般是如何认定的呢？来看看法院在判决书中一般是如何认定：

原、被告签订的《房屋买卖合同》已经被《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》所替代。双方房屋买卖的成交价为300万元，为少缴税收，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定转让价款为200万元，又以《附属设施、设备及室内装饰转让协议》的形式约定附属设施、设备及室内装饰转让价100万元，上述约定违反了相关规定，损害国家利益，故《上海市房地产买卖合同》中相关价款的约定无效。但上述条款无效并不影响其他条款的效力，双方应以房屋总价300万元履行各自的权利义务。

从道德角度出发“阴阳合同”有违诚实信用的交易原则，交易双方不应该签订这种合同。

从法律规定和实践经验来看，“阴阳合同”亦是不应该签，因为这种合同使获利双方都处于高风险的状态。对于卖方，如果房价下降，买方可以通过阴阳合同的诉讼要求解除交易，或者最后要求按照价格更低的阳合同来交易，卖方除非诉讼维权，否则只能自己承担损失。而对于买方，如果用来备案的阳合同价格低，银行有可能会降低你的房贷额度，适得其反。另外买房即便是取得了较高的贷款额，你将来将房子转手也可能要面临高额个税的风险。

除此之外签订“阴阳合同”逃避纳税还可能会面临税法上的责任和刑法上的责任，万望各位买房者三思。

法律规定

《民法通则》

第五十八条 无效民事行为

下列民事行为无效：

(一)无民事行为能力人实施的；

(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；

(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

(五)违反法律或者社会公共利益的；

(六)以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

《合同法》

第五十二条 合同无效的法定情形

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

文/孟律师 就职于京云房产律师团 擅长领域 商品房买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、二手房买卖合同纠纷