物业服务企业在物业合同终止后应承担的后合同义务

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物业服务人合同终止后的义务承担

《民法典》第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

解读：

问题一：与物业服务人的物业合同到期不及时退出物业服务区域

物业服务合同终止后，物业服务人没有继续留在物业服务区域进行服务和管理的正当理由的，就应当及时退出物业服务区域。

但是，在实践中，物业服务合同终止后，物业服务人无正当理由，拒绝退出物业服务区域，拒绝移交物业服务用房等相关设施设备以及物业服务所必需的相关资料，或者不配合新物业服务人做好交接工作的现象也时有发生，导致新物业服务人无法进场或者决定自行管理的业主无法接管，不仅影响业主的正常生产生活，损害业主的共同利益，严重的甚至可能引发群体性事件。

物业服务人之所以拒绝退出或者拒绝配合移交和交接，可能是因为业主对物业服务人提供的物业服务不满意，依法共同决定解聘物业服务人，提前解除物业服务合同；也可能是因为物业服务合同期限届满，业主没有续聘物业服务人，而是选聘新的物业服务人；还有可能是因为仍有部分业主拖欠物业费。

问题二： 物业服务人的后合同义务包括什么

物业服务合同终止后，当事人仍然负有一定的后合同义务。所谓后合同义务，属于附随义务的一种，是指在合同关系终止后，当事人依据法律法规的规定，以及诚实信用原则的要求对另一方负有保密、协助等义务。本法第558条规定，“债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务”。因为物业服务合同涉及的内容方方面面，十分复杂，物业服务人对该物业服务区域内的业主情况、物业使用和管理情况都了解和掌握，基于诚实信用原则，为了保护全体业主的共同利益，实现物业的顺利交接，本条规定了物业服务人的一些后合同义务。物业服务人在合同终止后所应承担的后合同义务主要包括以下内容：

第一，在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域。所谓退出，是指物业服务人及其工作人员应当离开相应的物业服务区域，如相关的工作人员应当退出物业服务用房，物业服务人所雇用的保安、门卫应当离开保安室、门卫室等，不得继续占用相关区域。

因为物业服务合同终止后，物业服务人没有合法正当理由继续占用相关区域。当事人可以在物业服务合同中对合同终止后物业服务人的退出期限作出明确约定，如果没有约定的，应当在合同终止后，给予物业服务人一定的合理期限，让物业服务人在该合理期限内有序退出。

第二，妥善交接义务，包括移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，配合新物业服务人做好交接工作。

这主要是因为，物业服务合同已经终止，物业服务人已经丧失占用物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料等的法律依据，因此应当将其交还。物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料等应当交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，指定的人往往为业主或者业主委员会选聘的新物业服务人，直接移交给新物业服务人，不仅可以提高交接效率，还能最大限度地维护全体业主的利益。

第三，如实告知物业的使用和管理状况。物业服务合同终止后，物业服务人不仅要移交物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料等，同时要如实告知物业的使用和管理情况，尤其是与业主人身、财产安全密切相关的重要情况，例如某单元楼内某部电梯出现了故障仍待维修，小区门禁出现故障任何人可以自由进出，专项维修资金的使用情况，等等。告知的对象，既包括全体业主、业主委员会，也包括新物业服务人。

因为业主对物业的使用和管理情况有知情权，物业服务人应当接受业主的监督，在其即将完全退出物业服务区域前，自然应当将有关物业使用和管理的情况如实告知业主。而之所以要告知新物业服务人，是因为新物业服务人即将接管物业服务和管理，为了尽快进入角色，应当及时全面了解和掌握物业的使用、管理情况，这也是新物业服务人的义务，而原物业服务人对物业的使用和管理情况最为了解，应当负有义务将这些情况如实告知新物业服务人，以保护业主的共同利益。

需要注意的是：物业服务人违反上述义务，不仅不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，还应当赔偿损失。此处规定的“物业服务合同终止后的物业费”，并非其履行上述后合同义务的额外报酬，应是在他人接管相关物业前，原物业服务人继续为全体业主提供物业服务期间所应收取的物业费。

本法第950条规定，“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费”。物业服务人违反上述义务，例如，物业服务合同终止后，物业服务人仍占用物业服务用房及相关设施，拒绝向业主委员会选聘的新物业服务人移交物业服务所必需的相关资料，导致新物业服务人不能入场为业主提供物业服务的，即使其仍在继续提供物业服务，也是对业主权利的侵犯，不仅不能请求物业服务合同终止后继续服务期间的物业费，如果给业主造成损失的，还要赔偿相应的损失。例如，物业服务合同终止后，由于物业服务人拒不退出物业服务区域，不配合新物业服务人交接，导致小区处于无人服务和管理的状态，如果小区内电梯出现故障导致业主人身受到伤害，此时尽管物业服务人与业主的权利义务关系已经终止，但是对于该业主的损失，物业服务人依然要予以赔偿。

此外，物业服务合同终止后，物业服务人可能还要履行其他义务，这些义务包括但不限于：

一是物业服务人应当对其为业主提供物业服务期间所掌握的有关信息、资料和情况等进行保密，这也属于物业服务合同的后合同义务。

二是物业服务人应当返还其占有的属于业主所有的财产，这主要是指物业服务人利用业主共有部分从事经营活动获得的收益。根据本法第282条的规定，物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

即物业服务人取得的收入扣除合理成本之后，属于业主共有，在物业服务合同终止后，物业服务人应当及时返还给业主。

三是物业服务人应当退还已经预收的、尚未提供物业服务期间的物业费。物业服务合同因为业主提前解除合同等原因在服务期限届满前终止的，物业服务人仅有权收取其提供物业服务期间的物业费，对于物业服务人已经收取的、尚未提供物业服务期间的物业费，应当返还给业主。此外，物业服务人预收的其他费用，如装修保证金、垃圾清运费等，也应当依法返还业主。